【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目的中高檔定位提供客觀支持。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)缺乏某些內(nèi)容時(shí)，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中予以充分考慮。 點(diǎn)評(píng)：上海萬(wàn)科城市花園，由于地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，交通相對(duì)不便，發(fā)展商為此不得不自行投資購(gòu)買巴士解決交通問(wèn)題，后期又出資引入公共交通。僅此項(xiàng)費(fèi)用每年的成本高達(dá)200多萬(wàn)元。?? （4）、項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊500米以內(nèi)的環(huán)境是項(xiàng)目的先天性質(zhì)素，直接影響客戶的購(gòu)買心態(tài)和業(yè)主的居住質(zhì)量。① 噪聲情況；② 周邊治安情況；③ 空氣情況；④ 河流、湖泊污染情況；⑤ 景觀；⑥ 危險(xiǎn)源情況（如：放射性、高壓電纜、易燃易爆倉(cāng)品儲(chǔ)基地等）⑦ 歷史上有無(wú)不良或不吉利背景、典故；⑧ 風(fēng)水情況； 點(diǎn)評(píng)：上海萬(wàn)科城市花園，由于地處飛機(jī)航線下，噪聲較大，盡管城市花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面戶型、景觀、休閑娛樂(lè)及物業(yè)管理等方面具有很強(qiáng)的吸引力，飛機(jī)的噪聲仍然是制約銷售的主要因素。（5）、項(xiàng)目地質(zhì)情況了解項(xiàng)目地質(zhì)情況，可以適度把握規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程建造的結(jié)構(gòu)要點(diǎn)。應(yīng)了解的內(nèi)容包括：① 土質(zhì)結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)處理；② 承載力：基礎(chǔ)處理；③ 地下水位：地下室防水處理；④ 抗震性：抗震要求； 點(diǎn)評(píng)：上海萬(wàn)科城市花園，由于未詳細(xì)了解地塊的地質(zhì)特征，一期工程采用鋼筋混凝土預(yù)制方樁的保守做法，比粉噴樁或深層攪拌樁每平米增加80100元。項(xiàng)目法律手續(xù)情況確認(rèn)項(xiàng)目法律手續(xù)，初步把握項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、立項(xiàng)的合法性。需要轉(zhuǎn)讓方提供的書(shū)面資料有：① 省、市國(guó)土局批準(zhǔn)的土地出讓合同；② 省、市規(guī)劃局審批的規(guī)劃許可證；③ 項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)書(shū)；④ 建設(shè)許可證；⑤ 地價(jià)付款憑證； 了解清楚當(dāng)?shù)刂鞴懿块T對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、立項(xiàng)合法性的有關(guān)規(guī)定，并隨時(shí)掌握最新動(dòng)態(tài)，是一項(xiàng)基本的工作，因?yàn)檎囊?guī)定不是一成不變的。項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)的支付情況項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)的支付，應(yīng)把握好以下幾個(gè)方面：（1）、公司資金實(shí)力與需要支付金額的關(guān)系；（2）、地價(jià)款、配套費(fèi)支付周期與開(kāi)發(fā)節(jié)奏的關(guān)系；（3）、配套建設(shè)與配套費(fèi)支付時(shí)間的關(guān)系； 點(diǎn)評(píng)：上海萬(wàn)科城市花園，地價(jià)為48萬(wàn)元/畝。由于前期缺乏資金，地價(jià)款是一筆筆湊起來(lái)的，第一期地價(jià)款共分了78筆，最少的8萬(wàn)元，大的10萬(wàn)、30萬(wàn)、500萬(wàn)不等湊起2900萬(wàn)不足3000萬(wàn)整數(shù)匯往上海交給土地方。上海萬(wàn)科城市花園前期的資金是非常緊張的，這也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度不得不加快的原因之一，產(chǎn)生了一系列的后期遺留問(wèn)題。項(xiàng)目相關(guān)收費(fèi)內(nèi)容、稅收（1）、各項(xiàng)收費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，各地政府、部門對(duì)發(fā)展商的收費(fèi)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)均不一樣。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前應(yīng)詳細(xì)了解，對(duì)成本及費(fèi)用作充分估算。（2）、關(guān)于稅金的交納 合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可能涉及到被雙重征稅的情況，即在獲得可售房屋時(shí)被征一道，在銷售房屋時(shí)又被征一道。因此，應(yīng)詳細(xì)了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅務(wù)規(guī)定。 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因?yàn)楹献餍问降牟煌赡墚a(chǎn)生不同的稅務(wù)環(huán)節(jié)。目前，國(guó)家的有關(guān)規(guī)定如下：l 買斷：甲方（發(fā)展商）向乙方（土地方）購(gòu)買土地使用權(quán)，項(xiàng)目以后開(kāi)發(fā)的相關(guān)稅務(wù)環(huán)節(jié)由甲方承擔(dān)，乙方僅承擔(dān)土地買賣行為中的營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。l 合作建房：甲方投入資金，乙方投入土地。 乙方投入土地，視同乙方將土地銷售給甲方，乙方應(yīng)交納土地銷售的營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。 甲方若將建設(shè)好后的房屋分配給乙方，視同甲方將房屋銷售給乙方，甲方需要交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加。乙方若將甲方分來(lái)的房屋進(jìn)行銷售，仍需要交納這部分房屋的營(yíng)業(yè)稅及其附加。這樣，這部分房屋的營(yíng)業(yè)稅及其附加，就在甲方、乙方進(jìn)行了二次征收。 甲方若將房屋的銷售收入分配給乙方，需要交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加。甲乙雙方應(yīng)事先明確，這部分稅款該由誰(shuí)承擔(dān)。l 成立合資公司 如果雙方按固定比例分成，乙方在投入土地時(shí)，視同乙方將土地銷售給甲方，乙方應(yīng)交納土地銷售的營(yíng)業(yè)稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。合資公司對(duì)房屋進(jìn)行銷售，需要交納交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加，之后向甲乙雙方在分配銷售收入或房屋時(shí)，分配環(huán)節(jié)不需要交納營(yíng)業(yè)稅及其附加。如果甲方或乙方，將合資公司分配來(lái)的房屋進(jìn)行銷售，需要交納銷售房屋的營(yíng)業(yè)稅及附加。 如果雙方是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，乙方不需要交納土地銷售的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增殖稅、所得稅等。合資公司只征收一道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)稅款后，甲、乙雙方不會(huì)在被重復(fù)征收第二次。需要指出的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，在獲得土地、分配收益這二個(gè)環(huán)節(jié)上容易產(chǎn)生被重復(fù)征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題，而且數(shù)額巨大（銷售額的5%，假如有2億元的銷售額，營(yíng)業(yè)稅就有1000萬(wàn)元人民幣）。由于國(guó)家稅收政策、規(guī)定的經(jīng)常調(diào)整，我們必須及時(shí)掌握有關(guān)信息。項(xiàng)目的投資分析（1）、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及資金計(jì)劃、管理資源配置；擬開(kāi)發(fā)的周期、銷售計(jì)劃；現(xiàn)金流量表；相應(yīng)的管理資源、人力資源配置等。（2）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算；包括：總投資、銷售收入、成本構(gòu)成、期間費(fèi)用、稅前利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率、風(fēng)險(xiǎn)性分析等。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性考慮 上述情況，針對(duì)的是項(xiàng)目本身的可行性判斷。 但對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略性卻是首要考慮的內(nèi)容。 （1）、集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展，包括：業(yè)務(wù)架構(gòu)的形成、拓展市場(chǎng)占有率、規(guī)模效應(yīng)、樹(shù)立品牌、人力資源的培養(yǎng)和開(kāi)發(fā)等。 點(diǎn)評(píng)：上海萬(wàn)科城市花園，就項(xiàng)目本身而言，在項(xiàng)目的選項(xiàng)過(guò)程中存在許多不足，但從萬(wàn)科公司發(fā)展的戰(zhàn)略角度看，項(xiàng)目個(gè)性的缺點(diǎn)只能放在第2位。l 上海城市花園項(xiàng)目符合公司大規(guī)模開(kāi)發(fā)的投資決策思路，土地塊處在上海城市發(fā)展的規(guī)劃方向，地價(jià)適中，地上沒(méi)有任何建筑物，可以很快進(jìn)行開(kāi)工，進(jìn)入銷售階段。l 萬(wàn)科要人力、財(cái)力、經(jīng)驗(yàn)等方面進(jìn)行積累的資源。應(yīng)充