直接資本化法ppt課件(2)(編輯修改稿)
2025-05-28 22:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 潛在毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入 ， 但同樣沒(méi)有考慮地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異 。 (3)有效毛收入乘數(shù)法 ? 有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的有效毛收入 (EGI)乘以有效毛收入乘數(shù) (EGIM)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 ， 即 : V=EGI EGIM ? 有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn) 是不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入 ， 還考慮了房地產(chǎn)的空置率 。 ? 因此 ， 當(dāng)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異 ， 而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí) ， 則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適 。 ? 有效毛收入乘數(shù)法的缺點(diǎn) 是沒(méi)有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異 ， 只適用于做粗略的估價(jià) 。 (4)凈收益乘數(shù)法 ? 凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)以象某一年的凈收益 (NOI)乘以凈收益乘數(shù) (NIM)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 ， 即 V=NOI NIM 或 : RNOIV ?二、收益成數(shù)和資本化率的求取方法 利用凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為： E G I MN I RR ?0因?yàn)? NIR=1OER 所以 E G I MO E RR ?? 10三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)
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