【文章內(nèi)容簡介】 ，北臨桃花侖路，南靠梓山路，以桃花侖路與大桃路為中心，是以集商貿(mào)、金融、體育、文化娛樂、購物及服務為一體的現(xiàn)代化多功能城市中心區(qū)，是全市商業(yè)最繁華地段和居民購物的主要場所。它服務于整個益陽市區(qū)，客流量應在30萬人次以上。功能定位：應積極提高商業(yè)聚集度，大力發(fā)展商業(yè)業(yè)態(tài)，加快培育商業(yè)業(yè)態(tài)結構層次；可適應結合地下設施的開發(fā)利用，拓延經(jīng)營領域，逐步形成以新業(yè)態(tài)為主的現(xiàn)代化商業(yè)中心。四、益陽市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢商業(yè)地產(chǎn)從粗放型經(jīng)營向專業(yè)化、精細化方向發(fā)展，形成以主流商家為導向的商業(yè)地產(chǎn)新格局。 商圈建設步伐加快，充分發(fā)揮中心商業(yè)區(qū)輻射和帶動作用，著力打造特色鮮明的商業(yè)街，鼓勵賓館、商務、會展業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設。在現(xiàn)有商業(yè)布局基礎上，打造集生態(tài)、文化、休閑、購物為一體的多功能商業(yè)街。 街區(qū)商業(yè)升級換代加快，業(yè)態(tài)多樣化。在中心商業(yè)區(qū)輻射帶動下，加強涵蓋休閑、購物、康樂、餐飲、汽車美容等多種業(yè)態(tài)的主題街區(qū)建設，配套大型超市、中心廣場、休閑綠地等，為周邊消費人群提供豐富商業(yè)配套，促進街區(qū)商業(yè)升級換代。 商業(yè)地產(chǎn)銷售、租賃價格將進一步區(qū)域平穩(wěn)。隨著益陽市國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，人均收入的持續(xù)增長，未來消費市場還將有一個較長的平穩(wěn)發(fā)展期，在土地成本提高、中心城區(qū)改造、建筑成本增加、品質和綜合配套提升等因素帶動下，商品地產(chǎn)銷售、租賃價格將保持平穩(wěn)上揚的趨勢。五、項目SWOT分析S（優(yōu)勢） ■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；■位于康富路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強；■城市快速干道，路網(wǎng)發(fā)達，交通便利；■鄰近中心城區(qū)成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。W（劣勢）■項目車位數(shù)量略有不足，較難滿足后期需求；■用地面積較小，建設規(guī)模小；■緊鄰的用地北側街坊路未建成，影響項目形象；■緊鄰城市干道，噪音、尾氣污染較大。O（機會）■益陽市城市中心區(qū)域土地稀缺，未來同質物業(yè)上市量有限；■康富路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴大，檔次提升；■商鋪行情整體走高，主城中心商鋪關注度提高。T（威脅）■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質物業(yè)競爭激烈；■區(qū)域內(nèi)競爭項目包裝宣傳好，規(guī)模優(yōu)于本項目；■整體租金較高，市場接受度存在風險。六、項目市場定位分析及策略益陽市四大商圈零散分布，各自成團，但因交通和舊城的限制，難以有更大的發(fā)展空間。無法繼續(xù)提升檔次，形成核心商圈，雖然人氣鼎沸、生意旺盛，但受消費群體限制，均為中低檔商品，消費總額不高。商業(yè)同質化嚴重，沒有錯開定位，導致普遍生意般。只有臨街一些品牌商店生意較好。益陽居民人均收入與消費力偏低，制約商業(yè)的發(fā)展，各大商圈主攻中低檔產(chǎn)品，而益陽的高端消費群體則流向長沙，約有17億每年，占總數(shù)的14%。，這一群體未得到滿足。步步高百貨現(xiàn)暫時彌補了這一空白，但因規(guī)模偏小、品牌集中度低等因素，仍然有大量外流?？蹈槐甭放R街現(xiàn)有臨街商鋪除華天大酒店外均由歷史建筑改造而成，分割面積過小，不適宜作為高端品牌經(jīng)銷。通過分析發(fā)現(xiàn)益陽目前傳統(tǒng)零售商業(yè)普遍中低檔次，體量較大，市場將近飽和，高端零售市場有一定空間，但市場還不完善。本項目以差異化、業(yè)態(tài)互補為指導思想進行運作，定位于發(fā)展特色經(jīng)營，系列專賣與特種商業(yè)專賣，目標人群以追求高端時尚，具有較高消費力的中青年為主，重點選擇服裝針織產(chǎn)品并逐步形成專賣連鎖經(jīng)營體系。在商業(yè)品牌上應該盡量選擇國內(nèi)外某些領域知名企業(yè)、知名品牌。有特色的商品和服務項目。并和步步高百貨形成互補。在市場策略上，推廣策劃應該面對高水準的眾多機會的篩選，范圍上要廣，區(qū)域可先外后內(nèi)，即首先去吸引在國內(nèi)外市場上領先的企業(yè)和品牌，再選擇具有當?shù)靥厣纳唐芳胺铡Ｖ攸c介紹項目所在地消費環(huán)境、本項目的經(jīng)營定位、項目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營規(guī)模、管理模式等合作商關心的實際問題，使合作商對項目有全面、深入的了解，便于進一步接觸洽談合作。項目推廣策劃的形式采用立體交叉的方式進行，可以通過新聞發(fā)布會、報紙雜志、廣播電視、協(xié)會自身活動等靈活多樣的方式，盡量擴大影響。第三章 項目建設條件一、項目場址本項目所在地位于益陽市赫山區(qū)內(nèi)，康富北路東側，與步步高隔路相對，南接華天大酒店，西臨街坊路，總用地面積4543平方米，地處益陽市城中心地段，地勢平坦，現(xiàn)有建筑已拆除?？蹈槐甭窞橐骊柺心媳毕蚋傻溃乩砦恢脙?yōu)越，交通便利。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。項目區(qū)周圍無有毒、有害工廠污染。電力、通信、城建、水利等基礎設施條件較好，水電供應有保證，通訊設施齊備。該項目屬于新建，符合益陽市城市總體規(guī)劃。二、自然條件益陽地處湘中偏北、資水下游、洞庭湖南沿，地貌形態(tài)多種多樣，山、丘、崗、平、湖俱全，以山丘和平原為主體，山間樹木茂密，以自然次生林為主，森林覆蓋率為28%?！∫骊柺形挥跂|經(jīng)112176。19′，北緯28176。37′，屬亞熱帶氣候，區(qū)域四季分明、氣候溫暖、濕潤、雨量充沛，按當?shù)貧庀蟛块T提供的資料、場址所在地自然條件要素如下：溫 度： 年平均溫度 ℃ 最冷月平均氣溫 ℃ 最熱月平均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最熱氣溫 ℃ 濕 度： 最冷月平均相對濕度 73% 最熱月平均相對濕度 82% 降雨量： 年均降雨量 1566mm 日最大降雨量 氣 壓： 夏季大氣壓 冬季大氣壓 風： 夏季平均風速 冬季平均風速 水文、地質和地震資料：本工程建設標高在40米以上，，高于益陽市最高洪水位，無洪水隱患。場地地面標高大、地下水出露不顯著，地表為第四紀沖積層覆蓋，其巖性主要為黃土質亞粘土，其次為粘土，局部有淤泥質夾層，地基承載力在120～150kPa。項目區(qū)內(nèi)地勢平坦，土質結構致密，強度中等，工程地質條件較好，對項目建設無不良影響。根據(jù)《中國地震區(qū)度區(qū)劃圖》益陽市地震基本烈度為6度，人防等級為三類重點城市。三、項目區(qū)基礎配套設施條件道路建設地所在區(qū)域有主干道康富北路通過，建設場地臨城市道路,道路為質量較高的瀝青混凝土路面，交通便利。供電建設地所處區(qū)域由益陽市供電局供電，骨干輸電線路35kV，除線路檢修外一般不停電，供電保證率在98%以上，供電狀況較優(yōu)。供水建設地所處區(qū)域由益陽市自來水公司供水，主干道兩側主供水管徑500mm，供水保證率在98%以上，供水狀況較優(yōu)。 排水建設地排水體制為雨污分流制，主要道路兩側主排水管徑1000mm，雨污水排入市政排水管網(wǎng)。遇連續(xù)大雨后，區(qū)域內(nèi)地面僅有少量積水，排水狀況較優(yōu)。電訊建設地屬益陽市電信局市話服務范圍，電話交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機容量完全可以滿足正常經(jīng)營、生活需要。四、三大材料來源及供應鋼材：需求量較大，質量要求高，需有計劃地向有關廠家或部門定貨。水泥：赫山區(qū)水泥工業(yè)發(fā)達，大型水泥企業(yè)生產(chǎn)的高標號水泥質量穩(wěn)定可靠，數(shù)量上也能滿足工程所需。砂石：益陽市區(qū)內(nèi)資江砂石資源充足，質量及數(shù)量均能滿足工程施工的要求。第四章 工程技術方案一、項目規(guī)模及設計原則本項目主要包括新建辦公商業(yè)綜合樓8226m2,地下車庫1705m2,內(nèi)部道路及綠化、給排水、電力工程，主體建筑7層，其中一層商業(yè)面積1230m2，2~7層辦公面積6996m2。設計原則：本項目工程為一般民用建筑，設計合理使用年限50年，設計應嚴格遵照國家頒布的各項設計規(guī)范及益陽市有關城市規(guī)劃、消防和交通要求，并按照設計任務書所確定的條件進行設計。充分考慮項目的建設目標、功能、用途及建設基地的地形地勢、周邊環(huán)境等因素，建設一座集商業(yè)、辦公為一體的功能齊全、結構合理、設施配套的綜合性大樓。二、項目建設布局本項目平面布局應以滿足商業(yè)辦公綜合功能要求，交通設計以人車分流、互不干擾、使用便利并滿足消防部門有關要求為原則。結合建筑基地周邊道路及交通情況，擬將車行出入口布置在北側街坊路，商業(yè)人行出入口沿康富路布置，建筑臨康富路適當后退以形成小型入口廣場。三、主體（改為建筑工程比較好）工程設計（一）、設計依據(jù)根據(jù)國家有關給建筑設計規(guī)范、基地現(xiàn)狀條件以及項目建設單位關于本項目建筑方面的要求進行設計?！睹裼媒ㄖO計通則》GB505322005《辦公建筑設計規(guī)范》JGJ672006《汽車庫建筑設計規(guī)范》JGJ10098《建筑結構荷載規(guī)范》（GBJ987500092001）（二）、建筑設計建筑風格以現(xiàn)代式建筑風格為主，建筑層數(shù)為（地上）7層，建筑物（平面）布置為L型，具有良好的日照、通風和采光條件，建筑外觀設計在滿足功能要求的前提下力求豐富多彩。立面塑造在強調統(tǒng)一的基礎上力求體現(xiàn)地主特色與現(xiàn)代精神相結合的建筑風格，通過屋頂、檐口、窗臺、過道、長廊、建筑入口的處理，以及色彩的合理搭配與運用，形成富有個性的建筑體，做到建筑內(nèi)容與建筑形式的高度真正統(tǒng)一。（這一塊包括平面布局、立面造型以及空間處理和一些細部的處理）（三）、結構設計根據(jù)建筑的要求及地質條件確定基礎結構，主體結構采用框架結構，基礎、樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。（這一塊主要是結構選型的問題，可以確定一些結構設計參數(shù)，比如一些荷載取值，建筑抗震設防要求距路邊距離（m）52050100TSP濃度（mg/m3）不灑水灑水攪拌揚塵：根據(jù)類比調查，混凝土現(xiàn)場攪拌周邊150m范圍內(nèi)可明顯受到揚塵污染，拌合機下風向50m處空氣中TSP超過二級標準近9倍；150m處TSP仍超過二級標準1倍。為降低環(huán)境污染，本工程采用購買預拌混凝土，不得進行混凝土現(xiàn)場攪拌，以減少粉塵、揚塵污染。場地揚塵：堆放場地風吹揚塵的影響范圍一般在100m以內(nèi)。施工階段，對易散失沖刷的物料（石灰、水泥等）不應露天堆放，而應加蓋篷布或庫內(nèi)堆放，并對施工現(xiàn)場外圍鋪以也應該加強管理，采取各種措施，防止在運輸途中發(fā)生跑、冒、漏、滴。如果采取以上措施，則施工揚塵對周圍環(huán)境的影響可降至最小。對于施工過程中不可避免的運輸車輛引起的揚塵，將通知加強施工管理，如采取對進場道路進行硬