【文章內(nèi)容簡介】 項目可行性研究報告對以下幾方面進行了分析研究：1）項目建設的必要性研究；2）場址選擇、市政配套設施及規(guī)劃設計方案；3）建設內(nèi)容、建設規(guī)模、建設標準；4）組織機構(gòu)與人員編制；地下車庫建設項目可行性研究報告35）消防安全、環(huán)境保護與節(jié)能；6）投資估算、建設進度及資金籌措；7）結(jié)論及建議。 主要技術經(jīng)濟指標森林公園南片區(qū)森林北 環(huán)路東 B0104 地塊技術經(jīng)濟指標項 目 名 稱序號 名稱 威尼斯城 至尊城 地下車庫 合計1 凈用地面 積(m 2) 2 總建筑面 積(m 2) 3 地上建筑面積(m 2) 會所(m 2) 住宅樓 (m2) 商業(yè)樓 (m2) 4 地下建筑面積(m 2) 5 基底面積 (m2) 6 綠化面積 (m2) 7 道路面積 (m2) 8 硬化面積 (m2) 400 350 9 建筑密度 (％) ％ ％ ％10 容積率 11 綠化率 (％) ％ ％ ％13 層數(shù) 3/6 6 1 14 建筑高度 (m) 15 結(jié)構(gòu)形式 住宅采用磚混結(jié)構(gòu)；會所采用框架結(jié)構(gòu)；地下車庫為框架剪力墻結(jié)構(gòu)16 住宅樓棟 數(shù)(棟) 5 7 1217 商業(yè)樓棟 數(shù)(棟) 1 118 會所棟數(shù) (棟) 1 119 電梯數(shù)量 (部) 20 住宅戶數(shù)（戶） 270 354 62421 停車位（個） 地上 10 個 710 個 720地下車庫建設項目可行性研究報告4某地下車庫建設項目技術經(jīng)濟指標序號 名 稱 指 標 規(guī)劃條件 備 注1 總建筑面 積(m 2) 2 層數(shù) 地下一層3 高度 (m) 4 結(jié)構(gòu)形式 框架剪力墻結(jié)構(gòu)5 停車位（個） 710 居住:大于 1 車位/戶 結(jié)論一、結(jié)論本工程項目建設條件基本落實，規(guī)模適宜，建 設方案合理可行，造價較為經(jīng)濟合理，資 金來源有保證。項目的建設，不僅可以改善某市 東勝區(qū)的居住、停車水平，更使東勝的城市品位得到進一步提升，具有良好的社會和經(jīng)濟效益。項目的建設在工程技術上是可行的。本報 告認為，本 項目具有可行性。二、建議加緊前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)；建議建設單位盡快組織評審，以便 為下階段工作提供可靠的依據(jù)。精心安排施工，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標的完成 。地下車庫建設項目可行性研究報告5 2 項目提出的理由、 過程和必要性 項目提出的理由與過程近年來，東勝確立抓城市建設就是抓經(jīng)濟建設的理念，按照“ 拉大、補欠、崛起”的建設思路，拓展城市空間、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三區(qū) ”。按照將東勝建成某市對外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成為經(jīng)濟發(fā)展活躍、產(chǎn)業(yè)特色突出、人居 環(huán)境 優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)的構(gòu)思，在建設過程中堅持“ 高起點 規(guī)劃、高標準建設、高水平運作”的開發(fā)建設原則，使開發(fā)區(qū)建設取得了顯著成績。城區(qū)面積自撤盟建市的 10 萬人增加到 55 萬人，規(guī)劃到 2022 年城區(qū)人口將達到 100 萬人；隨著城市不斷拓展，城區(qū)面積由 2022 年的 平方公里，發(fā)展到 67 平方公里。地區(qū)綜合實力明顯增強，經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持全區(qū)領先。地區(qū)生產(chǎn)總值相繼跨越千億元、兩千億元大關，2022 年達到 2643 億元，五年累計創(chuàng)造地區(qū)生產(chǎn)總值8490 億元，是“ 十五”期間的 倍，年均增長 ％；人均 GDP 由 4600 美元增加到 20800 美元。財政總收入 億元，五年累 計完成 億元，是 “十五”時期的 倍，年均增長 42%。東勝區(qū)、準格 爾旗和伊金霍洛旗財政收入突破百億元。固定資產(chǎn)投資完成 1898 億元，五年累計完成 6033 億元，是“ 十五”時期的 倍。主要經(jīng)濟指標全區(qū)領先，綜 合經(jīng)濟實力進入全國地級市前 20 位。東勝新區(qū)建設與舊城改造協(xié)調(diào)推進，康巴什新區(qū)與阿鎮(zhèn)呈現(xiàn)一體化發(fā)展態(tài)勢，市府搬遷入駐康巴什新區(qū)，城市體量快速做大，功能加速完善，品位不斷提升。全市城鎮(zhèn)建成區(qū)面積由 138 平方公里拓展到 243 平方公里，城鎮(zhèn)化率達到 70%。 “十一五”期間，東勝區(qū)累計開發(fā)各類地產(chǎn)建筑面積 400 萬平方米，同時新建廉租房 1 萬平方米，重點加大了鐵西新區(qū)和城市“三街一路 ”兩側(cè)的開發(fā)力度，并與舊城區(qū)改造相結(jié)合，成片開 發(fā)， 規(guī)模建設，使人均居住面積逐步增加。伴隨著城市基礎設施建設的加快，東勝城市整體功能葉得到不斷提升， “十一五”期間， 東勝區(qū)加大了城區(qū)改造力度，大力 實施基礎設施建設工程，完成了兩期地下車庫建設項目可行性研究報告6 給水工程，進行了城區(qū)供水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)和防洪設施的新建和改造；完成了污水處理廠改擴建工程及垃圾填埋場和無害化處理工程；加快了城區(qū)水沖式公廁、旱廁及垃圾轉(zhuǎn)運站的新建和改建步伐。基礎設施覆蓋率提高到 ％，城市的整體功能得到了較大提升。同時，東勝區(qū)大力實施景觀綠化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市品位，通過“集中建 綠、規(guī)劃增綠、拆舊 補綠、拆墻透綠”等措施 i，完成了城市出入口、道路、廣場 、公園等綠化工程，使 東勝區(qū)城市綠化面積 達到 350 萬平方米，公共綠地面積 210 萬平方米，綠化覆蓋率達到 ％。隨著全面建設小康社會進程的加快，東勝的經(jīng)濟高速發(fā)展，城市人口的急劇增加和人民生活水平的不斷提高，人民群眾對城市功能、住房要求越來越迫切。目前東勝區(qū)的住宅、商業(yè)布局 總體上呈分散狀況，一個重要的原因就是中心城市東勝規(guī)模遠遠達不到要求，配置 資源集聚，生 產(chǎn)要素能力不足，城市化水平滯后。隨著城市規(guī)模的擴大，從而形成 強大的輻射和集聚能力，大多數(shù)農(nóng)業(yè)人口，外來從 業(yè)人員將不斷涌入城市，推動 城市化進程， 隨著城鎮(zhèn) 居民收入的不斷提高和城鎮(zhèn)化建設的推進，融合商業(yè)和居住等的城市綜合體等需求急劇增加，在這樣的形勢下項目建設單位審時度勢，決定建設某地下車庫建設項目。 項目建設的必要性人口增長的需要 中國是一個人口大國且人口增速也很快。根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的 2022 年統(tǒng)計公報顯示：2022 年末全國總?cè)丝谶_ 億，自然增長率超過 5‰。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。 截止到 2022 年底，東勝區(qū)人口約達到 50 多萬人，隨著城鄉(xiāng)一體化進程加快，人口快速增長成為必然，然而住宅、商業(yè)的增長遠遠 不能適應人口增長。 如果小康生活的居住標準按 25 平方米/人 計算，那么東勝現(xiàn)有居民達到小康生活標準的實際住房需求量超過 2150 萬平方米，再加上這些人工作、學習、休 閑娛樂等需要的經(jīng)營、生 產(chǎn)和公共設施用房，這巨大的市場需求將對該 地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生地下車庫建設項目可行性研究報告7 積極地推動作用。 20 世紀八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女，這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求。與此同時本世紀初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來的三十年內(nèi)，因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強勁。 同時，隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展,家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化，呈現(xiàn)出家庭規(guī)?？s小、家庭數(shù)量增多的趨勢。年 輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住， 這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變；計劃生育政策的沿用，使得三口之家、老人獨居的家庭結(jié) 構(gòu)越來越普遍。因此，居住用房地 產(chǎn)需求量呈現(xiàn)擴大趨勢。城市化進程的需要 城市化既是近年來中國經(jīng)濟快速增長的重要動因，也給今后 10 年、20 年甚至更長一些時間中國經(jīng)濟的發(fā)展提供了廣闊的空間。但是，中國的城市化無論就人口規(guī)模還是復雜性和艱難程度來說，在全世界都是前所未有的。目前，中國正處在城市化進程高速發(fā)展的時期。中國新型城市化的戰(zhàn)略目標：從“十二五”時期開始，用 20 年時間解決中國的“半城市化 ”問題，使我國的城市化率在 2030 年達到 65%。這意味著要以平均每年 2022 萬人的速度，到 2030 年基本解決 4 億農(nóng)民工及其家屬的進城和落戶問題，使他們享受與城市原有居民同等的公共服務和各項權利。城市化的快速推進必然帶來新增城市人口首次置業(yè)需求。按照某市的人口總量和年均 11％的城市化率增速計算，保守估計每年將有超過 6 萬人成為城市新增人口，這 部分人同樣對房地 產(chǎn)有著剛性需求。因此，城市化因素成 為房地產(chǎn)市場需求旺盛的又一重要因素。 人口的遷移和流動不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加，而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。例如,農(nóng)民工青 睞那些戶型小、價格低的民工公寓；剛步入社會的大學畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟適用房；白領階層則更關注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。 人民生活水平不斷提高地下車庫建設項目可行性研究報告8 隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢，人民生活水平不斷提高。2022 年 9 月底，某市城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16934 元，同比增長 ％。 農(nóng)牧民人均純收入達到 8737 元，同比增長 9％。在收入增 長的同時，居民消費水平也有顯著提高。 2022 年 9 月末，全市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出達到15422 元，增長 ％；農(nóng) 牧民人均生活消費支出 4858 元，增長 ％。根據(jù)馬斯洛的“ 需求層次理 論”, 人們收入水平的不斷提高，使其 對住房的要求也隨之發(fā)生變化。 “居者有其屋”已不再能滿足人們的心理需要，而是對住房的質(zhì)量、大小、結(jié) 構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風格等方面提出了更高層次的需求。因此，由收入因素帶動的改善性需求也是我國房地產(chǎn)需求高位運行的重要原因。 某市 2022 年，全市人均 GDP 超過 1 萬美元，萬元生產(chǎn)總值能耗低于全國平均水平 5 個百分點；人均財政收入超 1 瓦暖；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入新增 1 萬元，達到 2 萬元；農(nóng)牧民人均純收入超 1 萬元。隨著居民家庭的收入增加，消費水平的迅速增加，消費支出的迅速增 長，房地 產(chǎn)前景非?？春?。城市拆遷改造的需要 隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，全國每年的拆遷計劃約為 億平方米， 實際拆遷面積約為 1 億平方米。按照國家關于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則,城市拆遷改造帶來的被動性住房需求，也是目前房地產(chǎn)市場需求旺盛不可忽視的原因之一。 據(jù) 2022 年《某市政府工作報告》，2022 年東勝區(qū)全面推進中心城區(qū)棚戶區(qū)改造工程，今年中心城區(qū)舊城改造完成 2 萬戶、 240 萬平方米，新開工建筑面積 2022萬平米以上。城市小轎車的數(shù)量劇增隨著高層建筑向地面上空不斷發(fā)展，從建筑結(jié)構(gòu)安全考慮，建筑物埋入地下的深度也隨之加大，地下室的深度和層數(shù)也進一步增加。高層地下室在滿足結(jié)構(gòu)要求的同時，也為高層建筑的某些功能提供了足夠的空間。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市小轎車的數(shù)量劇增，而且相對集中于大城市，由此而帶來的停車壓力明顯增加。 為解決這個日益突出的問題，建設部和各地城市規(guī)地下車庫建設項目可行性研究報告9 劃管理部門都對新建、改建樓宇提出了相應的停車量要求和指標，不同的使用功能有不同的停車位要求。 而高層建筑寶貴和高價的基地地面面積是不能滿足大規(guī)模停車要求的。因此在高層建筑功能布局中，大多將車庫置于地下層。3 項目需求分析與建設規(guī)模 經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀進入 21 世紀的“ 十二五” 期 間，某市的 GDP、財政收入、城鄉(xiāng)居民收入以及其它各項經(jīng)濟社會發(fā)展指標顯示出了某市在全自治區(qū)、全國的位次都已跨上歷史新高度?！笆濉睍r期，是鄂市加快推進富民強市進程、建設全面小康社會的關鍵時期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的攻堅時 期。根據(jù)某市委二屆十次全委會精神和市委《關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》， “十二五”時期政府工作的 總體思路是：以 鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，因 應新形勢、把握新機遇、迎接新挑 戰(zhàn)，以科學發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式 為主線，以富民 強市為 主旨，深入 實施“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新強市”、 “城 鄉(xiāng)統(tǒng)籌、集 約發(fā)展”戰(zhàn)略，加快工 業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化、市場化、國際化進程， 協(xié)調(diào)推進經(jīng)濟建 設、政治建 設、文化建 設 、社會建設和生態(tài)文明建設，推動地區(qū)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，率先建設全面小康社會。 “十二五 ”時期，主要預期目標是：經(jīng)濟保持又好又快發(fā)展，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 15%以上，財政收入增長 15%以上。城鄉(xiāng)居民收入大幅增加，年均增長 13%以上，收入水平進入全國地 級市前列。 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級 取得突破性進展， 現(xiàn)代煤化工體系基本形成，非煤產(chǎn)業(yè)規(guī) 模進一步壯大， 現(xiàn)代服務業(yè) 成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，原煤生產(chǎn)占工業(yè)增加值的比重下降到 1/3 以下，非煤 產(chǎn)業(yè) 占 GDP 的比重達到 70%以上。建成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗區(qū)，中心城區(qū)功能更加完善，農(nóng)村牧區(qū)面貌顯著改善，初步構(gòu)建起城鄉(xiāng)一體化的公共服務體系?？沙掷m(xù)發(fā)展能力和水平進一步提高，各項節(jié) 能減排控制指標 達到自治區(qū)要求?；竟卜者_到沿海發(fā)達地區(qū)水平，城鎮(zhèn) 登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)，人口出生率控制在 ‰以內(nèi)。地下車庫建設項目可行性研究報告10 項目前景分析項目建設地點位于森林公園南片區(qū)森林北環(huán)路東 B0