【文章內(nèi)容簡介】 司財務(wù)，并帶領(lǐng)客戶至財務(wù)部交款，項目公司財務(wù)審核無誤后收取定金、開具收據(jù)，并在認(rèn)購書上簽字確認(rèn)及加蓋銷售專用章；⑸認(rèn)購書在項目公司財務(wù)審核過程中如發(fā)現(xiàn)未按規(guī)定簽定認(rèn)購書（包括日期、折扣、金額、付款方式等各條款填寫不對、不清、不全），一律拒收；⑹蓋章后的認(rèn)購書由銷售部分發(fā)給客戶及各相關(guān)部門，認(rèn)購書第一聯(lián)給客戶、第二聯(lián)留項目公司財務(wù)、第三聯(lián)每天匯總給發(fā)展商銷售部、第四聯(lián)由代理公司銷售部存檔；⑺《認(rèn)購書》簽定、審核、收取定金必須在認(rèn)購當(dāng)日完成，不得提前或推后；售樓人員在給客戶認(rèn)購書時須向業(yè)主說明簽署《商品房買賣合同》、辦理按揭時間、程序及客戶所需提交的簽約、按揭申請資料、按揭費用及《買方稅費表》等。⑻銷售經(jīng)理應(yīng)預(yù)先選好其審核代理人，代理人負(fù)責(zé)銷售經(jīng)理職責(zé)；銷售經(jīng)理不在場未能及時審核認(rèn)購書時，可由其審核代理人暫代審核、簽名確認(rèn)認(rèn)購書；⑼銷售經(jīng)理根據(jù)認(rèn)購書填寫規(guī)范檢查認(rèn)購書填寫情況，并每周匯總不規(guī)范填寫情況表，在銷售例會上公布；⑴由認(rèn)購書填寫范本代理公司和發(fā)展商簽字確認(rèn)后，由銷售經(jīng)理組織人員培訓(xùn)；⑵認(rèn)購書填寫必須認(rèn)真填寫做到真實、不遺漏、嚴(yán)禁擅自增加條款或承諾；填寫認(rèn)購書時尤其要注意客戶的通信地址、郵編、固定電話、移動電話及付款方式和相關(guān)日期，嚴(yán)禁無客戶聯(lián)系方式的現(xiàn)象出現(xiàn)；⑶優(yōu)惠折扣應(yīng)符合當(dāng)時的銷售政策及優(yōu)惠措施，在列明優(yōu)惠折扣的同時還應(yīng)在認(rèn)購書恰當(dāng)位置注明相應(yīng)的折扣名稱，以便審核人較對； ⑷銷售經(jīng)理審核內(nèi)容主要包括：①優(yōu)惠折扣、價格是否準(zhǔn)確、有效、是否符合公司的規(guī)定；②客戶的聯(lián)系方式是否準(zhǔn)確，“乙方簽字日期”是否為當(dāng)日；③認(rèn)購書每一聯(lián)的字跡是否清晰可辨；④購書內(nèi)容填寫是否完整、是否有擅自增加條款或承諾等；⑤選擇何種付款，時限與金額是否正確、有無擅自延期、各期金額的總和是否與折后價一致。⑴組織簽約小組學(xué)習(xí)契約合同⑵列表安排客戶簽約時間⑶填寫簽約表,銷售副經(jīng)理審核后,準(zhǔn)備合同⑷已簽約、未簽約所的文案分類存放。⑸已簽約交發(fā)展商蓋章、準(zhǔn)備鑒證《商品房買賣合同》程序簽約是指開發(fā)商與客戶簽署某市房屋管理局監(jiān)制的《某市商品房買賣合同》的標(biāo)準(zhǔn)文本及買賣雙方商定的補(bǔ)充協(xié)議。⑴《某商品房買賣合同》標(biāo)準(zhǔn)文本由項目公司于取得銷售許可證后，正式換簽前到某市房地產(chǎn)交易中心購買以便備用。⑵《某商品房買賣合同》標(biāo)準(zhǔn)文本的條款約定及補(bǔ)充協(xié)議根據(jù)項目的實際情況，經(jīng)發(fā)展商銷售部，規(guī)劃設(shè)計中心，開發(fā)部、合約部、總工辦、總公司財務(wù)部、財務(wù)部會簽存檔后下發(fā)至代理商銷售部。⑶有關(guān)部門要求修改或增加《某商品房買賣合同》條款及補(bǔ)充協(xié)議條款時，應(yīng)以書面報告形式闡明條款變更的情況及原因，經(jīng)重新會簽存檔后再次下發(fā)至代理商銷售部。⑷《某商品房買賣合同》標(biāo)準(zhǔn)文本的條款及補(bǔ)充協(xié)議的條款約定應(yīng)在換簽前一個月前確定，以便有充足時間備案，并組織銷售人員對其填寫規(guī)范和解釋說辭的統(tǒng)一進(jìn)行培訓(xùn)。 ⑸《某商品房買賣合同》由客服部保管，代理公司領(lǐng)取或簽署完成后合同交接時均應(yīng)做好數(shù)量和編號登記工作。⑹銷售部應(yīng)設(shè)立《某商品房買賣合同》管理臺帳，臺帳內(nèi)容應(yīng)包括：領(lǐng)取合同數(shù)量、編號及經(jīng)辦人，銷售員領(lǐng)用登記、編號及領(lǐng)取人，已簽并備案合同銷售部移交時應(yīng)做好簽收登記?！渡唐贩抠I賣合同》程序：（無見證組、產(chǎn)權(quán)組） 銷售以“公平、自愿”為原則，客戶簽署認(rèn)購書后，按要求支付首期房款后即簽署《某商品房買賣合同》，具體工作步驟如下：⑴銷售人員在簽約前三天電話提示客戶簽約的時間及簽約應(yīng)攜帶的款項、文件及已簽定的認(rèn)購書及交款收據(jù)等。銷售經(jīng)理在例會中檢查提醒。⑵如客戶不能如期付款、簽約、帶齊簽約資料，應(yīng)嚴(yán)格按照認(rèn)購書的約定，依相關(guān)規(guī)定作撻定處理、經(jīng)批準(zhǔn)后簽署延期簽約協(xié)議或延期付款申請。 ⑶客戶如期付款、簽約、帶齊簽約資料，由銷售人員先與客戶確認(rèn)相關(guān)條款后,銷售人員填寫好簽約確認(rèn)單后客戶簽名確認(rèn)、銷售副經(jīng)理審核簽名后打印合同，合同打印時可先帶領(lǐng)客戶辦理付款（原已交款的收據(jù)換發(fā)票）。⑷客戶付款后，將打印好的合同給客戶審閱后讓客戶簽字，如客戶提出補(bǔ)充協(xié)議，則銷售人員必須提報書面申請經(jīng)銷售經(jīng)理簽署后報發(fā)展商相關(guān)部門會簽后方可簽約。如采取補(bǔ)救措施（與客戶協(xié)商）無效，是否退定由銷售經(jīng)理提出書面申請、由發(fā)展商簽署同意后方可退定。 ⑸《商品房買賣合同》簽定后，由銷售部統(tǒng)一將合同移交發(fā)展商相關(guān)部門審核、蓋章、銷售人員通知客戶辦理備案，由銷售人員給客戶合同。 填寫及審核要求⑴《商品房買賣合同》標(biāo)準(zhǔn)文本的條款約定及補(bǔ)充協(xié)議審定后，由銷售部組織銷售人員培訓(xùn)；⑵《商品房買賣合同》填寫必須按審定的條款明確填列，做到不遺漏、不缺項、嚴(yán)禁擅自增加條款或承諾；⑶填寫《商品房買賣合同》時尤其要注意業(yè)主的通信地址、郵編、固定電話、移動電話、付款方式和相關(guān)日期，嚴(yán)禁無業(yè)主聯(lián)系方式的現(xiàn)象出現(xiàn)；⑷銷售副經(jīng)理擔(dān)任合同審核工作、客戶檔案資料、合同管理工作。審核內(nèi)容主要包括：①優(yōu)惠折扣、價格是否準(zhǔn)確、有效、是否符合公司的規(guī)定；②業(yè)主的聯(lián)系方式是否準(zhǔn)確，“乙方簽字日期”是否為當(dāng)日；③ 《商品房買賣合同》每份的字跡是否清晰可辨；④內(nèi)容填寫是否完整、是否有擅自增加條款或承諾等；⑤付款計劃的時限與金額是否正確、有無擅自延期、各期金額的總和是否與折后價一致；⑥單價與面積之積是否與合約價一致；⑦最后一期應(yīng)交款日期是否滯后于交樓日期；⑧帖圖是否準(zhǔn)確；⑨簽署是否正確等。、指引及獎罰制度⑴根據(jù)經(jīng)律師審核的簽約須知、辦理產(chǎn)權(quán)所需相關(guān)資料、辦理按揭所需相關(guān)資料的明細(xì)，以及買方稅費表等，經(jīng)發(fā)展商會簽批準(zhǔn)后，制作成展板，擺放于售樓大廳。要求：有付款方式說明、買方稅費表、按揭、辦理產(chǎn)權(quán)所需相關(guān)資料；認(rèn)購、簽約、按揭、辦理產(chǎn)權(quán)及相關(guān)變更手續(xù)等的流程、指引、并由發(fā)展商提供統(tǒng)一格式的客戶資料檔案袋，并下發(fā)至銷售公司。⑵銷售人員與客戶簽署《認(rèn)購書》時，帶領(lǐng)客戶閱覽認(rèn)購、簽約、按揭、辦理產(chǎn)權(quán)及相關(guān)變更手續(xù)等的展板，并詳細(xì)解說每一步驟,將相關(guān)資料交客戶。⑶銷售人員于認(rèn)購書約定的簽約日期前三天，電話提示客戶簽約的時間及簽約應(yīng)攜帶的款項、文件等。銷售經(jīng)理應(yīng)在例會中提醒并檢查。⑷客戶不能如期付款、簽約、帶齊簽約資料，應(yīng)嚴(yán)格按照認(rèn)購書的約定，依相關(guān)規(guī)定作撻定處理或經(jīng)批準(zhǔn)后簽署延期簽約協(xié)議或延期付款申請?？蛻羧缙诟犊睢⒑灱s，由銷售人員帶領(lǐng)辦理付款、簽約、按揭等全程的手續(xù)。⑸客戶付款后前，如提出補(bǔ)充協(xié)議，須由銷售人員提出書面申請由銷售經(jīng)理遞呈發(fā)展商確認(rèn)補(bǔ)充條款后，方可簽署。⑹《商品房買賣合同》簽定后，將合同移交發(fā)展商審核、蓋章后,銷售人員通知客戶備案，如一次性付款的客戶,在備案后由銷售人員通知客戶到發(fā)展商處領(lǐng)取合同正本。⑺如是辦理按揭的客戶，在簽約時需帶齊辦理按揭所需的全部資料。如當(dāng)時客戶不能提交全部的資料，銷售人員必須書面寄送通知，告知客戶按照《商品房買賣合同》的約定期限作相應(yīng)的違約處理，并履行催收資料的責(zé)任。銷售經(jīng)理在例會時必須提醒和檢查此項工作。⑻發(fā)展商必須于簽約之日起的3個工作日內(nèi)完成合同蓋章，并通知銷售人員催告客戶辦理備案手續(xù)。⑼發(fā)展商必須在于3個工作日內(nèi)完成備案手續(xù)。⑽發(fā)展商辦理按揭人員必須在收到客戶按揭貸款資料后的三天內(nèi)交銀行審批。按揭放款后，通知到銷售部，銷售人員通知客戶到發(fā)展商處領(lǐng)取、簽收合同及其他相關(guān)資料⑴銷售人員應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、及時填寫《認(rèn)購書》、《簽約確認(rèn)單》,并帶領(lǐng)客戶閱覽樣本、詳細(xì)解說認(rèn)購、簽約、按揭、辦理產(chǎn)權(quán)等的流程、指引，并讓客戶簽收“資料檔案袋（一）”的全部資料。每漏交付資料一次，漏講解一次，分別扣除銷售人員當(dāng)月獎金的5%；[銷售經(jīng)理每天檢查，銷售總監(jiān)不定期檢查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)扣除銷售經(jīng)理當(dāng)月獎金的5%，扣除銷售付經(jīng)理當(dāng)月獎金的3%。⑵銷售人員應(yīng)依時催促簽約，每漏催一次，扣除其當(dāng)月獎金的5%。⑶銷售人員應(yīng)依時催收資料，每漏催一次，扣除其當(dāng)月獎金的5%。⑷銷售人員應(yīng)如實反映有關(guān)情況，不得有弄需作假的行為，如發(fā)現(xiàn)有未經(jīng)與客戶聯(lián)絡(luò)催收而虛報的，一經(jīng)查實，將扣除其當(dāng)月獎金的10%（每次），超過三次一律作辭退處理。⑸銷售經(jīng)理應(yīng)完成每月的簽約完成率：70%，如不能完成扣除銷售經(jīng)理當(dāng)月獎金的5%。《延遲簽約協(xié)議書》程序《延遲簽約協(xié)議書》是指客戶在認(rèn)購樓宇單元后，在未簽署《商品房買賣合同》前，客戶提出延遲簽署《商品房買賣合同》，為進(jìn)一步明晰雙方權(quán)益，公司與客戶簽署的一份法律文件；⑴提出延遲簽約的客戶必須是非按揭客戶，按揭客戶原則上不得延遲簽約，如有特殊原因需延遲，須經(jīng)發(fā)展商審批同意；⑵客戶必須承諾依時足額付清房款；⑶《延遲簽約協(xié)議書》中的延遲期限不得超過60天，如接近交樓不得超過實際交樓日期；⑴代理公司擬訂《延遲簽約協(xié)議書》，經(jīng)會簽后使用；⑵客戶簽署認(rèn)購書后，提出延遲簽約要求（注：必須以書面形式），經(jīng)項目公司銷售副總審批(權(quán)限:可批準(zhǔn)延遲簽約量為認(rèn)購總量的5%)同意后送達(dá)銷售部； ⑶銷售人員根據(jù)審批意見通知獲準(zhǔn)申請的客戶前來簽署《延遲簽約協(xié)議書》；簽署《延遲簽約協(xié)議書》時，銷售人員應(yīng)向客戶重申有關(guān)我司延遲簽約的規(guī)定，并按要求填寫，字跡必須清晰，不得涂改，填好《延遲簽約協(xié)議書》后將《商品房買賣合同》復(fù)印件附后（注：《商品房買賣合同》條款須填寫完整）；⑷銷售經(jīng)理審核《延遲簽約協(xié)議書》填寫內(nèi)容，確認(rèn)無誤后客戶簽名，并送項目公司財務(wù)加蓋銷售專用章；⑸《延遲簽約協(xié)議書》一式四份，蓋章后由銷售部分發(fā)給客戶、律師、財務(wù)部，另一份由銷售部保存，銷售部每周五將有關(guān)數(shù)據(jù)報發(fā)展商；⑹未簽署《延遲簽約協(xié)議書》的客戶必須按認(rèn)購書規(guī)定依時簽署《房地產(chǎn)買賣合同》，對于因客戶自身原因?qū)е掠馄诤灱s，而事先又未提出任何申請的，逾期不得超過七天之內(nèi)，超過七天的必須寄送違約的通知；換房是指客戶在簽署認(rèn)購書后，要求從原單元換至另一單元的做法，換房分為兩類：簽約前換房和簽約后換房；換房時須對原約定條款作出修改，涉及的合同主要有《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》但未備案的或《延遲簽約協(xié)議書》；客戶簽署《商品房買賣合同》前發(fā)生換房，《認(rèn)購書》作為雙方約定變更的依據(jù)；客戶簽署《商品房買賣合同》但未備案的發(fā)生換房，《商品房買賣合同》作為雙方約定變更的依據(jù)；⑴客戶要求換房，銷售人員向客戶聲明有關(guān)我司的換房規(guī)定，客戶認(rèn)同后提交書面申請；⑵客戶換房原則上是在交首期房款前且無欠款的前提下進(jìn)行，認(rèn)購后只可變更一次，客戶承擔(dān)換房過程中涉及的所有費用；⑶銷售人員將客戶換房的書面申請報送給銷售經(jīng)理，銷售經(jīng)理簽署后報送發(fā)展商，如該客戶尚未簽署《商品房買賣合同》的，換房申請經(jīng)銷售部經(jīng)理批復(fù)后即可執(zhí)行，若該客戶已簽署《商品房買賣合同》但未備案的，換房申請經(jīng)發(fā)展商副總會簽后還須報律師、公司財務(wù)部批示；⑷經(jīng)批復(fù)的換房申請返回銷售部，銷售部通知客戶帶齊原認(rèn)購書/合同/協(xié)議、交款收據(jù)和發(fā)票前來辦理換房手續(xù)，對于已送房管局例如備案的，銷售部不予辦理；⑸客戶換房時，先到財務(wù)繳交換房可能增加的房款，然后到銷售部交回原認(rèn)購書或購房合同，再重新簽署認(rèn)購書或購房合同（必須在新認(rèn)購書/合同復(fù)印件左上角注明：由原XX單元換至XX單元，原認(rèn)購書/合同編號XXXX）及有關(guān)協(xié)議。如換房后退還房款,須在再重新簽署認(rèn)購書或購房合同后方可到財務(wù)處辦理。⑹重新簽訂的認(rèn)購書/合同、有關(guān)協(xié)議的認(rèn)購和交款日期仍按原日期填寫，不得延至重簽日，按價格就高、優(yōu)惠折扣就低的原則執(zhí)行。⑺換房后銷售部應(yīng)及時將原認(rèn)購書、購房合同及相關(guān)協(xié)議蓋上作廢專用章，并由銷售部封存歸檔；并重新作銷控調(diào)整。⑻財務(wù)部收回客戶已交款的所有收據(jù)和發(fā)票開紅字沖單，并按新的房號重新開收據(jù)或發(fā)票；⑼每半個月，財務(wù)出一份本期銷售變更明細(xì)表送銷售復(fù)核。6加名、減名、換名程序加名是指在認(rèn)購過程客戶提出增加業(yè)主姓名的變更行為。減名是指在認(rèn)購過程客戶提出減少業(yè)主姓名的變更行為。換名是指在認(rèn)購過程客戶提出更換業(yè)主姓名的變更行為。樓宇的加名/減名/換名涉及的文件主要是認(rèn)購書、預(yù)售合同及附加協(xié)議，客戶簽預(yù)售合同前發(fā)生加名/減名/換名，認(rèn)購書作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)；客戶簽預(yù)售合同但未備案前發(fā)生加名/減名/換名，預(yù)售合同及附加協(xié)議作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)。 、減名、換名流程⑴客戶要求加名/減名/換名必須是在交首期房款前（即認(rèn)購書簽訂后7天內(nèi)）和無欠款的前提下進(jìn)行，且每次認(rèn)購后只可變更一次。⑵業(yè)主提出加名/減名/換名申請，每項次變更，須書面說明變更原因并承擔(dān)在此過程中所有的費用；如客戶出具變更雙方親屬關(guān)系證明（如戶口本、結(jié)婚證、派出所證明等能證明父子、母子、兄弟、姐妹等直系、旁系和姻親關(guān)系等的相關(guān)證明），并將其復(fù)印件附于《加/減/更名/換名申請》之后。⑶銷售人員協(xié)助客戶填寫《加名/減名/換名申請書》，由客戶簽名后，銷售人員簽名。 銷售經(jīng)理對申請書提意見并簽名后提交發(fā)展商銷售部經(jīng)理。⑷售樓部見到批復(fù)的加名/減名/換名申請方可與客戶重簽認(rèn)購書或重簽預(yù)售合同和其他已簽相應(yīng)法律文件。原認(rèn)購書或合同同時蓋上紅色“作廢”與“加名/減名/換名”兩個章，對于已簽預(yù)售合同的客戶由于加名/減名/換名而發(fā)生的費用由客戶負(fù)擔(dān)。除業(yè)主名變更外，其他條款一律不變。⑹財務(wù)部收回該業(yè)主已交款的所有收據(jù)和發(fā)票進(jìn)行沖單并按新的業(yè)主名重新開收據(jù)或發(fā)票，并每半月定期提供一份銷售變更明細(xì)表，經(jīng)銷售部復(fù)核、簽字確認(rèn)后返回財務(wù)部。銷售經(jīng)理將定期進(jìn)行稽查、審核。經(jīng)稽查發(fā)現(xiàn)有銷售員參與炒樓的：⑴客戶投訴或客戶舉報的銷售員炒房并有證明銷售員從中漁利的：扣除銷售員未結(jié)算的傭金和團(tuán)獎，并予以除名，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。⑵扣除連帶責(zé)任人（《加/減/更名申請》簽字確認(rèn)人，下同）當(dāng)月獎金的50%；如該責(zé)任人一個月內(nèi)發(fā)生此類事件兩次的，予以除名，未發(fā)獎金一律不予發(fā)放，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。7．更改付款方式程序更改付款方式是指客戶簽署認(rèn)購書后，因自身原因提出改變原付款方式的銷售變更行為；更改付款方式時須對原約定條款作出修改，涉及的合同主要有《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》未備案前；客戶簽署《商品房買賣合同》前更改付款方式，《認(rèn)購書》作為雙方約定變更的依據(jù)；客戶簽署《商品房買賣合同》后更改付款方式，《商品房買賣合同》作為雙方約定變更的依據(jù)；更改付款方式流程為： ⑴客戶要求更改付款方式，銷售人