【文章內(nèi)容簡介】 其它市政公用設(shè)施用地 小計(jì) 城市建設(shè)用地 9 旅游用地 10 E 水域和其它非城市建設(shè)用地 其中 E1 水域 E2 耕地 E3 園地 E4 林地 E6 村鎮(zhèn)建設(shè)用地 E7 未利用地 E9 城市建設(shè)發(fā)展備用地 合計(jì) 總用地 第十三條 舊 村莊 改造用地布局 舊村莊總體改造用地規(guī)模 公頃，其中有 公頃改造為各類城市居住用地，占舊村莊總體改造規(guī)模的 %，反映了農(nóng)村居民城市化的發(fā)展趨勢。相應(yīng)有 公頃調(diào)整為綠地、 公頃調(diào)整為公共設(shè)施用地、 公頃調(diào)整為道路廣場用地，都為城市綜合功能的躍遷提供了空間。而為適應(yīng)工業(yè)園區(qū)化的逐步外遷，有 公頃用地用于發(fā)展集約型工業(yè)生產(chǎn)功能，主要集中分布于東江科技新城、小金口北部生產(chǎn)基地、三棟數(shù)碼工業(yè)園二期擴(kuò)園部分等。同時有 公頃 舊村莊 用地保留為村居建設(shè)用地，但要求結(jié)合城市功能的綜合發(fā)展要求和宜居環(huán)境的建設(shè)要求進(jìn)行完善整治。 序號 用地代碼 用地性質(zhì) 面積（ hm2） 1 R 居住用地 其中 R1 一類居住用地 R2 二類居住用地 R3 三類居住用地 惠州 市惠城 — 仲愷區(qū)域“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃 7 惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 惠州市規(guī)劃設(shè)計(jì) 研究 院 R4 四類居住用地 R22 公共服務(wù)設(shè)施用地 2 C 公共設(shè)施用地 其中 C+R 商業(yè)居住用地 C1 辦公用地 C2 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地 C3 文化設(shè)施用地 C4 體育用地 C5 醫(yī)療衛(wèi)生用地 C6 教育科研用地 C7 文物保護(hù)用地 C8 其他公共設(shè)施用地 3 M 工業(yè)用地 其中 M 工業(yè)用地 M1 一類工業(yè)用地 M2 二類工業(yè)用地 M3 三類工業(yè)用地 M4 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地 4 W 倉儲用地 5 T 對外交通用地 其中 T 對外交通用地 T2 公路用地 T4 港口用地 6 S 道路廣場用地 其中 S1 道路用地 S2 廣場用地 S3 社會停車場、庫用地 7 G 綠地 其中 G1 公共綠地 G2 生產(chǎn)防護(hù)綠地 G3 高爾夫球場綠地 8 U 市政公用設(shè)施用地 其中 U 市政公用設(shè)施用地 U1 供應(yīng)設(shè)施用地 U2 交通設(shè)施用地 U3 郵政、電信設(shè)施用地 U4 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地 U7 其它市政公用設(shè)施用地 9 D 特殊用地 小計(jì) 城市建設(shè)用地 10 旅游用地 11 E 水域和其它非城市建設(shè)用地 其中 E1 水域 E2 耕地 E3 園地 E4 林地 E6 村鎮(zhèn)建設(shè)用地 E7 未利用地 E9 城市建設(shè)發(fā)展備用地 合計(jì) 總用地 第十四條 改造策略分區(qū) 依據(jù)改造前后的用地性質(zhì)變化和建筑構(gòu)筑物的變化差異，規(guī)劃按照三種類 型推進(jìn)中心城區(qū)內(nèi)的“三舊”改造： 1. 拆除搬遷：對零散分布的“三舊”項(xiàng)目以及部分沿主要道路、濱江地區(qū)、西湖景區(qū)周邊分布的“三舊”項(xiàng)目因復(fù)耕還林、保育生態(tài)環(huán)境、創(chuàng)建公共開放空間、建設(shè)濱水公共綠帶、滿足道路加寬改擴(kuò)建等原因，要求拆除已建項(xiàng)目的，采用拆除搬遷的改造方法。規(guī)劃中心城區(qū)需要拆除搬遷的“三舊”改造用地規(guī)模約 公頃，占“三舊”改造總體規(guī)模的 %。 2. 拆除更新：對處于城市功能快速更新地區(qū)或城市中心區(qū)外圍拓展方向的“三舊”項(xiàng)目，因其現(xiàn)有功能與城市發(fā)展要求不相吻合或者現(xiàn)行粗放土地利用方式無法 滿足城市土地集約利用要求，要求進(jìn)行拆除，重新按照現(xiàn)代城市運(yùn)營方式安排建設(shè)新的城市功能。規(guī)劃中心城區(qū)需要拆除更新的“三舊”改造用地規(guī)模約 公頃，占“三舊”改造總體規(guī)模的 %。 3. 完善整治：對屬于展示城市歷史文化風(fēng)貌的“三舊”項(xiàng)目或處于城市遠(yuǎn)郊地區(qū)、對城市功能格局影響很小的“三舊”項(xiàng)目，要采取保留整治的方式予以改造。要求對現(xiàn)有整體空間格局、主要建筑予以保護(hù)、保留，對影響整體空間環(huán)境、不屬于歷史文化風(fēng)貌類的建筑可以采取拆除；同時可以通過公共設(shè)施供給、內(nèi)部道路網(wǎng)絡(luò)梳理、小型綠地空間營造、建筑立 面整飾等措施優(yōu)化布局格局與空間環(huán)境。規(guī)劃中心城區(qū)需要保留整治的“三舊”改造用地規(guī)模約 公頃，占“三舊”改造總體規(guī)模的 %。 第十五條 改造用地兼容許可 為充分適應(yīng)市場要求，充分尊重和引導(dǎo)項(xiàng)目主體的改造意愿，允許 按照以下總體原則 對舊改地塊的規(guī)劃土地使用性質(zhì)與意愿改造土地使用性質(zhì)進(jìn)行兼容調(diào)整： 1. 舊城鎮(zhèn)用地兼容許可：按照退二進(jìn)三的功能更新要求，鼓勵規(guī)劃工業(yè)用地向居住、公共服務(wù)、綠地、市政公用設(shè)施用地方向兼容，禁止規(guī)劃的居住、公共服務(wù)、綠地、道路廣場、市政公用設(shè)施等用地向工業(yè)用地逆向兼容；允 許規(guī)劃居住用地向公共服務(wù)、綠地、道路廣場、市政公用設(shè)施用地方向兼容，公共服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)（商?。┯玫叵蚓幼∮玫丶嫒菪杞?jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審核同意；鼓勵四類居住用地向二類居住用地兼容，禁止規(guī)劃的一、二類居住用地向四類居住用地兼容；允許規(guī)劃的各類建設(shè)用地向道路、廣場、社會停車場庫、市政公共設(shè)施、公共綠地、防護(hù)綠地兼容，禁惠州 市惠城 — 仲愷區(qū)域“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃 8 惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 惠州市規(guī)劃設(shè)計(jì) 研究 院 止用地道路、廣場、社會停車場庫、市政公共設(shè)施、公共綠地、防護(hù)綠地向各類用地逆向兼容。 2. 舊廠房用地兼容許可 ：中心外圍區(qū)允許規(guī)劃居住用地向 公共服務(wù)、綠地、 道路廣場、市政公用設(shè)施用地方向兼容 ，對 向工業(yè)用地、倉儲物流用地兼容的需經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審核同意 ； 景觀軸線區(qū)鼓勵規(guī)劃用地向商住、公共服務(wù)、公共綠地和道路廣場用地兼容 ， 禁止規(guī)劃用地向市政設(shè)施、工業(yè)用地轉(zhuǎn)換 ， 規(guī)劃用地向居住用地兼容的需經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審核同意 ； 園區(qū)集中區(qū)規(guī)劃公共綠地、市政公用設(shè)施、道路廣場用地禁止調(diào)整兼容 ， 規(guī)劃工業(yè)用地與公共服務(wù)、居住用地互相兼容的需經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審核同意 ； 外城零散區(qū)禁止規(guī)劃返耕復(fù)綠用地重新納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地范疇 ， 規(guī)劃用地性質(zhì)兼容需經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審核同意。 3. 舊村莊用地兼容許可 ：城中村：鼓 勵四類居住用地向二類居住用地兼容，禁止規(guī)劃的一、二類居住用地向四類居住用地、工業(yè)用地兼容；允許規(guī)劃居住用地向 公共服務(wù)、綠地、 道路廣場、 市政公用設(shè)施用地方向兼容，公共服務(wù)設(shè)施用地 、 商業(yè)（商?。┯玫?向居住用地兼容需經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審核同意。城邊村：規(guī)劃用地向 公共服務(wù)、綠地、 道路廣場、 市政公用設(shè)施用地方向兼容 的予以允許；規(guī)劃用地向工業(yè)用地兼容的需經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審核同意；鼓勵四類居住用地向二類居住用地兼容，二類居住用地向四類居住用地兼容的需經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審核同意。城外村：禁止規(guī)劃返耕復(fù)綠用地重 新納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地范疇；鼓勵四類居住用地向二類居住用地兼容，二類居住用地向四類居住用地兼容、居住用地向工業(yè)用地兼容、工業(yè)用地向商住用地兼容的需經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審核同意。 第十六條 改造單元劃分 避免項(xiàng)目單一改造的舊改模式，積極有效推動功能質(zhì)同地區(qū)的共同改造。通過改造空間規(guī)模的適度擴(kuò)大，兼顧項(xiàng)目改造與用地權(quán)屬的緊密結(jié)合，以便有效吸納改造主體投入舊改活動；同時，也以擴(kuò)大的改造空間范圍進(jìn)行改造成本與投入的經(jīng)濟(jì)核算，為開發(fā)強(qiáng)度平衡、公共設(shè)施配建和空間環(huán)境優(yōu)化提供回旋空間，從而真正保障城市整體功能的優(yōu)化。 1. 改造單元按照以下原則劃分：（ 1）整體性原則：保證改造單元內(nèi)地塊功能的相近性和用地的完整性；（ 2）合理性原則：改造單元規(guī)模劃分大小合理、方便操作；（ 3）易用性原則：與相關(guān)規(guī)劃充分銜接、易于使用；（ 4）戰(zhàn)略性原則：要與城市的長遠(yuǎn)功能更新與戰(zhàn)略布局相結(jié)合，滿足單元整體功能的培育要求。 2. 改造單元按照以下依據(jù)進(jìn)行劃分：結(jié)合 改造地塊、 行政區(qū)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃圖則的界線、市政道路 圍合或與河流山體等自然邊界來劃分，改造單元相對完整；兼顧不同建設(shè)強(qiáng)度的空間分布特征，以三環(huán)、四環(huán)為界線，將按照內(nèi)－中－外三種不同建設(shè)強(qiáng)度考慮改 造單元劃分規(guī)模的大小等級；同時，根據(jù)獨(dú)立鎮(zhèn)的不同特征劃分改造單元。 3. （ 1）以三環(huán)路、四環(huán)路為界將規(guī)劃區(qū)由內(nèi)至外劃分為內(nèi)、中、外三大片區(qū)，分別用 A、B、 C 編號。另外，獨(dú)立鎮(zhèn)用 D 編號。（ 2）依據(jù)主要干道、自然要素、行政界線將三個片區(qū)分別進(jìn)行組團(tuán)細(xì)分，并用阿拉伯?dāng)?shù)字按順時針方向?qū)Ω骷?xì)分組團(tuán)進(jìn)行編碼。細(xì)分片區(qū)編碼采用二級編碼方式，在片區(qū)的基礎(chǔ)上增加細(xì)分片區(qū)編碼，即由片區(qū)編碼 —— 細(xì)分組團(tuán)編碼組成。 A 片區(qū)分為：江北南片、水口片、橋東、河南岸、下埔、麥地、鵝嶺、下角八個組團(tuán)。 B 片區(qū)分為：白石、江北西區(qū)、江北東區(qū)、水口北 片、馬安片、金山湖、古塘坳、惠環(huán)、火車西站、梅湖十個組團(tuán)。 C 片區(qū)分為：小金、汝湖、水口、馬安、三棟、仲愷六個組團(tuán)。 D 片區(qū)分為：瀝林、潼湖、橫瀝、蘆洲四個組團(tuán)。 4. 以道路網(wǎng)絡(luò)和自然要素為界，劃分改造單元。改造單元大小以保證設(shè)施完整性為前提，取居住小區(qū)規(guī)模為基準(zhǔn)，控制在 30 公頃左右，最小不得低于 3 公頃，局部地區(qū)往上可以達(dá)到居住區(qū) 規(guī)模（ 1km2左右 ）。 改造單元用阿拉伯?dāng)?shù)字按照從上到 下 、從左到右的順序?qū)Ω脑靻卧M(jìn)行編碼。改造單元編碼采用三級編碼方式，在細(xì)分組團(tuán)的基礎(chǔ)上增加改造單元編碼，即由片區(qū)編碼 —— 細(xì)分組團(tuán)編 碼 —— 改造單元編碼組成。規(guī)劃范圍內(nèi)共化 分 26 組團(tuán)、 312 個改造單元。 第四章 改造用地設(shè)施配建 第十七條 舊改設(shè)施配建要求 “三舊”改造用地中有 公頃用地調(diào)整為公共設(shè)施建設(shè)用地，有 公頃用地調(diào)整為市政公用設(shè)施用地、有 公頃調(diào)整為廣場用地、有 公頃調(diào)整為公共停車場用地、有 公頃調(diào)整為社區(qū)公共設(shè)施用地，各類設(shè)施用地共計(jì) 公頃。這些“三舊”改造用地中已經(jīng)在相關(guān)的城鄉(xiāng)規(guī)劃中落實(shí)了各類設(shè)施的建設(shè)用地范圍及功能類型，屬于“三舊”改造項(xiàng)目的配建設(shè)施，要求予以嚴(yán)格落實(shí)。 對于成片改造的“三舊”改造項(xiàng)目除需要落實(shí)規(guī)劃已明確功能類型和用地范圍的配建設(shè)施外，還需要按照《惠州市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的相關(guān)要求，配套建設(shè)其他尚未明確用地范圍的各類設(shè)施。 第十八條 配套設(shè)施配建模式 配建設(shè)施建設(shè)可分為政府開發(fā)型設(shè)施、捆綁開發(fā)型設(shè)施及政府補(bǔ)貼、捆綁開發(fā)型設(shè)施等三類。區(qū)域性大型設(shè)施一般為政府開發(fā)型設(shè)施，社區(qū)級設(shè)施一般為捆綁開發(fā)型設(shè)施，部分跨社區(qū)惠州 市惠城 — 仲愷區(qū)域“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃 9 惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 惠州市規(guī)劃設(shè)計(jì) 研究 院 共享設(shè)施及開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益不容許的情況下，采取政府補(bǔ)貼、捆綁開發(fā)途徑?！?捆綁 開發(fā)” 是實(shí)行整體開發(fā)的重要保障，也是提升公共服務(wù)水平，改善市政公共設(shè)施體系和公 共空間環(huán)境的最佳機(jī)會。 第十九條 設(shè)施配建規(guī)劃協(xié)調(diào) 本次改造規(guī)劃涉及大量權(quán)屬單位，按已有規(guī)劃要求，部分權(quán)屬用地將被改造為配建設(shè)施用地，如何協(xié)調(diào) 公共利益和開發(fā)主體利益 是改造成敗的重要因素。根據(jù)權(quán)屬單位與已有規(guī)劃的各類矛盾，規(guī)劃要求： 1. 設(shè)施建設(shè)需占用小部分權(quán)屬單位用地，而不影響權(quán)屬單位用地功能無法正常發(fā)揮，建議由權(quán)屬單位提供設(shè)施建設(shè)用地，以獎勵容積率的方式對權(quán)屬單位增加部分容積率。 2. 建設(shè)設(shè)施為可附建設(shè)施，將由權(quán)屬單位提供建筑空間，對權(quán)屬單位進(jìn)行相應(yīng)的容積率補(bǔ)償。 3. 建設(shè)設(shè)施為該地區(qū)稀缺設(shè)施，其建設(shè)占用權(quán)屬單 位用地使得權(quán)屬單位用地功能無法正常發(fā)揮，建議通過土地置換的方式，以相類似地區(qū)的用地對權(quán)屬單位進(jìn)行補(bǔ)償，其拆遷費(fèi)用由政府進(jìn)行補(bǔ)償，同時補(bǔ)貼 因拆遷造成企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失及臨時安置補(bǔ)助費(fèi) 。 4. 建設(shè)設(shè)施其建設(shè)占用權(quán)屬單位用地使得權(quán)屬單位用地功能無法正常發(fā)揮，且可在周邊尋找相關(guān)用地進(jìn)行調(diào)整而不影響各項(xiàng)功能使用的，可以通過調(diào)整規(guī)劃進(jìn)行協(xié)調(diào)，保證權(quán)屬單位的用地完整性。 第五章 改造用地道路規(guī)劃 第二十條 規(guī)劃原則 協(xié)調(diào) “三舊