【文章內容簡介】 、新設備、新工藝的“四新”要求的房源。2022 年初國務院出臺了新的“國八條” ，在一些城市開始征收“房產稅” 。這一新政策對有效遏制部分城市房價過快增長、消除房地產業(yè)的泡沫起到了積極有效的作用。預計將在今后的經濟生活中繼續(xù)發(fā)揮作用。2022 年 4 月 8 號在北京舉行的北京市春季房產交易會充分的說明了這一點。這次交易會共有 200 多家國內外房地產開發(fā)商參展。過快的房價上漲勢頭得到了遏制。購房的剛性需求仍在增加，只不過購房者希望房價能恢復到一個合理的水平。供需雙方正在博弈，但市場的需求仍然旺盛。全國商品房銷售面積示意圖 新疆房地產業(yè)仍處在初級階段，具有很大的發(fā)展空間XX112022 年我國經濟總量已躍居世界第二。但我國房地產業(yè)無論其發(fā)展規(guī)模還是行業(yè)水平都與與發(fā)達國家有較大差距，仍處于初級發(fā)展階段。國民經濟十二五發(fā)展規(guī)劃已把改善民生，完善社會服務功能做為發(fā)展的重重之重。這必將促進房地產業(yè)有一個高速的發(fā)展。世界銀行統(tǒng)計數字顯示：人均 GDP 在 600—800 美元時，房地產業(yè)進入高速增長階段；人均 GDP 達到 1300 美元時，房地產業(yè)將進入快速增長階段。2022 年新疆 GDP 總值為 3305 億元，人均 GDP 16164 元（折合 2214 美元） 。2022 年 XX 市人均 GDP 已突破 4000 美元大關，位居中國西部 12 個省會城市前列。這標志著新疆房地產行業(yè)也將步入一個快速發(fā)展期。新疆經濟的穩(wěn)定高速增長、社會安定團結，對房地產業(yè)提出了快速發(fā)展的要求，也為房地產業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了極為良好的快速發(fā)展條件。 市商品房市場預測 房地產市場面臨的機遇XX 市 2022 年房地產市場需求兩極化發(fā)展進一步明顯，隨著國內知名房企的進入，促進了城市中高端物業(yè)的迅速發(fā)展，對于本土開發(fā)企業(yè)來說，應該提高自身塑造產品的能力，向一線品牌開發(fā)企業(yè)看齊；此外，烏市的剛需客戶市場需求比較旺盛，如何尋找到剛需市場的突破口，實現掘金，是每個開發(fā)商需要著重考慮的問題。自從 2022 年 4 月以來的經濟增長放緩是需求約束、政策調整等多重因素作用的必然結果，是抑制房價過快上漲、約束地方債務膨脹、強XX12化節(jié)能減排的最終體現。在經過調整后，經濟增長趨于穩(wěn)定將更有利于國民經濟結構的調整和經濟的可持續(xù)增長。全國新一輪援疆工作將進一步推動新疆經濟大發(fā)展。19 個援疆省區(qū)市將建立起人才、技術、管理、資金等全方位對援疆的有效機制，把保障和改善民生置于優(yōu)先位置，著力幫助各族群眾解決就業(yè)、教育、住房等基本民生問題，還在新疆率先進行資源稅費改革，將原油、天然氣資源稅由從量計征改為從價計征。和 39 家銀行支援新疆經濟的跨越式發(fā)展等方面支持新疆特色優(yōu)勢產業(yè)發(fā)展。另外一個，中央嚴控土地供應這一塊是對開發(fā)商來說相對是有好處的，因為土地控制就能夠控制供應量，對開發(fā)商來說是一個機會。XX 市房地產市場仍保持上升趨勢。20222022 年 XX 市商品房成交量示意圖萬平方米XX13 市米東區(qū)房地產市場擁有獨有的優(yōu)勢目前 XX 市城區(qū)中心主要集中在城市南部的天山區(qū)、沙依巴克區(qū)，人口和建筑密度大，道路擁擠，市民出行、孩子上學、百姓就醫(yī)等矛盾逐步顯現。 “十一五”以來，根據《XX 市城市總體規(guī)劃綱要（2022～2020 年） 》 ，XX 市城市發(fā)展實施東延、西進、南控、北擴戰(zhàn)略以來，隨著 XX 大經濟圈調整進程的加快和城市重心北擴，大量新增城市人口和產業(yè)人口相繼落戶米東區(qū)，給作為城市北擴的重點區(qū)域的米東區(qū)帶來了新一輪的房地產開發(fā)與消費的機遇，米東區(qū)成為首府副中心，成為房地產開發(fā)的熱點區(qū)域之一。米東區(qū)房地產市場現有的各樓盤在建筑外形、外觀以及規(guī)模大小有所區(qū)別外。品質差異化相對較小，均屬于滿足人們安住需求，高品質樓盤還處于空白的市場格局狀態(tài)。本項目建設正好填補了這一空白。目前，米東區(qū)商品房銷售市場已經從價格競爭轉為品質競爭和品牌競爭。住宅改善性消費增加，購買單套面積在 100 平方米以上的客戶量加大，強調生活品質與品位的提高。國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》——“新國五條”出臺后，商品房銷售價格回歸理性。需要住房的客戶基本脫離觀望、等待的狀態(tài)。XX 市房地產市場進入謹慎發(fā)展態(tài)勢。2022 年 XX 商品房批準預售面積，顯示出明顯回升。2022 年 XX 商品房批準預售面積XX14圍繞 XX 市城市總體發(fā)展戰(zhàn)略，米東區(qū)黨委、政府提出：2020 年米東區(qū)城市建城區(qū)面積將達到 100 平方公里、戶籍人口 100 萬人，成為XX 市的副中心和重要的人居新區(qū)、工業(yè)新城。 “十二五”期間將以工促農、以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)共同發(fā)展的道路，著力打造新米東， 把米東區(qū)建成全疆重要的石油化工、煤電煤化工、制造業(yè)、建材業(yè)“四大”產業(yè)基地；重點發(fā)展米東化工、氯堿化工、建材、機電等化工產業(yè)，甘泉堡煤電煤化工和高耗能、高產值產業(yè)，三道壩綜合加工為主工的“三大” 產業(yè)園區(qū)；全疆最大的汽車（包括 4S 店、二手車）銷售、活禽（屠宰）交易、絨毛“三大”市場和重要的工業(yè)物流區(qū)。米東區(qū)地區(qū)生產總值 2022 年達到 332 億元、2020 年為 680 億元，工業(yè)增加值 2022 年達到 225 億元、2020 年為 481 億元。米東區(qū)經濟和社會的跨越式發(fā)展，將為 XX 市房地產開發(fā)帶來巨大空間。商品房銷售前景十分廣闊。 市場特征與預測XX 市作為新疆最大的房地產市場，商品房市場的發(fā)展趨勢，對全XX15疆的房地產業(yè)具有舉足輕重的作用。主要特征是：（1）供求關系是造成房價波動的根本原因從需求審視，XX 經濟快速發(fā)展，城市化進程加快，外地人口大量涌入，人口機械增長和自然增長造成住房有效需求不斷擴大。新疆流動人口高達 460 萬人，其中近 40%流動人口生活在 XX～昌吉地區(qū)，目前商品房購買人中約 50%屬于非 XX 市戶籍人口，在房源市場供應減少，房價預期看漲的影響下，市場需求迅速擴大，是造成2022 年以來房價快速上漲的根本原因。（2）成本是影響價格變動的重要因素商品房價格成本主要由土地成本、建設成本、管理成本構成。首先，土地價格的變動決定房地產開發(fā)成本的高低，收緊或寬松的土地供應政策直接影響商品房價格的變動。在我國土地國有化體制下，地方政府通過加大或減少土地供應量，成為調控房價最有效的手段之一；其次，建筑材料價格變動決定房地產建設成本的變化，商品房價格中建筑材料成本約占 40～50%，近年來新疆商品房價格的變動與建筑材料價格變動趨勢基本一致，房地產開發(fā)商可通過科學設計、使用新型材料、批量購置建材等途徑，降低建筑成本；再次，管理費用變化也影響房產成本價格，如企業(yè)稅費、人工工資、廣告宣傳和市場運作等經營成本都與房價緊密相關。（3）經濟發(fā)展周期是房價波動的內在動因從國際經濟發(fā)展的歷史和我國 30 多年來改革開放的歷程來看，商品房價格水平的變動具有一定的規(guī)律性和周期性。房地產業(yè)發(fā)展周期為XX16美國 18～20 年一個周期、日本 10 年左右一個周期、香港 7～8 年一個周期，中國房地產 7～8 年一個周期（大體 5 年高漲期、2～3 年低潮期） 。新疆自 1990 年以來，第一個周期約 8～9 年，其中高漲期達 5～6 年；第二個周期 1999 年開始，高漲發(fā)展期維持了 3 年，2022 年進入投資回落、市場畏縮、價格低迷的低潮期。經過 5 年時間后的 2022 年開始出現轉機，這一周期為 8 年時間。專家預測，目前新疆的房地產正處于新一輪的發(fā)展周期，房地產業(yè)的快速發(fā)展必然會帶動房地產價格內因性的上漲，其中也不排除階段性調整的可能。 市場發(fā)展趨勢XX 市作為我國向西開發(fā)的重要門戶，獨特的地理位置，發(fā)達的交通以及與中亞五國交流的頻繁性，造就了 XX 城市較強的聚合能力，吸引了大量的外來人口，帶來的巨大房屋租賃市場需求，間接促進了房地產市場的發(fā)展，人口增長對房地產產生的需求是推動 XX 房地產發(fā)展的重要因素。2022 年，XX 市房地產開發(fā)投資 億元，同比增長%；商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售額 億元，同比增長 %。房地產業(yè)作為國民經濟的先導性、支柱性產業(yè)，在 XX 市的經濟和社會發(fā)展中發(fā)揮了積極地作用。國際經驗表明，國民生產總值（GDP）每增長 1 個百分點，可以促進房地產增長 %，人均可支配收入達到 1000～3000 美元時，房地產XX17為高速增長期。 “十一五”以來，XX 市 GDP 平均以兩位數（% ）增長，2022 年人均可支配收入 1950 美元（13075 元人民幣） ，第三產業(yè)在三個產業(yè)中的比重為 %。從宏觀經濟分析，XX 的經濟環(huán)境不僅有利于房地產市場的培育，也表明房地產市場仍處于一個上升發(fā)展時期，特別是房地產業(yè)作為第三產業(yè)中比重較大的產業(yè)，促進了房地產較高的增長速度。在我國現行體制下，國家財政政策、貨幣政策對資金密集型、產業(yè)關聯度高的房地產業(yè)影響十分明顯。對于既具有投資價值又具有消費功能的商品住宅來說，相對于其它消費品，房產投資、房價已成為群眾非常關注的社會熱點，也影響到人們對未來社會發(fā)展和安定的期望信心。XX 市定位為我國面向中亞地區(qū)的國際商貿中心、國際文化交流中心、跨國區(qū)域聯絡中心，我國面向重要地區(qū)的國際能源資源合作基地和外貿出口加工基地，在國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略中是受政策、資金傾斜的重點地區(qū)。2022 年 5 月中央關于新疆工作會議的召開，內地 19 個省區(qū)市對口支援新疆，必將加快新疆的跨越式發(fā)展，同時也將促進 XX 房地產市場的穩(wěn)定、快速發(fā)展?？傮w來看，在國家大力援疆和 XX 市政府近期作出的一系列城市規(guī)劃的大背景下，XX 房地產投資環(huán)境將大大改善。XX 市十四屆人民代表大會指出：繼續(xù)按照“一主兩副多中心”城市發(fā)展格局的新要求，繼續(xù)堅持“南控北擴、東延西進”的戰(zhàn)略；“穩(wěn)定房價，促進房地產市場健康發(fā)展，人均住房建筑面積達到 25 平方米。 ”的目標。從發(fā)改委近日發(fā)布的數據來看，房地產業(yè)固定資產投資占到總社會固定投資額的 60%XX18以上，說明房地產行業(yè)投資信心十足，有條件相信在未來相當長時期內，房地產行業(yè)將繼續(xù)保持旺盛的投資力度，確保供應充足。 米東區(qū)商品房價格現狀和預測2022 年 3 月 30 日， 《XX 市城市總體規(guī)劃修編（20222020 年） 》綱要主要內容公示。規(guī)劃預計，到 2020 年，XX 將會成為一個擁有 7 區(qū)一縣、500 萬人口、市域面積達 13787 平方公里的大中型城市。中國西部省會城市 XX 將成為中國西部中心。未來 10 年，XX 將以更加開放的姿態(tài)登上國內、國際舞臺。成為中國面向中西亞的國際商貿中心、國際文化交流中心、跨國區(qū)域聯絡中心。連續(xù)舉辦了 19 年的烏洽會是 XX 不斷加大開放的最有力“見證” ，由最初的地方性邊貿洽談會逐步演變成為全國區(qū)域內最大的對外經貿洽談會，今年 9 月將正式“升格”為中國－亞歐博覽會。XX 和西部地區(qū)乃至全國、全世界的經貿往來與聯系將日益加強，經濟、社會不斷發(fā)展。XX 提出要按照國際國內一流標準，打造新城區(qū)典范” 過去遠離內陸的邊城 XX 將通過開拓 “空中”和“地面 ”交通網絡，縮小與全國和世界的距離。擁有 250 多萬人口的 XX 因區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，正吸引越來越多的資金和人才涌入。本次規(guī)劃的中心城區(qū)總面積 1507 平方公里，包括安寧渠鎮(zhèn)、古牧地鎮(zhèn)、鐵廠溝鎮(zhèn)、蘆草溝鄉(xiāng)、頭屯河農場、三坪農場、五一農場、西山農場、104 農場和烏昌路街道辦事處。此次規(guī)劃 XX 市域人口將增至500 萬人。其中，中心城區(qū)人口將達到 400 萬人左右，城市按照“南控、XX19北擴、先西延、后東進”的原則布局，明確主要向北為發(fā)展方向。從居住用地規(guī)劃中不難看出，城北即米東區(qū)將將成為為烏市老城區(qū)人口疏解和未來城市現代化過程中居住聚集的主要集中地。今后米東區(qū)的房地產市場將呈現以下特點： 中高端市場進入高成長期米東區(qū)房價處于填補洼地的上升趨勢，上升空間依然很大。從 2022 年開始，到 2022 年前，XX 的房價漲幅一直處于全國大中城市的最后幾位，六年累計上漲只有 29%，遠遠低于國家 GDP 增漲幅度。房價也處于較低水平。2022 年烏市商品房價格在全國 37 個大中城市中僅排在倒數第 6 位，而人均收入卻是第 19 位。當時同排在第 19 位的西安。20222022 年 XX 市房價走勢圖元/平方米近幾年來，隨著 XX 市經濟的快速發(fā)展、城市化進程的加快、居民收入水平的提高及政府啟動內需的政策，房地產市場的發(fā)展步入了快XX20速增長的通道。一方面 XX 市房地產增加值占其地區(qū)生產總值的比重逐漸增大，成為 XX 市的支柱產業(yè)、先導產業(yè)、基礎產業(yè)，為 XX 市的經濟健康穩(wěn)定快速的發(fā)展做出了極大的貢獻。另一方面，XX 市的房地產價格飛速增長，遠大于全國房地產價格上漲幅度，升至全國房價增幅榜第一位。米東區(qū)商品房銷售價格逐漸上升，已與 XX 市并駕齊驅。 高端、中高端住宅進入高成長期，低端市場競爭加劇高端市場，以綠城玫瑰園為例，其售價已由 2022 年的 50006000 元，拉升至 1300014000 元，銷售依然較好。中高端市場，龍庭華清園從2022 年以來，單價一路領先，一直保持旺銷售勢頭。三期翰府為代表的中高端樓盤，目前價格接近 5000 元，市場依然追捧。陽光愛丁堡 454套房，截至 10 月中旬僅剩余 26 套房源。這些現象都表明，