【文章內(nèi)容簡介】 5月 26日星期四 24 ? 3． 3． 1房屋面積測算內(nèi)容 ? 房屋面積測算均指水平面積的測算。房屋建筑面積測算包括房屋建筑面積測算、使用面積測算、產(chǎn)權(quán)面積測算、共有建筑面積的測算與分?jǐn)偂? ? 3． 3． 2房屋面積測算規(guī)則 ? 房屋建筑面積測算的規(guī)則，按國家現(xiàn)行《 房產(chǎn)測量規(guī)范 ))(GB／ T l79862022)可以分為全部 (100％ )計(jì)算建筑面積 (折減系數(shù)為 1)、計(jì)算一半 (50％ )建筑面積 (折減系數(shù)為 )和不計(jì)算建筑面積 3類。 2022年 5月 26日星期四 25 ? 1．計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備的條件 ? 根據(jù)計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和規(guī)則，能夠計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性的條件： ? (1)應(yīng)具有上蓋； ? (2)應(yīng)有圍護(hù)物； ? (3)結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物； ? (4)層高在 2． 20 m或 2． 20 m以上； ? (5)可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。 2022年 5月 26日星期四 26 ? 2．計(jì)算建筑面積的范圍 (內(nèi)容 ) ? 計(jì)算建筑面積的范圍 (內(nèi)容 )根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范執(zhí)行。 ? 3．可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e ? 共有共用建筑面積是指房屋中多個產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 ? 共用建筑面積可以分為局部 (某一功能區(qū) )共用、某一層共用、幢 (院 )共用和其他共有建筑面積四類。按照共用建筑面積誰受益、誰分?jǐn)偟脑瓌t，在處理原則的總體要求下采用一級分?jǐn)偦蚨嗉壏謹(jǐn)偟姆椒ò疵娣e比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 2022年 5月 26日星期四 27 ? 3． 3． 3房屋面積測算精度要求 ? 房屋建筑面積測算一律以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以 2倍中誤差作為房屋建筑面積測算的最大限差。超過 2倍中誤差的要返工重測。我國房產(chǎn)面積的精度分為 3個等級，根據(jù)實(shí)踐和實(shí)際的要求，一般采用 2個精度等級，即采用第二、第三精度等級標(biāo)準(zhǔn)。對新建商品房(含此前未測的 )建筑面積測算精度采用第二等級精度要求；對其他房產(chǎn)建筑面積測算精度采用第三等級中誤差；其余有特殊要求的用戶和城市商業(yè)中心黃金地段可采用一級精度。 ? 各級房產(chǎn)面積測算的限差和中誤差不得超過表 83— 1計(jì)算的結(jié)果。 2022年 5月 26日星期四 28 表 房屋面積測算的中誤差與限差單位 :m2 3． 3． 4房屋面積測算方法 1．坐標(biāo)解析法 坐標(biāo)解析法是根據(jù)房屋用地界址點(diǎn)或邊界點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋用地或丘的面積，也包括利用房角點(diǎn)的坐標(biāo)計(jì)算房屋面積的方法。 2022年 5月 26日星期四 29 ? 2．實(shí)地量距法 ? 實(shí)地量距法是在實(shí)地用長度測量工具量取有關(guān)圖形的邊長而計(jì)算出這個圖形的面積。實(shí)地量距是目前房地產(chǎn)測量中最普遍的面積測算方法。在測算房屋面積時，現(xiàn)在都是采用實(shí)地量距法。 ? 對于規(guī)則圖形，例如矩形、方形的房屋或房間，都是直接量取邊長，很簡單地算出其面積。 ? 對于不規(guī)則圖形的面積測算時，可以將其分解成幾個簡單的幾何圖形，然后分別計(jì)算出這些圖形的面積，用簡單的加減法算出其面積。 2022年 5月 26日星期四 30 ? 3．圖解法 ? 圖上量算面積的方法很多，最簡單的方法是求積儀法，但求積儀法精度太低。還有常用的幾何圖形法，即在圖上量取有關(guān)圖形的長度計(jì)算出圖形的面積，也可量取圖形的坐標(biāo)計(jì)算圖形的面積。但這些方法都因精度太低，房產(chǎn)測量現(xiàn)在幾乎都不采用。 2022年 5月 26日星期四 31 ? 第 4章房產(chǎn)圖測繪 ? 167。 4． 1 房產(chǎn)分幅平面圖 ? 4． 1． 1房產(chǎn)分幅平面圖的作用 ? 房產(chǎn)分幅平面圖通常簡稱房產(chǎn)分幅圖，是全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪房產(chǎn)分丘平面圖、房屋分戶平面圖的基礎(chǔ)資料。房產(chǎn)分幅平面圖的測繪范圍包括：城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)以及建成區(qū)以外的獨(dú)立工礦、企事業(yè)單位及其毗連居民點(diǎn)等。 2022年 5月 26日星期四 32 ? 4． 1． 2房產(chǎn)分幅平面圖的表示原則 ? 1．境界與地物 ? (1)行政境界一般只表示區(qū)、縣和鎮(zhèn)的境界線，街道辦事處或鄉(xiāng)的境界根據(jù)需要表示。境界線重合時，用高一級境界線表示。境界線與丘界線重合時，用丘界線表示。境界線跨越圖幅時，應(yīng)在內(nèi)外圖廓間的界端注出行政區(qū)劃名稱。 ? (2)丘界線表示方法。明確無爭議的丘界用丘界線表示，有爭議或無明顯界線又提不出憑證的丘界用未定丘界線表示。丘界線與房屋輪廓線或單線線狀地物重合時，用丘界線表示。同時表示出丘內(nèi)的土地用途分類代碼。 2022年 5月 26日星期四 33 ? (3)房產(chǎn)區(qū)界線和房產(chǎn)分區(qū)界線根據(jù)需要表示。 ? (4)房屋包括一般房屋、架空房屋和窯洞等。房屋應(yīng)分幢測繪，以外墻勒腳以上外圍輪廓的水平投影為準(zhǔn)，裝飾性的柱和加固墻等一般不表示；臨時性的過渡房屋及活動房屋不表示；同幢房屋層數(shù)不同的應(yīng)繪出分層線。 ? 窯洞只繪住人的，符號繪在洞口處。 ? 架空房屋以房屋外圍輪廓投影為準(zhǔn)，用虛線表示。虛線內(nèi)四角加繪小圓圈表示支柱。 2022年 5月 26日星期四 34 ? (5)分幅圖上應(yīng)繪制房屋附屬設(shè)施及房屋圍護(hù)物，包括柱廊、檐廊、架空通廊、底層陽臺、門廊、門樓、門、門墩和室外樓梯，以及和房屋相連的臺階等。圍護(hù)物包括圍墻、柵欄、欄桿、籬笆、鐵絲網(wǎng)等。 ? (6)分幅圖上應(yīng)表示的房地產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號包括丘號、房產(chǎn)區(qū)號、房產(chǎn)分區(qū)號、丘支號、幢號、房產(chǎn)權(quán)號、門牌號、房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋用途和用地分類等，根據(jù)調(diào)查資料以相應(yīng)的數(shù)字、文字和符號表示。當(dāng)注記過密容納不下時，除丘號、丘支號、幢號和房產(chǎn)權(quán)號必須注記，門牌號可首末兩端注記、中間跳號注記外，其他注記按上述順序從后往前省略。 2022年 5月 26日星期四 35 ? (7)與房產(chǎn)管理有關(guān)的地形要素包括鐵路、道路、橋梁、水系和城墻等地物均應(yīng)表示。亭、塔、煙囪以及水井、停車場、球場、花圃、草地等可根據(jù)需要表示。 ? 2．單位名稱及注記