改擴(kuò)建為新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-02 00:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 38㎡（），出讓土地現(xiàn)屬**工程機(jī)械化有限責(zé)任公司，評(píng)估價(jià)為100萬/畝，土地使用權(quán)總投資為1670萬元。改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)涉及到原某農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)舊建筑的拆除。包括臨街的32間營業(yè)用房和市場(chǎng)內(nèi)的營業(yè)用房。以及現(xiàn)存的經(jīng)營攤位和經(jīng)營者的簡(jiǎn)便庫房、臨時(shí)住房等，拆除費(fèi)用（包括拆遷補(bǔ)助等）按600元/平方米概算，需投入921萬元。（附件19：拆除房屋明細(xì)表）建設(shè)資金投入按規(guī)劃和設(shè)計(jì)要求主要建筑物面積62680㎡，其中作為新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)“商業(yè)用房8336平方米”，半地下室18000平方米的規(guī)模進(jìn)行計(jì)算，建筑基礎(chǔ)，土建、普通裝飾、水電、消防、電梯(電動(dòng)扶梯)等預(yù)算每平方米的工程造價(jià)預(yù)算為1，238元。建設(shè)投入概算為7760萬元(1238元/平方米62680平方米)?！?*市政府關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和管理的決定》(宜府辦發(fā)[2007]80號(hào)文件）對(duì)農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行收費(fèi)優(yōu)惠扶持政策。該項(xiàng)目申報(bào)規(guī)建工程規(guī)費(fèi)313285元配套費(fèi)己由相關(guān)部門免收。農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的流通設(shè)備及農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)工農(nóng)一體化需要投入的設(shè)施及配套設(shè)備等。經(jīng)初步測(cè)算需200萬元。該部份投入可依據(jù)市政府《關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和管理的決定》（附1）對(duì)“現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)流通設(shè)施及農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)工農(nóng)一體化設(shè)施建設(shè)”實(shí)行稅收優(yōu)惠扶持政策，新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建成后可申請(qǐng)優(yōu)惠回收，暫不列入建設(shè)資金投入概算中不可預(yù)見費(fèi)概算為96萬。根據(jù)**市政府《關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和管理的決定》：“取得國有土地使用權(quán)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)用地，其土地公開出讓的起始價(jià)依據(jù)土地取得成本從優(yōu)確定?！盓0111地塊土地出讓金費(fèi)用**工程機(jī)械化有限責(zé)任公司已全部完清，參考土地市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格的評(píng)估價(jià)值，作為包括改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目的自有資產(chǎn)投入。同時(shí)不考慮已免收的建設(shè)工程規(guī)費(fèi)，則包括改擴(kuò)建新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目測(cè)算需要的建設(shè)資金計(jì)劃投入為：10351萬元。項(xiàng)目概算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概算金額（萬元）1土地使用權(quán)價(jià)值100萬/畝16702舊市場(chǎng)拆遷費(fèi)用600元/㎡15346㎡9213項(xiàng)目前期工作費(fèi)354勘察費(fèi)（地勘）155施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)11元/㎡62680㎡686施工預(yù)算編制費(fèi)建安工程費(fèi) %237招標(biāo)服務(wù)費(fèi)建安工程費(fèi) %138工程監(jiān)理費(fèi)309工程保險(xiǎn)費(fèi)建安工程費(fèi) 1%4610建安工程費(fèi)740元/㎡62680㎡463811水、電、氣消防186元/㎡62680㎡116612排污管道2513排污處理池4214廁所815電梯（扶梯）8臺(tái)25016道路、綠化8517市場(chǎng)配套，辦公設(shè)備4018外裝飾工程56019凍庫設(shè)備6020財(cái)務(wù)費(fèi)預(yù)算2000萬貸款3年利息48021建設(shè)單位管理費(fèi)等8022不可預(yù)見費(fèi)9625預(yù)算總計(jì)10351二、資金籌措**工程機(jī)械化有限責(zé)任公司作為包括改擴(kuò)建新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)主體，開發(fā)資金的來源以自籌為主，暫缺部分，向銀行申請(qǐng)貸款支持。建設(shè)投入資金采用下列方法進(jìn)行解決： 自籌現(xiàn)金部分：**工程機(jī)械化有限責(zé)任公司在江北舊州組團(tuán)B0102地塊開發(fā)建設(shè)的“和興花苑”商住樓營業(yè)用房及非營業(yè)用房14550㎡（在江北古塔大道），正進(jìn)行綜合驗(yàn)收出售（出租），營業(yè)用房及非營業(yè)用房出售出租的部分回收資金可使用2500萬元作為改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)自籌資金投入。 改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的地址用地屬于**工程機(jī)械化有限責(zé)任公司以出讓方式取得土地使用權(quán)的商住用地，出讓金及各種規(guī)費(fèi)均已完清，該地塊土地評(píng)估價(jià)1670萬元，作為自有資本投入，不考慮建設(shè)資金投入。 對(duì)某農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)現(xiàn)有建筑的拆除，及舊市場(chǎng)內(nèi)大棚攤位，營業(yè)用房的拆遷安置測(cè)算的費(fèi)用支出，預(yù)測(cè)費(fèi)用為921萬元，可作為舊市場(chǎng)業(yè)主“**工程機(jī)械化有限責(zé)任公司”內(nèi)部賬務(wù)處理，暫不考慮建設(shè)資金投入。 改擴(kuò)建新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建設(shè)資金需投入的暫缺部分，向銀行申請(qǐng)三年期貸款2000萬元，預(yù)計(jì)償還的本金和利息為2480萬元 該項(xiàng)目按預(yù)計(jì)工期進(jìn)度建設(shè)，在投入建設(shè)預(yù)計(jì)540天（一年半）后，可以進(jìn)行預(yù)售（出租）許可，預(yù)計(jì)可前期回收資金3300萬元，作為償還貸款和項(xiàng)目資金投入。某農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)改擴(kuò)建資金籌措序號(hào)方 案金額（萬元）資金比例（％）1自籌建設(shè)資金來源509149土地使用權(quán)價(jià)值1670拆遷安置費(fèi)用921現(xiàn)金25002向銀行貸款2000193預(yù)售（出租）回收資金3300325動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)總計(jì)10391100資金籌措比例圖示： 32％ 租售收入再投入自有資金 49％ 19％ 貸款第六章 財(cái)務(wù)測(cè)算與評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)效益分析改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建設(shè)工期初步定為540天。在管理和資金保證的情況下，基本能按設(shè)計(jì)工期完成。新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建成后，沿街商業(yè)營業(yè)用房和市場(chǎng)內(nèi)營業(yè)及辦公服務(wù)用房為8336平方米。區(qū)域：菜市、水果、家畜、水產(chǎn)等各類攤位大致布置為400個(gè)左右。每個(gè)小時(shí)服務(wù)4位買主，每個(gè)攤位經(jīng)營8小時(shí)/天計(jì)，該市場(chǎng)能接待12800人/天。根據(jù)對(duì)E0111地塊四鄰現(xiàn)有營業(yè)房價(jià)格的調(diào)查，商業(yè)營業(yè)房售價(jià)和租金如下表：**上江北門面價(jià)格調(diào)查表地 段售 價(jià)租 金五糧液大道約65007000元/㎡2530元/㎡酒都生活廣場(chǎng)約8500元/㎡35元/㎡左右銀龍附近（葡萄園）約6500元/㎡2026元/㎡中氣天然氣公司附近約6000元/㎡左右2023元/㎡恒發(fā)約5000元/㎡（二樓）20元/㎡（二樓）恒發(fā)約2800元/㎡（三、四樓）12元/㎡（三、四樓）**學(xué)院約65007000元/㎡2030元/㎡沁禾商業(yè)廣場(chǎng)約800010000元/㎡某西路金宏小區(qū)約70008000元/㎡某西路諧苑小區(qū)約70007500元/㎡改擴(kuò)建開發(fā)建設(shè)的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)按期建成竣工出售（或出租）預(yù)期在2010年，國家的經(jīng)濟(jì)預(yù)期會(huì)有很大的發(fā)展，按樂觀的期望預(yù)測(cè)，新型綜合市場(chǎng)商業(yè)用房和攤位的租售價(jià)格和成交比例均會(huì)有所上升，改擴(kuò)建開發(fā)建設(shè)投資收益按最優(yōu)期望進(jìn)行測(cè)算，即商業(yè)營業(yè)用房及各類攤位，全部出售，商業(yè)營業(yè)用房均價(jià)為8500元/㎡
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