【文章內(nèi)容簡介】 個人簽看房協(xié)議書可以帶去看房嗎？ 答：最好的途徑是拿看房協(xié)議書到客戶公司蓋章后才能看房。 問題 65： 業(yè)主咨詢房價，但又不留電話，說考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？ 答：靠平時的業(yè)務積累，靠靈活的應變，及時給出物業(yè)合理售價，或周邊類似物業(yè)市場售價，取得雙方信任，才能留住對方電話，除此之外無更好辦法。 問題 66： 我公司無客戶合適的物業(yè)時，如何才能留住客戶電話？ 答：了解客戶的詳細要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進行報價，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。 問題 67： 看樓時，業(yè)主與客戶之間相互溝通，甚至互留電話，怎么辦？ 答：嚴正聲明自己的立場和公司的要求，并當場收回紙片，要求相互尊重。 問題 68： 同行有實在客戶要求合作時，怎么辦？ 答：不合作是公司要求。如不需要再看房，經(jīng)過公司同意后談合作條件。 問題 69： 如何讓客戶相信，我公司不吃差價？ 答：公司本著專業(yè)、正直的經(jīng)營理念，公平、公正、公開的態(tài)度，營造公司一流品牌，而且您在本公司成交時我們會約您跟房東簽合同。 問題 70： 遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防范？如何處理？ 答：對有懷疑的客戶先帶他看公司資產(chǎn)房，再進一步溝通作出判斷客戶的真實身份，如果是其他中介人士，一定了解他跳盤的目的，看是能對公司產(chǎn)生效益事宜。 問題 71： 業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽署了看樓書只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？ 答：看樓書無效，就很難收回傭金。 問題 72： 客戶向我們提出想看我們和業(yè)主方簽的售房委托書，可以嗎？ 答：不可以，因為是中介公司，我們須對你的資料和業(yè)主資料進行保密。 問題 73： 客戶向我們交了保險費有沒有保險合同？ 答：有，在退抵押金同時，銀行會將保險合同附上，第一受益人為銀行。 問題 74： 帶客房看房時，房東臨時有事出去了，你聯(lián)系房東時，房東說急事暫時不能回來，你該怎么辦？ 答：帶上客戶敲一下樓上或者樓下的房子，并出示我們相關證件，帶上鞋套帶客戶到其他業(yè)主家里看一下，不要大聲交流，避免時間過長，然后出來后給客戶講解一下所要出售物業(yè)的特征。 問題 75： 客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？ 答：不行，因為銀行審查貸款資格時，要看房產(chǎn)證，如先去過戶，房產(chǎn)證已送到國土局，銀行無法批貸款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會去國土局簽字。 問題 76： 業(yè)主問申請按揭貸款時為什么他們要到銀行來？這應該是客戶的事？ 答：你去銀行的目的主要是向銀行確認客戶購買物業(yè)的貸款直接放在你的帳號上，這是我們和銀行對您收款負責任。 問題 77： 業(yè)主無法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應如何辦手續(xù)？ 答：客戶須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書、借款合同。查清銀行多少供樓款，在去辦理贖解壓續(xù)前，須向我公司簽借據(jù)，帶上抵押合同、身份證、婚姻證明（如已婚須配偶同去）到公證處辦理委托書。 問題 78： 業(yè)主不肯提供房產(chǎn)證原件或復印件，怎么辦？ 答：說服業(yè)主提供房產(chǎn)證第三頁（房產(chǎn)資料）即可。 問題 79： 客戶看房時不表態(tài)，怎么辦？ 答：有些業(yè)務員在帶客看房時過于 熱情 ，滔滔不絕，而客戶卻一聲不吭。到最后一句 考慮考慮 結(jié)束此次看房，搞得業(yè)務員一頭霧水，不知所終。其實，這里業(yè)務員犯了一個錯誤：就是無的放矢，這種毫無目標的夸夸其談是沒有人欣賞的。所以我們的業(yè)務員要設法引導客戶開口說話，說出其所想所好所需，不僅如此，我們的業(yè)務員還要善于聆聽。聆聽中可以了解客戶的真正需求，可以隨機應變，改變自己的策略，可以投其所好，有的放矢。 問題 80： 客戶出一個 超低 價時怎么辦？或者說：客戶為什么會出 超低價 ？ 答：當客戶出了個 超低 價時，可能有兩種情況，業(yè)務員應根據(jù)當時的情況做出判斷，并采取相應的措施加以應付，第一，客戶出的超低價不是很 離譜 ，只是這種價很難談到或很難成交，這時，我們的第一反應應該是 客戶在探底 ，有可能成交，那么，我們應該面帶笑容的說： 我知道您在跟我開玩笑呢！ 你的笑容和回答讓客戶感覺到他開的這個價根本就不可能，同時，又要讓他有 面子 下臺，并告訴客戶決定價格的權(quán)力不在于我們而在于業(yè)主，我們沒有決定權(quán)，第二，客戶出了根本就不可能的價，這時我們就不能會錯意，以為客戶還價就有希望了，其實，這是客戶 以進為退 的手段，他是在存心為難你，拒絕你，因為他根本就看不上這個物業(yè)，而又不好意思直接拒絕你而已，這個時候我們應該順著臺階而下，告訴他這個物業(yè)不適合他，我們給他另找，這樣大家都留著 面子 ，日后還有機會。 問題 81： 客戶暴露出購買沖勁的時候，怎么辦？ 答：客戶看房有時會有一種沖動，這種沖動持續(xù)時間往往都不會太大久，而且稍縱即逝。我們應該及時抓住這種沖動促使成交，在看房或談判過程中，如果發(fā)現(xiàn)客戶對你所介紹的物業(yè)表現(xiàn)出極大的興趣，或者所出的價格在你的底線以上或左右時，應該不失時機地 逼定 ，一定讓他空手出了門，誰保證沒有更好，價格更低的物業(yè)供他選擇呢？ 問題 82： 現(xiàn)有５０年產(chǎn)權(quán)的住宅，哪些可自動順延７０年，哪些不可以？ 答：８８年１月３日之前所批的地不可順延，因為那時的土地都是行政劃撥用地，８８年１月３日后所批準住宅用地，發(fā)展商有簽土地出讓合同的都可順延。 問題 83： 正在按揭的物業(yè)要售予第三方，能否在原按揭銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)？ 答：物業(yè)要出售必須做產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移須在清晰的情況下才可辦理過戶，正在銀行按揭的不可以過戶，須將銀行所欠款項還清，才可拿出被抵押的房產(chǎn)證，注銷完畢才可做轉(zhuǎn)移登記，然后再辦理二手樓按揭手續(xù)。 問題 84： 我通過你們公司買了一套二手房，但你們?yōu)槭裁床荒荛_發(fā)票？ 答：我們公司屬于中介性質(zhì)的公司，收取的只是傭金，不具有開具房地產(chǎn)購房發(fā)票的權(quán)利。如果您有開發(fā)票的需要，請備齊所需資料等到所屬國土局的辦文窗口開具與房產(chǎn)證購房價格相符的購房發(fā)票。 問題 85： 兩個客戶同時看中唯一一套房型怎么辦？ 答：迅速尋找與他相同的物業(yè)、爭對前期的帶看，說服另一方客戶放棄，但是要溝通到位，以免客戶不信任我們。 問題 86： 個人與個人之間借貨用商品房抵押登記需提供什么資料？怎樣辦理？ 答：１、準備資料有：①房地產(chǎn)抵押登記申請表１份；②房地產(chǎn)證原件；③抵押借款合同書三份（合同書需電腦打印，可參考銀行樣本）；④抵押人和借款人身份證明；⑤準備上述資料去國土局辦理即可。 問題 87： 業(yè)主為兩個人名而不是夫妻，其中一個轉(zhuǎn)讓給另外一人該怎樣辦理？ 答：這種轉(zhuǎn)讓也屬于正常的三級轉(zhuǎn)讓，但產(chǎn)權(quán)也只轉(zhuǎn)讓一半。所以轉(zhuǎn)讓價格也是原房產(chǎn)證的一半。以轉(zhuǎn)讓后的房產(chǎn)證登記作為計稅依據(jù)。 問題 88： 夫妻雙方離婚后怎樣辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，需要提交哪些資料？ 答：①房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表 １ 份；②房地產(chǎn)證原件；③離婚證、協(xié)議書原件及復印件或法院的調(diào)解書、判決書；④變更方業(yè)主的身份證復印件（協(xié)議的雙方必須共同申請，法院調(diào)解除外）；⑤屬所在單位房最好需提供原產(chǎn)權(quán)單位同意變更的證明原件（商品房不用 ５ 、 ６ 項）；⑥屬在住宅局購房的需提交 《 離異后產(chǎn)權(quán)變更審批表 》 原件（在住宅局領?。蕚浜蒙鲜鲑Y料去國土局辦理即可。 問題 89： 當客戶來電咨詢時，稱已同其它公司看過我公司廣告的某樓盤，由于價格等因素，一直未能成交，我公司業(yè)務員此時應對的最佳策略是什么？ 答：最佳的策略是答應客戶與我公司簽看樓書和承諾書，然后安排業(yè)主和客戶見面，向客戶闡明我公司一貫立場，透明操作，誠信服務。具體操作的程序視具體情況處理。 問題 90： 當客戶去看房時，堅持要與業(yè)主交換聯(lián)系方式，業(yè)務員在現(xiàn)場該怎么辦？ 答：首先看房前經(jīng)紀人應策略地預防，分別與客戶、業(yè)主方闡明不能跳開中介公司的觀點，堅決制止此類情況的發(fā)展，若已交換，再告訴客戶看樓書和委托書的法律效力以及由此行為所引起其所負的相關法律責任。 問題 91： 客戶要求自己買保險，怎么辦？ 答：不行，原則上各大銀行規(guī)定在指定的保險公司購買保險，客戶只能按規(guī)定需要向保險公司購買保險。 問題 92： 簽約時客戶對房款轉(zhuǎn)入中介公司有異議，怎么辦？ 答：告訴客戶把錢轉(zhuǎn)入我們公司是為了他好，如果把錢直接給房東，出現(xiàn)了一些意外該房屋不能成交，到時候找房東退錢比較難一點，只要在房交把錢過戶后產(chǎn)權(quán)變更成您的，到時候再給房東，我們這樣做也是為了你們雙方好。 問題 93： 如何防止被其他中介搶單？ 快、準、狠、全是防止其他中介搶單的關健，這要看我們的專業(yè)水平是否達到，其次就是在每次帶看完后把客戶送到安全地段后再離開，防止周邊中介把客戶帶走。 問題 94：當你帶一個客戶看房子里，客戶和房東突然打招呼，你才知道他們原來是熟人，如何防止他們私下成交？ 答：先讓他們自己談房子相關事宜，但不要讓他們談價格，帶看完后，要給買方鋪墊一下，如果沒有我們中介他也不知道朋友的房子要賣，意向性說出該收的中介費，其次幫他分析朋友的房子適不適合他，讓他感覺我們是和他站在一起的，回頭給房東打電話告訴他，即使是朋友您的房子的價格也讓我們幫您轉(zhuǎn)達這樣有利于成交，說通道理。避免私下成交。 問題 95： 什么是契稅？為什么要交契稅？ 答：契稅是在房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時向政府交納的稅金，是國家財政的一項稅收。 問題 96：合同書已經(jīng)簽好了， 賣主突然死亡，賣主家人不同意出售該房屋。我是否還能買到該房屋？ 答：你與賣主簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，申領產(chǎn)權(quán)證，賣方此時發(fā)生意外，你作為產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證尚未辦出 ，其繼承人有權(quán)決定完成該房之出售行為。 問題 97： 我媽媽在買房時選擇了一次性付款，發(fā)票和購房合同上寫的都是她一個人的名字，現(xiàn)在可以辦理產(chǎn)權(quán)證了，但她想在產(chǎn)權(quán)證上寫上她、我爸和我的名字，請問這樣可以嗎？ 答：不可以。有夫妻關系的雙方，可以憑夫妻關系存續(xù)的證明，辦理共有權(quán)登記，取得共有權(quán)證， 父母與子女只有通過贈與以后才能建立共有關系，辦理共有權(quán)證。 問題 98： 市民胡先生電話咨詢：他以孩子名義買了兩套房，但他擔心兒子的婚姻問題，萬一他們以后離婚，這兩套房子如何歸屬？如果他想和孩子共同占有房子，以后的兒媳離婚后會不會獲得財產(chǎn)分割？應如何公證？ 答：如果這位市民購房是以自己孩子的名義買的房子，則可視為贈與。如果是孩子婚前贈與的，那就是孩子的婚前個人財產(chǎn)，即使兒媳和兒子離婚，也不能對婚前個人財產(chǎn)進行分割。即婚前屬于一方的財產(chǎn)，離婚后不能分割。 問題 99： 限時業(yè)務中需要留存房東房產(chǎn)證原件，業(yè)主不愿意怕我們弄丟，怎么辦？ 答： 宣傳一下公司品牌 告訴業(yè)主房交所過戶流程 告訴業(yè)主公司對證件的管理 告訴業(yè)主證件丟失的補辦方法。 問題 100： 帶領客戶去看房的時候，要事先通知房主哪些注意事項？ 答： 房價的溝通 將家里的清潔弄一下，把窗簾拉開，讓客戶看起的時候采光要好些，布置溫馨一點。 第二部分：典型案例分析 案例一： 一共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)相沖突，哪個更優(yōu)先？ 張某與李某共同出資購買了一套房屋， 2022年 7月，兩人經(jīng)協(xié)商將該房屋出租給錢某，并且約定按照當時購房時的出資比例取得租金。 2022年 5月，張某由于急需用錢希望將該房屋出售，錢某得知后愿意出資購買。張某與李某溝通時，李某也表示愿意出資購買。李某和錢某均表示自己對房屋具有優(yōu)先購買權(quán)。那么，按份共有人與承租人哪個更優(yōu)先？ 共有人和承租人同時主張自己的優(yōu)先購買權(quán)，在同等條件下先出售給共有人。 承租人想要購買承租的房屋，最主要的是穩(wěn)定租賃關系，怕房屋出售后，出租人就會提前解除合同收回房屋，其實承租人不必有這樣的顧慮。因為，“ 買賣