【文章內(nèi)容簡介】 持續(xù)消化存量。 房地產(chǎn)市場 ?03—06年，供銷比小于等于 1；市場供銷平衡，供應(yīng)量略小于銷售量； ?07—08年，市場供應(yīng)量大于銷售量，供銷比大于 1，市場存量積壓比較嚴(yán)重； ?09—10年上半年，市場供應(yīng)量遠(yuǎn)小于銷售量，市場持續(xù)消化存量； 近年廈門住宅供銷量及供銷比01503004500 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0供應(yīng)量 銷售量 供銷比供應(yīng)量 232 261 227 306 376 215 180 71 . 3銷售量 270 306 235 305 318 104 392 151供銷比 0. 86 0. 85 0. 97 1. 00 1. 18 2. 07 0. 46 0. 47 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年2022 年 18 月廈門本地購房客群比例下降，外省市購房客群逐年上升，省內(nèi)其它區(qū)域保持穩(wěn)定。 ?2022年上半年廈門本地購房客群比例為 %，本地居民購房比例下降到最低點(diǎn)； ?省內(nèi)其它區(qū)域購房客群比例基本穩(wěn)定，維持在 27%— 35%之間； ?省外客群比例有逐年上升之勢， 2022年比例為 %；已經(jīng)成為廈門購房客群的最重要組成部分； ?海外客群比例較小，維持在 %— 7%之間。 房地產(chǎn)市場 廈門住宅銷售面積客群區(qū)域比例%%%%%廈門本市客戶 % % % % % % %本省其他地區(qū) % % % % % % %外省市 % % % % % % %境外 % % % % % % %2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年上半年目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無項(xiàng)目，周邊區(qū)域在售可比項(xiàng)目 4個(gè)，均為尾盤。 區(qū)域市場 ?該區(qū)域主要在售項(xiàng)目四個(gè)，分別為尚美花城、陽光清境、鳳凰城和同城灣。 ?尚美花城 2期 ?大唐 VC ?大溪地 ?蕓溪居住公園 3期 ?錦輝國際花園 1期 ?金利藍(lán)灣新城 ?同 城灣 ?鳳凰城 ?陽光清境 未來待推樓盤： ?蕓溪居住公園 4期 ?錦輝國際花園 2期 ?廈航高郡 ?新宇地 塊 ?華森國際 ?銀溪春墅 區(qū)域主要在售項(xiàng)目 ● ● 尚美花城 陽光清境 ● ● 鳳凰城 同城灣 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目以面積為 80100平的二房、三房為主，總價(jià)多為 50110萬元。 區(qū)域市場 項(xiàng) 目 規(guī)模（㎡） 主力戶型 （㎡） 總價(jià)區(qū)間 （萬） 戶型特點(diǎn) 周邊配套 社區(qū)配套 尚美花城 110120 5080 / 新華都購物廣場、佳事達(dá)購物中心、大同中心小學(xué)、古莊小學(xué)、同安一中、同安六中 會所 社區(qū)綠化 陽光清境 8090 3060 / 潤洲商業(yè)廣場、佳事達(dá)購物中心、同安一中、六中、進(jìn)修附小、中心小學(xué) 游泳池、散步道、會所、 社區(qū)綠化 鳳凰城 6088 96110 113136 30120 / 佳士達(dá)購物廣場、同安婦幼保健醫(yī)院、同安第三醫(yī)院、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)岳口分校、一中、六中 生態(tài)園林、會所、雙語幼兒園、步行街、商業(yè)街 同城灣 二房 三房 50300 / 果蔬批發(fā)中心、同安婦幼保健醫(yī)院、博愛醫(yī)院、同安一中、六中 會所 社區(qū)綠化 項(xiàng) 目 銷售均價(jià) 目前銷售價(jià)格 總簽約率 精裝修 置業(yè)目的 尚美花城 4844 5300 57% 無 投資、首購 陽光清境 5216 5000 98% 無 改善型為主 鳳凰城 4740 6200 98% 無 投資、首購 同城灣 4890 6000 95% 無 改善型為主 區(qū)域銷售項(xiàng)目銷售價(jià)格在 48006200元 /平米，已推產(chǎn)品的銷售較好，以首購、改善、投資為主。 區(qū)域市場 區(qū)域內(nèi)出讓地塊樓面地價(jià)多在 16003000元 /平米左右 區(qū)域市場 項(xiàng)目 用地性質(zhì) 容積 率 出讓時(shí)間 出讓起始樓面價(jià) (元 /㎡ ) 成交樓面價(jià) (元 /㎡ ) 競得人 T2022P02（五顯科技研發(fā)中心3號居住地塊） 居住、商業(yè) 2022年 8月 8日 1600 1600 同安國投 T2022G03(五顯科技研發(fā)中 1號居住地塊 ) 居住、商業(yè) 2022年 12月 8日 1600 1600 同安國投 T2022G04（同安區(qū) 1205片區(qū)、廈門第二外國語學(xué)校北側(cè)、銀湖西路北側(cè)） 居住、商業(yè) 2022年 9月 8日 2382 2833 古龍 T2022G05(同安區(qū) 1205片區(qū)、環(huán)城西路西側(cè)、祥平西路南側(cè) ) 居住、商業(yè) 2022年 9月 8日 2316 3177 古龍 區(qū)域市場 典型 尚美花城 —— 總平規(guī)劃 區(qū)域市場 典型 尚美花城 —— 戶型格局 區(qū)域市場 典型 尚美花城 —— 戶型格局 區(qū)域土地供量不大，產(chǎn)品銷售壓力小，出讓地塊價(jià)格多在15002500元 /平米。 ? 該區(qū)域?yàn)閸u外的老城區(qū)，近年來土地供應(yīng)量不大。從近兩年已出讓的地塊情況來看，多為商住地塊，且與本次出讓地塊相距較遠(yuǎn)，屆時(shí)推出市場，在該片區(qū)具有較大優(yōu)勢。 ? 同時(shí)，從周邊地塊成交價(jià)格來看，地塊價(jià)格均在 15002500元 /平方米左右，本地塊起拍樓面價(jià)分別為 1570元 /平方米和 1811元 /平方米，預(yù)計(jì)其出讓的溢價(jià)范圍不大。 區(qū)域市場 土地市場總結(jié) 該區(qū)域主要在售的項(xiàng)目以二房、三房為主?？蛻魜碓炊酁橥脖镜乜蛻?。 區(qū)域市場 二級市場總結(jié) 客戶特征： 同安市場為典型內(nèi)需市場，以本地客戶為主，教師、醫(yī)生、公務(wù)員企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)商戶等，省內(nèi)其他地方以投資為主。 價(jià)格總結(jié)： 目前在售項(xiàng)目的均價(jià)基本維持在 5500元 /㎡ ，受短期內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)量不足影響，片區(qū)價(jià)格走勢較為平穩(wěn)。 營銷總結(jié)： 目前在售的項(xiàng)目多為尾盤，活動營銷的力度不大。 1 地塊規(guī)劃出讓條件 2 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) 3 地塊環(huán)境分析 4 地塊 SWOT分析 5 競爭力提煉 第三章：地塊分析 地塊區(qū)位圖 T2022P04（Ａ地塊）、 T2022P05（Ｂ地塊）兩地塊位于同安五顯片區(qū)南部、東溪及其支流交匯處，同安影視城北側(cè)，五顯中路南側(cè)，西洋路東側(cè)。兩項(xiàng)目共分為 7個(gè)子地塊。 地塊分析 地塊居五顯鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府北側(cè)，處鎮(zhèn)中心位臵，繁華與生態(tài)并舉。與同安老城區(qū)交通距離僅３公里左右。 地塊位臵圖 現(xiàn)狀九天湖 ,未進(jìn)行整治 杏 錦 路 魚香蕉林等 地塊內(nèi)東溪為原生態(tài)，場地仍在平整中，有菜地和苗圃等，將在地塊出讓前完成場地平整和改造。 規(guī)劃路 地塊分析 地塊現(xiàn)狀圖 部分地塊現(xiàn)狀 東溪 東海學(xué)院 東溪 ⑦ ⑥ ④ ⑤ Ｂ地塊 (T2022P04) 1號子地塊 2號子地塊 4號子地塊 5號子地塊 合計(jì) 土地用途 居住、商業(yè) 居住、商業(yè)、幼兒園 居住、商業(yè) 居住、商業(yè) —— 土地面積 (公頃 ) 容積率 地上建筑面積 (平方米 ) 83000以下 70000以下 103000以下 66000以下 322022以下 計(jì)價(jià)建筑面積 (平方米 ) 82900 69740 102900 64500 320220 不同性質(zhì)建筑占總建筑面積 (平方米 ) 居?。?79000 商業(yè)： 3900 生鮮超市便利店： 100 居?。?60000 商業(yè)： 6700 幼兒園： 3000 生鮮超市便利店： 100 開閉所： 160 公用移動通訊基站：40 居住： 93000 商業(yè)： 9800 生鮮超市便利店：100 有線電視子分前端機(jī)房： 40 公用移動通訊基站： 60 居?。?50000 商業(yè)： 14500 生鮮超市中心店： 1500 居?。?282022（ 88%） 商業(yè)： 34900（ 11%） 幼兒園： 3000 生鮮超市中心店、便利店：1800 開閉所： 160 公用移動通訊基站： 100 有線電視子分前端機(jī)房： 40 地塊分析 地塊規(guī)劃條件 Ａ地塊（ T2022P04）由４個(gè)子地塊組成，土地面積為，總建筑面積 ，住宅占 88%。 Ｂ地塊（ T2022P05）由３個(gè)子地塊組成，土地面積為 ，住宅面積 15萬平米。 Ｂ地塊 (T2022P05) 3號子地塊 6號子地塊 7號子地塊 合計(jì) 土地用途 居住 居住、文化（文化藝術(shù)展覽館 ) 居住、酒店、商業(yè)、文化 (影視博物館 )、幼兒園 —— 土地面積 (公頃 ) 容積率 地上建筑面積 (平方米 ) 25000以下 35000以下 130600以下 190600以下 計(jì)價(jià)建筑面積 (平方米 ) 25000 35000 130340 190340 不同性質(zhì)建筑占總建筑面積 (平方米 ) 居?。?5000 居住： 30000 文化館： 5000 居?。?95000； 酒店： 20220；商業(yè)： 7300； 影視館： 5000；幼兒園： 3000；生鮮便利店：100；開閉所： 160；移動通訊基站： 40 居?。?150000（ %）；酒店：20220 （ %） ；文化館 5000 （ %） ；、影視館： 5000 （ %） ；商業(yè)： 7300 （ %） ； 幼兒園： 3000；生鮮便利店： 100；開閉所： 160；移動通訊基站： 40 地塊分析 地塊規(guī)劃條件 T2022P04起拍樓面地價(jià) 1580元 /平米，起拍總價(jià) 50560萬元； T2022P05起拍樓面地價(jià) 1813元 /平米，起拍總價(jià) 34510萬元。 項(xiàng)目 T2022P04 T2022P05 出讓方式 拍賣 拍賣 起始價(jià)（萬元） 50560 34510 起始樓面價(jià) （元 /平米） 1580 1813 競買保證金 （萬元） 10112 6902 增價(jià)幅度