【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 方面也有著差異化定位。再次，大潤(rùn)發(fā)主營(yíng)商品面向大眾，經(jīng)營(yíng)商品不注重產(chǎn)地、品牌，適合大眾商品即可，本項(xiàng)目主營(yíng)國(guó)際著名品牌專賣店形態(tài)，這點(diǎn)也是差異化競(jìng)爭(zhēng)的定位考量。還有，本項(xiàng)目在文化消費(fèi)方面引入一流設(shè)施設(shè)備的超豪華現(xiàn)代影院，超大規(guī)模高檔次中餐酒樓，大型連鎖式數(shù)碼廣場(chǎng)，均填補(bǔ)了諸暨商業(yè)的空白。300家國(guó)際品牌絕大多數(shù)也是首次登陸諸暨?？傊卷?xiàng)目融合了國(guó)際品牌專賣店、豪華影院、休閑中心、文化藝術(shù)中心、超大規(guī)模餐飲旗艦、特色美食城、兒童娛樂天地等不同構(gòu)思的生活體驗(yàn)。在布局設(shè)置、功能劃分、經(jīng)營(yíng)理念等方面均不同于原有的商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所。項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)將休閑、舒適的購(gòu)物狀態(tài)與多樣性的游樂設(shè)施、樂趣演出相結(jié)合，以繽紛多彩的生活體驗(yàn)滿足富裕家庭消費(fèi)的不同年齡、性別、個(gè)性的多元生活情趣。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位的差異化戰(zhàn)略，避免了雙方白熱化的競(jìng)爭(zhēng)，形成了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。1+1大于2，在兩家大型銷品茂零售商的規(guī)模效應(yīng)的引領(lǐng)下，必將大幅提升城東商圈的人氣和成熟度，加快諸暨“品牌戰(zhàn)略”的商業(yè)發(fā)展速度，大幅度提升城東商圈的商業(yè)輻射范圍，吸引周邊縣市到本商圈購(gòu)物消費(fèi)，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手取得共贏的結(jié)果。四、 商業(yè)主題與功能定位折扣銷品茂項(xiàng)目主題定位為娛樂型品牌折扣銷品茂，以西施故里的歷史文化為依托，將現(xiàn)代休閑生活理念引入到傳統(tǒng)的生活中?！颁N品茂”是英文SHOPPING MALL的音譯，直譯為“購(gòu)物林蔭道”，或者音譯為“摩爾”，是一個(gè)非常具有浪漫色彩的詞匯。簡(jiǎn)單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。銷品茂的面積一般在10萬(wàn)平方米以上，由專業(yè)的管理公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。銷品茂擁有充足的停車位，其內(nèi)設(shè)數(shù)個(gè)核心主力店及各種功能的服務(wù)設(shè)施，再輔以各類專業(yè)店和專賣店，滿足消費(fèi)者購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑等消費(fèi)一體化的需求。目前歐美等西方國(guó)家的銷品茂建設(shè)和發(fā)展都已經(jīng)進(jìn)入了非常成熟的階段，其年?duì)I業(yè)總額占據(jù)了整個(gè)商業(yè)零售總額的主導(dǎo)位置。1990年法國(guó)銷品茂的年?duì)I業(yè)額占到法國(guó)全年商業(yè)零售總額的1/4；1997年，日本有2445個(gè)不同類型的銷品茂，年?duì)I業(yè)總額達(dá)256039萬(wàn)億日元，占當(dāng)年其零售總額的173%。1996年，美國(guó)擁有銷品茂及購(gòu)物中心42130個(gè)，年?duì)I業(yè)額9339億美元，占當(dāng)年零售總額的50%強(qiáng)。銷品茂已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一。本項(xiàng)目的銷品茂類型為娛樂型摩爾購(gòu)物中心MALL。實(shí)行的是物業(yè)產(chǎn)權(quán)租賃制，其中摩爾營(yíng)業(yè)面積6萬(wàn)平米，由于面積還不夠大，故本項(xiàng)目定位面向一個(gè)特定消費(fèi)群體，亦即高端市場(chǎng)，以國(guó)際著名品牌為主，面向高端消費(fèi)目標(biāo)顧客群體，主營(yíng)高檔商品。同時(shí)突出項(xiàng)目的餐飲娛樂和文化功能。　　國(guó)際上與本項(xiàng)目類似的如香港時(shí)代廣場(chǎng)、上海恒隆廣場(chǎng)、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場(chǎng)SHANGRILAPLAZA、臺(tái)北京華城等。 品牌折扣店（OUTLETS） “奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，因此也被稱為“品牌直銷購(gòu)物中心”。 OUTLETS吸引顧客的法寶：馳名世界的品牌——薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘；難以想象的低價(jià)——以低至16折的價(jià)格銷售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之若鶩。奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國(guó)，迄今已有近一百年的歷史。特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。據(jù)美國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，全美有275個(gè)大型奧特萊斯中心，銷售增長(zhǎng)率逐年大幅遞增。目前，在美國(guó)、歐洲、日本甚至東南亞國(guó)家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃發(fā)展。目前，中國(guó)的奧特萊斯主要有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯。全國(guó)在建的奧特萊斯眾多，奧特萊斯已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢(shì)。中國(guó)的奧特萊斯基本都是走廠家直銷與折扣相結(jié)合的道路。本項(xiàng)目的開發(fā)商香港任平企業(yè)集團(tuán)公司和上海輕紡市場(chǎng)發(fā)展有限公司都具有多年經(jīng)營(yíng)大型零售市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。其中香港任平企業(yè)集團(tuán)公司是香港零售商管理協(xié)會(huì)正式會(huì)員，旗下同時(shí)擁有地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)零售商場(chǎng)，特別是香港任平企業(yè)在香港及東南亞參與經(jīng)營(yíng)著多家高檔商廈，因此其和眾多國(guó)際名牌生產(chǎn)商，品牌擁有者聯(lián)系甚密，為本項(xiàng)目的品牌招商提供了便利，也是本項(xiàng)目定位于國(guó)際品牌專賣店的原因所在。 業(yè)態(tài)組合與品牌組合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成確定為國(guó)際品牌服裝、鞋帽、箱包、皮具、工藝首飾、化妝品等生活消費(fèi)品為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目招商品牌的定位本著國(guó)際化、高檔次的業(yè)態(tài)定位。招商目標(biāo)品牌根據(jù)品牌的著名程度、國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的認(rèn)知程度、品牌的原產(chǎn)地等方面大致分為三類?！　。令悾簢?guó)際著名品牌，如：阿媽妮、華倫天奴、諾迪卡、埃斯普里特、羅浮宮寶麗絲、LANCOME、HUGO BOSS等；　　Ｂ類：國(guó)際知名品牌，如：夢(mèng)特嬌、法國(guó)鱷魚、ADIDAS、CALVINKLEIN等；　?。妙悾簢?guó)內(nèi)具有國(guó)際影響力的著名和知名品牌，如：報(bào)喜鳥、杉杉、七匹狼、雅戈?duì)枴⒔鹄麃?lái)、美特斯邦威等；　　根據(jù)商圈消費(fèi)者對(duì)各類品牌的認(rèn)知度和接受度，以及品牌招商的成功率預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目組在調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，確定品牌的組合形式和結(jié)構(gòu)比例為：Ａ類品牌30%；Ｂ類品牌40%；Ｃ類品牌30%。 餐飲文化娛樂定位項(xiàng)目餐飲文化娛樂定位本著注重高端市場(chǎng)，滿足高消費(fèi)人群，面向中青年家庭，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的注重文化娛樂消費(fèi)特色。招商項(xiàng)目選擇國(guó)內(nèi)著名餐飲、娛樂品牌企業(yè)入住，引入23家品牌主力店，保證管理經(jīng)營(yíng)的成功率和影響力。同時(shí)，設(shè)立各國(guó)、各地風(fēng)味餐飲店，營(yíng)造包羅萬(wàn)象、適合不同口味的餐飲招牌和特色，以創(chuàng)造本項(xiàng)目的知名度。文化消費(fèi)定位打造城東商圈的文化中心地位，設(shè)立項(xiàng)目力求舒適、典雅、富麗堂皇、文化氣息濃郁，即要體現(xiàn)現(xiàn)代文化的國(guó)際包容性，也要體現(xiàn)西施故里的深厚文化底蘊(yùn)和內(nèi)涵。五、 業(yè)態(tài)組合與樓層分布地下：停車場(chǎng) 地下停車場(chǎng)200個(gè)車位，室外停車場(chǎng)：1200個(gè)車位。1F3F：300家國(guó)際品牌折扣店1F：首飾珠寶、化妝品、香水、名牌手表、修配店、銀行、美式快餐、咖啡廳、咨詢處。首飾珠寶化妝品的營(yíng)業(yè)柜臺(tái)具有小巧明亮的特點(diǎn)，往往采取購(gòu)物環(huán)島的形式，規(guī)劃在一層，可以給消費(fèi)者一個(gè)賞心悅目、開闊舒適的第一印象。2F：男正裝、男內(nèi)衣、男裝休閑、男裝飾品、皮具、兒童服裝、中性休閑裝、運(yùn)動(dòng)系列、3F：品牌女裝、女職業(yè)裝、女內(nèi)衣、品牌箱包、時(shí)尚飾品、品牌鞋帽。4F：數(shù)碼廣場(chǎng)招商引入一家上海知名連鎖數(shù)碼專營(yíng)企業(yè)，如：賽格、塞博、蘇寧、國(guó)美、宏圖三胞等。5F：異國(guó)風(fēng)味美食城美食城設(shè)置在5樓，可引導(dǎo)客流向上移動(dòng)。在這里既能找到各種地方小吃、八大菜系，更能找到世界各民族的異國(guó)風(fēng)味菜。體現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際化、全方位特色。6F：超大規(guī)模中餐酒樓引入一家超大型高檔餐飲旗艦店，引領(lǐng)諸暨餐飲高消費(fèi)潮流，初步意向是紅子雞集團(tuán)。紅子雞集團(tuán)創(chuàng)建于1989年，現(xiàn)已擁有一家三星級(jí)大酒店和四家大型海鮮大酒樓，是一家以經(jīng)營(yíng)酒店和餐飲業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在上海創(chuàng)辦的“上海紅子雞總匯”是上海市目前規(guī)模最大的海鮮粵菜大酒樓，2000個(gè)餐位，可以停泊300輛小汽車，年?duì)I業(yè)額已達(dá)一億元，是上海餐飲業(yè)的“巨無(wú)霸”。北京紅子雞海鮮大酒樓位于朝陽(yáng)區(qū)霄云路35號(hào)，營(yíng)業(yè)面積約1萬(wàn)平方米，擁有1500個(gè)餐位，KTV包房和多功能宴會(huì)廳，配套有200多輛車位的大型停車場(chǎng)。超大規(guī)模，是目前北京市規(guī)模最大的中餐酒樓。7F：KTV、SPA、大型浴場(chǎng)、咖啡廳、西餐廳時(shí)尚娛樂休閑廣場(chǎng)，大型浴場(chǎng)、大型KTV作為主力店，設(shè)計(jì)、裝修應(yīng)具備現(xiàn)代感和華麗感，讓客戶享受貴賓級(jí)的超值服務(wù)。8F：電影城、藝術(shù)中心、書城、兒童世界功能齊全的文化廣場(chǎng)，現(xiàn)代豪華的影城是現(xiàn)代青少年文化消費(fèi)的主要場(chǎng)所，配備高檔舒適豪華的設(shè)施設(shè)備，設(shè)置四個(gè)設(shè)計(jì)風(fēng)格各異的電影放映廳，廳內(nèi)座椅按照人體學(xué)高靠背原理設(shè)計(jì)，可調(diào)節(jié)觀影視角的豪華座位，處處彰顯著品位與尊貴。觀眾來(lái)這里可以得到完美的視聽享受。藝術(shù)中心、書城：文化消費(fèi)的不可缺少的場(chǎng)所。兒童世界：打造不落幕的嘉年華。整個(gè)文化廣場(chǎng)是諸暨青少年最理想的文化消費(fèi)的去處，也是本項(xiàng)目的人氣亮點(diǎn)。附樓：空中別墅（930層）項(xiàng)目930層建筑面積共計(jì)24000平米，功能為高檔次躍閣式住宅。每層6套，設(shè)置180平米、220平米兩種房型。躍閣居室的優(yōu)勢(shì)在于利用先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)，巨大的寬面落地窗使室內(nèi)能更多地享受到陽(yáng)光和清風(fēng)，房子顯得更寬敞、明亮，全新的空間感受悠然而出，人們形象地稱之為“空中別墅”。 躍閣式住宅無(wú)論是在結(jié)構(gòu)上還是在功能上如今都變得更加人性化。躍閣式住宅不僅打破了傳統(tǒng)的居住結(jié)構(gòu)，更主要的是在功能區(qū)分上更加明顯，一層一般為公共活動(dòng)區(qū)域，為家庭用餐、看電視、接待親朋好友，會(huì)見客人；二層為主人的私密區(qū)，也就是所謂的靜區(qū)，布局主要有主人臥房、書房、私人衛(wèi)浴室等。此外，挑空的部分不計(jì)算面積，越來(lái)越為中青年人看好。躍閣居室在上海、深圳等城市發(fā)展起來(lái)的時(shí)間比較早，供應(yīng)量也比較多，很受購(gòu)房者的喜愛，市場(chǎng)反應(yīng)良好。六、 建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)規(guī)劃 打造新城市區(qū)域地標(biāo)建筑建筑，是最有力量的城市語(yǔ)言，是最能體現(xiàn)活力的城市標(biāo)桿；有風(fēng)格的建筑才有生命力和感染力，風(fēng)格建筑，應(yīng)該是讓人第一眼認(rèn)識(shí)一座城市的名副其實(shí)的城市地標(biāo)。本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上以現(xiàn)代、后現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主。外觀形象時(shí)尚現(xiàn)代，外立面的形象要充分體現(xiàn)“現(xiàn)代、豪華、時(shí)尚”的氣息；風(fēng)格上要有超前意識(shí)，能夠經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)；正面、側(cè)面需要分別具有明確、大方的視覺焦點(diǎn)；做到無(wú)論遠(yuǎn)看近看都給人以莊重的美感；色彩搭配協(xié)調(diào)一致，燈光效果熱烈炫目；成為整條街最靚麗最吸引眼球的商業(yè)店面，打造成東區(qū)域地標(biāo)建筑。內(nèi)部裝修要體現(xiàn)出豪華舒適的購(gòu)物休閑氛圍。材料選取高檔優(yōu)質(zhì)，施工保質(zhì)保量；與每層樓面的品牌品種相協(xié)調(diào)；鋪面大小形狀充分利用樓層結(jié)構(gòu)，整齊、寬敞、明亮；客流走道合理流暢，為消費(fèi)者提供舒適的購(gòu)物環(huán)境，使其留連忘返。以超豪華、明亮、自然作為主線來(lái)進(jìn)行場(chǎng)所布局，在娛樂、購(gòu)物、休憩的過程中體現(xiàn)富麗堂皇、心情愉悅、賞心悅目，可以享受到與自然和諧一體的舒適感，在項(xiàng)目?jī)?nèi)的活動(dòng)更加輕松愜意，體現(xiàn)出休閑購(gòu)物的主題?！　∑浯?，軟環(huán)境方面也要全方位服務(wù)主題，包括鋪面布置，廣告發(fā)布、營(yíng)業(yè)員服飾、服務(wù)