格力旺角商業(yè)文化中心銷售策劃方案(編輯修改稿)
2025-05-31 06:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 因此我們建議將商鋪銷售給業(yè)主后將商鋪按6%或8%的回報率返租，由發(fā)展商按照整體規(guī)劃進行招商、經(jīng)營?！?具體操作要點如下：所銷售的商鋪全部予以返租。大投資客（銀行、藥店等）品牌商家用于自營，因其形象良好、利于業(yè)態(tài)完整可以自營不返租，個別小投資商客用于自營的由格力置業(yè)定奪。商鋪銷售合同簽訂的同時，就同投資商客簽訂商鋪返租合同。返租自項目開業(yè)（2005年5月1日）之日起計租，建議爭取返租免租期三個月（需同業(yè)主協(xié)商）。返租商鋪租金由格力旺角商業(yè)管理公司（需組建）支付給投資商客。為進一步堅定商鋪投資客的信心，商鋪采取先租后售，實現(xiàn)投資零風(fēng)險。返租回報款支付方式有一次性支付和分期支付（按三年每年支付一次）兩種，由業(yè)主自主選擇。三年返租期滿，整個項目旺場，商鋪升值，可由投資商客自行經(jīng)營或出租，或由發(fā)展商與業(yè)主另行協(xié)定。根據(jù)我們對商鋪的分割規(guī)劃、功能規(guī)劃及招商條件，現(xiàn)對銷售商鋪進行售后三年返租效益評估如下：評估前提：目前，在珠海及周遍城市，商業(yè)地產(chǎn)運做中，商鋪銷售時大多采用“帶租約捆綁式銷售”或“返租式銷售”。但運用比較多的銷售方式是“返租式銷售” （發(fā)展商在銷售時，在規(guī)定年限內(nèi)按一定的銷售比率回收業(yè)主商鋪的使用權(quán)）按返租三年計算，設(shè)定第一年的出租率為70%（包含3個月免租期及空置率），第二年出租率95%，第三年為100%。返租按A、B兩種方式。則：返租單價(元/㎡)=銷售價格(元/㎡)（A、B）返租回報率；出租單價設(shè)定第一年為：一層為100元/㎡月，二層為50元/㎡月，后兩年年遞增率為5% 。售后返租效益評估（返租年回報率按6%計算，一次性支付）項目年返租成本（元）三年返租總額（元）第一年收益比（元）第二年收益比（元）第三年收益比（元）總計（元）出租收益實際收益出租收益實際收益出租收益實際收益一樓5951213 178536395370354141219184282 323306910151048 41998352018784二樓575757 1727271635595121981086864 5111071201271 625514624423合計6526970 19580910600652592631810271146 374417611352319 48253492643207售后返租效益評估（返租年回報率按8%計算，三年每年支付一次）項目年返租成本（元）三年返租總額（元）第一年收益比（元）第二年收益比（元）第三年收益比（元）總計（元）出租收益實際收益出租收益實際收益出租收益實際收益一樓7934950 2380485053709373978589184282 129332 10151048 2216098 3932428二樓767676 2303028635597041171086864 3191881201271 43359548666合計8702626 26107878600652810197410271146 1568520 11352319 2649693 3883761返租分析：——若按返租年回報率按6%計算：三年的返租總額為19580910元，而三年出租租金為22224117元，實際收益為2018784元；——若按返租年回報率按8%計算：三年的返租總額為26107878元，而三年出租租金為22224117元，實際收益為3883761元；——以投資資金的運作角度，按6%返租，開發(fā)商需支付返租成本6526970元，三年合計19580910元；按8%返租，開發(fā)商需支付返租成本8702626元，三年合計26107878元?！紤]到資金流的因素，按6%返租銷售時一次性將三年的租金支付給業(yè)主，一次性的付出，給業(yè)主很大的投資信心保證。按8%返租銷售時分期支付可以使資金鏈暢通，盤活資金，亦是企業(yè)發(fā)展的可取之道。在銷售的實際操作中，按8%的返租成本返租，三年發(fā)展商表面上虧損3883761元，但由于返租式銷售比原規(guī)劃的傳統(tǒng)式銷售增加收益22775695元，故采取返租式租售發(fā)展商實際收益為18891934元。由上面的分析表可以看出：開發(fā)商在銷售時采取售后返租三年的模式銷售，既能保證銷售時期的銷售力和銷售額，在銷售后也能維持商場經(jīng)營范圍的完整性，統(tǒng)一進行后續(xù)商場經(jīng)營管理，保證開發(fā)商在返租三年內(nèi)的租金收益最大化，實現(xiàn)鋪位升值的期望。 商鋪銷售策略： 商鋪賣點營造:以項目的整體經(jīng)營規(guī)劃為特色，以珠海、澳門、中山為重點市場，輻射至整個珠三角。以珠海新香洲商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場的制高點上，全面提升項目綜合素質(zhì)，增強市場凝聚力及競爭力，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 項目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。以“文化香洲、財富旺角”為主打吸納品牌主力店及主題專業(yè)店進駐經(jīng)營，提供廣闊的商業(yè)舞臺及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境。 營造濃厚的商業(yè)氛圍，增強市場經(jīng)濟價值及市場凝聚力，形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售進程。 ——強化SHOPPING MALL（購物中心）的投資前景，以及與項目統(tǒng)一整體的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。 ——強化項目地塊發(fā)展前景及新香洲的發(fā)展前景。 ——借助品牌主力店的優(yōu)勢，在人流、投資回報、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化項目優(yōu)勢及特性。 ——強化商鋪升值空間，并以珠海同類項目進行價格類比，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。 吸納大型超市進駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，而且珠海新香洲仍未出現(xiàn)大型超級市場，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢。我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動整體商鋪的銷售。 銷售控制、分批推廣：進行商鋪銷售控制，有利于商鋪銷售階段有序推進，主要表現(xiàn)在：——為防止好商鋪一哄而上全部挑完，相對差一點的商鋪全部空置的現(xiàn)象。眾所周知，尾鋪是最難處理的，卻是發(fā)展商最終利潤的體現(xiàn)，處理尾鋪最好的方式就是不留尾鋪。在格力旺角項目的
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