【文章內容簡介】 事用地；城市基礎設施用地，例如道路、共廁、停車場；公益事業(yè)用地，例如殘疾人工廠學校、希望小學，不包含正常健康人的學校；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，如三峽工程、京九鐵路等；法律法規(guī)規(guī)定 的其他用地。l [最有價值提示 ]教育用地是出讓的，有償的，不屬于劃撥。l [最有價值提示 ]國有高校的用地根據上述規(guī)定應當是出讓的有償使用，因為屬于 “教育 ”用地l 劃撥是取得國有土地使用權的法定方式之一，可以以劃撥方式取得國有土地使用權的情形有：– A房地產開發(fā)商建商品房用地– B城市基礎設施用地和工藝事業(yè)用地– C國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地– D國家機關用地和軍事用地集體土地使用權l(xiāng) 集體土地使用權按用途分為 農用地、宅基地、非農經營用地和非農公益用地。l 不同的用途取得方式不同：l 農用地－承包；l 宅基地－分配；l 非農經營用地－投資；l 非農公益用地－撥付。l 其中，非農公益用地使用權人的權力內容受到限制，其對土地只享有占有權、使用權，幾乎不擁有收益權和處分權。l 集體土地使用權的種類：l 1農用土地使用權 ：指農村集體經濟組織成員或者其他單位、個人依法以承包方式取得的用語農，林、牧、漁等生產經營活動的有期限限制的集體土地使用權，其取得方式一般為 承包 方式。l 根據 《 農村土地承包法 》 （ 2022年 8月 29日 通過， 2022年 3月 1日起施行）第 20條規(guī)定：“耕地的承包期為 三十 年。草地的承包期為 三十年至五十年 。林地的承包期為 三十年至七十 年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。 ”l 農民集體所有土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事林業(yè)生產的承包期為：l A． 10年至 30年l B． 30年至 50年l C． 30年至 70年l D． 50年至 70年l 承包土地的調整方案必須經村民委員會會議2/3以上成員或者 2/3以上村民代表通過，并經鄉(xiāng)，鎮(zhèn)人民政府和縣級政府、農業(yè)行政主管部門批準。本農村集體組織以外的單位或個人承包農用地使用權，必須經村民委員會會議 2/3以上成員或 2/3以上村民代表同意通過，并報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準l 2宅基地使用權 ：l 宅基地使用權是依法經 審批 由農村集體經濟組織分配給其內部成員用于建造住宅的，沒有使用期限限制的集體土地使用權l(xiāng) （ 1）宅基地使用權的主體。農村集體經濟組織內部成員符合建房申請宅基地條件的，依法享有宅基地使用權。非農村集體經濟組織內部成員，不得申請取得宅基地使用權l(xiāng) 。（ 2）宅基地使用權的取得。農村村民 申請住宅用地，應經依法審批。經依法 審批 后，農村集體經濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權（ 3）宅基地使用權的內容與限制。宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。宅基地使用權人轉讓、出租房屋及宅基地使用權再申請宅基地的，不予批準 l 根據 《 土地管理法 》 第 62條的規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，并不得超過規(guī)定標準。宅基地使用權人轉讓、出租房屋及宅基地使用權后，再申請宅基地的，不予批準l 村民宅基用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府審批。農村村民一戶只能有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準。l 某村村民劉某想要申請一處宅基地用于建房，特向某律師事務所王律師咨詢，以下咨詢意見中，正確的是：l 農村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準，報縣級人民政府備案l 農村村民建住宅，應盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，涉及占有農用地的，應當辦理農用地專用審批手續(xù)l 農村 村民住宅用地，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府土地管理部門批準l 劉某一戶只能擁有一處宅基地，劉某將其住房出賣后，再申請宅基地的，只有在交納相當于土地出讓金的款額后，才能予以批準l 農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，并在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報縣（市）審批。經依法批準的宅基地，農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。 l 對農村村民住宅建設利用村內空閑地、老宅基地和未利用土地的，由村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐級審核，批量報縣（市）批準后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐宗落實到戶。 3非農經營用地使用權l(xiāng) 經 審批 由農村集體經濟組織通過投資的方式向符合條件的從事非農生產經營性活動的用地者提供的集體土地使用權。非農經營用地使用權的主體l 農村集體經濟組織可設立獨資經營的企業(yè)，將符合鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )土地利用總體規(guī)劃的非農經營用地提供給企業(yè)從事生產經營活動，土地使用權由該集體經濟組織或企業(yè)享有。l l 農村集體經濟組織可通過以符合鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )土地利用總體規(guī)劃的非農經營用地使用權作價入股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個人設立公司、合伙等企業(yè)，土地使用由該企業(yè)享有。但屬于非法人聯(lián)營企業(yè)的，土地使用權仍由該集體經濟組織享有。非上述農村集體經濟組織投資設立的企業(yè)，不得申請取得或者繼受取得非農經營用地使用權。其應依法申請取得或者繼受取得國有土地使用權。非農經營用地使用權的取得 。l 申請取得非農經營用地使用權，應經依法審批。土地使用權作價金額參照國家建設征用集體土地的標準確定。l 非農經營用地使用權的內容與限制l 非農經營用地使用權人對土地享有占有權、使用權，其收益權按照有關公司法、合伙企業(yè)法的規(guī)定或依約定處置。非農經營用地使用權不得轉讓、出租，但因企業(yè)破產、兼并、分立等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。因企業(yè)破產、兼并、分立等情形致使土地使用權流轉，繼受取得土地使用權的企業(yè)不屬于本農村集體經濟組織投資設立的企業(yè)的，應辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)，向國家上繳土地使用權出讓金。l 破產、兼并、分立后繼受取得土地使用權的企業(yè)取得國有出讓土地使用權。非農經營用地使用權可與廠房一同設定抵押。設定抵押須經集體土地所有者同意，并出具書面證明。抵押權實現(xiàn)拍賣，變賣抵押物時，須辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)。拍賣、變賣所得價款，應先扣除征地補償安置費付給集體土地所有者 (集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權利的除外 )，并扣除出讓金上繳國家，余額依擔保法規(guī)定處置。 4非農公益地使用權l(xiāng) 依法經過審批由農村集體經濟組織或其依法設立的公益性組織對用于集體經濟組織內部公益事業(yè)的非農用地所享有的集體土地使用權，包括其內部公益性活動和依法設立學校等公益性組織。非農公益用地使用權人不得擅自改變土地用途，不得擅自將土地用于經營活動，或將土地使用權轉讓、出租或抵押。2\集體土地使用權的收回條件：– 為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設的需要使用土地，收回時應當對土地使用者予以適當補償；– 不按照批準的用途使用 土地；– 因撤消、遷移等原因而停止使用土地。國家建設用地的管理制度l 建設用地是指用于建造建筑物或構筑物的土地。 l 建設用地的分類 。我國將建設用地分為國家建設用地和鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村建設用地。l 國家建設用地 是指國家為進行各種經濟、文化、國防建設以及興辦各種社會公益事業(yè)進行建設所需要占用的土地。目前對國家建設用地的范圍做擴大化解釋，一些雖非國家投資，也不具有公益性的建設項目，如城市房地產開發(fā)，適用國家建設用地制度。l 鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村建設用地 是指農村集體經濟組織興辦企業(yè)、公益事業(yè)或農民建設住宅所需占用的農村集體土地。國家建設用地 的來源包括三方面l 其一，征用農民集體所有土地；l 其二，使用國有荒山、荒地；l 其三，收回他人享有使用權的國有土地 。國家建設用地 審批權限l 由國務院批準的包括：基本農田以外的耕地超過 35公頃的；其他土地超過 70公頃的。l 征用上述土地以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，報國務院備案。 l 需要由國務院批準才能征用的土地包括：l A基本農田l B丘陵耕地 50畝l C荒地 100畝l D已批準的農用地轉為建設用地，具體建設項目用地 (可以由市、縣人民政府批準 )l ABC國家建設 征地的程序 。l 國家征收土地按下列流程辦理：按照法定程序經有審批權的人民政府審批 ?再由縣級以上地方人民政府土地管理部門確定征地補償安置方案 ?并由同級人民政府予以公告 ?聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見 ?(組織實施 )被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定的期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調，協(xié)調不成的 ?由批準征收土地的人民政府裁決 (上述爭議的解決不影響征收土地方案的實施。 )國家建設征地補償安置標準 。l 征收土地的，按照被征收土地的原有用途給予補償。征收耕地，用地者需支付、繳納下列費用：l (1)土地補償費。為該耕地被征收前 3年平均產值的 6—10 倍。l (2)安置補助費。按照需要安置的農業(yè)人口數計算。需要安置的農業(yè)人口效，按照被征收耕地數量除以征地前被征收單位人均耕地的數量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費．為該耕地被征收前 3年平均年產值的 4—6 倍。但是每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前 3年平均年產值 15倍。l (3)新菜地開發(fā)建設基金。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。l (4)被征收土地上的附著物和青苗補助費。該項費用的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。安置補助費可以增加，但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前 3年平均年產值的 30倍。 國家 征地補償安置費的歸屬或支付對象l 。l 土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸其所有者所有。安置補助費必須專款專用，一般來說，由誰負責安置即向誰支付安置補助費。l 錄象：廣東開平違法批地案件調查l 征收土地不是向農民購買土地，被征收單位和個人必須服從，但必須給予補償。這種補償是由國家確定了標準的一種經濟補償，并不是國家向農民買地的 “市場價格 ”，價格是商品交換的產物，而在土地管理法中還沒有將征用土地視同為商品交換，即土地買賣。l 補償方面的問題：l 土地補償標準過低，補償費分配混亂 l 土地補償費是按農民收益來計算的，并沒有反映農地轉為非農地的預期性土地收益。 　　征地低價補償與供地高價出讓反差明顯，因此，單純以被征收土地年均產值為依據來確定和計算補償安置標準的方法不科學。按 《 土地管理法 》 中的補償標準來計算，如湖南省，是中國人均耕地相對較少的省份。如果人均有一兩畝耕地，農作物是水稻，按畝產 1000元計算，按最高的補償標準 30倍來補，也不過是 6萬元，只相當于國家公務員 2至 3年的土資。那么三年以后呢 ?對補償標準所引發(fā)的另一個思考是，這種補償是否體現(xiàn)了憲法中對所有權的保護，又是否體現(xiàn)了土地的真正價值?l 2．按土地產值補償導致補償費與實際安置生活費距離拉大，征地后農民無法保持原有的生活水平。 《 土地管理法 》 中的征地補償標準形成于 1986年，當時的宏觀經濟政策以及實際情況都決定了征地補償標準的局限性，特別是在區(qū)位和地域差的考慮上缺乏動態(tài)。另外，在制定費用標準時考慮的影響因素