【正文】 80 71 . 3銷售量 270 306 235 305 318 104 392 151供銷比 0. 86 0. 85 0. 97 1. 00 1. 18 2. 07 0. 46 0. 47 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年2022 年 18 月廈門本地購房客群比例下降，外省市購房客群逐年上升，省內(nèi)其它區(qū)域保持穩(wěn)定。 1 土地市場分析 2 房地產(chǎn)市場分析 3 區(qū)域市場分析 4 市場總結(jié)分析 第二章：市場分析 廈門商住用地出讓均價保持穩(wěn)定，出讓量取決于房地產(chǎn)市場狀況 土地市場 ?2022年 — 2022年廈門出讓商住用地樓面價保持在 4000— 4800元 /㎡ ； ?2022年土地出讓以島外為主，拉低整體土地價格； ?土地出讓量受房地產(chǎn)市場狀況絕對影響； 廈門近年商住用地出讓價量走勢391 226 430 461 107 495 400225622482939482540334618 478901002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年1 8月0100020223000400050006000商住用地建筑面積（萬㎡） 成交樓面價（元/ ㎡）土地出讓重點區(qū)域向島外轉(zhuǎn)移 2 0 1 0 年1 8 月廈門各區(qū)商住用地出讓規(guī)劃建筑比例3% 1%8%27%51%10%思明 湖里 海滄 集美 同安 翔安?2022年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為 27： 63；其中集美區(qū)商住用地出讓占45%； ?2022年 18月島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為 4： 96；其中同安商住用地出讓規(guī)劃建筑面積占 51%； ?島外基礎設施的完善，區(qū)域開發(fā)進入市場運作階段，房地產(chǎn)開發(fā)開始接棒新城建設； ?島內(nèi)可供出讓用地日漸稀少，土地資源稀缺性已非常明顯； ?島外成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最主要戰(zhàn)場已勢不可擋； ?“高端化”已經(jīng)成為島內(nèi)住宅開發(fā)的共性。 中央支持特區(qū)發(fā)展 ? 2022年 9月 6日特區(qū) 30周年慶典上，胡錦濤強調(diào)中央將一如既往地支持經(jīng)濟特區(qū)大膽探索，先行先試，發(fā)揮作用 。 廈門經(jīng)濟 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資（億）91 110214346324295218305402662928 928882515020040060080010002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022年17月房地產(chǎn)開發(fā)投資額 固定資產(chǎn)投資2022年 17月份廈門經(jīng)濟快速恢復增長 17月主要經(jīng)濟指標 類別 GDP 財政總收入 地方財政收入 人均居民收入 金額 17453元 增長率 % % % % 數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局 ?工業(yè)繼續(xù)成為全市經(jīng)濟增長的火車頭 ?批發(fā)和零售業(yè)、服務性行業(yè)成為三產(chǎn)增長的主力 ?政府財政支出與居民消費支出均有較快增長 ?外貿(mào)出口實現(xiàn)恢復性較快增長 ?金融存貸款較快增長較好地支撐了全市經(jīng)濟增長 廈門經(jīng)濟發(fā)展主要特點 廈門經(jīng)濟 中央會議定調(diào)下半年經(jīng)濟工作 ? 加快推進財稅金融房地產(chǎn)社會保障等改革 ； ? 以“七要繼續(xù)”促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展 ； ? 下半年堅持搞好宏調(diào)以穩(wěn)定政策為主基調(diào) ； ? 增強回升向好勢頭 提高增長質(zhì)量效益； 宏觀政策 會議解讀： 央行于 7月 30日召開支行長會議，要求落實好適度寬松的貨幣政策；保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，提高調(diào)控的針對性和靈活性 。 ? 廈門城市居民人均可支配收入保持穩(wěn)步增長，2022年已達到 26131元。 ?在流動性過剩和通脹預期作用下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能再次面臨失效。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響經(jīng)濟發(fā)展速度開始顯現(xiàn)；因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能在執(zhí)行力度與保經(jīng)濟之間尋找平衡。 宏觀經(jīng)濟 2022年—2022年各季度GDP增長率走勢%%%%9%%%%%%%%%%%%%%%%%%%06年1季 06年2季 06年3季 06年4季 07年1季 07年2季 07年3季 07年4季 08年1季 08年2季 08年3季 08年4季 09年1季 09年2季 09年3季 09年4季 10年1季 10年2季分析： 今年第二季度全國 GDP增長率為 %；比第一季度下降 %；改變了聯(lián)系四季度增速上升的發(fā)展軌跡。因此，下半年貨幣供應量可能逐步下降； ?廣義貨幣與狹義貨幣余額呈現(xiàn)逐月增長趨勢；適度寬松貨幣政策得以體現(xiàn)，流動性過剩依然存在。 C P I 與P P I 走勢%%%%%%%%%%%%%%%%%% %%%%%7%%%%%%%%2009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.7CPI PPI制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)（P M I ）%%%52%%%%%%%%%%%%%%20 09 年7月20 09 年8月20 09 年9月20 09 年10 月20 09 年11 月20 09 年12 月20 10 年1月20 10 年2月20 10 年3月20 10 年4月20 10 年5月20 10 年6月20 10 年7月廈門與發(fā)達城市及省內(nèi)城市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況1 1 2 440 37 6059 61 36 050100第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 1 1 2 4第二產(chǎn)業(yè) 40 37 60第三產(chǎn)業(yè) 59 61 36北京 上海 廣州 廈門 福州 泉州廈門市總體經(jīng)濟運行良好，第三產(chǎn)業(yè)占比 %產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理 . 廈門 GDP近年保持約 16%的增長速度；受金融危機的影響， 2022年增速為為歷史新低； 2022年，廈門第一產(chǎn)業(yè)增加值 21億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值，增長 %；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為： ： ：，與 2022年（ ： ： ）相比，第二產(chǎn)業(yè)比重下降 4個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重上升 廈門三次產(chǎn)業(yè)比以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，服務業(yè)發(fā)展水平較國內(nèi)發(fā)達城市仍有一定差距，較福建省主要城市則處于領先地位 小于4% 4%5% 5%8% 大于8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 2 0 0 1 2 0 0 9 年廈門 G D P 分析圖（單位：億元）5 5 6 . 3 96 4 8 . 3 37 6 0 . 1 28 8 3 . 2 11 0 2 9 . 5 51 1 6 2 . 3 71 6 2 3 . 2 11 5 6 0 . 0 21 3 7 5 . 2 68 . 0 %1 1 . 1 %1 6 . 1 %1 6 . 7 %1 6 . 0 %1 6 . 0 %1 7 . 2 %1 2 . 0 %1 5 . 5 %05001000150020222022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %GDP 同比增長廈門經(jīng)濟 城市居民人均可支配收入和消費性支出持續(xù)增長，城市居民生活富裕購買能力強。 17月房地產(chǎn)投資占全社會投資的比重為 %。 10％以上的，應調(diào)整預售方案，重新申報預售價格； ?住房信貸政策按國務院住房信貸政策執(zhí)行； 廈門政策 政策解讀： ?2022年 3月廈門房價與 2022年底接近，而全國主要城市房價上升 23— 78%；因此，廈門并非房價上漲過快城市； ?廈門地方政策沒有停止第三套房貸款； ?廈門地方政策未限制外地戶籍購房； 近階段廈門市獲得的政策性支持 城市發(fā)展 特區(qū)擴大到全市 ? 2022年 6月國務院批準廈門市將廈門經(jīng)濟特區(qū)擴大到全市，廈門特區(qū)面積擴大 11倍。 城市發(fā)展 宏觀環(huán)境總結(jié) 宏觀經(jīng)濟快速回升，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，增長速度下降； 廈門經(jīng)濟發(fā)展速度全面恢復，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)趨向合理； 房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)難以放松，但持續(xù)性受市場質(zhì)疑； 廈門地方政策總體比較溫和；維持市場平穩(wěn)健康發(fā)展； “ 特區(qū)擴大”、“島內(nèi)外一體化”等將進一步推動城市發(fā)展。 廈門住宅成交量月度走勢（萬㎡）3601020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022年 2022年廈門住宅成交價格月度走勢(元/㎡)1025010863100381066612210839274826168650379728850 9669966010923111581005212267 1217011259 10996020224000600080001000012022140001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022年 2022年2022年以來供銷比失衡，供應量小于銷售量，市場持續(xù)消化存量。 區(qū)域市場 ?該區(qū)域主要在售項目四個，分別為尚美花城、陽光清境、鳳凰城和同城灣。尚美花城 —— 總平規(guī)