【文章內(nèi)容簡介】 根據(jù)財(cái)綜【2006】48號(hào)文件。 征地補(bǔ)償 根據(jù)《關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（瓊府【2009】41號(hào)），靈山鎮(zhèn)年產(chǎn)值為2805元/畝，綜合補(bǔ)償倍數(shù)為26倍，征地補(bǔ)償費(fèi)為72930元/畝，即征地補(bǔ)償費(fèi) 。 青苗補(bǔ)償根據(jù)《關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（瓊府【2009】41號(hào)），常見短期農(nóng)作物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約2000元/畝左右。 林木補(bǔ)償根據(jù)《關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（瓊府【2009】41號(hào)，林木補(bǔ)償費(fèi)為每畝約5845元（區(qū)域內(nèi)大部分為桉樹，補(bǔ)償價(jià)格35元/株，每畝合理株數(shù)167）。 養(yǎng)殖水面補(bǔ)償參照《海南東環(huán)鐵路項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償方案》（?？谕韴?bào)網(wǎng)11月8日訊），魚塘包干補(bǔ)償費(fèi)為3500元/畝，低位蝦塘包干補(bǔ)償費(fèi)5500元/畝，高位蝦塘包干補(bǔ)償費(fèi)16000元/畝。按高位蝦塘與低位蝦塘各占一半的情況，對(duì)項(xiàng)目內(nèi)養(yǎng)殖水面補(bǔ)償情況進(jìn)行預(yù)估。 耕地占用稅根據(jù)《海南省實(shí)施中華人民共和國耕地占用稅暫行條例辦法》（海南省人民政府令第217號(hào)），海南省?？谑信c三亞市耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)為35元/平方米。 耕地占用復(fù)墾費(fèi)根據(jù)《海南省人民政府關(guān)于印發(fā)海南省耕地開墾費(fèi)收繳使用管理辦法的通知》（瓊府【2002】7號(hào)），耕地占用復(fù)墾費(fèi)為每畝12000元。 社會(huì)保障費(fèi)根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用按照政府、被征地農(nóng)民各分擔(dān)一部分的原則，參照《海南東環(huán)鐵路項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償方案》（?？谕韴?bào)網(wǎng)11月8日訊），其中政府負(fù)擔(dān)部分按每畝5000元計(jì)收。 征地補(bǔ)償統(tǒng)計(jì)這里的征地補(bǔ)償包括了上述的征地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、林木補(bǔ)償費(fèi)、蝦塘等養(yǎng)殖水面補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地復(fù)墾費(fèi)、被征地農(nóng)民社保費(fèi)。，見下表： 居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)共有人口3659人，約1220戶，考慮到本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)可出讓土地面積有限，且容積率偏低，建議采用整體拆遷集中安置的拆遷安置方案。拆遷補(bǔ)償方案非現(xiàn)金部分考慮按每戶160平方米安置房考慮。比照某公司長流南片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)估算標(biāo)準(zhǔn)，按2700元/平方米單位造價(jià)投入建設(shè)，全部投資為52704萬元。每戶拆遷安置補(bǔ)償80平方米住房和10平方米商鋪，拆遷戶另需按2700元/平方米價(jià)格回購70平方米住房。安置房的最終成本（即居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償部分）。 居民安置土地成本，（=，），（=）。根據(jù)《海口市人民政府關(guān)于頒布實(shí)施?？谑谐擎?zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（海府【2009】84號(hào)），靈山鎮(zhèn)居住用地三級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)22萬元/畝。 居民安置現(xiàn)金補(bǔ)償項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)共有人口3659人，約1220戶。比照某公司長流南片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)估算標(biāo)準(zhǔn)。每戶補(bǔ)償項(xiàng)分別為：按每平方米2700元回購70平方米拆遷房需要189000元；農(nóng)轉(zhuǎn)居生活補(bǔ)助費(fèi)54000元；超轉(zhuǎn)病殘醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)1800元；搬家費(fèi)600元；拆房及渣土清理1500元；獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)7000元。見下表： 征地拆遷其他費(fèi)用安置房立項(xiàng)及設(shè)計(jì)費(fèi)約3000萬元；拆遷及安置房建設(shè)資金成本及管理費(fèi)約為5000萬元。共計(jì)約為8000萬元。 土地征收總成本土地征收總成本包括了新征建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、居民拆遷現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)、居民拆遷安置非現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)、安置房用地基準(zhǔn)地價(jià)款、安置房設(shè)計(jì)費(fèi)、安置房建設(shè)的資金成本即財(cái)務(wù)費(fèi)用等。 工程建設(shè)成本 五通一平工程費(fèi)用據(jù)估算，五通一平工程費(fèi)用大約為每畝25萬元。 項(xiàng)目前期后期費(fèi)用根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算，前期控規(guī)調(diào)整及后期項(xiàng)目招商大約費(fèi)用為3000萬元。 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括了土地征收費(fèi)用、工程建設(shè)成本及項(xiàng)目前期后期費(fèi)用三個(gè)部分。即項(xiàng)目總投入=土地征收費(fèi)用+工程建設(shè)成本+前期后期費(fèi)用= 。 項(xiàng)目工期與資金安排項(xiàng)目開發(fā)周期5年，本著分期投入、滾動(dòng)開發(fā)的原則，項(xiàng)目的資金使用情況如下圖所示：434 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析在明確本項(xiàng)目現(xiàn)行控制性規(guī)劃、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)權(quán)屬地類情況的基礎(chǔ)上，以上已經(jīng)計(jì)算出本項(xiàng)目的投入情況，下面將結(jié)合市場以及項(xiàng)目本身規(guī)劃調(diào)整的可能進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析。分析包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析。靜態(tài)分析是指在現(xiàn)行規(guī)劃條件下，根據(jù)目前市場情況，計(jì)算分析項(xiàng)目的收益情況。動(dòng)態(tài)分析是指綜合考慮變動(dòng)的市場及規(guī)劃調(diào)整雙因素，分析項(xiàng)目在不同情況下的收益情況。首先，明確土地成交后須上繳省級(jí)以上土地財(cái)政的比例。 土地成交收益上繳在項(xiàng)目土地實(shí)現(xiàn)出讓變現(xiàn)后，首先要向省級(jí)以上財(cái)政繳納應(yīng)該繳付的稅費(fèi)，在本部分的分析中，首先明確一般情況下土地一級(jí)開發(fā)所需繳付的分項(xiàng)，然后，將所提交的各個(gè)分項(xiàng)按照統(tǒng)一的基礎(chǔ)基數(shù)進(jìn)行歸納，形成以土地成交價(jià)款為基礎(chǔ)的總的上繳比例值。 上繳項(xiàng)目分項(xiàng)（1）農(nóng)業(yè)開發(fā)資金根據(jù)《關(guān)于印發(fā)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法的通知》（瓊財(cái)字【2005】288號(hào)），在土地成交價(jià)款中須計(jì)提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金，計(jì)提金額=開發(fā)面積（畝）；（2）土地收益基金根據(jù)《關(guān)于印發(fā)國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法的通知》（財(cái)綜【2006】68號(hào)），在土地成交價(jià)款中須計(jì)提國有土地收益基金，計(jì)提金額=土地成交價(jià)款3%；上繳計(jì)提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金與國有土地收益基金后的土地成交價(jià)款，命名為“土地成交總價(jià)款”。（3）土地出讓金根據(jù)《海南人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收與使用管理工作的通知》（瓊府【2006】26號(hào)），須上繳省土地出讓金，計(jì)提金額=土地成交總價(jià)款10%；（4）被征地農(nóng)民保障資金根據(jù)《海南省政府辦公廳關(guān)于做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會(huì)保障工作的通知》（瓊府辦【2007】20號(hào)），須上繳被征地農(nóng)民保障資金，計(jì)提金額=土地成交總價(jià)款15%；上繳省土地出讓金、被征地農(nóng)民保障資金，并支付土地開發(fā)成本及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)之后，余下的土地成交總價(jià)款被命名為土地出讓凈收益。（5）國家廉租房建設(shè)基金在土地凈收益中，須上繳國家廉租房建設(shè)基金，計(jì)提金額 =土地出讓凈收益10%； 上繳項(xiàng)目總和上述上繳項(xiàng)目的計(jì)算基礎(chǔ)都有不同，為計(jì)算方便，將上述上