酒店投資策劃(編輯修改稿)
2025-05-31 18:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 酒店項(xiàng)目建筑物的尺寸、形狀、地形學(xué)及土壤特性、排污排水基礎(chǔ)設(shè)施等；周邊區(qū)域吸引力；周邊擴(kuò)容潛力；長(zhǎng)期戰(zhàn)略潛力。區(qū)域酒店業(yè)現(xiàn)狀分析區(qū)域酒店業(yè)現(xiàn)狀分析主要包括酒店項(xiàng)目所在行政管轄區(qū)域的酒店業(yè)規(guī)模發(fā)展現(xiàn)狀分析和區(qū)域酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析。區(qū)域酒店業(yè)規(guī)模指一個(gè)區(qū)域的酒店總量和住宿接待能力的總量，它是通過區(qū)域酒店數(shù)量、區(qū)域酒店的客房總數(shù)、區(qū)域酒店的床位總數(shù)進(jìn)行描述。市場(chǎng)需求分析目標(biāo)酒店市場(chǎng)需求分析主要包括分析酒店所在地的旅游市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)需求基本情況并調(diào)研其需求的主要驅(qū)動(dòng)因素及需求主要特征。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析主要是指在確定的區(qū)域范圍內(nèi)，識(shí)別出對(duì)目標(biāo)酒店可能有競(jìng)爭(zhēng)影響的所有的現(xiàn)存的、在建的、擬建的酒店物業(yè)，并依據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)，確定主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；并通過調(diào)查、分析、統(tǒng)計(jì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基本情況及歷史經(jīng)營(yíng)績(jī)效，以便為目標(biāo)酒店進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分、確定目標(biāo)市場(chǎng)、市場(chǎng)定位、SWOT分析、營(yíng)銷組合策略提供決策依據(jù)?？舍槍?duì)酒店不同設(shè)施，如酒店客房、會(huì)議設(shè)施、餐飲設(shè)施分別確定其目標(biāo)市場(chǎng)及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分主要包括目標(biāo)酒店細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)、確定酒店客源市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)占比、并識(shí)別各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)特征。SWOT分析SWOT分析就是根據(jù)上述市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，分析目標(biāo)酒店面臨的市場(chǎng)機(jī)會(huì)與威脅，相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，以便為后續(xù)確定目標(biāo)市場(chǎng)、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷組合策略提供有價(jià)值的信息。酒店定位根據(jù)上述做出的酒店投資經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、選址分析、區(qū)域酒店業(yè)現(xiàn)狀分析、市場(chǎng)需求分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析及酒店業(yè)主做出的初步市場(chǎng)定位、組織需求、資金要求等信息，結(jié)合酒店項(xiàng)目的實(shí)際情況，由調(diào)研者提出目標(biāo)酒店的的定位（包括酒店類型、等級(jí)、規(guī)模）及經(jīng)營(yíng)設(shè)施類型（如包括客房、餐廳、會(huì)議設(shè)施、酒吧、水療設(shè)施等）、規(guī)模、數(shù)量、產(chǎn)品或服務(wù)特色建議，并提出詳細(xì)的建議依據(jù)及關(guān)鍵假設(shè)，以便酒店業(yè)主/投資者及專家團(tuán)隊(duì)參考決策。2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)體系投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系主要包括靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（不考慮資金時(shí)間價(jià)值的投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，包括靜態(tài)投資回收期、投資利潤(rùn)率等）和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（考慮資金時(shí)間價(jià)值的投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，包括動(dòng)態(tài)投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等）。投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)不僅考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，而且考慮了項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)收入與支出的全部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。因此，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)比靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)更科學(xué)、更全面。目標(biāo)酒店財(cái)務(wù)效益指標(biāo)體系為判斷目標(biāo)酒店是否有財(cái)務(wù)效益，是否值得投資，必須事前合理設(shè)定目標(biāo)酒店投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的評(píng)判體系。關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)假設(shè).為準(zhǔn)備酒店項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)，必須事前假設(shè)酒店項(xiàng)目的關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)，其主要包括酒店項(xiàng)目的年平均客房入住率、年平均房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率、每間客房客人平均密度、餐飲設(shè)施人均消費(fèi)水平及座位捕捉率、宴會(huì)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)、其他經(jīng)營(yíng)設(shè)施預(yù)測(cè)（如會(huì)議設(shè)施）等指標(biāo)。這些指標(biāo)的假設(shè)正確與否將直接影響酒店項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)結(jié)果，所以必須用科學(xué)的方法進(jìn)行預(yù)測(cè)，并提供詳細(xì)的假設(shè)依據(jù)，以便決策者檢驗(yàn)這些關(guān)鍵假設(shè)的正確性。以下分別介紹上述指標(biāo)的預(yù)測(cè)內(nèi)容、預(yù)測(cè)依據(jù)、預(yù)測(cè)方法及預(yù)測(cè)結(jié)果。酒店項(xiàng)目的年平均客房入住率及年平均房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)依據(jù)：整個(gè)區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)的客房入住率、平均房?jī)r(jià)信息；主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客房入住率、平均房?jī)r(jià)信息；目標(biāo)市場(chǎng)及其各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的定價(jià)及折扣策略；酒店項(xiàng)目的地理位置、目標(biāo)市場(chǎng)組成、有效營(yíng)銷手段、服務(wù)級(jí)別、客房及配 套設(shè)施等基本情況；酒店項(xiàng)目的供給需求分析結(jié)果；會(huì)議設(shè)施經(jīng)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)預(yù)測(cè)依據(jù)：會(huì)議設(shè)施目標(biāo)市場(chǎng)的歷史平均績(jī)效：如進(jìn)行各種活動(dòng)（展銷會(huì)、大型會(huì)議、 其他活動(dòng)）的年平均次數(shù)，參加每次活動(dòng)的平均人數(shù)，因活動(dòng)產(chǎn)生的出租客 房夜需求；會(huì)議設(shè)施目標(biāo)市場(chǎng)的需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)；酒店項(xiàng)目會(huì)
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