【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不同的建筑物上不同的部位，不同材質(zhì)本身及污垢的化學(xué)特性，研制生產(chǎn)去污力強(qiáng)，保護(hù)物體本色，不腐蝕毗連物體的專用清洗劑，成功開(kāi)發(fā)出具有獨(dú)立知識(shí)產(chǎn)權(quán)的W、D、K、T等4個(gè)系列22種專用清洗劑，既為自身實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的保潔服務(wù)提供了技術(shù)保證，又創(chuàng)造了新的利潤(rùn)來(lái)源。c) 電梯工程公司：搶占電梯工程市場(chǎng)電梯是每個(gè)中高層、小高層住宅的重要一環(huán)，其維修與保養(yǎng)成為具有很大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)。對(duì)電梯管理，中海物業(yè)設(shè)計(jì)了“專人保養(yǎng)，整梯備件、自動(dòng)尋呼、限時(shí)修復(fù)”的服務(wù)方式。我們采用現(xiàn)代調(diào)試、實(shí)驗(yàn)、檢測(cè)、監(jiān)控手段，掌握獨(dú)到的保證電梯安全、平穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的技術(shù)措施，安裝、改造、維修10多個(gè)品牌、40多種型號(hào)的客梯、貨梯、扶梯、觀光梯500多部。這種規(guī)?；墓芾頍o(wú)疑具有兩方面的優(yōu)勢(shì)：首先，由于電梯品牌繁雜，只有在上規(guī)模的情況下，人員才能根據(jù)其不同的特點(diǎn)得到合理配置；其次，維修電梯所需的各種配件進(jìn)貨渠道暢通，降低維修成本。d) 企業(yè)VI設(shè)計(jì)部：許多物業(yè)管理公司所負(fù)責(zé)的小區(qū)變化多，不太統(tǒng)一，但中海物業(yè)組織設(shè)計(jì)師對(duì)自己的轄區(qū)進(jìn)行策劃包裝，同意了形象使企業(yè)形象方面更上一個(gè)臺(tái)階。e) 裝飾工程部：“買房難，裝修更難”這一句話相信會(huì)引起不少人的共鳴，中海物業(yè)認(rèn)為自己涉足家庭裝修無(wú)疑有幾個(gè)有利條件：了解業(yè)主的真實(shí)需求；出了問(wèn)題，作為物業(yè)管理公司會(huì)真正負(fù)起責(zé)任；“中?！笔瞧放瀑Y源。中海裝飾工程部已經(jīng)宣告成立，為廣大業(yè)主解決這個(gè)“美麗”的難題。對(duì)于小區(qū)的裝修管理，中海物業(yè)設(shè)計(jì)了“裝修套餐”服務(wù)，從設(shè)計(jì)咨詢、報(bào)價(jià)審查到質(zhì)量監(jiān)理實(shí)行一條龍服務(wù)，這種寓管理于服務(wù)的方式，能夠解決開(kāi)發(fā)商和業(yè)主一直頭疼的問(wèn)題，使業(yè)主切實(shí)感到“用錢放心、辦事省心、居家舒心”的中?！叭募?jí)”服務(wù)。f) 中?；ㄆ裕阂荒晁募净t草綠是深圳有別于內(nèi)地城市的一大風(fēng)景。以前中海物業(yè)為購(gòu)買花草花費(fèi)不少，使得管理成本增加，現(xiàn)在，中海物業(yè)置地育苗，建起了“中海花苑”，既在降低成本的基礎(chǔ)上滿足了自身需求，又通過(guò)出售獲益甚豐。g) 中海藝術(shù)團(tuán)：中海物業(yè)招聘了一些專業(yè)藝術(shù)人才，每年在各小區(qū)為業(yè)主進(jìn)行2次左右的演出，平時(shí)則在中海物業(yè)所轄的會(huì)所中工作?！爸泻Ｋ囆g(shù)團(tuán)”的成立既提高了業(yè)主的精神生活，又提高了中海物業(yè)的文化品味。第 二 部 分公 司 營(yíng) 業(yè) 執(zhí) 照第 三 部 分公 司 資 質(zhì) 證 書(shū)下 篇物 業(yè) 管 理 顧 問(wèn) 方 案 華僑海景城暨東方之珠項(xiàng)目物業(yè)管理顧問(wèn)方案華僑海景城位于廈門市繁華的鷺江道和禾祥西路交匯處，是廈門華僑城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司斥巨資精心打造的21世紀(jì)新生代大規(guī)模豪華社區(qū)。項(xiàng)目的定位高檔，將超大規(guī)模園林設(shè)計(jì)與獨(dú)特的建筑風(fēng)格相融合，建成后將成為廈門唯一的新外灘國(guó)際化濱海高尚園林社區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)劃用地約27000平方米，總建筑面積約22萬(wàn)平方米，其中12層的裙樓將建成長(zhǎng)達(dá)700多米的濱海休閑購(gòu)物廣場(chǎng)。一期工程已于2002年2月破土動(dòng)工，預(yù)計(jì)2003年底可交付使用。東方之珠項(xiàng)目（禹洲新城二期）位于合港路與合旭路交匯處，項(xiàng)目由廈門禹洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā),項(xiàng)目總用地約15000多平方米，建筑總面積近6萬(wàn)平方米，綠化率35%，, 小區(qū)設(shè)計(jì)合理, 配套設(shè)施完善，預(yù)計(jì)2003年底入伙。享有“中國(guó)第一管家”美譽(yù)之稱的深圳市中海物業(yè)管理有限公司憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域十多年的豐富管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接華僑海景城和東方之珠兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問(wèn)工作，將ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理的全新理念全程導(dǎo)入到以上兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入住的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的美好家園，讓每一位業(yè)主親身體會(huì)到中海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。深圳市中海物業(yè)管理有限公司針對(duì)以上兩個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況特制定本物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)方案，以下將就所提供的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)方式作以系統(tǒng)的闡述。第一部分 顧問(wèn)方式概述及顧問(wèn)期限確定一、 顧問(wèn)方式概述： 為保證華僑海景城和東方之珠兩個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，發(fā)展商廈門華僑城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和廈門禹洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬聘請(qǐng)深圳市中海物業(yè)管理有限公司為本物業(yè)物管工作的顧問(wèn)商（以下簡(jiǎn)稱“顧問(wèn)商”），指導(dǎo)發(fā)展商下屬的物業(yè)管理公司（以下稱“管理商”）負(fù)責(zé)華僑海景城和東方之珠的物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作；以便利用中海物業(yè)在人力資源、經(jīng)驗(yàn)、管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)、模式、制度以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸多方面的優(yōu)勢(shì)提供高品質(zhì)的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。 雙方合作關(guān)系一旦確定，顧問(wèn)商將會(huì)把華僑海景城和東方之珠的物管工作列入中海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評(píng)比序列中，由公司組建顧問(wèn)團(tuán)及委派駐場(chǎng)顧問(wèn)，根據(jù)華僑海景城和東方之珠的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對(duì)外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過(guò)程、專業(yè)化的顧問(wèn)管理服務(wù)。 為保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，顧問(wèn)商將于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔(dān)任駐場(chǎng)經(jīng)理和安保顧問(wèn)，作為管理商管理的實(shí)體“核心”，以華僑海景城項(xiàng)目為重點(diǎn)的同時(shí)兼顧跟進(jìn)東方之珠項(xiàng)目的進(jìn)展，并輔之以公司顧問(wèn)團(tuán)以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合華僑海景城和東方之珠物管工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)針對(duì)性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問(wèn)團(tuán)與駐場(chǎng)顧問(wèn)二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。 顧問(wèn)商提供顧問(wèn)管理服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊(duì)伍，同時(shí)中海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也會(huì)促進(jìn)華僑海景城和東方之珠的租售；在顧問(wèn)期限內(nèi)，顧問(wèn)商允許發(fā)展商就華僑海景城和東方之珠向外界使用“中海物業(yè)顧問(wèn)管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣?！纛檰?wèn)服務(wù)方式示意圖：傳達(dá)、推行方案制定物管方案管理商反饋方案執(zhí)行情況及其它問(wèn)題根據(jù)反饋信息修訂方案駐場(chǎng)顧問(wèn)顧問(wèn)團(tuán)定期或不定期檢查、考核、了解信息雙向溝通l 顧問(wèn)期限顧問(wèn)期限分為前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段。其中前期介入階段為合作雙方簽約之日起至華僑海景城一期物業(yè)入伙之日（即發(fā)展商書(shū)面通知業(yè)主入住的日期）前兩個(gè)月（預(yù)計(jì)十六個(gè)月）；實(shí)操指導(dǎo)階段為一年，自華僑海景城一期物業(yè)入伙之日前兩個(gè)月起至入伙之日后十個(gè)月；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后三個(gè)月。三 駐場(chǎng)顧問(wèn)和顧問(wèn)團(tuán)工作職責(zé)◆駐場(chǎng)顧問(wèn)工作職責(zé)：根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在實(shí)操指導(dǎo)階段中海將于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)派駐兩名物業(yè)管理資深人仕分別擔(dān)任駐場(chǎng)經(jīng)理主管全面工作和安保顧問(wèn)，常駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)以下各類工作：216。 全面考察項(xiàng)目，熟悉物業(yè)所在地物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問(wèn)商的該項(xiàng)目顧問(wèn)團(tuán)。216。 將顧問(wèn)團(tuán)針對(duì)本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。216。 將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過(guò)程中遇到的情況、問(wèn)題和執(zhí)行進(jìn)度及時(shí)反饋給顧問(wèn)團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。216。 協(xié)助顧問(wèn)團(tuán)人員對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察、評(píng)審、監(jiān)督整改等的工作。216。 日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。216。 緊急事故的應(yīng)對(duì)與處理技巧?！?顧問(wèn)團(tuán)工作職責(zé)：顧問(wèn)團(tuán)由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度并結(jié)合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)，具體安排如下：216。 前期介入階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場(chǎng)考察3次，每次工作23個(gè)工作日：l 首次考察擬安排于項(xiàng)目簽約兩周內(nèi)l 設(shè)施、設(shè)備、材料集中選型階段擬赴現(xiàn)場(chǎng)工作1次l 工程交接驗(yàn)收階段擬赴現(xiàn)場(chǎng)工作1次216。 實(shí)操指導(dǎo)階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場(chǎng)考察4次，每次工作23個(gè)工作日：l 一期物業(yè)入伙前兩個(gè)月赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次l 一期物業(yè)入伙當(dāng)月赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次l 以后每季度赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次216。 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段預(yù)計(jì)赴現(xiàn)場(chǎng)考察1次，每次工作23個(gè)工作日：l 本階段末赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次顧問(wèn)團(tuán)主要負(fù)責(zé)工作如下：216。 由顧問(wèn)團(tuán)根據(jù)駐場(chǎng)顧問(wèn)及每次考察、評(píng)審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。216。 負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。216。 定期對(duì)項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見(jiàn)。216。 對(duì)駐場(chǎng)顧問(wèn)的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善。二、 顧問(wèn)工作安排（詳見(jiàn)下表）工 作 階 段人 員 構(gòu) 成工 作 方 式現(xiàn) 場(chǎng) 工 作 安 排前期介入（預(yù)計(jì)十六個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)3~5人定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)赴現(xiàn)場(chǎng)工作3次，每次23個(gè)工作日，考察時(shí)間擬分別安排于簽約后兩周內(nèi)/設(shè)施、設(shè)備集中選型階段/工程交接驗(yàn)收階段。實(shí)操指導(dǎo)（十二個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)3~5人定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)赴現(xiàn)場(chǎng)工作4次，每次23個(gè)工作日。駐場(chǎng)顧問(wèn)2人常駐現(xiàn)場(chǎng)作日常指導(dǎo)本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地工作。服務(wù)質(zhì)量跟蹤（三個(gè)月）顧問(wèn)團(tuán)3~5人定期赴現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)指導(dǎo)本階段末赴現(xiàn)場(chǎng)工作一次，2～3個(gè)工作日。另：除上表中所列顧問(wèn)團(tuán)定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察的安排之外，顧問(wèn)商還可應(yīng)發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合顧問(wèn)管理服務(wù)的實(shí)際需要，不定期派遣顧問(wèn)團(tuán)人員到項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)，并對(duì)管理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評(píng)價(jià)，顧問(wèn)團(tuán)不定期赴現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用另計(jì)。說(shuō)明： 顧問(wèn)團(tuán)人員將根據(jù)各階段工作內(nèi)容要求，由包含有質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長(zhǎng)期為該項(xiàng)目服務(wù)。 前期介入階段，顧問(wèn)團(tuán)人員通常為機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯等專業(yè)人仕，樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等專業(yè)人仕將依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段的實(shí)際需要予以選派。 實(shí)操指導(dǎo)階段，顧問(wèn)商派駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的駐場(chǎng)經(jīng)理具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，常駐現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助管理商對(duì)本項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)。顧問(wèn)團(tuán)對(duì)駐場(chǎng)顧問(wèn)的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善。 顧問(wèn)期限內(nèi)，顧問(wèn)團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場(chǎng)工作外，同時(shí)將全程跟進(jìn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時(shí)提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)服務(wù)。第二部分 顧問(wèn)管理工作范圍 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場(chǎng)等。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。 公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。 對(duì)本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)全封閉式安全管理，確保安全。 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。1 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。1 全方位家居服務(wù)和各類商務(wù)服務(wù)支持等。1 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。1 理禮并用、德法共行，對(duì)物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。第三部分 顧問(wèn)管理工作內(nèi)容一、前期介入階段合作期限：由簽約之日起至華僑海景城一期入伙之日前二個(gè)月結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收階段提供合理化建議，為今后開(kāi)展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。（一） 由顧問(wèn)團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過(guò)研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖（包括土建和各類機(jī)電設(shè)備的）、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)目檔次，協(xié)助管理商對(duì)管理檔次進(jìn)行定位。（二） 根據(jù)我司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既