【文章內(nèi)容簡介】 事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，例如道路、共廁、停車場；公益事業(yè)用地，例如殘疾人工廠學(xué)校、希望小學(xué)，不包含正常健康人的學(xué)校；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，如三峽工程、京九鐵路等；法律法規(guī)規(guī)定 的其他用地。l [最有價值提示 ]教育用地是出讓的，有償?shù)?，不屬于劃撥。l [最有價值提示 ]國有高校的用地根據(jù)上述規(guī)定應(yīng)當(dāng)是出讓的有償使用，因為屬于 “教育 ”用地l 劃撥是取得國有土地使用權(quán)的法定方式之一，可以以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的情形有：– A房地產(chǎn)開發(fā)商建商品房用地– B城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和工藝事業(yè)用地– C國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地– D國家機關(guān)用地和軍事用地集體土地使用權(quán)l(xiāng) 集體土地使用權(quán)按用途分為 農(nóng)用地、宅基地、非農(nóng)經(jīng)營用地和非農(nóng)公益用地。l 不同的用途取得方式不同：l 農(nóng)用地－承包；l 宅基地－分配；l 非農(nóng)經(jīng)營用地－投資；l 非農(nóng)公益用地－撥付。l 其中，非農(nóng)公益用地使用權(quán)人的權(quán)力內(nèi)容受到限制，其對土地只享有占有權(quán)、使用權(quán)，幾乎不擁有收益權(quán)和處分權(quán)。l 集體土地使用權(quán)的種類：l 1農(nóng)用土地使用權(quán) ：指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或者其他單位、個人依法以承包方式取得的用語農(nóng)，林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動的有期限限制的集體土地使用權(quán)，其取得方式一般為 承包 方式。l 根據(jù) 《 農(nóng)村土地承包法 》 （ 2022年 8月 29日 通過， 2022年 3月 1日起施行）第 20條規(guī)定：“耕地的承包期為 三十 年。草地的承包期為 三十年至五十年 。林地的承包期為 三十年至七十 年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。 ”l 農(nóng)民集體所有土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事林業(yè)生產(chǎn)的承包期為：l A． 10年至 30年l B． 30年至 50年l C． 30年至 70年l D． 50年至 70年l 承包土地的調(diào)整方案必須經(jīng)村民委員會會議2/3以上成員或者 2/3以上村民代表通過，并經(jīng)鄉(xiāng)，鎮(zhèn)人民政府和縣級政府、農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)。本農(nóng)村集體組織以外的單位或個人承包農(nóng)用地使用權(quán)，必須經(jīng)村民委員會會議 2/3以上成員或 2/3以上村民代表同意通過，并報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)l 2宅基地使用權(quán) ：l 宅基地使用權(quán)是依法經(jīng) 審批 由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其內(nèi)部成員用于建造住宅的，沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)l(xiāng) （ 1）宅基地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員符合建房申請宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，不得申請取得宅基地使用權(quán)l(xiāng) 。（ 2）宅基地使用權(quán)的取得。農(nóng)村村民 申請住宅用地，應(yīng)經(jīng)依法審批。經(jīng)依法 審批 后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權(quán)（ 3）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房屋及宅基地使用權(quán)再申請宅基地的，不予批準(zhǔn) l 根據(jù) 《 土地管理法 》 第 62條的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，并不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房屋及宅基地使用權(quán)后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)l 村民宅基用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府審批。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。l 某村村民劉某想要申請一處宅基地用于建房，特向某律師事務(wù)所王律師咨詢，以下咨詢意見中，正確的是：l 農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，報縣級人民政府備案l 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，涉及占有農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地專用審批手續(xù)l 農(nóng)村 村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府土地管理部門批準(zhǔn)l 劉某一戶只能擁有一處宅基地，劉某將其住房出賣后，再申請宅基地的，只有在交納相當(dāng)于土地出讓金的款額后，才能予以批準(zhǔn)l 農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報縣（市）審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組應(yīng)及時將審批結(jié)果張榜公布。 l 對農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)空閑地、老宅基地和未利用土地的，由村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐級審核，批量報縣（市）批準(zhǔn)后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐宗落實到戶。 3非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)l(xiāng) 經(jīng) 審批 由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過投資的方式向符合條件的從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營性活動的用地者提供的集體土地使用權(quán)。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的主體l 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可設(shè)立獨資經(jīng)營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟組織或企業(yè)享有。l l 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過以符合鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)作價入股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用由該企業(yè)享有。但屬于非法人聯(lián)營企業(yè)的，土地使用權(quán)仍由該集體經(jīng)濟組織享有。非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得申請取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)。其應(yīng)依法申請取得或者繼受取得國有土地使用權(quán)。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的取得 。l 申請取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)，應(yīng)經(jīng)依法審批。土地使用權(quán)作價金額參照國家建設(shè)征用集體土地的標(biāo)準(zhǔn)確定。l 非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的內(nèi)容與限制l 非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)人對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，其收益權(quán)按照有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法的規(guī)定或依約定處置。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)的，應(yīng)辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)，向國家上繳土地使用權(quán)出讓金。l 破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得國有出讓土地使用權(quán)。非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)可與廠房一同設(shè)定抵押。設(shè)定抵押須經(jīng)集體土地所有者同意，并出具書面證明。抵押權(quán)實現(xiàn)拍賣，變賣抵押物時，須辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)。拍賣、變賣所得價款，應(yīng)先扣除征地補償安置費付給集體土地所有者 (集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權(quán)利的除外 )，并扣除出讓金上繳國家，余額依擔(dān)保法規(guī)定處置。 4非農(nóng)公益地使用權(quán)l(xiāng) 依法經(jīng)過審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其依法設(shè)立的公益性組織對用于集體經(jīng)濟組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)，包括其內(nèi)部公益性活動和依法設(shè)立學(xué)校等公益性組織。非農(nóng)公益用地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途，不得擅自將土地用于經(jīng)營活動，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。2\集體土地使用權(quán)的收回條件：– 為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的需要使用土地，收回時應(yīng)當(dāng)對土地使用者予以適當(dāng)補償；– 不按照批準(zhǔn)的用途使用 土地；– 因撤消、遷移等原因而停止使用土地。國家建設(shè)用地的管理制度l 建設(shè)用地是指用于建造建筑物或構(gòu)筑物的土地。 l 建設(shè)用地的分類 。我國將建設(shè)用地分為國家建設(shè)用地和鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村建設(shè)用地。l 國家建設(shè)用地 是指國家為進(jìn)行各種經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦各種社會公益事業(yè)進(jìn)行建設(shè)所需要占用的土地。目前對國家建設(shè)用地的范圍做擴大化解釋，一些雖非國家投資，也不具有公益性的建設(shè)項目，如城市房地產(chǎn)開發(fā)，適用國家建設(shè)用地制度。l 鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村建設(shè)用地 是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)、公益事業(yè)或農(nóng)民建設(shè)住宅所需占用的農(nóng)村集體土地。國家建設(shè)用地 的來源包括三方面l 其一，征用農(nóng)民集體所有土地；l 其二，使用國有荒山、荒地；l 其三，收回他人享有使用權(quán)的國有土地 。國家建設(shè)用地 審批權(quán)限l 由國務(wù)院批準(zhǔn)的包括：基本農(nóng)田以外的耕地超過 35公頃的；其他土地超過 70公頃的。l 征用上述土地以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，報國務(wù)院備案。 l 需要由國務(wù)院批準(zhǔn)才能征用的土地包括：l A基本農(nóng)田l B丘陵耕地 50畝l C荒地 100畝l D已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，具體建設(shè)項目用地 (可以由市、縣人民政府批準(zhǔn) )l ABC國家建設(shè) 征地的程序 。l 國家征收土地按下列流程辦理：按照法定程序經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批 ?再由縣級以上地方人民政府土地管理部門確定征地補償安置方案 ?并由同級人民政府予以公告 ?聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見 ?(組織實施 )被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯?。對補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的 ?由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決 (上述爭議的解決不影響征收土地方案的實施。 )國家建設(shè)征地補償安置標(biāo)準(zhǔn) 。l 征收土地的，按照被征收土地的原有用途給予補償。征收耕地，用地者需支付、繳納下列費用：l (1)土地補償費。為該耕地被征收前 3年平均產(chǎn)值的 6—10 倍。l (2)安置補助費。按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口效，按照被征收耕地數(shù)量除以征地前被征收單位人均耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費．為該耕地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 4—6 倍。但是每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前 3年平均年產(chǎn)值 15倍。l (3)新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。l (4)被征收土地上的附著物和青苗補助費。該項費用的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。安置補助費可以增加，但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 30倍。 國家 征地補償安置費的歸屬或支付對象l 。l 土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸其所有者所有。安置補助費必須?？顚Ｓ茫话銇碚f，由誰負(fù)責(zé)安置即向誰支付安置補助費。l 錄象：廣東開平違法批地案件調(diào)查l 征收土地不是向農(nóng)民購買土地，被征收單位和個人必須服從，但必須給予補償。這種補償是由國家確定了標(biāo)準(zhǔn)的一種經(jīng)濟補償，并不是國家向農(nóng)民買地的 “市場價格 ”，價格是商品交換的產(chǎn)物，而在土地管理法中還沒有將征用土地視同為商品交換，即土地買賣。l 補償方面的問題：l 土地補償標(biāo)準(zhǔn)過低，補償費分配混亂 l 土地補償費是按農(nóng)民收益來計算的，并沒有反映農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)地的預(yù)期性土地收益。 　　征地低價補償與供地高價出讓反差明顯，因此，單純以被征收土地年均產(chǎn)值為依據(jù)來確定和計算補償安置標(biāo)準(zhǔn)的方法不科學(xué)。按 《 土地管理法 》 中的補償標(biāo)準(zhǔn)來計算，如湖南省，是中國人均耕地相對較少的省份。如果人均有一兩畝耕地，農(nóng)作物是水稻，按畝產(chǎn) 1000元計算，按最高的補償標(biāo)準(zhǔn) 30倍來補，也不過是 6萬元，只相當(dāng)于國家公務(wù)員 2至 3年的土資。那么三年以后呢 ?對補償標(biāo)準(zhǔn)所引發(fā)的另一個思考是，這種補償是否體現(xiàn)了憲法中對所有權(quán)的保護(hù)，又是否體現(xiàn)了土地的真正價值?l 2．按土地產(chǎn)值補償導(dǎo)致補償費與實際安置生活費距離拉大，征地后農(nóng)民無法保持原有的生活水平。 《 土地管理法 》 中的征地補償標(biāo)準(zhǔn)形成于 1986年，當(dāng)時的宏觀經(jīng)濟政策以及實際情況都決定了征地補償標(biāo)準(zhǔn)的局限性，特別是在區(qū)位和地域差的考慮上缺乏動態(tài)。另外，在制定費用標(biāo)準(zhǔn)時考慮的影響因素