【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 綜上：越來(lái)越嚴(yán)重的人口老齡化現(xiàn)象的到來(lái)以及現(xiàn)存養(yǎng)生養(yǎng)老條件的國(guó)辦、民辦養(yǎng)老院的糟糕現(xiàn)狀，使得各種形式養(yǎng)老院呼之欲出，但隨著生活水平的提高和思想關(guān)鍵的改變，養(yǎng)老服務(wù)需“以老為本”，養(yǎng)老模式已經(jīng)逐漸由“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”變成了“走出去”。以農(nóng)場(chǎng)式養(yǎng)生養(yǎng)老為主，候鳥(niǎo)式、儲(chǔ)蓄式養(yǎng)老方式為輔的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)勢(shì)在必行。根據(jù)國(guó)家提供的老年人口攀升數(shù)據(jù)，我們可以勾畫出養(yǎng)老院的發(fā)展趨勢(shì)：發(fā)展養(yǎng)老院一定要發(fā)展適合當(dāng)代生活水平的養(yǎng)老院，并應(yīng)具有一定量的超前性，不然等你建好就落后于當(dāng)時(shí)的社會(huì)生活水平，會(huì)給養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。養(yǎng)老院應(yīng)充分考慮現(xiàn)在退休人員在各方面的需求，特別是在精神生活方面的需求。只要養(yǎng)老院在品質(zhì)上適合了現(xiàn)在退休人員的需求，就能得到良好的發(fā)展。第三章 中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場(chǎng)分析 老年療養(yǎng)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)需求狀況老年群體療養(yǎng)市場(chǎng)空間巨大老年人由于年老體弱，發(fā)病率較高。據(jù)有關(guān)調(diào)查，60歲以上的老年人的平均余壽中，約有二分之一至三分之二的時(shí)間處于各種慢性病的狀態(tài)。，患各種疾病的老年人比例高達(dá)60%80%。因此，醫(yī)療護(hù)理、家庭病床、送醫(yī)送藥上門服務(wù)，以及臨終關(guān)懷服務(wù)等都會(huì)具有很大市場(chǎng)。老年群體更加關(guān)注自身健康療養(yǎng)隨著我國(guó)老齡化步伐的加快，居民生活水平的提高，部分老年人越來(lái)越注重生活質(zhì)量。社區(qū)內(nèi)的活動(dòng)、娛樂(lè)、休閑方式已經(jīng)難以滿足他們的需求，他們開(kāi)始更多地關(guān)注自身健康療養(yǎng)問(wèn)題。老年群體需要提供專業(yè)化服務(wù)的老年療養(yǎng)院該類療養(yǎng)院應(yīng)了解老年人心理狀態(tài)，懂得與老年人溝通，能夠解決老年人平時(shí)的小病醫(yī)療，分析老年人的飲食習(xí)慣，從每個(gè)方面關(guān)愛(ài)老年人生活。獨(dú)生子女的父母子女少的狀況也會(huì)使他們更多地依賴社區(qū)服務(wù)和選擇不同于現(xiàn)在的養(yǎng)老方式。老年人希望獨(dú)立居住愿望的加強(qiáng)需要社會(huì)上有能夠滿足老年人居住、養(yǎng)老的住宅。社區(qū)醫(yī)療服務(wù)成為需求核心，亟待強(qiáng)化老年衛(wèi)生服務(wù)舉措據(jù)上海市民政局2005年上海市老年服務(wù)需求專項(xiàng)調(diào)查研究，為老服務(wù)的重心是老年醫(yī)療服務(wù)，社區(qū)醫(yī)療服務(wù)成為社區(qū)老年服務(wù)的核心需求。%的老人認(rèn)為醫(yī)療服務(wù)的就近與便利及其重要。同時(shí)，對(duì)重病及費(fèi)用的擔(dān)憂普遍存在，%的老人對(duì)患重病可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)困難表示憂慮。 市場(chǎng)供給狀況針對(duì)老年群體的“夕陽(yáng)紅”性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型療養(yǎng)旅游產(chǎn)品“夕陽(yáng)紅”性質(zhì)的療養(yǎng)旅游產(chǎn)品因?yàn)槠洹靶。ǖ停﹫?bào)價(jià)、大交通（只解決食宿）”的安排更靈活，更尊重老年人的選擇，也非常適合老年人慢節(jié)奏、低強(qiáng)度的旅游特點(diǎn)容易受老年人的偏愛(ài)。國(guó)內(nèi)昆明、?？?、濟(jì)南、重慶等地旅行社已經(jīng)針對(duì)這一有潛力的市場(chǎng)，推出了有針對(duì)性的海南療養(yǎng)游等類似的老年療養(yǎng)旅游產(chǎn)品。建有多家不同類型的療養(yǎng)院及老年療養(yǎng)公寓針對(duì)退休干部、科研人員及城鎮(zhèn)中高收入等老年群體，我國(guó)已建有相當(dāng)數(shù)量的干部療養(yǎng)院、工人療養(yǎng)院、鐵路療養(yǎng)院、專業(yè)護(hù)理服務(wù)等不同類型的療養(yǎng)院，為有支付能力的老年群體提供良好的居住環(huán)境和療養(yǎng)護(hù)理服務(wù)。重慶、西安、青島、南昌等地政府已開(kāi)始重視老年療養(yǎng)公寓的建設(shè)，通過(guò)政府招商等形式建設(shè)福利性老年療養(yǎng)公寓，為在老年療養(yǎng)公寓內(nèi)居住的老年人提供一定的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)。療養(yǎng)地選擇明顯受氣候條件影響我國(guó)療養(yǎng)休閑場(chǎng)所因資源條件不同，游客地域分布上有顯著差異，本研究以較有代表性的北戴河、海南三亞及昆明作為研究對(duì)象。1）北戴河因環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人，成為療養(yǎng)休閑的首選北戴河海濱西面是婀娜俊美的聯(lián)峰山，山色青翠，植被繁茂。南面是悠緩漫長(zhǎng)的海岸線，質(zhì)細(xì)坡緩，沙軟潮平，水質(zhì)良好，鹽度適中。沿海開(kāi)辟了30多個(gè)專用和公共海水浴場(chǎng)。東面有鴿子窩公園，是觀日出、看海潮的最佳境地。沿海岸線向內(nèi)，更有秦皇宮、北戴河影視城、怪樓奇園、金山嘴、海洋公園等各種風(fēng)格、不同特色的旅游景點(diǎn)分布。北戴河氣候宜人，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，暑期平均氣溫只有24．5℃，使北戴河海濱成為馳名中外的旅游避暑勝地。當(dāng)?shù)乜諝馇逍?，濱海地區(qū)每立方厘米空氣含負(fù)離子4000個(gè)，高于一般城市10至20倍。上述條件為北戴河發(fā)展海濱休閑療養(yǎng)、旅游事業(yè)提供了得天獨(dú)厚的自然條件。2）海南三亞因獨(dú)特的中醫(yī)療養(yǎng)，成為中老年人康復(fù)療養(yǎng)的選擇三亞作為一座國(guó)際旅游城市，享有陽(yáng)光、海水、沙灘、溫泉等一系列有益健康的旅游資源，發(fā)展療養(yǎng)旅游得天獨(dú)厚。中醫(yī)保健多采用物理、天然中草藥治療，對(duì)人體的副作用較小，在疏通經(jīng)絡(luò)、解除疲勞、調(diào)節(jié)內(nèi)分泌系統(tǒng)上有著顯著療效。三亞的中醫(yī)療養(yǎng)將二者有機(jī)結(jié)合，讓游客在怡人的自然環(huán)境中接受傳統(tǒng)中醫(yī)療法，在游玩中收獲健康。三亞獨(dú)特的中醫(yī)療養(yǎng)使之成為國(guó)內(nèi)外中老年人療養(yǎng)康復(fù)的夢(mèng)想之地。3）春城昆明因氣候優(yōu)美，成為老年人療養(yǎng)的又一選擇昆明地處云貴高原中部，市中心海拔1,891米。南瀕滇池，三面環(huán)山。屬于低緯度高原山地季風(fēng)氣候，由于受印度洋西南暖濕氣流的影響，日照長(zhǎng)、霜期短、年平均氣溫15℃。氣候溫和，夏無(wú)酷暑，冬不嚴(yán)寒，四季如春，氣侯宜人，是極負(fù)盛名的“春城”。昆明還是自然景觀和人文景觀的薈萃之地。悠久的歷史、獨(dú)特的地質(zhì)結(jié)構(gòu)，為昆明留下了眾多的文物古跡和風(fēng)景名勝。昆明已形成了以世博會(huì)為中心的集自然風(fēng)光和民族風(fēng)情為一體的多功能的四季皆宜的旅游勝地，吸引了大量老年游客。 老年公寓市場(chǎng)分析 市場(chǎng)需求狀況老年公寓市場(chǎng)存在巨大需求在我國(guó)，由于主要還是實(shí)行家庭養(yǎng)老，老年人多和家庭其他成員住在一起，往往難以滿足老年人對(duì)住的特殊需求，有條件單獨(dú)居住的老人，其住房條件也不理想。據(jù)天津、杭州的有關(guān)調(diào)查，有98%的老年人住在多層或集體住宅之中，單身老人和老年夫婦住在多層或集體住宅中的比例也高達(dá)81% 。但是隨著家庭養(yǎng)老功能的弱化和社會(huì)化養(yǎng)老的發(fā)展，以及老年人收入的增加，老年人對(duì)老年住宅的需求將會(huì)上升。未來(lái)十年內(nèi)老年公寓總體需求呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)中國(guó)老齡協(xié)會(huì)調(diào)研部認(rèn)為，截至2005年底我國(guó)已具有相當(dāng)購(gòu)買力的老年人主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東南沿海地區(qū)和一些大中城市。未來(lái)十年，當(dāng)現(xiàn)在50歲左右的人進(jìn)入60歲以后，老年市場(chǎng)的巨大購(gòu)買力將會(huì)充分地顯現(xiàn)出來(lái)。這部分老年群體中有許多人事業(yè)有成，退休金和儲(chǔ)蓄存款比現(xiàn)在60歲以上老年人有很大的提高，在消費(fèi)觀念上也有很大的差異。這一群體是最早一批獨(dú)生子女的父母，子女少的狀況也會(huì)使他們更多地依賴于社區(qū)服務(wù)和選擇不同于現(xiàn)在的養(yǎng)老方式。現(xiàn)在所謂的老年人“高檔消費(fèi)”，在10年之后將后變成普通消費(fèi)。老年公寓總體需求正呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。北京、上海等大中城市及東南沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)中高收入老年群體對(duì)高端老年公寓需求加大社會(huì)人口流動(dòng)的加速使得更多的老人沒(méi)有子女在身邊照料。在老齡化的發(fā)展中，老年人對(duì)住房的需求也逐漸發(fā)生了變化。在一些大城市里，多數(shù)父母與成年子女更愿意分開(kāi)居住，這既能使老人活動(dòng)不受干擾，減輕子女負(fù)擔(dān)，也減少了長(zhǎng)期共同相處容易產(chǎn)生的矛盾。而普通住宅由于各項(xiàng)設(shè)施并不符合老年人身體、心理等各方面的需求，因此，能夠住進(jìn)一個(gè)設(shè)施完備、服務(wù)周全的老年城，倒成了很多中國(guó)城市老人向往的事。零點(diǎn)調(diào)查公司對(duì)北京、上海兩地3000名55歲至75歲市民就“老年人住宅消費(fèi)問(wèn)題”進(jìn)行了隨機(jī)訪問(wèn)，訪問(wèn)報(bào)告表明，目前我國(guó)老年住宅市場(chǎng)需求加大，一些大城市里，許多父母與成年子女更愿意分開(kāi)居住。這一方面是因?yàn)樵絹?lái)越多的家政服務(wù)公司介入居民的日常生活，許多老年人已經(jīng)從“家庭保姆”的身份中解放出來(lái)；另一方面社會(huì)的發(fā)展使老年人與其子女的世界觀、價(jià)值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。因此他們對(duì)于老年公寓的需求也日益增加。:中高收入老年人對(duì)現(xiàn)在居住條件的評(píng)價(jià)（資料來(lái)源：2004年零點(diǎn)公司對(duì)北京、上海3000名老年市民的隨機(jī)訪問(wèn)）零點(diǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，%%的被調(diào)查者對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境中的醫(yī)護(hù)急救條件、體育娛樂(lè)場(chǎng)所意見(jiàn)很大，半數(shù)以上對(duì)社區(qū)活動(dòng)、空氣、安全設(shè)施、環(huán)境安靜度不滿意，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對(duì)較低。這兩個(gè)數(shù)據(jù)表明，城市化過(guò)程中的負(fù)面效應(yīng)使許多城市尤其是大中城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量日趨惡化。惡劣的環(huán)境越來(lái)越不適宜老年人頤養(yǎng)天年，所以，很多老年人也產(chǎn)生了到環(huán)境相對(duì)較好，又不太偏離城市的城郊居住的愿望。2005年的另一項(xiàng)調(diào)查顯示，在上海300萬(wàn)60歲以上的老人中，愿意選擇大型現(xiàn)代化老年城（公寓）養(yǎng)老的占到30%，這樣僅上海就有近90萬(wàn)老年人期盼住進(jìn)老年公寓養(yǎng)老。低收入老年群體對(duì)福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求較高受我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鄉(xiāng)差距大、東西發(fā)展較大落差的影響，我國(guó)偏遠(yuǎn)地區(qū)、經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的老年消費(fèi)群體消費(fèi)能力有限，且觀念仍停留在傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老上，短期內(nèi)難以對(duì)老年公寓有較高需求。因此他們對(duì)老年公寓的需求以福利性老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主。為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51％，打算租賃房屋使用權(quán)的占24％，希望購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16％，打算采取其他形式的占9％。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好。 市場(chǎng)供給狀況老年公寓市場(chǎng)有需求空間，但市場(chǎng)供給仍較為緊缺國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來(lái)源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國(guó)還出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對(duì)老年人生活、心理、生理的保障體系。所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國(guó)目前的這些老人服務(wù)機(jī)構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場(chǎng)所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動(dòng)的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。就中國(guó)而言，現(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院，加上社會(huì)興辦的老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足100萬(wàn)人，％。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實(shí)際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)功能較差，無(wú)法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動(dòng)的綠地較少。老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對(duì)客戶的準(zhǔn)確定位隨著社會(huì)發(fā)展，我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費(fèi)逐步發(fā)展到提高住宅消費(fèi)品質(zhì)上來(lái)，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。老年公寓市場(chǎng)上已經(jīng)針對(duì)不同類型消費(fèi)群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、利性設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型房等多種產(chǎn)品。目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價(jià)格沒(méi)有根據(jù)各經(jīng)濟(jì)層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場(chǎng)的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營(yíng)較為困難。截至2005年，市場(chǎng)上的老年住宅項(xiàng)目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟(jì)南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。它們的經(jīng)營(yíng)成效受運(yùn)營(yíng)模式中的市場(chǎng)定位、銷售方式、服務(wù)體系的直接影響。老年公寓的設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點(diǎn)間經(jīng)營(yíng)。老年公寓開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)1）客戶為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人在北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6%以上的中高收入老年群體，他們認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件，無(wú)論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平方面都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式。而老年社區(qū)能為這一群體提供個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。2）居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來(lái)收養(yǎng)無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國(guó)家或集體創(chuàng)辦的社會(huì)福利設(shè)施，而是由企業(yè)投資并公司化經(jīng)營(yíng)管理的老年專用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。入住的老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房類型、等級(jí)和服務(wù)檔次。由于老年公寓提供給老年人是個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房，同時(shí)由于老年公寓一般興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設(shè)施（如購(gòu)物場(chǎng)所、銀行、郵局、醫(yī)院等設(shè)施）和娛樂(lè)鍛煉的配套設(shè)施（如體育館、餐廳、娛樂(lè)場(chǎng)所、老年大學(xué)等），人性化的社區(qū)服務(wù)包括社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂(lè)服務(wù)。因此一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“蓋樓賣房”和普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的出租床位，服務(wù)內(nèi)容單一的“旅店式”運(yùn)營(yíng)模式不適合老年公寓的正常經(jīng)營(yíng)。3）具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)我國(guó)人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國(guó)家，所以政府主要關(guān)注并解決社會(huì)“低?！?、“五?！钡忍幱谌鮿?shì)的老年人群的養(yǎng)老問(wèn)題，而對(duì)中高收入人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用過(guò)程中可操作性差。同時(shí)由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會(huì)化養(yǎng)老和社會(huì)化投資并企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對(duì)滯后，所以一般開(kāi)發(fā)商在稅費(fèi)減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對(duì)于具有社會(huì)化養(yǎng)老性質(zhì)的老年社區(qū)，開(kāi)發(fā)商需要完全按照市場(chǎng)條件解決項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目審批、資金籌措等一系列問(wèn)題。由于以上原因，老年社區(qū)運(yùn)營(yíng)需應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的道路。4）投資額大、資金回收期長(zhǎng)老年公寓項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項(xiàng)目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點(diǎn)，有數(shù)據(jù)顯示老年社區(qū)的總體造價(jià)要比普通房地產(chǎn)項(xiàng)目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過(guò)住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場(chǎng)需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運(yùn)營(yíng)模式要采取靈活多樣的