【文章內(nèi)容簡介】 在小區(qū)入住后達(dá)到法規(guī)規(guī)定的條件時，按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會。n 管理處將在物業(yè)管理公司原有的社會公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)展各類社會公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第二章 工作計(jì)劃為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達(dá)到“雙贏”的目的。各種物業(yè)管理工作是否能順利落實(shí)，主要看有多長的籌備階段來完成物業(yè)的所有籌備工作。從專業(yè)角度來看，愈早能讓物業(yè)管理隊(duì)伍熟識項(xiàng)目現(xiàn)場，就愈早能有序的對物業(yè)實(shí)體進(jìn)行有效管理一、 前期介入工作計(jì)劃如利嘉物業(yè)如能成為香格?麗舍物業(yè)管理商，將根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。主要工作包括：n 對物業(yè)的建筑遺留事項(xiàng)提出意見和建議n 對物業(yè)的機(jī)電設(shè)施運(yùn)行提出意見和建議n 對物業(yè)的智能系統(tǒng)提出意見和建議n 參與各項(xiàng)工程招標(biāo)工作n 跟進(jìn)物業(yè)裝修施工和設(shè)備安裝過程n 編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算n 編制物業(yè)管理啟動預(yù)算n 向政府物價管理部門申報管理費(fèi)和其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)n 建立人員架構(gòu)，調(diào)配招聘管理員工n 制定及完善各項(xiàng)物業(yè)管理制度n 按照培訓(xùn)計(jì)劃定期對各部員工進(jìn)行培訓(xùn)n 安排部分外包項(xiàng)目招投標(biāo)n 挑選和定制員工制服n 調(diào)配保安保潔等展示物業(yè)管理形象相關(guān)崗位人員開始形象崗運(yùn)作n 協(xié)助物業(yè)推廣，促進(jìn)物業(yè)銷售n 運(yùn)用物業(yè)管理服務(wù)的提早介入，加強(qiáng)購房者對售后優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心，更有助于貴公司樹立品牌形象，同時我們還將協(xié)助銷售宣傳推廣活動，如：178。 建議在售樓現(xiàn)場派駐禮賓門童、專業(yè)保安、保潔員等物業(yè)工作人員，并身著利嘉物業(yè)制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等工作，務(wù)求前期建立物業(yè)品牌形象。178。 派物業(yè)專員赴現(xiàn)場解答客戶對物業(yè)管理方面的咨詢和疑問。178。 為銷售人員提供物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)及客戶服務(wù)培訓(xùn)，商討在銷售中有關(guān)的物業(yè)管理問題。178。 提供有利于售樓宣傳所需的物業(yè)管理資料。178。 對管理服務(wù)承諾實(shí)施計(jì)劃安排，增加買家信心。178。 對樓盤入伙程序和事項(xiàng)的布置設(shè)計(jì)提供意見，并安排好管理措施。178。 對買家提供超前服務(wù)，定期征詢意見，提供物業(yè)管理信息等。n 檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資。利嘉物業(yè)憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)及委派有經(jīng)驗(yàn)的工程人員定期參加前期項(xiàng)目工程例會，對香格?麗舍環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議，如：178。 制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)預(yù)售創(chuàng)造條件。178。 針對智能化采用的程度和深度進(jìn)行探討，即可以促進(jìn)銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶發(fā)展的需求，以及盡量減少投資成本。同時考慮到管理中通過有效的人與技的結(jié)合，減少今后的管理成本。178。 根據(jù)香格?麗舍情況提出物業(yè)改良及增減工程項(xiàng)目之建議，以節(jié)省工程費(fèi)用及達(dá)到最高經(jīng)濟(jì)效益。178。 根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，編制保養(yǎng)合同及招標(biāo)文件規(guī)格，并利用利嘉物業(yè)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以最優(yōu)惠的價格尋找提供服務(wù)的承接商。n 從物業(yè)管理者角度，改善設(shè)計(jì)缺陷。在以往許多項(xiàng)目中，發(fā)展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計(jì)單位確定物業(yè)的功能及配套設(shè)施，事實(shí)上，沒有哪一家設(shè)計(jì)單位對物業(yè)日后的運(yùn)行及管理能夠比有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司有更深刻理解。因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計(jì)缺陷，以致物業(yè)公司難以運(yùn)作，業(yè)主怨聲載道。為改變這一狀況，我們將從物業(yè)管理者的角度，對物業(yè)及設(shè)施進(jìn)行審視，盡可能將設(shè)計(jì)中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如：178。 建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)。178。 小區(qū)人、車分流。178。 圍墻和大門設(shè)置。178。 公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。178。 公共照照開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長明形式開閉。178。 建立合適的管理用房。178。 公共機(jī)房和管道井門鎖鑰匙的統(tǒng)一。178。 垃圾房設(shè)立和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及垃圾分類。178。 設(shè)置必要的公共洗手間。178。 信報箱設(shè)立方便使用和管理。178。 配置合適的告示欄、宣傳欄、留言欄。178。 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)位置。178。 愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)施的設(shè)置。n 智能系統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)。我們從增加銷售賣點(diǎn)、節(jié)約投資并結(jié)合管理需要和社會發(fā)展趨勢，建議香格?麗舍提供以下智能小區(qū)的基本功能配置：序號項(xiàng)目子系統(tǒng)一SA 安全自動化公共部位及周界圍墻閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)周界圍墻及重點(diǎn)部位紅外聯(lián)動報警系統(tǒng)集群式樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)電子巡更管理系統(tǒng)電梯監(jiān)控及緊急對講系統(tǒng)居家智能化三防系統(tǒng)通訊對講聯(lián)絡(luò)及社區(qū)緊急求助系統(tǒng)道路交通管制系統(tǒng)高層緩降救生系統(tǒng)二CA 通訊自動化電話通訊系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)綜合集成管理系統(tǒng)光纖電視接收系統(tǒng)衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)三MA 管理自動化一卡通管理系統(tǒng)車庫自動化管理系統(tǒng)園區(qū)電子公告牌系統(tǒng)園區(qū)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)系統(tǒng)集成 n 跟進(jìn)施工過程，保證順利交接為了保證日后管理工作順利開展，必須對香格?麗舍進(jìn)行全面的了解，如果物業(yè)管理人員在香格?麗舍交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。在香格?麗舍交付前期，我們將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議，如：178。 檢討施工進(jìn)度。178。 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。178。 在交付前先作驗(yàn)收，并向發(fā)展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事項(xiàng)。178。 對今后不便養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)的重點(diǎn)記錄。178。 協(xié)助檢查施工質(zhì)量。178。 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。178。 提供成品保護(hù)措施。178。 緊隨竣工驗(yàn)收同步開展物業(yè)驗(yàn)收工作。n 訂立規(guī)章制度在對物業(yè)實(shí)施管理之前，我們將根據(jù)物業(yè)設(shè)計(jì)度身定制管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作，以便有序地對物業(yè)進(jìn)行管理。訂立規(guī)章制度包括但不限于：178。 公眾管理制度業(yè)主公約/業(yè)主委員會章程/客戶服務(wù)指南或住戶手冊/精神文明公約/住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法/治安管理須知/車輛進(jìn)出停放管理須知/消防管理須知/環(huán)境衛(wèi)生管理須知/招牌廣告及公共場地、墻壁、屋面管理須知/營業(yè)場所管理須知/文娛場所管理須知/裝飾裝修管理須知等。178。 內(nèi)部管理制度 人事管理制度/福利管理制度/考勤管理制度/財務(wù)管理制度/預(yù)算管理制度/獎懲管理制度/投訴管理制度/文件管理制度/員工基本規(guī)范/通訊設(shè)備管理制度/管理體系及重大事項(xiàng)決策管理制度/培訓(xùn)管理制度。178。 質(zhì)量手冊及程序文件質(zhì)量手冊/文件控制程序文件/質(zhì)量記錄程序文件/管理評審程序文件/人力資源程序文件/合同評審程序文件/物業(yè)接管程序文件/服務(wù)設(shè)計(jì)開發(fā)程序文件/采購程序文件/入住管理程序文件/內(nèi)部審核程序文件/不合格程序文件/數(shù)據(jù)分析程序文件/糾正防措施程序文件等。178。 工作手冊各級崗位職責(zé)工作手冊/社區(qū)文化工作手冊/公共場地工作手冊/營業(yè)文娛場所工作手冊/房屋整改工作手冊/空房管理工作手冊/住戶入住工作手冊/裝修管理工作手冊/投訴的接待和處理工作手冊/住戶意見的征求、評議以及服務(wù)的定期回訪工作手冊/住戶檔案管理工作手冊/便民服務(wù)實(shí)施工作手冊/費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、收取和追收欠款工作手冊/環(huán)衛(wèi)工作手冊/綠化工作手冊/報修工作手冊/供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊/給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊/電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊/庫房工作手冊/突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊/勤務(wù)工作手冊/安全工作手冊/門衛(wèi)工作手冊/巡邏工作手冊/ISO9001：2000認(rèn)證規(guī)劃/爭創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃178。 質(zhì)量記錄：因數(shù)量達(dá)幾百份，此處省略n 前期員工培訓(xùn)178。 在香格?麗舍物業(yè)入伙前，先行聘用基本管理員工，安排訓(xùn)練課程、以便于最短時間內(nèi)，參與制訂物業(yè)之管理制度。178。 為各級員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認(rèn)識本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。培訓(xùn)課程包括但不限于以下內(nèi)容：252。 項(xiàng)目開發(fā)情況、發(fā)展商、物業(yè)管理服務(wù)商、管理商基本情況252。 企業(yè)文化、主要領(lǐng)導(dǎo)、對員工的期望252。 管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識252。 相關(guān)法律法規(guī)252。 物業(yè)管理工作基本知識和物業(yè)理念252。 各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會技能培訓(xùn)252。 禮儀培訓(xùn)252。 必要的軍事培訓(xùn)178。 于完成短期培訓(xùn)課程后，安排各級員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)作實(shí)地訓(xùn)練，配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)戶及時提供高水準(zhǔn)服務(wù)。亦可根椐貴司需要，安排高級管理層人員赴沿海參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受及吸納先進(jìn)的管理方式及理念。178。 我們還將于物業(yè)入伙后每6個月，安排重溫培訓(xùn)班，使員工服務(wù)素質(zhì)保持公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。二、 業(yè)主入伙前的工作計(jì)劃n 我公司對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。n 在和開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的交接驗(yàn)收中，由我公司提出接管驗(yàn)收所需要的所有書面資料（驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》和 荊州市房管局《荊州市住宅小區(qū)物業(yè)管理移交辦法》）。對于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。同時協(xié)助開發(fā)商制定《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主手冊》等文件，同時準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要的《入伙手續(xù)書》、《客戶信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務(wù)委托書》、《房屋驗(yàn)收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；安全護(hù)衛(wèi)人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。三、 業(yè)主入伙工作計(jì)劃n 業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗(yàn)收、抄表，對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：《客戶手冊》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業(yè)主信息表》、《房屋驗(yàn)收表》、《鑰匙簽收單》等，并及時向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。n 其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作，并準(zhǔn)備好《裝修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用明火許可證》、《安全責(zé)任書》等書面資料，客戶服務(wù)人員會將《施工人員登記表》復(fù)印件交安全護(hù)衛(wèi)主管；安全護(hù)衛(wèi)巡崗按表查驗(yàn)施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過程，督促施工隊(duì)文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除安全護(hù)衛(wèi)外，客戶接待、管理處經(jīng)理都應(yīng)當(dāng)定時對裝修施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過驗(yàn)收，裝修期間的裝修材料運(yùn)出小區(qū)應(yīng)當(dāng)應(yīng)客戶簽字并經(jīng)管理處經(jīng)理確認(rèn)。四、 業(yè)主入伙后的工作計(jì)劃進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開展以下工作（但不限于）：n 房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；n 設(shè)備設(shè)施管理；對物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修；n 清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；n 綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；n 消防管理：建立消防隊(duì)伍，對物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；n 安全管理；加強(qiáng)安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；n 車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；n 產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符；n 財務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理；n 協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛。第三章 物資裝備計(jì)劃利嘉物業(yè)管理公司從有利于樓盤銷售和高水準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)出發(fā)，堅(jiān)持低成本的原則下，配置香格麗舍管理處的物資裝備（單位均為人民幣元）。一、 物質(zhì)裝備計(jì)劃序號物質(zhì)裝備項(xiàng)目內(nèi) 容 描 述備注1管理處工作場所名稱客戶服務(wù)中心經(jīng)理辦公室辦公室技術(shù)值班室工作操作間倉庫員工食堂員工宿舍合計(jì) 面積M22020201510152040160 2行政辦公用品見本章二386803人力資源開辦用于項(xiàng)目人員招聘、培訓(xùn)等，詳見本章三。90604客服中心裝備用于客戶服務(wù)中心物資裝備，詳見本章四312005保安裝備詳見本章五22506保潔工具見本章六56807工程維修工具見本章七58808服裝配備見本章八321809總計(jì)費(fèi)用124830二、 行政辦公用品序號項(xiàng)目計(jì)算式合計(jì)備注1辦公室裝修0辦公室裝修等由開發(fā)商提供2客服中心軟裝修2000僅包括物業(yè)CI及前期宣傳物品3形象接待臺1套1500元15004辦公桌/椅6套380元22805客戶接待臺/椅1套1500元15006電話（開戶）2部免費(fèi)7傳真機(jī)暫不購8考勤卡鐘1套4009留言板2張200元40010員工更衣柜40組50元200011電風(fēng)扇