【文章內(nèi)容簡介】 、如果被上訴人乙公司逾期辦證，違約責任如何承擔。 關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)主體問題 為保護交易安全和第三人利益，物權(quán)的變動必須公示。[2]房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，我國法律規(guī)定其公示方法是進行登記。登記雖然不作為物權(quán)變動合同生效的要件，但未經(jīng)登記即不發(fā)生物權(quán)變動的法律后果。因此，開發(fā)商完整意義的交付房屋的主給付義務(wù)包括兩方面內(nèi)容：一是交付房屋給買受人占有和使用；二是將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人，即辦理或協(xié)助房屋產(chǎn)權(quán)登記。[3] 關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)主體問題，我國《合同法》第一百三十條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第十八條與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條的規(guī)定不一致，[4]導(dǎo)致對辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)主體的理解不同。 一種意見認為，辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)主體是買受人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅負協(xié)助義務(wù)。因為《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條明確規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。 另一種意見認為，房屋權(quán)屬的移轉(zhuǎn)登記，通常作法是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交必要的手續(xù)，買受人提出申請，房屋管理部門進行審查登記，頒發(fā)權(quán)屬證書，即通過三者的共同行為完成的，因此無法概括地確定辦證的義務(wù)主體是誰。[5] 而通說認為，開發(fā)商作為房屋的出售人負有向買受人交付房屋以及轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)。因為《合同法》第一百三十條與《解釋》第一條，均規(guī)定出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)于買受人，且《解釋》第十八條亦列舉了由于出賣人原因?qū)е沦I受人不能按期取得房產(chǎn)證應(yīng)承擔違約責任的情形，這充分說明出賣人是辦證的義務(wù)主體。只不過，出賣人作為辦證義務(wù)主體，其具體義務(wù)是有范圍的，不能概括而論。根據(jù)建設(shè)部2001年8月15日第99號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第117條有關(guān)房屋權(quán)屬初始登記的規(guī)定，購買新建商品房的權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商就其所開發(fā)的房地產(chǎn)進行初始登記為前提。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在法定期限內(nèi)（新建的房屋，申請人應(yīng)當在房屋竣工后的3個月內(nèi)）向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記,并履行了相應(yīng)的告知義務(wù)，即完成了辦證義務(wù)。此后，應(yīng)由房屋買受人提出申請，辦理移轉(zhuǎn)登記。而根據(jù)《解釋》十八條規(guī)定，若出賣人履行了其辦理初始登記的相關(guān)義務(wù)后，是由于買受人沒有向房屋主管部門提出申請，導(dǎo)致房屋所有權(quán)無法移轉(zhuǎn)，則不屬于由于開發(fā)商的原因?qū)е挛茨苋〉梅课輽?quán)屬證書的情形，開發(fā)商不應(yīng)承擔違約責任。 對于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交了完備的手續(xù)后，買受人也提出辦理權(quán)屬移轉(zhuǎn)的申請，但由于政府原因未辦證或遲延辦證的，此屬于政府不作為，買受人可提起行政訴訟，這與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的合同義務(wù)是兩個不同的法律關(guān)系，不應(yīng)混同。 關(guān)于被上訴人乙公司是否存在逾期辦證的問題 乙公司是否存在逾期辦證,首先是一個實體法上的事實判斷問題。在民事訴訟中，實體上的事實是證明對象的一種，是指民事實體法規(guī)定的，引起當事人的民事實體權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生、變更和消滅的事實。[6]實體法上事實的證明對主張事實的當事人與反駁事實的當事人而言，其證明程度是不同的，主張事實的當事人應(yīng)該提供證據(jù)使法官確信該事實的存在，反駁事實的當事人應(yīng)該提供證據(jù)使法官對該事實的存在產(chǎn)生動搖或懷疑。[7]本案中，上訴人提供了被上訴人直到2005年1月7日才辦理初始登記的證據(jù)，對此證據(jù)被上訴人也予以承認。所以2005年1月7日為初始登記時間這一事實應(yīng)被采信。又根據(jù)建設(shè)部2001年8月15日第99號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第117條的規(guī)定，已經(jīng)可以認定乙公司逾期辦證的事實。但是乙公司又提出證據(jù)稱，在2001年8月24日北京市某區(qū)房屋土地發(fā)證事務(wù)所出具證明, 證明乙公司開發(fā)的北京市某區(qū)某里2號樓房屋具備產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證條件，已在該所登記備案。此后，該公司為涉訴房屋所在樓宇內(nèi)的部分買受人辦理了房屋所有權(quán)證。一審法院也據(jù)此判定被上訴人沒有逾期辦證。對此，上訴人訴稱，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，被上訴人乙公司應(yīng)該首