深圳-寫字樓、商務(wù)公寓、酒店服務(wù)式公寓未來格局研判-謝揚飏、劉岳凱、魯頔(編輯修改稿)
2025-06-03 22:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 式公寓( ㎡/ 月)項目 總體量 開盤時間 開盤均價 銷售周期 卓越世紀(jì)中心 3 37388㎡ 2022年 5月 28000元 /㎡ 4個月 綠景企業(yè)大道 C座 29900㎡ 2022年 6月 26000元 /㎡ 1）根據(jù)對中心區(qū)幾個典型商務(wù)公寓和寫字樓綜合項目的分析發(fā)現(xiàn)， 商務(wù)公寓的銷售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于寫字樓物業(yè)的銷售速度。 2）近期市場核心區(qū)域銷售的商務(wù)公寓項目，其產(chǎn)品的市場銷售周期在 4個月內(nèi)。 商務(wù)公寓 PK寫字樓 三級市場活躍，入住率普遍在 80%以上，部分項目租金水平與寫字樓相當(dāng)，投資回報率較高 項目名稱 區(qū)域 總體 規(guī)模 面積區(qū)間 （㎡） 均價 （萬元 /㎡ ) 二手均價 （萬元 /㎡ ) 租金 （元 /㎡ ) 入住率 投資 回報率 物管公司 世金漢宮 羅湖 157039 3565全復(fù)式 2 80 80% 5% 第一太平 戴維斯 城市天地廣場 羅湖 188753 1房 4356/ 2房 58 6065 75% 5% 戴德梁行 鳳凰大廈 福田 30000 120300 120 80% 5% 第一太平 戴維斯 金中環(huán)商務(wù)大廈 福田 14706 1房 20/2房 80 100 85% 4% 中環(huán)物管 星河世紀(jì) 福田 56024 1房 3348/ 2房 6268 100 95% 4% 星河物管 國際市長交流中心 南山 21090 1房 3876/ 2房 70120 ０ .99 6597 —— 46% 戴德量行 物管公司 光彩新天地 南山 27466 1房 45/2房 93/ 3房 106 —— 42 90% 35% 光彩物管 西海明珠商務(wù)公寓 南山 176638 1房 40/2房 72/ 3房 96/4房 148 ０ .55 90% 6% 海岸物管 以上商務(wù)公寓的投資回報率按照目前二手均價進(jìn)行計算，投資回報率普遍在 5%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅的投資回報率（約為 2%） 1 2 3 4 甲級寫字樓 高端商務(wù)公寓 甲級寫字樓 高端酒店 1號樓 樓高 280m，建筑面積 ㎡ ，開發(fā)商持有并出租 2號樓 返還村民，業(yè)態(tài)待定，有可能做酒店 3號樓 ，樓高 150m，建筑面積 37388㎡ ，作為商務(wù)公寓出售，共 542套 4號樓 ，樓高 186m，建筑面積 64428㎡ ，作為寫字樓出售，共 297套 商務(wù)公寓案例： “ 寫字樓化的商務(wù)公寓 ” —— 卓越世紀(jì)中心： 09年工商神話締造者的選擇？ 卓越世紀(jì)中心： 商務(wù)公寓“寫字樓化營銷模式”提升形象，實現(xiàn)了項目的更高溢價 商務(wù)公寓“寫字樓營銷模式”： 引入 “精品寫字樓”概念 ； 綁定寫字樓， 統(tǒng)一收籌，同樣認(rèn)籌金 ，便于 2棟物業(yè)意向客戶互相轉(zhuǎn)化 大客戶優(yōu)先策略，優(yōu)先對大客戶解籌 ，最大程度地鞏固項目形象，保證項目后續(xù)長期穩(wěn)固的經(jīng)營價值、及管理成本； 同時啟動認(rèn)籌，商務(wù)公寓認(rèn)籌量寫字樓的一倍 所屬區(qū)域 認(rèn)卡時間 物業(yè)類型 面積 /㎡ 認(rèn)卡套數(shù) 報價 備注 卓越世紀(jì)中心 中心區(qū) 1個月 寫字樓 120\350 約 160套 3萬 /㎡ 一卡認(rèn)購一套 商務(wù)公寓 50145 約 340套 /㎡ 卓越世紀(jì)中心商務(wù)公寓與寫字樓報價相差不大，但是商務(wù)公寓認(rèn)卡套數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出寫字樓認(rèn)卡套數(shù)，商務(wù)公寓的市場接受度更高。 卓越世紀(jì)中心： 因面積小、門檻低，商務(wù)公寓擁有較高的市場接受度 商務(wù)公寓價格僅低于寫字樓 2022元 /平米，但銷售速度卻是寫字樓的一倍 所屬區(qū)域 物業(yè)類型 面積 /㎡ 推售套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 銷售單價 卓越世紀(jì)中心 中心區(qū) 寫字樓 120/350 108 75 70％ 30000 商務(wù)公寓 50145 143（ A棟） 143 100％ 28000 卓越世紀(jì)中心： 商務(wù)公寓擁有優(yōu)異的市場表現(xiàn)，價值和速度實現(xiàn)雙高 1）開盤表現(xiàn) 2）持銷期表現(xiàn) 所屬區(qū)域 物業(yè)類型 面積 /㎡ 銷售周期 銷售單價 卓越世紀(jì)中心 中心區(qū) 寫字樓 120/350 7個月 36000 商務(wù)公寓 50145 4個月 34000 卓越世紀(jì)中心： 商務(wù)公寓的火爆熱銷為寫字樓起勢，帶動寫字樓的順利消化及后續(xù)項目價值的不斷上揚 均價走勢202530354045095 096 097 098 099 0910 0911（ K ） 首次開盤 商務(wù)公寓 A棟 商務(wù)公寓熱銷引爆市場 寫字樓 3萬入市 商務(wù)公寓后期實現(xiàn) 寫字樓后期實現(xiàn)價格 3。 6萬 A棟 100％售罄 70％售出 線索一：商務(wù)物業(yè)格局 線索二：酒店服務(wù)式公寓格局 本報告是嚴(yán)格保密的。 酒店式公寓格局研判 序號 項目名稱 1 葵花公寓 2 香格里拉酒店公寓 3 波托菲諾國際公寓 4 蛇口泰格公寓 5 金中環(huán)酒店公寓 6 國際市長交流中心 7 東方銀座 8 地王大廈信興廣場 9 輝盛庭國際公寓 10 名仕閣 11 華樂星苑 12 世金漢宮 13 丹楓白露 14 華爾登府邸 15 羅湖商務(wù)中心 16 雙城世紀(jì) 17 匯展閣 18 大中華 IFC 19 紅桂皇冠 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 目前打 “ 酒店式公寓 ” 概念項目眾多，分布廣泛，以福田、羅湖居多，南山以持有型酒店服務(wù)式公寓為主。 銷售型： 類住宅產(chǎn)品 帶裝修的小戶型的商住樓 ,無酒店物管服務(wù) 。 典型案例：紅桂皇冠、名仕閣、佳兆業(yè)中心 當(dāng)前運營的酒店式公寓
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