格力旺角商業(yè)文化中心銷(xiāo)售策劃方案(編輯修改稿)
2025-05-31 06:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 因此我們建議將商鋪銷(xiāo)售給業(yè)主后將商鋪按6%或8%的回報(bào)率返租，由發(fā)展商按照整體規(guī)劃進(jìn)行招商、經(jīng)營(yíng)。※ 具體操作要點(diǎn)如下：所銷(xiāo)售的商鋪全部予以返租。大投資客（銀行、藥店等）品牌商家用于自營(yíng)，因其形象良好、利于業(yè)態(tài)完整可以自營(yíng)不返租，個(gè)別小投資商客用于自營(yíng)的由格力置業(yè)定奪。商鋪銷(xiāo)售合同簽訂的同時(shí)，就同投資商客簽訂商鋪返租合同。返租自項(xiàng)目開(kāi)業(yè)（2005年5月1日）之日起計(jì)租，建議爭(zhēng)取返租免租期三個(gè)月（需同業(yè)主協(xié)商）。返租商鋪?zhàn)饨鹩筛窳ν巧虡I(yè)管理公司（需組建）支付給投資商客。為進(jìn)一步堅(jiān)定商鋪投資客的信心，商鋪采取先租后售，實(shí)現(xiàn)投資零風(fēng)險(xiǎn)。返租回報(bào)款支付方式有一次性支付和分期支付（按三年每年支付一次）兩種，由業(yè)主自主選擇。三年返租期滿(mǎn)，整個(gè)項(xiàng)目旺場(chǎng)，商鋪升值，可由投資商客自行經(jīng)營(yíng)或出租，或由發(fā)展商與業(yè)主另行協(xié)定。根據(jù)我們對(duì)商鋪的分割規(guī)劃、功能規(guī)劃及招商條件，現(xiàn)對(duì)銷(xiāo)售商鋪進(jìn)行售后三年返租效益評(píng)估如下：評(píng)估前提：目前，在珠海及周遍城市，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)做中，商鋪銷(xiāo)售時(shí)大多采用“帶租約捆綁式銷(xiāo)售”或“返租式銷(xiāo)售”。但運(yùn)用比較多的銷(xiāo)售方式是“返租式銷(xiāo)售” （發(fā)展商在銷(xiāo)售時(shí)，在規(guī)定年限內(nèi)按一定的銷(xiāo)售比率回收業(yè)主商鋪的使用權(quán)）按返租三年計(jì)算，設(shè)定第一年的出租率為70%（包含3個(gè)月免租期及空置率），第二年出租率95%，第三年為100%。返租按A、B兩種方式。則：返租單價(jià)(元/㎡)=銷(xiāo)售價(jià)格(元/㎡)（A、B）返租回報(bào)率；出租單價(jià)設(shè)定第一年為：一層為100元/㎡月，二層為50元/㎡月，后兩年年遞增率為5% 。售后返租效益評(píng)估（返租年回報(bào)率按6%計(jì)算，一次性支付）項(xiàng)目年返租成本（元）三年返租總額（元）第一年收益比（元）第二年收益比（元）第三年收益比（元）總計(jì)（元）出租收益實(shí)際收益出租收益實(shí)際收益出租收益實(shí)際收益一樓5951213 178536395370354141219184282 323306910151048 41998352018784二樓575757 1727271635595121981086864 5111071201271 625514624423合計(jì)6526970 19580910600652592631810271146 374417611352319 48253492643207售后返租效益評(píng)估（返租年回報(bào)率按8%計(jì)算，三年每年支付一次）項(xiàng)目年返租成本（元）三年返租總額（元）第一年收益比（元）第二年收益比（元）第三年收益比（元）總計(jì)（元）出租收益實(shí)際收益出租收益實(shí)際收益出租收益實(shí)際收益一樓7934950 2380485053709373978589184282 129332 10151048 2216098 3932428二樓767676 2303028635597041171086864 3191881201271 43359548666合計(jì)8702626 26107878600652810197410271146 1568520 11352319 2649693 3883761返租分析：——若按返租年回報(bào)率按6%計(jì)算：三年的返租總額為19580910元，而三年出租租金為22224117元，實(shí)際收益為2018784元；——若按返租年回報(bào)率按8%計(jì)算：三年的返租總額為26107878元，而三年出租租金為22224117元，實(shí)際收益為3883761元；——以投資資金的運(yùn)作角度，按6%返租，開(kāi)發(fā)商需支付返租成本6526970元，三年合計(jì)19580910元；按8%返租，開(kāi)發(fā)商需支付返租成本8702626元，三年合計(jì)26107878元?！紤]到資金流的因素，按6%返租銷(xiāo)售時(shí)一次性將三年的租金支付給業(yè)主，一次性的付出，給業(yè)主很大的投資信心保證。按8%返租銷(xiāo)售時(shí)分期支付可以使資金鏈暢通，盤(pán)活資金，亦是企業(yè)發(fā)展的可取之道。在銷(xiāo)售的實(shí)際操作中，按8%的返租成本返租，三年發(fā)展商表面上虧損3883761元，但由于返租式銷(xiāo)售比原規(guī)劃的傳統(tǒng)式銷(xiāo)售增加收益22775695元，故采取返租式租售發(fā)展商實(shí)際收益為18891934元。由上面的分析表可以看出：開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)采取售后返租三年的模式銷(xiāo)售，既能保證銷(xiāo)售時(shí)期的銷(xiāo)售力和銷(xiāo)售額，在銷(xiāo)售后也能維持商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍的完整性，統(tǒng)一進(jìn)行后續(xù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，保證開(kāi)發(fā)商在返租三年內(nèi)的租金收益最大化，實(shí)現(xiàn)鋪位升值的期望。 商鋪銷(xiāo)售策略： 商鋪賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造:以項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃為特色，以珠海、澳門(mén)、中山為重點(diǎn)市場(chǎng)，輻射至整個(gè)珠三角。以珠海新香洲商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上，全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。以“文化香洲、財(cái)富旺角”為主打吸納品牌主力店及主題專(zhuān)業(yè)店進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的商業(yè)舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍，增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)凝聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷(xiāo)售進(jìn)程。 ——強(qiáng)化SHOPPING MALL（購(gòu)物中心）的投資前景，以及與項(xiàng)目統(tǒng)一整體的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。 ——強(qiáng)化項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及新香洲的發(fā)展前景。 ——借助品牌主力店的優(yōu)勢(shì)，在人流、投資回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。 ——強(qiáng)化商鋪升值空間，并以珠海同類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格類(lèi)比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 吸納大型超市進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 帶動(dòng)中、小型商鋪銷(xiāo)售和租賃進(jìn)程，而且珠海新香洲仍未出現(xiàn)大型超級(jí)市場(chǎng)，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。我們建議以?xún)?yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體商鋪的銷(xiāo)售。 銷(xiāo)售控制、分批推廣：進(jìn)行商鋪銷(xiāo)售控制，有利于商鋪銷(xiāo)售階段有序推進(jìn)，主要表現(xiàn)在：——為防止好商鋪一哄而上全部挑完，相對(duì)差一點(diǎn)的商鋪全部空置的現(xiàn)象。眾所周知，尾鋪是最難處理的，卻是發(fā)展商最終利潤(rùn)的體現(xiàn)，處理尾鋪?zhàn)詈玫姆绞骄褪遣涣粑蹭?。在格力旺角?xiàng)目的
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