【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，例如道路、共廁、停車(chē)場(chǎng)；公益事業(yè)用地，例如殘疾人工廠學(xué)校、希望小學(xué)，不包含正常健康人的學(xué)校；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，如三峽工程、京九鐵路等；法律法規(guī)規(guī)定 的其他用地。l [最有價(jià)值提示 ]教育用地是出讓的，有償?shù)?，不屬于劃撥。l [最有價(jià)值提示 ]國(guó)有高校的用地根據(jù)上述規(guī)定應(yīng)當(dāng)是出讓的有償使用，因?yàn)閷儆?“教育 ”用地l 劃撥是取得國(guó)有土地使用權(quán)的法定方式之一，可以以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的情形有：– A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建商品房用地– B城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和工藝事業(yè)用地– C國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地– D國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地集體土地使用權(quán)l(xiāng) 集體土地使用權(quán)按用途分為 農(nóng)用地、宅基地、非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地和非農(nóng)公益用地。l 不同的用途取得方式不同：l 農(nóng)用地－承包；l 宅基地－分配；l 非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地－投資；l 非農(nóng)公益用地－撥付。l 其中，非農(nóng)公益用地使用權(quán)人的權(quán)力內(nèi)容受到限制，其對(duì)土地只享有占有權(quán)、使用權(quán)，幾乎不擁有收益權(quán)和處分權(quán)。l 集體土地使用權(quán)的種類(lèi)：l 1農(nóng)用土地使用權(quán) ：指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者其他單位、個(gè)人依法以承包方式取得的用語(yǔ)農(nóng)，林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有期限限制的集體土地使用權(quán)，其取得方式一般為 承包 方式。l 根據(jù) 《 農(nóng)村土地承包法 》 （ 2022年 8月 29日 通過(guò)， 2022年 3月 1日起施行）第 20條規(guī)定：“耕地的承包期為 三十 年。草地的承包期為 三十年至五十年 。林地的承包期為 三十年至七十 年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。 ”l 農(nóng)民集體所有土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，從事林業(yè)生產(chǎn)的承包期為：l A． 10年至 30年l B． 30年至 50年l C． 30年至 70年l D． 50年至 70年l 承包土地的調(diào)整方案必須經(jīng)村民委員會(huì)會(huì)議2/3以上成員或者 2/3以上村民代表通過(guò)，并經(jīng)鄉(xiāng)，鎮(zhèn)人民政府和縣級(jí)政府、農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。本農(nóng)村集體組織以外的單位或個(gè)人承包農(nóng)用地使用權(quán)，必須經(jīng)村民委員會(huì)會(huì)議 2/3以上成員或 2/3以上村民代表同意通過(guò)，并報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)l 2宅基地使用權(quán) ：l 宅基地使用權(quán)是依法經(jīng) 審批 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其內(nèi)部成員用于建造住宅的，沒(méi)有使用期限限制的集體土地使用權(quán)l(xiāng) （ 1）宅基地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員符合建房申請(qǐng)宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，不得申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)l(xiāng) 。（ 2）宅基地使用權(quán)的取得。農(nóng)村村民 申請(qǐng)住宅用地，應(yīng)經(jīng)依法審批。經(jīng)依法 審批 后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請(qǐng)者無(wú)償提供宅基地使用權(quán)（ 3）宅基地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房屋及宅基地使用權(quán)再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn) l 根據(jù) 《 土地管理法 》 第 62條的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，并不得超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房屋及宅基地使用權(quán)后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)l 村民宅基用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府審批。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。l 某村村民劉某想要申請(qǐng)一處宅基地用于建房，特向某律師事務(wù)所王律師咨詢，以下咨詢意見(jiàn)中，正確的是：l 農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，報(bào)縣級(jí)人民政府備案l 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，涉及占有農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地專(zhuān)用審批手續(xù)l 農(nóng)村 村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)l 劉某一戶只能擁有一處宅基地，劉某將其住房出賣(mài)后，再申請(qǐng)宅基地的，只有在交納相當(dāng)于土地出讓金的款額后，才能予以批準(zhǔn)l 農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無(wú)異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報(bào)縣（市）審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布。 l 對(duì)農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)空閑地、老宅基地和未利用土地的，由村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐級(jí)審核，批量報(bào)縣（市）批準(zhǔn)后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐宗落實(shí)到戶。 3非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)l(xiāng) 經(jīng) 審批 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)投資的方式向符合條件的從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的用地者提供的集體土地使用權(quán)。非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)的主體l 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可設(shè)立獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，將符合鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地提供給企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，土地使用權(quán)由該集體經(jīng)濟(jì)組織或企業(yè)享有。l l 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過(guò)以符合鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)作價(jià)入股或出資及聯(lián)營(yíng)的形式與其他單位、個(gè)人設(shè)立公司、合伙等企業(yè)，土地使用由該企業(yè)享有。但屬于非法人聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，土地使用權(quán)仍由該集體經(jīng)濟(jì)組織享有。非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，不得申請(qǐng)取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)。其應(yīng)依法申請(qǐng)取得或者繼受取得國(guó)有土地使用權(quán)。非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)的取得 。l 申請(qǐng)取得非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)，應(yīng)經(jīng)依法審批。土地使用權(quán)作價(jià)金額參照國(guó)家建設(shè)征用集體土地的標(biāo)準(zhǔn)確定。l 非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)的內(nèi)容與限制l 非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)人對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)，其收益權(quán)按照有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法的規(guī)定或依約定處置。非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的，應(yīng)辦理國(guó)家土地征用和國(guó)有土地出讓手續(xù)，向國(guó)家上繳土地使用權(quán)出讓金。l 破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權(quán)的企業(yè)取得國(guó)有出讓土地使用權(quán)。非農(nóng)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)可與廠房一同設(shè)定抵押。設(shè)定抵押須經(jīng)集體土地所有者同意，并出具書(shū)面證明。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)拍賣(mài)，變賣(mài)抵押物時(shí)，須辦理國(guó)家土地征用和國(guó)有土地出讓手續(xù)。拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款，應(yīng)先扣除征地補(bǔ)償安置費(fèi)付給集體土地所有者 (集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項(xiàng)權(quán)利的除外 )，并扣除出讓金上繳國(guó)家，余額依擔(dān)保法規(guī)定處置。 4非農(nóng)公益地使用權(quán)l(xiāng) 依法經(jīng)過(guò)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體土地使用權(quán)，包括其內(nèi)部公益性活動(dòng)和依法設(shè)立學(xué)校等公益性組織。非農(nóng)公益用地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途，不得擅自將土地用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。2\集體土地使用權(quán)的收回條件：– 為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的需要使用土地，收回時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)土地使用者予以適當(dāng)補(bǔ)償；– 不按照批準(zhǔn)的用途使用 土地；– 因撤消、遷移等原因而停止使用土地。國(guó)家建設(shè)用地的管理制度l 建設(shè)用地是指用于建造建筑物或構(gòu)筑物的土地。 l 建設(shè)用地的分類(lèi) 。我國(guó)將建設(shè)用地分為國(guó)家建設(shè)用地和鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村建設(shè)用地。l 國(guó)家建設(shè)用地 是指國(guó)家為進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦各種社會(huì)公益事業(yè)進(jìn)行建設(shè)所需要占用的土地。目前對(duì)國(guó)家建設(shè)用地的范圍做擴(kuò)大化解釋?zhuān)恍╇m非國(guó)家投資，也不具有公益性的建設(shè)項(xiàng)目，如城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，適用國(guó)家建設(shè)用地制度。l 鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村建設(shè)用地 是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)、公益事業(yè)或農(nóng)民建設(shè)住宅所需占用的農(nóng)村集體土地。國(guó)家建設(shè)用地 的來(lái)源包括三方面l 其一，征用農(nóng)民集體所有土地；l 其二，使用國(guó)有荒山、荒地；l 其三，收回他人享有使用權(quán)的國(guó)有土地 。國(guó)家建設(shè)用地 審批權(quán)限l 由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的包括：基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò) 35公頃的；其他土地超過(guò) 70公頃的。l 征用上述土地以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，報(bào)國(guó)務(wù)院備案。 l 需要由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)才能征用的土地包括：l A基本農(nóng)田l B丘陵耕地 50畝l C荒地 100畝l D已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，具體建設(shè)項(xiàng)目用地 (可以由市、縣人民政府批準(zhǔn) )l ABC國(guó)家建設(shè) 征地的程序 。l 國(guó)家征收土地按下列流程辦理：按照法定程序經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批 ?再由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)確定征地補(bǔ)償安置方案 ?并由同級(jí)人民政府予以公告 ?聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn) ?(組織實(shí)施 )被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。?duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的 ?由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決 (上述爭(zhēng)議的解決不影響征收土地方案的實(shí)施。 )國(guó)家建設(shè)征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn) 。l 征收土地的，按照被征收土地的原有用途給予補(bǔ)償。征收耕地，用地者需支付、繳納下列費(fèi)用：l (1)土地補(bǔ)償費(fèi)。為該耕地被征收前 3年平均產(chǎn)值的 6—10 倍。l (2)安置補(bǔ)助費(fèi)。按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口效，按照被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位人均耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)．為該耕地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 4—6 倍。但是每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前 3年平均年產(chǎn)值 15倍。l (3)新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。l (4)被征收土地上的附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。安置補(bǔ)助費(fèi)可以增加，但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 30倍。 國(guó)家 征地補(bǔ)償安置費(fèi)的歸屬或支付對(duì)象l 。l 土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸其所有者所有。安置補(bǔ)助費(fèi)必須專(zhuān)款專(zhuān)用，一般來(lái)說(shuō)，由誰(shuí)負(fù)責(zé)安置即向誰(shuí)支付安置補(bǔ)助費(fèi)。l 錄象：廣東開(kāi)平違法批地案件調(diào)查l 征收土地不是向農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)土地，被征收單位和個(gè)人必須服從，但必須給予補(bǔ)償。這種補(bǔ)償是由國(guó)家確定了標(biāo)準(zhǔn)的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并不是國(guó)家向農(nóng)民買(mǎi)地的 “市場(chǎng)價(jià)格 ”，價(jià)格是商品交換的產(chǎn)物，而在土地管理法中還沒(méi)有將征用土地視同為商品交換，即土地買(mǎi)賣(mài)。l 補(bǔ)償方面的問(wèn)題：l 土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，補(bǔ)償費(fèi)分配混亂 l 土地補(bǔ)償費(fèi)是按農(nóng)民收益來(lái)計(jì)算的，并沒(méi)有反映農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)地的預(yù)期性土地收益。 　　征地低價(jià)補(bǔ)償與供地高價(jià)出讓反差明顯，因此，單純以被征收土地年均產(chǎn)值為依據(jù)來(lái)確定和計(jì)算補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的方法不科學(xué)。按 《 土地管理法 》 中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，如湖南省，是中國(guó)人均耕地相對(duì)較少的省份。如果人均有一兩畝耕地，農(nóng)作物是水稻，按畝產(chǎn) 1000元計(jì)算，按最高的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 30倍來(lái)補(bǔ)，也不過(guò)是 6萬(wàn)元，只相當(dāng)于國(guó)家公務(wù)員 2至 3年的土資。那么三年以后呢 ?對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所引發(fā)的另一個(gè)思考是，這種補(bǔ)償是否體現(xiàn)了憲法中對(duì)所有權(quán)的保護(hù)，又是否體現(xiàn)了土地的真正價(jià)值?l 2．按土地產(chǎn)值補(bǔ)償導(dǎo)致補(bǔ)償費(fèi)與實(shí)際安置生活費(fèi)距離拉大，征地后農(nóng)民無(wú)法保持原有的生活水平。 《 土地管理法 》 中的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)形成于 1986年，當(dāng)時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及實(shí)際情況都決定了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的局限性，特別是在區(qū)位和地域差的考慮上缺乏動(dòng)態(tài)。另外，在制定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)考慮的影響因素