【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 安置房建設(shè)工程基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)第五章 改造項(xiàng)目供地計(jì)劃與依據(jù)一、改造項(xiàng)目可供出讓土地的依據(jù)根據(jù)市政府批準(zhǔn)的由浙江大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)的《建德市橋東區(qū)塊城市設(shè)計(jì)方案》，在區(qū)塊通過(guò)改造和土地整理后供經(jīng)營(yíng)性出讓的土地面積約527畝，行政劃撥地87畝。二、改造項(xiàng)目用地概況（詳見表4）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 表4項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地（畝）用地類別（畝）經(jīng)營(yíng)性用地道路廣場(chǎng)用地綠化用地行政劃撥用地其它11615272562387268三、未來(lái)幾年供地計(jì)劃（詳見表5）　　　　　　 　　 表5年限面積2007年2008年2009年2010年備注52790120200117畝四、經(jīng)營(yíng)性用地出讓地價(jià)分析建德城區(qū)近五年經(jīng)營(yíng)性用地年度平均地價(jià)狀況（詳見表6）2006年（截止7月20日止）市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地地價(jià)狀況（詳見表7）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 表6年度平均地價(jià)2002年2003年2004年2005年2006年平均地價(jià)萬(wàn)元/畝　　　　　　　　　　　　 表7序號(hào)宗地面積（畝）用途容積率起始價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)（萬(wàn)元）備注1新安路W1商住430064002新安江下溪頭W1商住、公用設(shè)施95012003新安東路（原八達(dá)公司）商住30704新安路（原賓樂(lè)園）商辦155022805新安江大塘塢商住160026006合計(jì)156207平均地價(jià)（萬(wàn)元/畝）改造項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)用地供地地價(jià)分析從以上二表的數(shù)可看出，建德市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地地價(jià)平均地價(jià)在158萬(wàn)元/畝，而2006年雖在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，但地價(jià)仍上揚(yáng)不止平均地價(jià)達(dá)到256萬(wàn)元/畝，尤其是用周邊的二宗地：一宗為與區(qū)塊相鄰的白沙路西側(cè)，用途為商住，成交地價(jià)為476萬(wàn)元/畝，另一宗為嚴(yán)東關(guān)路北側(cè)，商住用地，成交地價(jià)為530萬(wàn)元/畝。這主要是由建德的八山一水一分田的土地環(huán)境和建德作為國(guó)家優(yōu)秀旅游城市、休閑度假勝地和良好的社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)和交通狀況所決定的。目前，我們改造開發(fā)的橋東區(qū)塊位于城市的中心區(qū)塊具有如下的優(yōu)勢(shì)：區(qū)塊北靠綠色牛頭山體，南依清轍的新安江是優(yōu)良的居住佳地；是建德市區(qū)僅存最佳地塊，是不可再生的開發(fā)之地。城市二條主干道東西穿過(guò)，交通便捷，嚴(yán)州大道及規(guī)劃的商業(yè)廣場(chǎng)給區(qū)塊營(yíng)造了濃郁的商業(yè)氛圍，臨江而建的江濱路給區(qū)塊營(yíng)造極佳的休閑之地。極低的建筑密度，大面積的綠化，均給該區(qū)塊創(chuàng)造了極佳的開發(fā)前景。綜上分析該宗地的開發(fā)雖受國(guó)家政策的一定影響，但建德所特有的開發(fā)“小氣候條件”是難以改變的，因此，該區(qū)塊可供經(jīng)營(yíng)性用地，每畝200萬(wàn)元/畝的地價(jià)是不受質(zhì)凝的。第六章 投資估算和資金籌措一、改造項(xiàng)目投資估算（一）改造項(xiàng)目投資估算的依據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家建設(shè)部預(yù)算的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第2版）；《浙江省建筑工程預(yù)算定額》、《浙江省安裝工程預(yù)算定額》、《浙江省市政工程預(yù)算定額》、《浙江省建設(shè)工程取費(fèi)定額》（2003）；浙江省建筑工程計(jì)價(jià)暫行辦法；建德市建筑工程造價(jià)信息；建德市人民政府建政（2004）6號(hào)《關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的若干意見》；建德市人民政府建政函（2005）57號(hào)《關(guān)于公布2005年度建德市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的通知》；建德市人民政府建政（2003）29號(hào)《建德市征用集體所有土地實(shí)施辦法》；本項(xiàng)目?jī)r(jià)差預(yù)備費(fèi)用依據(jù)計(jì)設(shè)資（1999）1340號(hào)文及浙計(jì)經(jīng)基（1999）1465號(hào)文，暫按零計(jì)。（二）集體所有土地征地費(fèi)用估算根據(jù)建德市人民政府建政（2003）29號(hào)《建德市征用集體所有土地實(shí)施辦法的規(guī)定》，改造項(xiàng)目需征用新安江村集體所有土地708畝，報(bào)批、其中，。（三）房屋拆遷安置費(fèi)用估算改造項(xiàng)目總拆遷戶1311戶，其中：第一期拆遷戶269戶，第二期1042戶。其中：，第二期需建拆遷安置房14萬(wàn)m2。拆遷安置總費(fèi)用30629萬(wàn)元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi)12704萬(wàn)元，拆遷安置房建設(shè)費(fèi)用12488萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)3420萬(wàn)元，建設(shè)前期費(fèi)用734萬(wàn)元，相關(guān)補(bǔ)助費(fèi)為322萬(wàn)元，相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用836萬(wàn)元，違章建筑自行拆除獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助費(fèi)125萬(wàn)元。集體土地房屋拆遷安置費(fèi)用估算。集體土地房屋拆遷安置總費(fèi)用7544萬(wàn)元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用2126萬(wàn)元，安置房建設(shè)費(fèi)5418萬(wàn)元。①集體土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算根據(jù)市政府建政（2003）14號(hào)《建德市交通重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷土地征征用房屋拆遷等有關(guān)政策》文件和《新安江東入城口土地征用和房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施細(xì)則》規(guī)定。其中：a、：鋼混結(jié)構(gòu)：301 m2550元/ m2=165550元，磚混結(jié)構(gòu)3262 m2450元/ m2=1467900元，磚木結(jié)構(gòu)522 m2350元/ m2=175700元，泥木結(jié)構(gòu)954 m2150元/m2=143100元。b、：鋼混結(jié)構(gòu)　　　　　 3432 m2550元/ m2=1887600元磚混結(jié)構(gòu)　　 31572m2450元/ m2=14207400元磚木結(jié)構(gòu)　　 5121m2350元/ m2=1792350元泥木結(jié)構(gòu)　　 9475m2150元/ m2=1421250元②集體土地房屋拆遷安置房建設(shè)費(fèi)用估算。根據(jù)建德市建筑工程造價(jià)水平，并結(jié)合周邊下溪頭開發(fā)及城防工程安置房建設(shè)工程的造價(jià)，拆遷安置房建設(shè)造價(jià)為700元/ m2（含水電安裝費(fèi)），則：77400 m2700元/ m2=。其中：，建設(shè)費(fèi)用518萬(wàn)元；第二期安置房7萬(wàn)m2，建設(shè)費(fèi)用4900萬(wàn)元。國(guó)有土地居戶拆遷安置費(fèi)用估算國(guó)有土地居戶拆遷安置費(fèi)用17648萬(wàn)元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi)為10578萬(wàn)元、安置房建設(shè)費(fèi)7070萬(wàn)元。①拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)估算為10578萬(wàn)元。根據(jù)建政函（2005）57號(hào)《關(guān)于公布2005年度建德市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的通知》規(guī)定，補(bǔ)償費(fèi)估算如下：a、國(guó)有出讓土地住戶房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約3370萬(wàn)元，其中：第一期：3865 m21900元/m2=7343500元第二期：13871m21900元/ m2=26354900元。b、國(guó)有劃撥土地房改房住戶拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約5462萬(wàn)元，第一期：8603 m21835元/m2=13205605元第二期：22569m21835元m2=41414115元。c、其它劃撥土地住戶房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約1086萬(wàn)元8727m21244元/m2=10856388元。d、商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算為660萬(wàn)元；其中：一期316萬(wàn)元。出讓用地商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)：，其中：第一期：400m25800元/m2=2320000元第二期：284m25800元/m2=1647200元。劃撥用地商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)：，其中：第一期：200m24200元/m2=840000萬(wàn)元第二期：425m24200元/m2=1789200元。②國(guó)有土地拆遷安置房建設(shè)費(fèi)用估算為7070萬(wàn)元。，其中：，其建安造價(jià)為700元/ m2（含水電）：則：第一期：24500m2700元/m2=17150000元。第二期：76500m2700元/m2=53550000元。拆遷安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用三通一平、室外輔助工程及景觀建設(shè)等費(fèi)用，按建筑面積200元//m2計(jì)取，則：171000m2拆遷安置房建設(shè)前期費(fèi)用估算約為734萬(wàn)元：①建筑設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)：按建筑面積24元/ m2計(jì)取，則：171000m2②景觀設(shè)計(jì)費(fèi)：按建筑面積2元/ m2計(jì)取，則：171000m2③勘察費(fèi)：按建筑面積5元/ m2計(jì)取，則：171000m2④工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):%計(jì)取,則:16736萬(wàn)元%=59萬(wàn)元⑤白蟻防治費(fèi)：按建筑面積2元/ m2計(jì)取，則：171000m2⑥工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑面積5元/ m2計(jì)取，則：171000m2⑦工程招標(biāo)代理費(fèi)：%計(jì)取，則16763萬(wàn)元0. 15%=25萬(wàn)元⑧建設(shè)單位管理費(fèi)：在改造項(xiàng)目中統(tǒng)一計(jì)取,在此不再計(jì)取.拆遷安置房建設(shè)用地估算。因拆遷安置房建設(shè)用地已統(tǒng)一列入改造項(xiàng)目土地征用與開發(fā)整理費(fèi)用中，在此不再列支。拆遷戶搬家補(bǔ)助費(fèi)估算改造項(xiàng)目拆遷戶總戶數(shù)1131戶，其中居民1067戶，農(nóng)戶215戶，商業(yè)29戶，根據(jù)建政函（2005）57號(hào)文件規(guī)定，房屋拆遷搬家補(bǔ)助費(fèi)每戶600元/戶，由于集體土地房屋拆遷需臨時(shí)過(guò)渡，需二次搬家，因而按二次計(jì)費(fèi)。①國(guó)有土地拆遷戶搬家補(bǔ)助費(fèi)：1067戶600元/戶=640200元。②集體土地拆遷戶搬家補(bǔ)助費(fèi)：215戶600元/戶2次=258000元。補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)為90萬(wàn)元。拆遷戶臨時(shí)過(guò)渡安置補(bǔ)助費(fèi)估算國(guó)有土地拆遷戶按拆遷安置方案不進(jìn)行臨時(shí)過(guò)渡安置，而集體土地拆遷戶需進(jìn)行臨時(shí)過(guò)渡安置，所以需給予集體土地拆遷戶補(bǔ)助，按市政府集體土地房屋拆遷有關(guān)規(guī)定每戶每月450元，按二年計(jì)算，則需：215戶450元/月24=2322000元。有關(guān)對(duì)拆遷戶的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用估算①按期簽拆遷安置合同的獎(jiǎng)勵(lì)130310m250元/m280%=5212400元。②按時(shí)騰空移交被