【文章內容簡介】 月開盤，2004年10月交房。二． 浦興路沿線樓盤分析浦興路從羅山路到高行鎮(zhèn)環(huán)北大道，是張楊路的延伸段。地下是在建的軌道交通六號線，預計將于2005年年底竣工，在金橋板塊中主要有羅山路站、云山路站、金橋路站、長島路站、五蓮路站、巨峰路站東靖路站等。正是由于軌道交通帶來的未來交通優(yōu)勢促進了浦興路沿線樓盤的大面積開發(fā)。浦興路的新開樓盤占了金橋板塊樓盤的相當大的比例，目前正在預售的樓盤幾乎都在浦興路沿線，如“上海未來”、“東方知音”、“融都金橋園”、“碧云新天地家園”、“中大麗都”、“景源佳苑”等。具體如下：（一） 上海未來樓盤地址 博山東路655號（棗莊路口）物業(yè)類型總建筑面積150000平方米，由小高層和別墅構成。小高層已售完，疊加別墅11月左右開盤。價 格 小高層均價5600元/平方米。綠化率 45% 房 型小高層的二房兩廳104平方米左右、三房兩廳113~129平方米左右、四房157平方米左右，另外有復式房型。時 間 2003年7月10日開盤，2004年4月底交房。簡析： 78隧六、7778791等十余條公交線路。距浦興路和規(guī)劃中的軌道交通六號線云山路站較近，交通便利。（二） 東方知音樓盤地址 博山東路699號（棗莊路口）物業(yè)類型高層、小高層住宅，占地124380平方米，總建筑面積180000平方米。擁有2350平米的商業(yè)設施及1900平米的運動主題會所。樓盤結構多層外墻為防水涂料、小高層采用涂料及局部粘貼外墻面磚；電梯為三菱電梯，公共部位樓梯采用木扶手、走道地面鋪設地磚。綠化率 40% 容積率 房 型二房面積89平方米、—、—。價 格 5500—6800 時 間 2003年4月30日開盤，2004年1月底交房。僅剩E型房（3+1約134平方米），價格6600元/平方米。簡析：該案為黃山新村的大型個案，地處金橋成熟住宅區(qū)，位于浦東大道與張楊路中間，東臨金橋路,發(fā)展無限。多層電梯房，11層小高層簡約戶型、配比精致。五重保安系統(tǒng)。樓盤地處浦東金橋，臨近金楊商業(yè)圈。附近有建平實驗學校、金橋花鳥市場，還有多條交通線路；如77785762618等。建平實驗學校給孩子一個更好的未來，區(qū)域開創(chuàng)五層景觀房，多層電梯房，簡約戶型、配比精致。小區(qū)引伸天然河道資源，大造金橋水景社區(qū)。（三） 融都金橋園樓盤地址 浦東金橋路1221弄。物業(yè)類型 總建筑面積4萬平方米，由7幢小高層構成，共176戶。樓盤結構其外墻采用HJG金屬光澤涂料，部分仿石材料；電梯為通力無機仿電梯；小區(qū)還安裝了對講系統(tǒng)、住宅紅外線報警系統(tǒng)等十大智能化系統(tǒng)。綠化率 40% 得房率 82%~86% 房 型二房、三房、四房，—?！?。價 格 51006700 時 間 2003年7月1日開盤，2004年12月底入住。簡析：地處浦東金橋，緊臨金楊社區(qū)、金橋社區(qū)、臨近碧云國際社區(qū)。與規(guī)劃中的M6線相臨；附近學校有金茂小學、金陸小學、陸行中學、致遠中學；其它設施有金橋醫(yī)院、郵局、金橋大酒店等，但缺乏大型商業(yè)設施。為了打造金橋的白領社區(qū)，融都金橋園還借用了旁邊的一條西溝港水景，建造了水岸江南小區(qū)。不管是否名實相符，至少，為了在金橋打造高檔住宅區(qū)，融都金橋園很下了一番功夫。（四） 碧云新天地（二期）樓盤地址 浦東浦興路258號。物業(yè)類別 高層、小高層住宅，建筑面積240000平方米。開 發(fā) 商 上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司綠化率 40% 物業(yè)配套小區(qū)內規(guī)劃了300米的休閑長街、占地8000平方米的由耀華教育機構管理的上海碧云幼兒園；近2700平米的運動主題泛會所內還設有溫水標準游泳池、健身中心、棋牌室等多個活動區(qū)。東芝電梯；每棟寬帶接入，擁有可視對講系統(tǒng)。房 型 兩房面積106—110平方米，三房面積121—140平方米。時 間 2003年4月開盤，2004年底交房。價 格 均價5000~6000元/平方米。簡析：該案地處金橋浦興路、長島路口，周邊外環(huán)境清靜，由多層小高層混合組成，分二期開發(fā)，建筑風格清新明快。小區(qū)內建有國際雙語幼兒園、內庭式休閑街、網(wǎng)球場及其他健身設施，同時建有1萬平方米的集中綠地。緊鄰占地11公頃的金橋公園，附近有金茂小學、榕輝家裝市場，另外周邊也擁有浦興路和長島路的社區(qū)商業(yè)。（五） 中大麗都城二期（麗都成品）樓盤地址 荷澤路58弄（浦興路、五蓮路口）物業(yè)類型 ，16幢小高層。物業(yè)配套 有迎賓廣場、陽光大道、廊橋、維也納廣場等主題景觀。綠化率 45% 房 型一房一廳、一房二廳，—；—；—；—。價 格 均價4800~6200元/平方米。時 間 一期售完，二期2003年7月開盤。簡析：位于浦興路、五蓮路，周邊為成熟居民區(qū)。在即將開業(yè)的超大型購物中心千家惠超市正對面，軌道交通六號線將于2005年竣工。周邊學校、醫(yī)院、銀行等各類生活配套設施齊全，公交線路眾多。該案是區(qū)域內的大型樓盤，區(qū)內會所規(guī)劃一定程度上提升了物業(yè)水準，加以緊鄰的千家惠大型超市在建，能使業(yè)主的日常生活更為方便，整體規(guī)劃簡單，售價較低。 7月25號開始對外銷售，要求先登記后預定，價格在4800－6200元/平方米。第三部分 現(xiàn)狀分析明年鄭州的房地產(chǎn)市場會有這樣幾個變化：第一，新盤的數(shù)量減少，但在售樓盤仍然很多。新樓盤的增長速度數(shù)量比去年要低，大部分樓盤在消化；第二，促銷手段將會花樣百出。必要時，就會發(fā)生價格戰(zhàn)；第三，鄭東新區(qū)將成為鄭州房地產(chǎn)市場上的一個亮點。投資客戶的追捧，將會造成高層住宅東移現(xiàn)象；第四，商業(yè)地產(chǎn)將在鄭州異軍突起，令人刮目相看。從整個市場的形態(tài)來講，中低檔的住宅將成為消費的主流，高層住宅的競爭會比較殘酷。通過我們對綠洲銀郡實地考察和大量的資料分析研究，以較科學客觀的角度找出樓盤實際缺陷和存在問題的原因所在：（一）宣傳力度不夠。階段性的宣傳和銷售，使得大多消費者在鄭州市接連不斷的新興樓盤鋪天蓋地宣傳攻勢中對其逐漸淡忘。同時，購房者在銷售人員粗略的介紹中無法感知房屋的可操作性設計可能。其經(jīng)濟實用的住房特性無法得以體現(xiàn)，銷售方式的欠缺和宣傳資料的不足以及戶外告示廣告的“零出現(xiàn)”，小區(qū)無較鮮明的宣傳體現(xiàn)成為樓盤后期銷售停滯的主要原因所在！再有對附近居住者的抽樣詢問得出的近１０％的知曉率，無不明顯的反映出樓盤目前所處的尷尬狀況。（二）重視程度不夠。銷售人員對這樣好條件的樓盤后期的重視程度明顯較輕：從現(xiàn)場銷售處來看，資料、效果圖單一，無報價單，無明顯告示，銷售人員對其所售樓盤的避重就輕原則的缺乏和銷售技巧的忽視（上述兩處都存在）等等都導致了綠洲銀郡在本具有明顯優(yōu)勢的情況下仍銷售不力的情況出現(xiàn)，從客觀來分析綠洲銀郡的樓盤后期：其實這很可能是開發(fā)商真正的純利潤部分，是前期已售物業(yè)抵掉