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【正文】 80 71 . 3銷售量 270 306 235 305 318 104 392 151供銷比 0. 86 0. 85 0. 97 1. 00 1. 18 2. 07 0. 46 0. 47 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年2022 年 18 月廈門本地購(gòu)房客群比例下降,外省市購(gòu)房客群逐年上升,省內(nèi)其它區(qū)域保持穩(wěn)定。 1 土地市場(chǎng)分析 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3 區(qū)域市場(chǎng)分析 4 市場(chǎng)總結(jié)分析 第二章:市場(chǎng)分析 廈門商住用地出讓均價(jià)保持穩(wěn)定,出讓量取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 土地市場(chǎng) ?2022年 — 2022年廈門出讓商住用地樓面價(jià)保持在 4000— 4800元 /㎡ ; ?2022年土地出讓以島外為主,拉低整體土地價(jià)格; ?土地出讓量受房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況絕對(duì)影響; 廈門近年商住用地出讓價(jià)量走勢(shì)391 226 430 461 107 495 400225622482939482540334618 478901002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年1 8月0100020223000400050006000商住用地建筑面積(萬(wàn)㎡) 成交樓面價(jià)(元/ ㎡)土地出讓重點(diǎn)區(qū)域向島外轉(zhuǎn)移 2 0 1 0 年1 8 月廈門各區(qū)商住用地出讓規(guī)劃建筑比例3% 1%8%27%51%10%思明 湖里 海滄 集美 同安 翔安?2022年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為 27: 63;其中集美區(qū)商住用地出讓占45%; ?2022年 18月島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為 4: 96;其中同安商住用地出讓規(guī)劃建筑面積占 51%; ?島外基礎(chǔ)設(shè)施的完善,區(qū)域開發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)作階段,房地產(chǎn)開發(fā)開始接棒新城建設(shè); ?島內(nèi)可供出讓用地日漸稀少,土地資源稀缺性已非常明顯; ?島外成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的最主要戰(zhàn)場(chǎng)已勢(shì)不可擋; ?“高端化”已經(jīng)成為島內(nèi)住宅開發(fā)的共性。 中央支持特區(qū)發(fā)展 ? 2022年 9月 6日特區(qū) 30周年慶典上,胡錦濤強(qiáng)調(diào)中央將一如既往地支持經(jīng)濟(jì)特區(qū)大膽探索,先行先試,發(fā)揮作用 。 廈門經(jīng)濟(jì) 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資(億)91 110214346324295218305402662928 928882515020040060080010002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022年17月房地產(chǎn)開發(fā)投資額 固定資產(chǎn)投資2022年 17月份廈門經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)增長(zhǎng) 17月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 類別 GDP 財(cái)政總收入 地方財(cái)政收入 人均居民收入 金額 17453元 增長(zhǎng)率 % % % % 數(shù)據(jù)來(lái)源:廈門市統(tǒng)計(jì)局 ?工業(yè)繼續(xù)成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭 ?批發(fā)和零售業(yè)、服務(wù)性行業(yè)成為三產(chǎn)增長(zhǎng)的主力 ?政府財(cái)政支出與居民消費(fèi)支出均有較快增長(zhǎng) ?外貿(mào)出口實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性較快增長(zhǎng) ?金融存貸款較快增長(zhǎng)較好地支撐了全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要特點(diǎn) 廈門經(jīng)濟(jì) 中央會(huì)議定調(diào)下半年經(jīng)濟(jì)工作 ? 加快推進(jìn)財(cái)稅金融房地產(chǎn)社會(huì)保障等改革 ; ? 以“七要繼續(xù)”促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 ; ? 下半年堅(jiān)持搞好宏調(diào)以穩(wěn)定政策為主基調(diào) ; ? 增強(qiáng)回升向好勢(shì)頭 提高增長(zhǎng)質(zhì)量效益; 宏觀政策 會(huì)議解讀: 央行于 7月 30日召開支行長(zhǎng)會(huì)議,要求落實(shí)好適度寬松的貨幣政策;保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性 。 ? 廈門城市居民人均可支配收入保持穩(wěn)步增長(zhǎng),2022年已達(dá)到 26131元。 ?在流動(dòng)性過(guò)剩和通脹預(yù)期作用下,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能再次面臨失效。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度開始顯現(xiàn);因此,房地產(chǎn)調(diào)控政策可能在執(zhí)行力度與保經(jīng)濟(jì)之間尋找平衡。 宏觀經(jīng)濟(jì) 2022年—2022年各季度GDP增長(zhǎng)率走勢(shì)%%%%9%%%%%%%%%%%%%%%%%%%06年1季 06年2季 06年3季 06年4季 07年1季 07年2季 07年3季 07年4季 08年1季 08年2季 08年3季 08年4季 09年1季 09年2季 09年3季 09年4季 10年1季 10年2季分析: 今年第二季度全國(guó) GDP增長(zhǎng)率為 %;比第一季度下降 %;改變了聯(lián)系四季度增速上升的發(fā)展軌跡。因此,下半年貨幣供應(yīng)量可能逐步下降; ?廣義貨幣與狹義貨幣余額呈現(xiàn)逐月增長(zhǎng)趨勢(shì);適度寬松貨幣政策得以體現(xiàn),流動(dòng)性過(guò)剩依然存在。 C P I 與P P I 走勢(shì)%%%%%%%%%%%%%%%%%% %%%%%7%%%%%%%%2009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.7CPI PPI制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)(P M I )%%%52%%%%%%%%%%%%%%20 09 年7月20 09 年8月20 09 年9月20 09 年10 月20 09 年11 月20 09 年12 月20 10 年1月20 10 年2月20 10 年3月20 10 年4月20 10 年5月20 10 年6月20 10 年7月廈門與發(fā)達(dá)城市及省內(nèi)城市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況1 1 2 440 37 6059 61 36 050100第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 1 1 2 4第二產(chǎn)業(yè) 40 37 60第三產(chǎn)業(yè) 59 61 36北京 上海 廣州 廈門 福州 泉州廈門市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好,第三產(chǎn)業(yè)占比 %產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理 . 廈門 GDP近年保持約 16%的增長(zhǎng)速度;受金融危機(jī)的影響, 2022年增速為為歷史新低; 2022年,廈門第一產(chǎn)業(yè)增加值 21億元,增長(zhǎng) %,第二產(chǎn)業(yè)增加值 ,增長(zhǎng) %,第三產(chǎn)業(yè)增加值,增長(zhǎng) %;三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為: : :,與 2022年( : : )相比,第二產(chǎn)業(yè)比重下降 4個(gè)百分點(diǎn),第三產(chǎn)業(yè)比重上升 廈門三次產(chǎn)業(yè)比以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主,服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市仍有一定差距,較福建省主要城市則處于領(lǐng)先地位 小于4% 4%5% 5%8% 大于8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 2 0 0 1 2 0 0 9 年廈門 G D P 分析圖(單位:億元)5 5 6 . 3 96 4 8 . 3 37 6 0 . 1 28 8 3 . 2 11 0 2 9 . 5 51 1 6 2 . 3 71 6 2 3 . 2 11 5 6 0 . 0 21 3 7 5 . 2 68 . 0 %1 1 . 1 %1 6 . 1 %1 6 . 7 %1 6 . 0 %1 6 . 0 %1 7 . 2 %1 2 . 0 %1 5 . 5 %05001000150020222022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %GDP 同比增長(zhǎng)廈門經(jīng)濟(jì) 城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長(zhǎng),城市居民生活富裕購(gòu)買能力強(qiáng)。 17月房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資的比重為 %。 10%以上的,應(yīng)調(diào)整預(yù)售方案,重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格; ?住房信貸政策按國(guó)務(wù)院住房信貸政策執(zhí)行; 廈門政策 政策解讀: ?2022年 3月廈門房?jī)r(jià)與 2022年底接近,而全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)上升 23— 78%;因此,廈門并非房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市; ?廈門地方政策沒(méi)有停止第三套房貸款; ?廈門地方政策未限制外地戶籍購(gòu)房; 近階段廈門市獲得的政策性支持 城市發(fā)展 特區(qū)擴(kuò)大到全市 ? 2022年 6月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)廈門市將廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大到全市,廈門特區(qū)面積擴(kuò)大 11倍。 城市發(fā)展 宏觀環(huán)境總結(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)快速回升,受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響,增長(zhǎng)速度下降; 廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度全面恢復(fù),經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨向合理; 房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)難以放松,但持續(xù)性受市場(chǎng)質(zhì)疑; 廈門地方政策總體比較溫和;維持市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展; “ 特區(qū)擴(kuò)大”、“島內(nèi)外一體化”等將進(jìn)一步推動(dòng)城市發(fā)展。 廈門住宅成交量月度走勢(shì)(萬(wàn)㎡)3601020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022年 2022年廈門住宅成交價(jià)格月度走勢(shì)(元/㎡)1025010863100381066612210839274826168650379728850 9669966010923111581005212267 1217011259 10996020224000600080001000012022140001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022年 2022年2022年以來(lái)供銷比失衡,供應(yīng)量小于銷售量,市場(chǎng)持續(xù)消化存量。 區(qū)域市場(chǎng) ?該區(qū)域主要在售項(xiàng)目四個(gè),分別為尚美花城、陽(yáng)光清境、鳳凰城和同城灣。尚美花城 —— 總平規(guī)
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