【文章內容簡介】 主處于委托人的地位，而物業(yè)公司處于受托人的地位，物業(yè)公司受托處理的委托事務就是物業(yè)管理。在物業(yè)服務糾紛案件的審理中，法院對物業(yè)服務合同關系也習慣于將合同雙方關系表述為“物管公司受業(yè)主委員會委托”。[⑩]第二種觀點認為物業(yè)服務是完成工作（提供勞務）的合同，業(yè)主是物業(yè)服務的買者，是雇主，物業(yè)公司是勞務的提供者，是被雇用者，二者之間是雇傭關系，或是認為雙方是承攬關系，是按照一方的具體要求完成特定工作的合同。[11]第三種觀點認為，物業(yè)管理合同既不是現行法中所規(guī)定任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無名合同，而是一種類型結合合同，屬混合契約之一種；[12]或者認為，物業(yè)服務合同與委托合同、行紀合同一樣，都是提供服務的合同，且都為信賴合同、諾成合同、雙務合同，因此它是委托合同與行紀合同的復合合同。[13]第四種觀點，物業(yè)服務合同在我國屬于無名合同?！　〉谝环N觀點值得商榷。首先，如果將物業(yè)服務合同的性質認定為委托合同，那么，按照委托合同的性質，委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，其結果將導致業(yè)主可能要為物管公司所進行的物業(yè)服務行為承擔民事責任，這顯然違背物業(yè)服務的目的與當事人的意愿；其次，《合同法》第399條明確規(guī)定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務?！边@實質上是規(guī)定了受托人的忠實義務。但在物業(yè)公司的物業(yè)管理活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權，而沒有干涉和指揮權。物業(yè)公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務；再次，委托合同的訂立以雙方當事人相互信任為基礎，無論是委托人選定受托人還是受托人接受委托都是基于對對方的了解和信任，當事人雙方均享有任意終止權，可任意終止合同?！逗贤ā返?10條明確規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同?！比绻试S物業(yè)服務合同的任何一方隨時任意地單方解除合同，這對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的影響將是致命的，甚至給物業(yè)管理行業(yè)帶來一種災難。試想，只要雙方的“信任”有所動搖，不問客觀上是否有理由，可以隨時、任意地行使解除權，這勢必造成物業(yè)管理企業(yè)短期行為，小區(qū)管理極度不穩(wěn)定，從根本上造成對全體業(yè)主利益的損害。因此，物管合同顯然不會是委托合同，至少不是單純的委托合同?！　〉诙N觀點也難以成立。第一，物業(yè)服務合同不同于承攬合同，雖然它揭示了承攬合同與物業(yè)服務合同的相似處，卻忽略了二者的本質差異，即承攬合同的承攬人依合同完成特定工作后尚須交付工作成果，且其工作成果在交付前后還存在意外毀損滅失的風險負擔問題，這與物業(yè)管理企業(yè)僅提供物業(yè)管理服務而不須交付工作成果，也不負擔意外毀損滅失風險是決然不同的。第二，它也有別于雇傭合同，從物業(yè)管理的內容分析， 物業(yè)公司在實施管理行為時有一定的獨立性， 也就是說物業(yè)公司在履行合同時不受業(yè)主的干涉， 不象受雇人那樣只是機械地服從， 且提供勞務并不是物業(yè)管理合同的目的， 只是進行物業(yè)管理的手段， 而提供勞務則是雇傭合同的根本目的，同時，業(yè)主也并不能像雇主那樣任意解除合同，所以物業(yè)管理合同不是雇傭合同?！　〉谌N觀點看似一定道理，但這種區(qū)分沒有任何實益。正如前文所述，對契約的分類，是根據各國契約立法對契約所作的一種分類，而使各類典型契約能在契約法對號入座，要解決的是法律適用問題。立法除了有名契約外，就是無名契約，并不存在模糊交叉地帶，非白即黑。雖然有學者認為，在有名契約與無名契約之間，還存在著一個中間地帶，即介于有名契約與無名契約之間的“混合契約”或“復合契約”，但多數學者認為，這類契約事實上還是屬于無名契約。而且，即使在承認所謂“混合（復合）契約”的學者中，在關于“混合（復合）契約”的法律適用上也是眾說紛紜，爭議很大，沒有任何一說可以單獨圓滿解決混合契約的法律適用問題。[14]說它是一種“混合（復合）合同”，與說它是無名合同并無二致，既不能厘清理論上對物業(yè)合同的性質爭議，更不能解決其法律適用，對實務無裨益。 　　筆者同意第四種觀點，即物業(yè)合同屬于無名合同，并且認為物業(yè)管理合同屬于我國契約法中提供服務類合同，但它又不屬于《合同法》分則中現有6種提供服務的合同中的任何一種。我國《合同法》分則共規(guī)定了15種典型契約，根據學理及《合同法》分則的編排次序，這15種典型契約又可從理論上分為5大類：轉讓財產所有權的合同、使用財產的合同、完成工作的合同、提供服務的合同、技術合同。其中，提供服務的合同包括運輸合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀合同和居間合同6種有名合同。學者認為，提供服務的合同具有以下法律特征：第一、提供服務的合同的標的為一方向對方提供特定的勞務行為，而不是勞力行為所產生的工作成果。第二、提供服務的合同的債務人完成約定的勞動行為，合同即履行完畢，一般不涉及給付效果。第三、多數提供服務的合同是建立在相互信任的基礎之上，提供服務的義務方必須親自履行合同，具有較強的人身屬性。第四，提供服務的合同通常不能適用實際履行原則。[15]一般認為，除《合同法》分則規(guī)定的6種提供服務的合同外，還有尚未被典型化的醫(yī)療合同、郵政合同、旅游合同、培訓合同也屬于提供服務的合同。物業(yè)合同是平等的民事主體之間所簽訂的就小區(qū)房屋及配套的設備設施和相關場地提供有償服務的合同，其內容不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理和小區(qū)秩序的維護，還涉及到對業(yè)主個體相關財產的保管，以及對共有物業(yè)設施的購買、更換，對物管用房的妥善利用等，物業(yè)管理公司在很大程度上是以提供服務的形式進行的，它具備上述提供服務的合同的所有法律特征，但它與《合同法》規(guī)定的6種提供服務的合同和尚未被典型化的其它提供服務的合同中的每一種都有顯著區(qū)別，很難使其在現行法中對號入座，因而是一種全新類型的提供服務的合同，在傳統(tǒng)契約法分類中無法給它定性?！　∪　∽鳛?