威尼斯水城項目可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-06-06 02:15 本頁面
【文章內容簡介】 根據(jù)財綜【2006】48號文件。 征地補償 根據(jù)《關于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標準的通知》（瓊府【2009】41號），靈山鎮(zhèn)年產(chǎn)值為2805元/畝，綜合補償倍數(shù)為26倍，征地補償費為72930元/畝，即征地補償費 。 青苗補償根據(jù)《關于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標準的通知》（瓊府【2009】41號），常見短期農(nóng)作物補償標準約2000元/畝左右。 林木補償根據(jù)《關于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標準的通知》（瓊府【2009】41號，林木補償費為每畝約5845元（區(qū)域內大部分為桉樹，補償價格35元/株，每畝合理株數(shù)167）。 養(yǎng)殖水面補償參照《海南東環(huán)鐵路項目征地拆遷補償方案》（海口晚報網(wǎng)11月8日訊），魚塘包干補償費為3500元/畝，低位蝦塘包干補償費5500元/畝，高位蝦塘包干補償費16000元/畝。按高位蝦塘與低位蝦塘各占一半的情況，對項目內養(yǎng)殖水面補償情況進行預估。 耕地占用稅根據(jù)《海南省實施中華人民共和國耕地占用稅暫行條例辦法》（海南省人民政府令第217號），海南省?？谑信c三亞市耕地占用稅征收標準為35元/平方米。 耕地占用復墾費根據(jù)《海南省人民政府關于印發(fā)海南省耕地開墾費收繳使用管理辦法的通知》（瓊府【2002】7號），耕地占用復墾費為每畝12000元。 社會保障費根據(jù)《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》的規(guī)定，被征地農(nóng)民社會保障費用按照政府、被征地農(nóng)民各分擔一部分的原則，參照《海南東環(huán)鐵路項目征地拆遷補償方案》（海口晚報網(wǎng)11月8日訊），其中政府負擔部分按每畝5000元計收。 征地補償統(tǒng)計這里的征地補償包括了上述的征地補償費、青苗補償費、林木補償費、蝦塘等養(yǎng)殖水面補償費、耕地占用稅、耕地復墾費、被征地農(nóng)民社保費。，見下表： 居民安置非現(xiàn)金補償項目區(qū)域內共有人口3659人，約1220戶，考慮到本項目區(qū)域內可出讓土地面積有限，且容積率偏低，建議采用整體拆遷集中安置的拆遷安置方案。拆遷補償方案非現(xiàn)金部分考慮按每戶160平方米安置房考慮。比照某公司長流南片區(qū)土地一級開發(fā)估算標準，按2700元/平方米單位造價投入建設，全部投資為52704萬元。每戶拆遷安置補償80平方米住房和10平方米商鋪，拆遷戶另需按2700元/平方米價格回購70平方米住房。安置房的最終成本（即居民安置非現(xiàn)金補償部分）。 居民安置土地成本，（=，），（=）。根據(jù)《海口市人民政府關于頒布實施?？谑谐擎?zhèn)土地基準地價標準的通知》（海府【2009】84號），靈山鎮(zhèn)居住用地三級土地基準地價22萬元/畝。 居民安置現(xiàn)金補償項目區(qū)域內共有人口3659人，約1220戶。比照某公司長流南片區(qū)土地一級開發(fā)估算標準。每戶補償項分別為：按每平方米2700元回購70平方米拆遷房需要189000元；農(nóng)轉居生活補助費54000元；超轉病殘醫(yī)療補助費1800元；搬家費600元；拆房及渣土清理1500元；獎勵費7000元。見下表： 征地拆遷其他費用安置房立項及設計費約3000萬元；拆遷及安置房建設資金成本及管理費約為5000萬元。共計約為8000萬元。 土地征收總成本土地征收總成本包括了新征建設用地有償使用費、征地補償費、居民拆遷現(xiàn)金補償費、居民拆遷安置非現(xiàn)金補償費、安置房用地基準地價款、安置房設計費、安置房建設的資金成本即財務費用等。 工程建設成本 五通一平工程費用據(jù)估算，五通一平工程費用大約為每畝25萬元。 項目前期后期費用根據(jù)經(jīng)驗估算，前期控規(guī)調整及后期項目招商大約費用為3000萬元。 項目總投資項目總投資包括了土地征收費用、工程建設成本及項目前期后期費用三個部分。即項目總投入=土地征收費用+工程建設成本+前期后期費用= 。 項目工期與資金安排項目開發(fā)周期5年，本著分期投入、滾動開發(fā)的原則，項目的資金使用情況如下圖所示：434 項目經(jīng)濟可行性分析在明確本項目現(xiàn)行控制性規(guī)劃、項目區(qū)域內權屬地類情況的基礎上，以上已經(jīng)計算出本項目的投入情況，下面將結合市場以及項目本身規(guī)劃調整的可能進行經(jīng)濟可行性分析。分析包括兩個方面的內容：靜態(tài)分析和動態(tài)分析。靜態(tài)分析是指在現(xiàn)行規(guī)劃條件下，根據(jù)目前市場情況，計算分析項目的收益情況。動態(tài)分析是指綜合考慮變動的市場及規(guī)劃調整雙因素，分析項目在不同情況下的收益情況。首先，明確土地成交后須上繳省級以上土地財政的比例。 土地成交收益上繳在項目土地實現(xiàn)出讓變現(xiàn)后，首先要向省級以上財政繳納應該繳付的稅費，在本部分的分析中，首先明確一般情況下土地一級開發(fā)所需繳付的分項，然后，將所提交的各個分項按照統(tǒng)一的基礎基數(shù)進行歸納，形成以土地成交價款為基礎的總的上繳比例值。 上繳項目分項（1）農(nóng)業(yè)開發(fā)資金根據(jù)《關于印發(fā)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法的通知》（瓊財字【2005】288號），在土地成交價款中須計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金，計提金額=開發(fā)面積（畝）；（2）土地收益基金根據(jù)《關于印發(fā)國有土地使用權出讓收支管理辦法的通知》（財綜【2006】68號），在土地成交價款中須計提國有土地收益基金，計提金額=土地成交價款3%；上繳計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金與國有土地收益基金后的土地成交價款，命名為“土地成交總價款”。（3）土地出讓金根據(jù)《海南人民政府關于進一步加強土地使用權出讓金征收與使用管理工作的通知》（瓊府【2006】26號），須上繳省土地出讓金，計提金額=土地成交總價款10%；（4）被征地農(nóng)民保障資金根據(jù)《海南省政府辦公廳關于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓和社會保障工作的通知》（瓊府辦【2007】20號），須上繳被征地農(nóng)民保障資金，計提金額=土地成交總價款15%；上繳省土地出讓金、被征地農(nóng)民保障資金，并支付土地開發(fā)成本及土地出讓業(yè)務費之后，余下的土地成交總價款被命名為土地出讓凈收益。（5）國家廉租房建設基金在土地凈收益中，須上繳國家廉租房建設基金，計提金額 =土地出讓凈收益10%； 上繳項目總和上述上繳項目的計算基礎都有不同，為計算方便，將上述上
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