【文章內(nèi)容簡介】 車庫的室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L／s，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時。②室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由市政管網(wǎng)供給，設(shè)置SSl50—。③室內(nèi)消防該工程室內(nèi)消防系統(tǒng)與室內(nèi)生活給水系統(tǒng)分開獨立設(shè)置。根據(jù)規(guī)范要求，在高層住宅、商業(yè)建筑等處設(shè)置室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消火栓的布置保證同層任何部分有兩股消火栓水槍充實水柱同時到達。⑵自動噴水滅火系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范要求，在沿街商業(yè)建筑等處設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，按中危險級II級，自噴系統(tǒng)噴水強度為8L／minm2保護面積為160 m2。滅火時間為1小時，一次火災(zāi)滅火用水量為108m3。⑶建筑滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》，本工程基本屬于中、輕危險級，按中危險及A類火災(zāi)設(shè)計，滅火器最小配置級別為5A，最大保護面積為15m2／A。所有消火栓箱均配置MFA2型磷酸銨鹽干粉滅火器兩具。管材選用室外埋地給水管采用鍍鋅鋼管；室外雨水管和污水管DN≤400采用UPVC加筋管，DN400采用鋼筋混凝土管。室內(nèi)生活給水管、給水主管及立 管采用鋼塑復(fù)合管,給水支管采用PPR管；消火栓給水管DN100采用鍍鋅鋼管，DN100采用無縫鋼管鍍鋅；室內(nèi)雨水管和污水管采用U PVC塑料排水管。 暖通工程規(guī)劃供熱工程⑴熱力站及熱源該小區(qū)擬采用集中供熱的方式，擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)汽水換熱式集中換熱站作為小區(qū)的熱源，熱力站的熱源就近由市政供汽管道接入。⑵設(shè)計參數(shù)①室外氣象資料冬季：空調(diào)計算干球溫度11度℃；通風(fēng)計算溫度3℃；采暖計算溫度7℃；相對濕度61%；；②室內(nèi)設(shè)計參數(shù)場所冬季溫度（℃）相對溫度%住宅182040⑶熱負荷測算住宅建筑熱負荷估算（均以建筑面積為計算依據(jù)）。住宅建筑采暖熱負荷指標(biāo)為60W/M2 ，采暖熱負荷：806KW?？照{(diào)所有住宅均考慮預(yù)留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由住戶自行選購。 燃氣工程規(guī)劃該項目燃氣在小區(qū)內(nèi)設(shè)燃氣調(diào)壓站，燃氣管線自就近敷設(shè)的燃氣管線接入，小區(qū)全部采用管徑為DN100低壓燃氣管線為主管，防腐保護地下直埋敷設(shè)，供各用戶使用。小區(qū)內(nèi)各類管線，應(yīng)根據(jù)其不同特性和設(shè)置要求綜合布置，各類管線相互間的水平與垂直凈距及埋設(shè)順序應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃日。垃圾成分以生活垃圾為主。區(qū)內(nèi)垃圾收運系統(tǒng)規(guī)劃為分類收集。規(guī)劃區(qū)內(nèi)按6080米服務(wù)半徑設(shè)置垃圾收集點，實行定時收集的方法，推行環(huán)保理念，健全回收體系。 建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用根據(jù)建設(shè)部科技進步發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前建筑科技發(fā)展情況，在小區(qū)中擬采用以下幾項科技進步成果：⑴新材料技術(shù)墻體采用泡沫混凝土砌快，標(biāo)準(zhǔn)型材，板材及其它輕質(zhì)材料，節(jié)約能源。采用彩色噴涂塑鋼門窗，提高保溫、防風(fēng)、防滲性能,節(jié)約能源。冷水給水管擬采用ABS 塑鋼管，熱水管擬采用超強PEX保熱管，節(jié)能、耐腐、耐用、污染小。室內(nèi)排水管材采用芯層發(fā)泡PVC管，室外排水采用超強PVC管，耐腐并節(jié)約鋼材。⑵系統(tǒng)新技術(shù)①計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)通過建立智能平臺，以ATM交換技術(shù)為主干，配合局域網(wǎng)交換技術(shù)和ATM桌面交換技術(shù)及多層協(xié)議（ML\MP）交換技術(shù)，實現(xiàn)單一網(wǎng)絡(luò)上（ATM）和單一用戶設(shè)備（高性能PC）的數(shù)據(jù)、視頻、語音的綜合服務(wù)。②樓宇設(shè)備自動化采用Honneywell最新的exeLL5000建筑物設(shè)備自動化系統(tǒng)，對小區(qū)的給配水箱液位，變配電、照明、電梯等設(shè)備的運行進行監(jiān)控和故障報警。③綜合布線系統(tǒng)采用光纜和無屏蔽雙鉸線組合以及星型拓撲結(jié)構(gòu)布線，實現(xiàn)模塊化的開放性系統(tǒng)，增加實用性，提高擴充性。④公共安全防范系統(tǒng)可視對講、防盜報警、保安巡邏集成系統(tǒng)，并配以電視監(jiān)控。主動紅外線周解防范及聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)營造安全舒適的居住環(huán)境，實現(xiàn)人性化的社區(qū)管理。⑤節(jié)能開關(guān)設(shè)備的應(yīng)用樓梯間及公共通道部分，采用聲控或延時開關(guān)，節(jié)約電能，方便使用。通過對新型材料、新技術(shù)的利用，提高居住環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和資源，降低造價，建設(shè)生態(tài)型居住小區(qū)。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建設(shè)用地面積82,m2總建筑面積468,m2計入容積率總建筑面積362,m2二期安置區(qū)①住宅物業(yè)建筑面積合計99,m2②商業(yè)建筑面積合計25,m2③村集體辦公用房面積1,m2二期商品房開發(fā)區(qū)①住宅物業(yè)建筑面積合計 93,m2②商務(wù)辦公樓建筑面積合計 93,m2③商業(yè)建筑面積合計 45,m2④配套設(shè)施建筑面積合計 4,m2地下建筑面積105,m2容積率 —建筑覆蓋率 %綠化率 % 營銷計劃 營銷策略品牌策略本項目將在市場調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計、質(zhì)量管理、成本控制、項目宣傳、物業(yè)服務(wù)等條件價值鏈的各個環(huán)節(jié)保持適度優(yōu)勢，并在某些環(huán)節(jié)取得絕對領(lǐng)先地位，從而確定企業(yè)的核心競爭力。品牌是企業(yè)成功的重要標(biāo)志、是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)、是房地產(chǎn)市場走向成熟的標(biāo)志之一、是開發(fā)商樹立企業(yè)形象的必然選擇、是公共監(jiān)督房產(chǎn)質(zhì)量的主要手段，創(chuàng)立和發(fā)展企業(yè)品牌，實施品牌戰(zhàn)略，已成為許多成功房地產(chǎn)企業(yè)的取勝之道。營銷價格策略價格競爭是一種十分重要的營銷手段。本項目營銷過程中，為了實現(xiàn)經(jīng)營戰(zhàn)略和目標(biāo)，根據(jù)不同的產(chǎn)品、市場需求和競爭情況，采取各種靈活多變的定價策略，把價格與市場營銷組合中的其他因素更好的結(jié)合，促進和擴大上銷售，提高企業(yè)整體效益。（1）定價原則① 供需原則：房產(chǎn)價格取決于周邊市場樓盤的供需狀況。供給變化與房產(chǎn)價格成反比，需求變化與房產(chǎn)價格成正比。在執(zhí)行營銷計劃時，供需狀況發(fā)生變化，價格必須作調(diào)整。② 漸進原則：房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)商品不僅具有一般商品的屬性，因交易金額巨大，買賣雙方人數(shù)較少，供需彈性較??；市場供需包含投機因素在內(nèi)，工程費時較長，其供應(yīng)出現(xiàn)“時間落后”現(xiàn)象，需要經(jīng)過逐漸調(diào)整達到均衡。③ 效益最大化原則：在推出營銷方案之前，盡可能收集同行間鄰近競爭物業(yè)的價目表與實際成交價格及銷售率，并對即將推出的價格方案進行市場調(diào)查，以作自己定價 的參考。當(dāng)條件相當(dāng)?shù)膬商幓蚨嗵幍禺a(chǎn)在激烈競爭時，價格較低的方案通常處于領(lǐng)先，而且有最好的市場占有率。高價格確保獲得最大收益。④ 價格穩(wěn)定原則：在低開高走營銷全過程中發(fā)生價格的階段性變動，而對每個階段每一顧客的成交價基于同一標(biāo)準(zhǔn)制定，若有折扣、優(yōu)惠贈品，一視同仁。（2）價格策略：按期房價，現(xiàn)房價，綜合價，樓層差，朝向差，地段位置差，集團購買，個人購賣等因素綜合考慮。（3）定價方式：結(jié)合住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、綜合地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異，進一步突出住宅小區(qū)的“賣點”。營銷渠道策略本項目的營銷渠道是：開發(fā)商把自己開發(fā)的產(chǎn)品銷售權(quán)委托一家代理公司，由代理公司再將產(chǎn)品通過中間商轉(zhuǎn)銷給消費者，這樣可以加速推銷工作。營銷促銷組合策略現(xiàn)代市場營銷不僅要求開發(fā)商開發(fā)好的項目，制定出合適的價格，還需要與現(xiàn)實或潛在顧客溝通，使他們對本企業(yè)所開發(fā)的物業(yè)，從關(guān)注、發(fā)生興趣到產(chǎn)生購買的欲 望，進而購買。要達到與顧客之間如此溝通，盡可能快地銷售自己的物業(yè)，以實現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)，還要借助于房地產(chǎn)市場的促銷組合策略。擬采用多種促銷手段：包 括內(nèi)部認購；人員直銷；集團認購；靈活多樣的付款方式；廣告宣傳；工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場樣板房促銷； 方法序號廣告人員推銷促銷促進公共關(guān)系1電視廣告微笑服務(wù)提供按揭公益活動2戶外廣告銷售介紹價格折扣報告會3廣播廣告現(xiàn)場推銷展銷會各種慶典4報紙廣告上門推銷抽獎、贈品研討會營銷廣告策略（1）通過某市當(dāng)?shù)仉娨晱V告及電臺廣播進行推廣，提升項目知名度；（2）通過在路橋以及其它主要道路交叉口樹立戶外廣告牌，加大宣傳力度以提升項目知名度；（3）在報紙上通過軟文宣傳，吸引購房者關(guān)注，提高項目知名度；（4）通過在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布相關(guān)信息，吸引更多客戶關(guān)注本項目；營銷公共關(guān)系策略第五章 節(jié)能、節(jié)水措施民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部令76號）；建設(shè)部其他建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。《公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)》；《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（2005年7月1日實施）。3“當(dāng)前國家鼓勵發(fā)展的節(jié)水設(shè)備(產(chǎn)品)目錄”；“民用建筑節(jié)水措施”。 建筑節(jié)能總平面規(guī)劃考慮建筑的朝向、風(fēng)向、窗墻比和建筑體形系數(shù)等關(guān)系，要求自然通風(fēng)良好，日照充足；加強室內(nèi)通風(fēng)、蓄熱和隔熱。對建筑外立面和材料進行節(jié)能設(shè)計。采用新材料、新墻體(如保溫節(jié)能墻體材料，禁止使用實心粘土磚)、新技術(shù)，提高建筑熱環(huán)境綜合指標(biāo)。屋頂覆蓋種植物；建筑室內(nèi)采用雙層玻璃窗；尤其注重開發(fā)利用太陽能。 節(jié)電措施本項目電能主要為生活及公共建筑部分用電，擬采用以下節(jié)電措施：優(yōu)化系統(tǒng)接線，靈活調(diào)配電能，根據(jù)用電特點對部分負荷進行補償投切，減少變壓器空耗。選用新型的節(jié)能型用電設(shè)備和節(jié)能電機，用電設(shè)備力求做到供電、用電及電力拖動系統(tǒng)合理配置，降低電耗，節(jié)約用電 。照明節(jié)能應(yīng)從照度合適，燈具布置合理，采用高效光源和燈具，提高控制水平等各個方面入手。①高大房間和室外場所采取金屬鹵化物燈、高壓鈉燈等高光強氣體放電光源，提高控制水平等各個方面。②較大場所采用照明分區(qū)控制開關(guān)。③采用各種節(jié)能開關(guān)和管理措施，如定時開關(guān)、調(diào)光開關(guān)、節(jié)能控制器、限電器及照明自控管理系統(tǒng)等。④充分利用自然光并根據(jù)自然光的照度變化， 調(diào)整電氣照明點亮的范圍。盡可能使用清潔能源，充分考慮太陽能的利用，采用太陽能熱水器制備生活熱水，在因天氣或氣候原因熱水器水溫度達不到使用水溫時，在利用其他輔助熱源進行加熱，以滿足生活熱水的要求。 節(jié)水措施本工程建設(shè)方案執(zhí)行國家頒布的節(jié)能政策，從建筑設(shè)計、圍護結(jié)構(gòu)、設(shè)備選型的選擇等方面力求滿足工程節(jié)水、節(jié)能要求。認真貫徹執(zhí)行《中華人民共和國水法》、《城市供水條件》（國務(wù)院158號令）、建設(shè)部《城市節(jié)約用水管理辦法》，將節(jié)約用水工作納入正常工作的范疇，認真對待。合理的確定供排水方案，選用節(jié)能型管網(wǎng)，節(jié)約用水。安裝計量儀表，加強對水的計量工作，嚴(yán)格計量管理制度，杜絕跑、冒、滴、漏。采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，公共衛(wèi)生間的洗手盆，小便器采用自閉式?jīng)_洗龍頭，大便器采用自閉式?jīng)_洗閥。本項目應(yīng)通過傳播、溝通等手段來影響公眾，從而塑造自身形象，引起各界的重視。這樣的公共關(guān)系策略除了具有與其他促銷方式同樣的溝通作用外，還具有其他促銷方式無法替代的作用。第六章 環(huán)境影響評價 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀本項目位于某市三環(huán)路與農(nóng)業(yè)路高架快速路結(jié)合部，該區(qū)域空氣中的總懸浮物、二氧化硫及氮氫化合物均可達《環(huán)境空氣環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)二級標(biāo)準(zhǔn)》的要求，噪聲達到《城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)。 環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境保護是我國的一項基本國策，必須在合理利用自然資源的同時，深入認識污染環(huán)境的根源和危害，有計劃的保護環(huán)境，預(yù)防環(huán)境質(zhì)量的惡化，控制環(huán)境污染。環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)：（1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（2）《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》（國務(wù)院[1998]253號）（3）《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》（國計字[1986]002號）（4）《關(guān)于進一步做好建設(shè)項目環(huán)境保護管理的幾點意見》（國環(huán)[1993]015號）（5）《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB309596）一級（6）人體直接接觸的娛樂水體達標(biāo)《景觀娛樂用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB12941－1991）A類標(biāo)準(zhǔn)；與人體非直接接觸的景觀娛樂水體達到《景觀娛樂用水水 質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB12941－1991）B類標(biāo)準(zhǔn)；生活飲用水體達到《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749－1985），其他水體達《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 （GB38382002）三類（7）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）二類（8）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89871996）一級（9）《建筑施工場噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB1252390）（10）《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB184832001）（11）《鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB132712001）（12）公共場所衛(wèi)生達到《公共場所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB9633－9673）。 項目環(huán)境影響分析 建設(shè)期間對環(huán)境的影響本項目施工時將產(chǎn)生粉塵、噪聲及廢氣等各類污染物，建設(shè)期間會對周圍環(huán)境造成一定的影響，建設(shè)期間所產(chǎn)生的各項污染是整個工程的高污染期。廢氣：建設(shè)項目施工期在運進沙石、水泥、地基開挖時產(chǎn)生揚塵，揚塵以無組織排放的形式，借助風(fēng)力在施工現(xiàn)場引起空氣環(huán)境中總懸浮顆粒物(TSP)指標(biāo)升高。另外，施工機械會有燃油煙氣產(chǎn)生，