【文章內(nèi)容簡介】 隨著高層的涌現(xiàn)，高層的主導地位將無可動搖。3. 戶型設計的合理性與舒適性，將在更大程度上影響消費者的購買意愿?？蛻羧后w年輕化，消費市場成長迅速，購房者對戶型不再盲目求大，更講究戶型的適用度與人性化，臥室的功能將得到強化，兩廳尺度有望縮水。4. 市場對創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度增強，特別是躍式戶型，錯層陽臺、異型窗，甚至是異型戶型都會引起市場特別的關(guān)注，而且在中高端市場上將會涌現(xiàn)出一大批的這樣的創(chuàng)新戶型。5. 消費市場將更加注重高層住宅的景觀規(guī)劃。小區(qū)環(huán)境品質(zhì)較高的項目將受到人們的特別青睞。 超高層超高層住宅的特點 （1）.城市經(jīng)濟發(fā)展支撐超高層住宅的開發(fā) 城市經(jīng)濟發(fā)展水平越高，越促進超高層住宅的開發(fā)建設，一般來說，城市的GDP總量達到3000億元以上，超高層開始出現(xiàn)，GDP總量達到6000億元以上，超高層或?qū)⒊霈F(xiàn)。（2）.平均高度逐步增長 “沒有最高，只有更高”，早先30層可以算是超高層，現(xiàn)在無論是在一線大城市還是二、三線城市中，30層以上比比皆是，甚至出現(xiàn)了50層乃至60層的超高層住宅建筑 （3）.黃金地段，業(yè)態(tài)豐富 超高層建筑多建于城市核心區(qū)域或一線濱江黃金地段，交通便捷，周邊商業(yè)、商務、休閑等配套一應俱全，能充分享受居住區(qū)生活的便利。 （4）.豐富的景觀資源 超高層住宅須具有一定的遠眺性，所以對視線區(qū)域內(nèi)的景觀資源要求較高，通常以山或水為主要資源。 （5）.風險較大 超高層住宅開發(fā)中投資維護成本高，同時受政策影響，風險相對于高低層項目開發(fā)而言表現(xiàn)的更為嚴峻。 別墅 別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義，“別” 字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。 因此，傳統(tǒng)對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風景名勝地或大型游樂設施、附近或有山有水的地方。別墅的特點： 1）、別墅造型外觀雅致美觀，獨幢獨戶，庭院視野寬闊，花園樹茂草盛，有較大綠地。有的依山傍水，景觀宜人，使住戶能享受大自然之美，有心曠神怡之感； 2）、別墅內(nèi)部設計得體，廳大房多，裝修精致高雅，廚衛(wèi)設備齊全，通風采光良好； 3）、別墅還有附屬的汽車間、門房間、花棚等； 4）、社區(qū)型的別墅大都是整體開發(fā)建造的，整個別墅區(qū)有數(shù)十幢獨立獨戶別墅住宅，區(qū)內(nèi)公共設施完備，有中心花園，水池綠地，還設有健身房、文化娛樂場所以及購物場所等。別墅的類型： 目前在市場上我們按照別墅的建筑形式將別墅產(chǎn)品分為五大類：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅。 獨棟別墅： 定義：獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 特征：私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)。獨棟別墅：聯(lián)排別墅： 定義：又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。特征：比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。戶型設計豐富而前衛(wèi)，有特色。 聯(lián)排別墅：雙拼別墅： 定義：它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國被叫作兩個家庭的別墅。特征：、獨棟對比而言，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。，這種相對獨立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了Cityhouse和Townhouse兵營式排列的呆板面孔。，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是采光和觀景。雙拼別墅： 疊拼別墅 ： 定義：它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。 特征：，而非真正意義上的富人。、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。，不存在聯(lián)排進深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。 疊拼別墅 ：空中別墅： 定義：空中別墅發(fā)源于美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。這種空中別墅發(fā)源于美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產(chǎn)品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比較少。 特征：，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風景的感覺，顯示了強大的市場競爭力。：，空中別墅的標準是3米多，、比普通房挑高幾十厘米，意味著通風更順暢，采光度很好。 空中別墅：五、花園洋房 花園洋房是介于聯(lián)排別墅和普通多層住宅之間的一種高檔集合住宅。通常為一梯兩戶，層數(shù)多為五層，部分高端產(chǎn)品甚至配置電梯?；▓@洋房也可以說是一種典型的低密度住宅。另外，在大城市中，由于容積率的原因，低密度住宅通常在新區(qū)、郊區(qū)一帶出現(xiàn)?；▓@洋房，起源于英國，二戰(zhàn)以后西方國家由于工業(yè)化進程加速，大量的勞動力涌入城市，令城市日漸擁擠，生活環(huán)境惡化，為了維持生活質(zhì)量，一批志同道合的中產(chǎn)階級開始在市郊建房，久之形成了“堂”，這就是TOWNHOUSE的由來。 中國的花園洋房源于上海，自19世紀中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產(chǎn)物。狹義花園洋房就是花園別墅，也就是通常所說的花園式住宅，西式洋房、小洋樓、帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強調(diào)戶戶有花，包括市場中的洋式聯(lián)排或雙拼的TownHouse，戶型較大，居住舒適度高。 廣義的花園洋房介于別墅和普通公寓之間，為六層以下多層板式建筑，以四層為主。建筑風格強調(diào)景觀，綠化率比較高，普遍在遠郊一帶。一般贈送花園，頂層贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況?；▓@洋房主要特征：216。 低容積率、低樓層，樓層通常為3—6層；216。 以退臺設計形成私有露臺，結(jié)合花園景觀建立建筑與外部空間、環(huán)境的聯(lián)系；216。 建筑風格多變，且通過豐富的立面變化營造趣致的小區(qū)空間界面；216。 由建筑圍合成尺度的宜人院落空間，營造良好的空間氛圍及鄰里溝通平臺；216。 距離市區(qū)距離適度，又不完全脫離城市的繁華和便利，是住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物；216。 建筑單元以一梯兩戶板式為主，戶型面寬較大，前后通透、面景?！扒榫盎▓@洋房”采用退臺式設計，并利用室外樓梯改變了傳統(tǒng)的入戶方式。結(jié)合退臺設計形成的每層皆有的景觀露臺，增加居住私密性，既滿足個性需求，又滿足鄰里生活和諧融洽交流。 三、戶型分析一室好戶型：優(yōu)點：主臥和客廳分配比例合適每一間房都有明窗，通風良好陽臺設計采光好房屋空間設計合理。差戶型：缺點：臥室窗戶采光不好。客廳窗戶朝北，采光通風不好沒有餐廳廁所沒有窗，門沖客廳二室好戶型：優(yōu)點：臥室、客廳分配比例恰當每間房都有明窗臥室和客廳窗朝南，采光通風良好差戶型：缺點：主臥窗戶太小，采光通風性能差客廳沒有落地窗，采光差廁所沒有窗，通風差進廚房要穿過客廳，設計不方便三室好戶型：優(yōu)點：臥室、客廳比例合理每一間房都是明窗，采光通風良好南北通透衛(wèi)生間干濕分離差戶型：缺點：客廳窗朝北，采光不好臥室采光通風不好中間走廊過長，面積有點浪費四室好戶型：優(yōu)點：南北通透客廳和臥室窗朝南，采光通風良好衛(wèi)生間干濕分離每一間房都是明窗差戶型：缺點：客廳窗朝北，采光不好入戶面積有點浪費走廊太長主臥廁所沒有窗戶，不通風 四、建筑風水介紹一、現(xiàn)代風水學的十大原則 整體系統(tǒng)原則 則處理人與環(huán)境的關(guān)系，是現(xiàn)代風水學的基本點。整體系統(tǒng)論，作為一門完整的科學，它是在20世紀產(chǎn)生的；作為一種樸素的方法，中國的先哲很早就開始運用了。風水理論思想把環(huán)境作為一個整體系統(tǒng)，這個系統(tǒng)以人為中心，包括天地萬物。環(huán)境中的每一個子系統(tǒng)都是相互聯(lián)系、相互制約、相互依存、相互對立、相互轉(zhuǎn)化的要素。風水學的功能就是要宏觀地把握協(xié)調(diào)各系統(tǒng)之間的關(guān)系優(yōu)化結(jié)構(gòu)，尋求最佳組合。整體原則是風水學的總原則，其它原則都從屬于整體原則。因地制家原則因地制宜，即根據(jù)環(huán)境的客觀性，采取適宜于自然的生活方式 。中國地域遼闊，氣候差異很大，土質(zhì)也不一樣，建筑形式亦不同。西北干旱少雨，人們就采取穴居式窯洞居住。窯洞位多朝南，施工簡易，不占土地，節(jié)省材料，防火防寒，冬暖夏涼，人可長壽。西南潮濕多雨，蟲獸很多，人們就采取架空式竹樓居住。竹樓空氣流通，涼爽防潮，大多修建在依山傍水之處。此外，草原的牧民采用蒙古包為住宅，便于隨水草而遷徒。貴州山區(qū)和大理人民用山石砌房，這些建筑形式都是根據(jù)當時當?shù)氐木唧w條件而創(chuàng)立的。 中國現(xiàn)存許多建筑都是因地制宜的楷模。湖北武當山是道教名勝，明成祖朱棣當初派三十萬人上山修廟，命令不許劈山改建，只許隨地勢高下砌造墻垣和寶殿。 依山傍水原則依山傍水是風水學最基本的原則之一。山體是大地的骨架，水域是萬物生機之源泉，沒有水，人就不能生存?？脊虐l(fā)現(xiàn)的原始部落幾乎都在河邊臺地，這與當時的狩獵和捕撈、采摘經(jīng)濟相適應。依山的形勢有兩類，一類是“土包屋”，即三面群山環(huán)繞，奧中有曠，南面敞開，房屋隱于萬樹叢中。山另一種形式是“屋包山”，即成片的房屋履蓋著山坡，從山腳一直到山腰。長江中上游沿岸的碼頭小鎮(zhèn)都是這樣，背梳山坡，拾級而上，氣宇軒昂。有近百年歷史的武漢大學建筑在青翠的珞珈山脈，設計師充分考慮到特定的風水，依山建房，學生宿舍貼著山坡，象環(huán)曲的城墻，有了個城門形的出入口。面平臺上以中孔城門洞為軸線，圖書館居中，教學樓分立于兩側(cè)。主從有序，嚴謹對稱。學校得天然之勢，有城堡之壯，顯示了高等學府的弘大氣派。 六朝故都南京，濱臨長江，四周是山，有虎踞龍盤之勢。其四邊有秦淮河人江、沿江有眾多山脈，從西南往東北有石頭山、馬鞍山、幕府山；東有鐘山；西有富貴山；南有白鷺洲和長命洲形成夾江。明代高啟有贊曰：“鐘山如龍獨西上，欲破巨浪乘長風。江山相雄不相讓，形勝爭夸天下壯?！?觀形察勢原則清代的《陽宅十書》指出：“人之居處宜以大山河為主，其來脈氣最大，關(guān)系人禍最為切要。”風水學重視山形地勢，把小環(huán)境放人大環(huán)境考察。從大環(huán)境觀察小環(huán)境，便可知道小環(huán)境受到的外界制約和影響，諸如水源、氣候、物產(chǎn)、地質(zhì)等。任何一塊宅地表現(xiàn)出來的吉兇，都是由大環(huán)境所決定的，猶如中醫(yī)切脈，從脈象之洪細弦虛、緊滑浮沉遲速，就可知道身體的一般狀況，因為這是由心血管的機能狀態(tài)所決定的。只有形勢完美，宅地才完美。每建一座城市，每蓋一棟樓房，每修一個工廠，都應當先考山川大環(huán)境。大處著眼，小處著手，必先后顧之憂，而后富乃大。 地質(zhì)檢驗原則風水思想對地質(zhì)很講究，甚至是挑剔，認為地質(zhì)決定人的體質(zhì)，現(xiàn)代科學證明這不是危言聳聽。地質(zhì)對人體的影響至少有以下四個方面： 第一、土壤中含有微量元素鋅、鉑、硒、氟等，在光合作用下放射到空氣中直接影響人的健康。特別是由特定地質(zhì)生長出的植物，對人體的體形、體質(zhì)、生育都有影響。第二、潮濕或臭爛的地質(zhì)，會導致關(guān)節(jié)炎、風濕性心臟病、皮膚病等。潮濕腐敗這地是細菌的天然培養(yǎng)基地，是產(chǎn)生各種疾病的根源，因此，不宜建宅。第三、是地球磁場的影響。地球是一個被磁場包圍的星球，人感覺不到它的存在，但它時刻對人發(fā)生著作用。強烈的磁場可以治病，也可以傷人，甚至引起頭暈、嗜睡或神經(jīng)衰弱。第四是有害波影響。如果在住宅地面3米以下有地下河流，或者有雙層交叉的河流，或者有坑洞，或者有復雜的地質(zhì)結(jié)構(gòu)，都可能放射出長振波或污染輻射線或粒子流，導致人頭痛、旋暈、內(nèi)分泌失調(diào)等癥狀。 水質(zhì)分析原則不同地域的水分中含有不同的微量元素及化學物質(zhì)，有些可以致病，有些可以治病。浙江省泰順承天象鼻山下有一眼山泉，泉水終年不斷，熱氣騰騰，當?shù)厝松瞬【偷饺薪荩瘸运庍€見效。后經(jīng)檢驗發(fā)現(xiàn)泉水中含有大量的放射性元素氮。云南省騰沖縣有一個“扯雀泉”，泉水清澈見底，但無生物，鴨子和飛禽一到泉邊就會死掉。經(jīng)科學家調(diào)察發(fā)現(xiàn)，泉水含有大量的氰化酸、氯化氫，這是殺害生物的巨毒物質(zhì)。中國的絕大多數(shù)泉水具有開發(fā)價值，山東濟南稱為泉水城，福建省發(fā)現(xiàn)礦泉水點1590處，居全國各省之最，其中可供醫(yī)療、飲用的礦泉水865處。廣西風凰山有眼乳泉，泉水乳泉似汁，用之泡茶，茶水一星期不變味。江西永豐縣富溪日鄉(xiāng)九峰嶺腳下有一眼一平方米的味泉，泉水象鮮啤酒那種酸苦清甘的昧道。由于泉水是通過地下礦石過濾的往往含有鈉、鈣、鎂、疏等礦物質(zhì)，以之口服，沖洗，沐浴，無疑有益于健康。 坐北朝南原則中國處于地球北半球，歐亞大陸東部，大部分陸地位于北回歸線(北緯23度26)以北，一年四季的陽光都由南方射入。朝南的房屋便于采取陽光。陽光對人的好處很多：一是可以取暖，冬季時，南方比北方的溫度高 l至2度；二是參與人體維生素 D的合成，小兒常曬