【正文】 中介公司就會(huì)存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。交房同時(shí)應(yīng)同時(shí)具備以下幾個(gè)條件： a、物業(yè)已轉(zhuǎn)到買方名下； b、物業(yè)處于閑置狀態(tài)； c、物業(yè)無租約糾紛； d、三方（業(yè)主、客戶、中介）當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)房和抄水、電、煤氣等相關(guān)雜費(fèi)的費(fèi)用指數(shù)； e、交鑰匙并結(jié)清該物業(yè)。因?yàn)榉菣?quán)利人無權(quán)將權(quán)利人的房產(chǎn)變賣，更無權(quán)代權(quán)利人收取定金或房款。 問題 36： 業(yè)主收訂時(shí)沒有帶房產(chǎn)證或房產(chǎn)證抵押或 買賣合同 的情況，怎么辦？ 答：原則上這種情況是不可以付定金的。 業(yè)主去拿或可以先簽好合同，然后派人上門去拿，驗(yàn)實(shí)無誤，證、錢同時(shí)交接。若業(yè)主自己贖樓則留下“按揭合同”、“保險(xiǎn)費(fèi)單”等有價(jià)有效文件、資料，付定 5000元，由有關(guān)人員陪同前往銀行贖樓。 若為“買賣合同 的可付給業(yè)主適當(dāng)定金，并將 買賣合同 、付清房款證明、發(fā)票等相關(guān)資料質(zhì)押在公司，并由有關(guān)人員陪同前往辦理相關(guān)手續(xù)，直至出房產(chǎn)證，同時(shí)提醒業(yè)主承租一手房產(chǎn)證稅費(fèi)。 問題 38： 簽約時(shí)，業(yè)主不愿預(yù)留水、電押金，怎么辦？ 答： 押金必須預(yù)留，否則無法清償物業(yè)交結(jié)前費(fèi)用，必須預(yù)留，這是公司規(guī)定。 問題 39： 業(yè)主不能如期交房，怎么辦？ 答：公司業(yè)務(wù)人員有義務(wù)及時(shí)提醒業(yè)主交房時(shí)間和遲交房的危害以及所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。 問題 40： 業(yè)主不同意按揭，怎么辦？ 答： 憑按揭流程的客戶解釋在過戶前銀行會(huì)出具承諾函，以保證房款無風(fēng)險(xiǎn)。 說服業(yè)主按揭與一次性付款沒有什么不同，現(xiàn)代人的超前意識(shí)使 90%以上的人都選擇銀行按揭，如果不同意銀行按揭可能失去很多出得起錢的客戶，對(duì)業(yè)主不利。 行業(yè)的規(guī)范不允許打折。 問題 42： 由于業(yè)主的原因，不能如期過戶，怎么辦？ 答：向客戶說明原因，求得客戶理解和原諒，并承擔(dān)客戶會(huì)盡力盡可能地督促業(yè)主及早過戶。 問題 43： 業(yè)主要求見稅單收全款，怎么辦？ 答： 出稅單并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。為避免這種風(fēng)險(xiǎn)，公司規(guī)定完稅后五個(gè)工作日內(nèi)付清全款。根據(jù)有關(guān)轄區(qū)管理的規(guī)定，業(yè)主的新居長(zhǎng)期沒有戶籍也是不允許的。 問題 45： 怎樣防止業(yè)主出具房產(chǎn)證時(shí)，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？ 答：解決這個(gè)問題的唯一辦法就是在接受委托時(shí)索取房產(chǎn)證復(fù)印件，或系統(tǒng)查驗(yàn)房產(chǎn)證原件。 向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無法保障業(yè)主利益。 問題 48： 客戶交定金后，不承認(rèn)業(yè)主和中介簽署的公證委托，怎么辦？ 答：業(yè)主能將全權(quán)委托辦給公司，說明業(yè)主完全信任公司。 問題 49： 過戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？ 答： 向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件；原則上這樣的事情是不可以發(fā)生的，除非萬不得已，退件的原因很多，諸如：①由于價(jià)格填錯(cuò)造成高額稅費(fèi)；②權(quán)利人錯(cuò)寫或少寫；③房產(chǎn)名稱、標(biāo)號(hào)等填錯(cuò)等等，退件必須買賣雙方當(dāng)事人到場(chǎng)，并書面提出申請(qǐng)，國土局酌情處理。 問題 51： 收定后，權(quán)利人出事，怎么辦？ 答：任何事情發(fā)生后都會(huì)有一個(gè)處理結(jié)果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產(chǎn)繼承人 ；業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來辦理有關(guān)手續(xù)，可以請(qǐng)公證處派人上公證委托給一個(gè)業(yè)主信任的人，當(dāng)然還有其他等等，都必定有解決的辦法，就看我們?cè)鯓尤プ?，怎樣做好而已? 問題 53： 公司物業(yè)出售、客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？ 答：須提供：①售樓董事會(huì)決議；②法人代表證明；③法人授權(quán)委托書；④法定代表人和被授權(quán)人身份證原 /復(fù)印件；⑤營業(yè)執(zhí)照原 /復(fù)印件；⑥買賣雙方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同；⑦房產(chǎn)證原/復(fù)印件。 問題 55： 業(yè)主說自己可以解押，等見到客戶時(shí)又說資金緊張，怎么辦？ 答：如沒有能力，可以由公司去解押，但需要支付相關(guān)費(fèi)用。因?yàn)檗k理過戶時(shí)交易部已完成前期工作，以后的工作由負(fù)責(zé)售后服務(wù)的客戶服務(wù)部繼續(xù)跟進(jìn)，所以公司要求在簽署購房委托書時(shí)付清傭金和部份房款。 問題 58： 業(yè)主大多數(shù)不簽委托書，怎么辦？ 答：這個(gè)時(shí)期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應(yīng)該做以下工作：第一，接到盤源第一時(shí)間去看房；第二，見業(yè)主一定要做好準(zhǔn)備工作，對(duì)物業(yè)的環(huán)境、配套、交通及行情等有一個(gè)非常清晰的了解，作為專類人士，你還必須對(duì)業(yè)主的物業(yè)提出一些合理化的建議，讓業(yè)主感覺你很專業(yè)、敬業(yè)，而且為他著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后給業(yè)主匯報(bào)。但不滿 18周歲沒有行事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。香港區(qū)域內(nèi)的，有經(jīng)國家司法部認(rèn)可的律師樓見證，并經(jīng)出入境事務(wù)處蓋章確認(rèn)；其他境外企業(yè)或組織須有駐該國或地區(qū)大使館（領(lǐng)事館）蓋章確認(rèn)。 問題 61： 客戶咨詢物業(yè)具體位置、樓層等房源要素，如何解答？ 答： 如果判斷是真實(shí)客戶，除特定房號(hào)、業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其他的見面看房后商議。 可說在某大型建筑附近，不方便說出具體方位，只說某樓以上，某樓以下。 做為業(yè)務(wù)員必須主動(dòng)幫助客戶分析已看過的物業(yè)，提出專業(yè)性建設(shè)性的意見，如果發(fā)現(xiàn)該物業(yè)不適合客戶就要及時(shí)為客戶尋找其他的物業(yè)，并告訴客戶我是最優(yōu)秀、最專業(yè)的業(yè)務(wù)員，一定能為你找到您最喜歡、最滿意的物業(yè)。 查驗(yàn)身份證只是為確認(rèn)一下客戶所簽的名是否真實(shí)，未必真要簽下身份證號(hào)碼。 問題 64： 客戶以公司名義購房，個(gè)人簽看房協(xié)議書可以帶去看房嗎？ 答：最好的途徑是拿看房協(xié)議書到客戶公司蓋章后才能看房。 問題 66： 我公司無客戶合適的物業(yè)時(shí)，如何才能留住客戶電話？ 答：了解客戶的詳細(xì)要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進(jìn)行報(bào)價(jià)，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。 問題 68： 同行有實(shí)在客戶要求合作時(shí)，怎么辦？ 答：不合作是公司要求。 問題 69： 如何讓客戶相信，我公司不吃差價(jià)？ 答：公司本著專業(yè)、正直的經(jīng)營理念，公平、公正、公開的態(tài)度，營造公司一流品牌，而且您在本公司成交時(shí)我們會(huì)約您跟房東簽合同。 問題 71： 業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽署了看樓書只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？ 答：看樓書無效，就很難收回傭金。 問題 73： 客戶向我們交了保險(xiǎn)費(fèi)有沒有保險(xiǎn)合同？ 答：有，在退抵押金同時(shí)，銀行會(huì)將保險(xiǎn)合同附上，第一受益人為銀行。 問題 75： 客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請(qǐng)貸款，行嗎？ 答：不行，因?yàn)殂y行審查貸款資格時(shí)，要看房產(chǎn)證，如先去過戶，房產(chǎn)證已送到國土局，銀行無法批貸款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會(huì)去國土局簽字。 問題 77： 業(yè)主無法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應(yīng)如何辦手續(xù)？ 答：客戶須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書、借款合同。 問題 78： 業(yè)主不肯提供房產(chǎn)證原件或復(fù)印件，怎么辦？ 答：說服業(yè)主提供房產(chǎn)證第三頁（房產(chǎn)資料）即可。到最后一句 考慮考慮 結(jié)束此次看房，搞得業(yè)務(wù)員一頭霧水，不知所終。所以我們的業(yè)務(wù)員要設(shè)法引導(dǎo)客戶開口說話，說出其所想所好所需，不僅如此，我們的業(yè)務(wù)員還要善于聆聽。 問題 80： 客戶出一個(gè) 超低 價(jià)時(shí)怎么辦？或者說：客戶為什么會(huì)出 超低價(jià) ？ 答：當(dāng)客戶出了個(gè) 超低 價(jià)時(shí)，可能有兩種情況，業(yè)務(wù)員應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況做出判斷，并采取相應(yīng)的措施加以應(yīng)付，第一，客戶出的超低價(jià)不是很 離譜 ，只是這種價(jià)很難談到或很難成交，這時(shí)，我們的第一反應(yīng)應(yīng)該是 客戶在探底 ，有可能成交，那么，我們應(yīng)該面帶笑容的說： 我知道您在跟我開玩笑呢！ 你的笑容和回答讓客戶感覺到他開的這個(gè)價(jià)根本就不可能，同時(shí)，又要讓他有 面子 下臺(tái)，并告訴客戶決定價(jià)格的權(quán)力不在于我們而在于業(yè)主，我們沒有決定權(quán)，第二，客戶出了根本就不可能的價(jià)，這時(shí)我們就不能會(huì)錯(cuò)意，以為客戶還價(jià)就有希望了，其實(shí)，這是客戶 以進(jìn)為退 的手段，他是在存心為難你，拒絕你，因?yàn)樗揪涂床簧线@個(gè)物業(yè)，而又不好意思直接拒絕你而已，這個(gè)時(shí)候我們應(yīng)該順著臺(tái)階而下，告訴他這個(gè)物業(yè)不適合他，我們給他另找，這樣大家都留著 面子 ，日后還有機(jī)會(huì)。我們應(yīng)該及時(shí)抓住這種沖動(dòng)促使成交，在看房或談判過程中，如果發(fā)現(xiàn)客戶對(duì)你所介紹的物業(yè)表現(xiàn)出極大的興趣，或者所出的價(jià)格在你的底線以上或左右時(shí)，應(yīng)該不失時(shí)機(jī)地 逼定 ，一定讓他空手出了門，誰保證沒有更好，價(jià)格更低的物業(yè)供他選擇呢？ 問題 82： 現(xiàn)有５０年產(chǎn)權(quán)的住宅，哪些可自動(dòng)順延７０年，哪些不可以？ 答：８８年１月３日之前所批的地不可順延，因?yàn)槟菚r(shí)的土地都是行政劃撥用地，８８年１月３日后所批準(zhǔn)住宅用地，發(fā)展商有簽土地出讓合同的都可順延。 問題 84： 我通過你們公司買了一套二手房，但你們?yōu)槭裁床荒荛_發(fā)票？ 答：我們公司屬于中介性質(zhì)的公司，收取的只是傭金，不具有開具房地產(chǎn)購房發(fā)票的權(quán)利。 問題 85： 兩個(gè)客戶同時(shí)看中唯一一套房型怎么辦？ 答：迅速尋找與他相同的物業(yè)、爭(zhēng)對(duì)前期的帶看，說服另一方客戶放棄，但是要溝通到位，以免客戶不信任我們。 問題 87： 業(yè)主為兩個(gè)人名而不是夫妻，其中一個(gè)轉(zhuǎn)讓給另外一人該怎樣辦理？ 答：這種轉(zhuǎn)讓也屬于正常的三級(jí)轉(zhuǎn)讓，但產(chǎn)權(quán)也只轉(zhuǎn)讓一半。以轉(zhuǎn)讓后的房產(chǎn)證登記作為計(jì)稅依據(jù)。 問題 89： 當(dāng)客戶來電咨詢時(shí)，稱已同其它公司看過我公司廣告的某樓盤，由于價(jià)格等因素，一直未能成交，我公司業(yè)務(wù)員此時(shí)應(yīng)對(duì)的最佳策略是什么？ 答：最佳的策略是答應(yīng)客戶與我公司簽看樓書和承諾書，然后安排業(yè)主和客戶見面，向客戶闡明我公司一貫立場(chǎng)，透明操作，誠信服務(wù)。 問題 90： 當(dāng)客戶去看房時(shí)，堅(jiān)持要與業(yè)主交換聯(lián)系方式，業(yè)務(wù)員在現(xiàn)場(chǎng)該怎么辦？ 答：首先看房前經(jīng)紀(jì)人應(yīng)策略地預(yù)防，分別與客戶、業(yè)主方闡明不能跳開中介公司的觀點(diǎn)，堅(jiān)決制止此類情況的發(fā)展，若已交換，再告訴客戶看樓書和委托書的法律效力以及由此行為所引起其所負(fù)的相關(guān)法律責(zé)任。 問題 92： 簽約時(shí)客戶對(duì)房款轉(zhuǎn)入中介公司有異議，怎么辦？ 答：告訴客戶把錢轉(zhuǎn)入我們公司是為了他好，如果把錢直接給房東，出現(xiàn)了一些意外該房屋不能成交，到時(shí)候找房東退錢比較難一點(diǎn)，只要在房交把錢過戶后產(chǎn)權(quán)變更成您的，到時(shí)候再給房東，我們這樣做也是為了你們雙方好。 問題 94：當(dāng)你帶一個(gè)客戶看房子里，客戶和房東突然打招呼，你才知道他們?cè)瓉硎鞘烊?，如何防止他們私下成交? 答：先讓他們自己談房子相關(guān)事宜，但不要讓他們談價(jià)格，帶看完后，要給買方鋪墊一下，如果沒有我們中介他也不知道朋友的房子要賣，意向性說出該收的中介費(fèi)，其次幫他分析朋友的房子適不適合他，讓他感覺我們是和他站在一起的，回頭給房東打電話告訴他，即使是朋友您的房子的價(jià)格也讓我們幫您轉(zhuǎn)達(dá)這樣有利于成交，說通道理。 問題 95： 什么是契稅？為什么要交契稅？ 答：契稅是在房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)向政府交納的稅金，是國家財(cái)政的一項(xiàng)稅收。我是否還能買到該房屋？ 答：你與賣主簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證，賣方此時(shí)發(fā)生意外，你作為產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證尚未辦出 ，其繼承人有權(quán)決定完成該房之出售行為。有夫妻關(guān)系的雙方，可以憑夫妻關(guān)系存續(xù)的證明，辦理共有權(quán)登記，取得共有權(quán)證， 父母與子女只有通過贈(zèng)與以后才能建立共有關(guān)系，辦理共有權(quán)證。如果是孩子婚前贈(zèng)與的，那就是孩子的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即使兒媳和兒子離婚，也不能對(duì)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。 問題 99： 限時(shí)業(yè)務(wù)中需要留存房東房產(chǎn)證原件，業(yè)主不愿意怕我們弄丟，怎么辦？ 答： 宣傳一下公司品牌 告訴業(yè)主房交所過戶流程 告訴業(yè)主公司對(duì)證件的管理 告訴業(yè)主證件丟失的補(bǔ)辦方法。 第二部分：典型案例分析 案例一： 一共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)相沖突，哪個(gè)更優(yōu)先？ 張某與李某共同出資購買了一套房屋， 2022年 7月，兩人經(jīng)協(xié)商將該房屋出租給錢某，并且約定按照當(dāng)時(shí)購房時(shí)的出資比例取得租金。張某與李某溝通時(shí)，李某也表示愿意出資購買。那么，按份共有人與承租人哪個(gè)更優(yōu)先？