【文章內(nèi)容簡介】 卷調(diào)查的問題及匯總對****市新的中心線商品房有投資購買興趣的意向65%表示有興趣購買，25%表示可以考慮，10%表示不買。對住宅形式的選擇30%的人選擇多層；40%的人選擇小高層；30%的人選擇聯(lián)體別墅。 對開發(fā)區(qū)房價的預(yù)期50%希望價格范圍在14001600元/㎡；40%希望價格范圍在16001800元/㎡；10%的人希望價格范圍在18002000元/㎡。 對付款方式的選擇25%的人選擇一次性付款；75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。 對購買房子面積的要求10%的人希望90㎡以下；30%希望90110㎡；35%希望110130㎡；20%希望130150㎡；5%希望150㎡以上。對房型的要求40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)，25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)，15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。對各房間面積大小的選擇 80%希望主臥面積在16~18㎡，20%希望主臥面積在12~14㎡；70%希望次臥面積在12~14㎡，30%希望次臥面積在8~10㎡；75%希望客廳面積在20~25㎡，25%希望客廳面積在15~18㎡；75%希望餐廳面積在10~12㎡，25%希望客廳面積在5~8㎡；80%希望廚房面積在9~11㎡，20%希望廚房面積在5~7㎡；75%希望衛(wèi)生間面積在5~6㎡，25%希望衛(wèi)生間面積在3~4㎡；85%希望陽臺面積在4~5㎡，15%希望客廳面積在2~3㎡。對建筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的，50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格，10%希望是中式風(fēng)格。對建筑外立面顏色的選擇 50%希望是白色的，35%希望是黃色的，15%希望是紅色的。對建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚，35%希望用涂料。1對屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式，25%希望平頂式，25%希望飄帶式。1對陽臺形式的選擇 55%希望是封閉式，45%希望是敞開式。1對窗臺造型的選擇 65%希望是落地窗臺，20%希望是普通窗臺，15%希望是六角窗臺。1對窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼，35%希望用鋁合金。1對陽臺造型的選擇 60%希望是弧形，40%希望是方形。1對小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣，15%是瓶裝液化氣。1在購買商品房時，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素，60%主要考慮生活配套，60%主要考慮地段，50%主要考慮教育配套，55%主要考慮房價和房型?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對這些因素考慮的多一點(diǎn)。1對綠化形式的選擇 45%希望是草坪，20%希望是樹木，35%希望是花草灌木。1喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇，25%希望有雕塑和圍廊，20%希望有景觀、水池。希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市，20%希望有會所和網(wǎng)球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼兒園和垃圾集中處理站。2希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些40%希望兒童樂園，50%希望有休閑和健身步道，20%希望有搖椅、秋千。2希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù) 70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，45%希望有LED滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂廣播，50%希望有智能卡。2希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對講裝置，60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)，40%希望能24小時服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。2希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù)60%希望有防盜、防火報警系統(tǒng)，55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報警系統(tǒng)，45%希望有24小時電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。2準(zhǔn)備投入的購房資金 40%希望投0~17萬元，40%希望投17~20萬元，15%希望投20~23萬元，5%希望投23~30萬元。2是否有向購買 70%有意向，30%無意向。（二）問卷調(diào)查的分析選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價格、升值潛力，比例依次為70%、50%、50%、20%、20%、15%。從以上問卷調(diào)查匯總中，我們可以看出****人對多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說明****客戶希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房價范圍在1500~2000元/㎡；選擇房型面積偏大型，說 明市場需求的是中等價位、較大戶型、中低檔次房子；接受向銀行按揭貸款方式買房，說明****居民的支付能力增強(qiáng)了；隨著****客戶購房觀念的不斷改變，他們對產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式經(jīng)營機(jī)會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。二、 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于新天地住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。（1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。①國家宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。（2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模①新天地花園的自然環(huán)境，在****省****市得地獨(dú)優(yōu)；②新天地花園可作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；③新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。（3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。①項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實行全新的體制，②項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為****省****市人民作出貢獻(xiàn)。上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于為開發(fā)項目打造良好的基礎(chǔ)。三、項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn)（1）人口眾多，私營，民營企業(yè)今年來不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個****市的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。（2）項目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，開發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個****市的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。（3）本項目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。（4）2005年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項目所在區(qū)域的優(yōu)勢和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時。第五章 項目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標(biāo)市場定位新天地花園雖位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標(biāo)對象為****市的中高層消費(fèi)群。消費(fèi)群界定（1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士；（2）民營或私營企業(yè)家或個體老板；（3）來****市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員；（4）富裕居民購房和二次換房的需要；年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策,主要原因是: ；；；。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。）第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議一、項目總體規(guī)劃建議由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，將地塊分成若干個相對獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計?？傮w規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色?？傮w上來說，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。雖然****市私家車相對不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。小區(qū)總體規(guī)劃布局小區(qū)空間結(jié)構(gòu)可以概括為“周邊圍合、中心綠化”，“三軸一環(huán)六組團(tuán)”?！爸苓厙稀笔侵感^(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對城市交通干道，為城市的視覺形象增添層次。“中心綠化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團(tuán)綠化，以及道路綠化有機(jī)統(tǒng)一起來，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價值，再點(diǎn)綴以低層的別墅及會所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝?！叭S“是指橫貫小區(qū)南北的”S“型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀軸線，它將小區(qū)分成完整獨(dú)立的六個組團(tuán)?！癝“型南北景觀軸線將六個組團(tuán)、中心綠化、中心廣場、會所及南北方向的人行次入