【文章內(nèi)容簡介】 ，未來幾年XX市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總?cè)萘繎?yīng)在60億元以上。目前XX市綜合性大型超市不多，在XX市興建綜合性大型超市具備良好的發(fā)展環(huán)境。表33　　2022年XX市超億元零售企業(yè)序號(hào) 企業(yè)名稱 銷售額1 XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司 209453萬元2 XX第一百貨（集團(tuán)）有限公司 88327萬元3 麥德龍錫山超市 81335萬元4 XX八佰伴商貿(mào)中心有限公司 67289萬元5 天惠超市股份有限公司 38842萬元6 宜興華地企業(yè)股份有限公司 33154萬元7 XX蘇南商廈股份有限公司 23832萬元8 江陰百貨大樓 23470萬元9 新大洲空調(diào)大世界 22541萬元10 XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司 19758萬元11 XX三陽百盛廣場有限公司 15881萬元12 中百超市（配銷）有限公司 14103萬元19 / 195表34　　2022年XX市超10億元商品市場序號(hào) 市場名稱 成交額1 江南商品物資交易城 2 XXXX生產(chǎn)資料交易市場 3 XX市房地產(chǎn)交易市場 4 XX華東汽車商城 5 XXXX生產(chǎn)資料交易市場金屬材料現(xiàn)貨市場6 華東石化物資交易市場 7 江陰食品城 8 XX食品商城 9 廣益商城副食品批發(fā)市場 10 江陰紡織商場 11 XXXX汽車交易市場 12 華東不銹鋼中心批發(fā)市場 13 招商城小商品服裝市場 表 35 XX主要超市名稱表序號(hào) 名稱 備注1上海錦江麥德龍購物中心錫山超市　2 XX好買得超市公司 　3 XX華聯(lián)超市 　4 XX長發(fā)超市 　5 XX中信家家樂超市 　20 / 1956 中百超市 　7 XX永安超市 　8 XX天惠超市 　9 XX匯華超市 　10 XX百業(yè)超市 　11 XX市糖煙酒超市 　12 太平洋倉儲(chǔ)超市 　13 湖濱商場超市 　14 小百合超市有限公司 　15 匯豐超市公司 　16 XX市上海為民超市 　17 錫州超市 　18 友誼超市 　19 XX八佰伴 　20 歐倍德 　21 佳樂福 　22 麥德龍 　表36　　限額以上零售企業(yè)情況表類型或行業(yè) 法人單位（個(gè)）所屬全部貿(mào)易、餐飲產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位（個(gè)）從業(yè)人員（個(gè)）營業(yè)面積（m 2）銷售額（萬元）批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)合計(jì)124 216 56371 428513 3805557市區(qū) 73 93 25989 297096 1824143批發(fā)業(yè) 90 114 40281 314440121 / 195市區(qū) 53 63 15315 1337894零售業(yè) 34 102 15550 428513 661156市區(qū) 20 30 10674 297096 486249零售業(yè)安經(jīng)營方式連鎖商店 6 12 3415 76824 91536非連鎖商店 28 90 12135 351689 569620零售業(yè)按業(yè)態(tài)分綜合商店 17 22 10544 306027 522384超級(jí)市場 4 8 1621 35480 48965專業(yè)商店 12 30 3277 65427 77738其他 1 42 108 21579 12068二、物流市場環(huán)境分析我國物流市場總規(guī)模分析根據(jù)國際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計(jì)，%，達(dá)718億美元（，合人民幣5938億 元），按照國際上第三方物流在物流市場上所占平均份額計(jì)算，第三方市場份額應(yīng)在200億美元左右（1654億人民幣）。2022年我國GDP 為89404億元，如按上述比例計(jì)算，2022年我國全社會(huì)的物流成本約為15109億元，第三方物流的市場份額在4209億元左右。對未來10年進(jìn)行預(yù)測：假%，每5年物流成本占GDP 的比重下降2%，即 %，2022年中國物流成本占GDP比% ，則20222022這十年我國物流成本占GDP %；我國第三方物流在物流市場上的比例前五年（20222022）按照國際平均數(shù)1/3 左右計(jì)算，后五年按照1/2計(jì)算，則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術(shù)平均值為。根據(jù)測算結(jié)果，到2022年，我國物流總成本將達(dá)到28000多億元，第三方物流市場總規(guī)模將達(dá)到12022多億元，而目前我國第三方物流業(yè)才剛剛起步，實(shí)際總規(guī)模22 / 195非常微小，因此發(fā)展空間非常巨大。物流市場機(jī)會(huì)分析（1）國內(nèi)企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場機(jī)會(huì)。由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上 歷史形成的條塊分割與“ 大而全 ”、 “小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費(fèi)難計(jì)其數(shù)。例如，根據(jù)1998年底國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)， 業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存6094億元人民幣，%，如果加上應(yīng)收帳款12315億元，兩項(xiàng)資金占用為產(chǎn)品銷售收入的29%。1998年。同年，我國產(chǎn)成品庫存時(shí)間為42天，而發(fā)達(dá)國家平均為20天?？梢?，我國企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企 業(yè)對物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機(jī)會(huì)。（2）客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機(jī)會(huì)。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對服務(wù)質(zhì)量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣化趨勢，貨物運(yùn)輸中小批量、多品種、高價(jià) 值的貨物越來越多。能否向顧客提供門到門的基本運(yùn)輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而這些將為現(xiàn)代物流配送業(yè)帶來蓬勃的發(fā)展機(jī)會(huì)。（3）外資企業(yè)大舉進(jìn)入帶來的市場機(jī)會(huì)。由于外資企業(yè)較早研究物流，對流通領(lǐng)域的成本控制重視程度較高，與國內(nèi)企業(yè)相比，跨國公司對物流服務(wù)的需求要旺盛得多。到2022年底，世界500強(qiáng)企業(yè)中， 已有300多家進(jìn)入了中國市場。 這些跨國公司的運(yùn)作，要求一個(gè)強(qiáng)大的物流支持系統(tǒng)作保障。隨著 對外開放的不斷深入， 進(jìn)入我國的跨國公司無論數(shù)量還是營業(yè)額都將大幅增加，他們對物流服務(wù)的需求將進(jìn)一步增長。（4）加入WTO帶來的市 場機(jī)會(huì)。今年年底或明年初我國極有可能加入 WTO，關(guān)稅的降低和一些非關(guān)稅壁壘的被迫取消，將從出口和進(jìn)口兩個(gè)方面大大促進(jìn)我國對外貿(mào)易的增長。進(jìn)出口總額的增長必然帶來物流的繁榮，從而為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機(jī)會(huì)。可以預(yù)見，隨著進(jìn)一步深化社會(huì)分工和擴(kuò)大對外開放，我國的物流業(yè)尤其是第三方23 / 195物流業(yè)存在著廣闊的發(fā)展前景。本項(xiàng)目物流市場分析及預(yù)測本項(xiàng)目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內(nèi)部及參股公司等系統(tǒng)內(nèi)提供配送服務(wù)；另一方面為系統(tǒng)外有關(guān)公司及單位提供社會(huì)化物流配送服務(wù)。系統(tǒng)內(nèi)服務(wù)的對象有為商業(yè)大廈零售商場1家、擬建中的東方大型超市1家、百業(yè)網(wǎng)銷售客戶以及下屬子公司、超市連鎖店若干家。系 統(tǒng)外提供服務(wù)的對象有XX市第一百貨集團(tuán)、八佰伴商貿(mào)中心、天惠超市、星河商 業(yè)公司以及宜 興、江陰、錫山等市縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。根據(jù)對這些服務(wù)對象現(xiàn)有的銷售能力及發(fā)展趨勢的分析，這些服務(wù)對象所需提供配送服務(wù)的配送總金額近期內(nèi)在5億元左右，遠(yuǎn)期將在10億元以上。本項(xiàng)目的配送對象見圖31。24 / 195股份公司內(nèi)部配送東方大型超市 商業(yè)大廈 東方百業(yè)網(wǎng)第一賣場 第二賣場 第三賣場 第四賣場 第五賣場參股公司配送東方裝潢 二百電器商廈百業(yè)超市東方藥業(yè)其它蘆莊店沁園店劉潭店上馬墩店稻香店學(xué)前店小桃園店河埒店南陽店山北店西郊店系統(tǒng)外部配送市內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)宜興網(wǎng)點(diǎn)江陰網(wǎng)點(diǎn)錫山網(wǎng)點(diǎn)其它25 / 195XX市第一百貨集團(tuán)XX市八佰伴商貿(mào)中心XX市天惠超市公司XX市星河商業(yè)公司宜興市蛟橋商場宜興市蘇南商廈宜興市通達(dá)商場宜興市華地廣場宜興市華都商場宜興市華聯(lián)商廈江陰百貨大樓江陰國際購物中心錫山BBB商城錫山市港下農(nóng)貿(mào)市場常州網(wǎng)點(diǎn)鎮(zhèn)江網(wǎng)點(diǎn)張家港網(wǎng)點(diǎn)靖江網(wǎng)點(diǎn)泰興網(wǎng)點(diǎn)圖31 配送對象示意圖26 / 195第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo)一、建設(shè)目標(biāo)的提出XX商業(yè)大廈股份有限公司是XX市最大的商業(yè)零售企業(yè)。股份公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營戰(zhàn)略 ”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，開展多元經(jīng)營，取得了良好的經(jīng)營效益，成功躋身于全國商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位。面對飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢，特別是我國即將加入WTO，機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)將迅速進(jìn)入和擴(kuò)大國內(nèi)市場，國內(nèi)商業(yè)企業(yè)競爭力必將經(jīng)受相當(dāng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。為此，股份公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營模式，確立了大市場、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經(jīng)營效益的同時(shí)，尋找契機(jī)，結(jié)合自身優(yōu)勢并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開拓新的利潤增長空間。其中，物流配送中心及超市的建設(shè)是股份公司多元發(fā)展的重要方面。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為XX，在充分利用XX商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)XX省XX市及周邊地區(qū)市場分析與需求預(yù)測，結(jié)合股份公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。二、建設(shè)目標(biāo)總體要求★成為股份公司未來5—10年連鎖商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，克服股份公司主業(yè)發(fā)展中的物流瓶頸障礙?！锞哂形锪髋渌偷纳鐣?huì)化服務(wù)功能，成為華東地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性物流配送基地之一?！镆詳M建大超市為龍頭，推動(dòng)股份公司在周邊農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)連鎖超市銷售網(wǎng)絡(luò)，提升股份公司的規(guī)模經(jīng)營能力，與“麥德龍”、 “家樂福”等洋超市相抗衡。27 / 195★形成獨(dú)立核算的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，降低股份公司商品流通過程中的運(yùn)營成本。★采用現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進(jìn)的物流管理技術(shù)?！锝⑼晟频男畔⑻幚砗徒粨Q系統(tǒng)并可加以擴(kuò)展、升級(jí)。目標(biāo)年限設(shè)計(jì)使用年限15年。超市規(guī)模商品經(jīng)營品種包括生鮮食品、副食品、百貨、家電等 9大類20220余種商品，年銷售金額超過6億元。配送及倉儲(chǔ)規(guī)模★配送能力：日訂單發(fā)生量 5000張，12022筆包括家電類、日用品類、學(xué)習(xí)辦公用品類等總品種數(shù) 39大類， 10000種日發(fā)生品種數(shù) 2022種進(jìn)貨提前期 5天配送提前期 24小時(shí)庫存量相當(dāng)于1520天的銷售量★配送及倉儲(chǔ)面積：16000平方米第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容為實(shí)現(xiàn)上述建設(shè)目標(biāo)，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超市，以及有關(guān)配套設(shè)施。本 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和 輔助配套設(shè)施工程，詳細(xì)內(nèi)容參見本報(bào)告第七章“工程技 術(shù)方案” 。一、主體工程新建物流配送中心及超市大樓一幢，共三層，另有半地下室一層，鋼筋混凝土框架28 / 195結(jié)構(gòu)，總建筑面積47970m 2，包括倉儲(chǔ)及配送、超市賣場、辦公等用房。其中，超市賣場面積12022m 2，倉儲(chǔ)及配送面積16000m 2，其它用房面積19970m 2。二、輔助配套設(shè)施工程輔助配套設(shè)施用房650m 2，主要為冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房，均為單層磚混結(jié)構(gòu)；多功能廣場、室外停車場等室外工程；給排水、強(qiáng)弱電、暖通、消防等配套公用工程；物流配送中心及超市所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)及辦公用具等。第五章 項(xiàng)目場址與建設(shè)條件第一節(jié) 項(xiàng)目場址一、XX概況本項(xiàng)目場址所在地XX市為XX省省轄市，位于東經(jīng)119度31分至120度36分、北緯31度7分至32度，地處長江三角洲江湖間的走廊部分、XX省的東南部、滬寧鐵路中段，東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北臨長江，與揚(yáng)州市所轄的靖江市隔江相望。XX市總面積4650平方公里，其中山區(qū)和丘陵為782平方公里，%；水域面積為769平方公里，%，；平方公里。二、基地概況項(xiàng)目場址位于XX市區(qū)廣瑞路118號(hào)，現(xiàn)分別為XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司的倉儲(chǔ)用地與XX市國貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司所有的五金倉庫所在地。該地塊位于XX市市區(qū)北部偏東，占地面積47400平方米，距XX市中心僅1500米，毗鄰XX火車站和汽車29 / 195站，有鐵路專用線直通XX火車站；鄰近有312國道，距滬寧、錫澄高速公路約3~5公里，5公里方圓內(nèi)有多個(gè)居民新村小區(qū)以及廣瑞路裝修市場，地理位置優(yōu)越，交通便利，十分適合建設(shè)物流配送中心及大型超市。根據(jù)初步方案，本項(xiàng)目用地—廣瑞路18號(hào)（土地面積21,）、廣瑞路14號(hào)（土地面積25,）擬分別采取收購、租賃方式獲取。根據(jù)XX金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司金地估宗評(píng)[2022]第040號(hào)、[2022]第039號(hào)土地評(píng)估報(bào)告，股份公司擬收購的廣瑞路18號(hào)【錫崇國用（2022）字第215號(hào)】國有出讓土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格為，擬租賃的廣瑞路14號(hào)【錫崇國用（1999）字第21號(hào)】國有出讓土地使。另外，根據(jù)XX中天資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司蘇中資評(píng)報(bào)字（2022）第53號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出具的評(píng)估結(jié)果，位于廣瑞路18號(hào)、股份公司擬受讓的XXXX華錦集團(tuán)有限公司所有的與擬收購?fù)恋叵嚓P(guān)的建筑物及設(shè)備的評(píng)估價(jià)。第二節(jié) 建設(shè)條件一、自然條件地形地貌XX地形以平原為主，零散分布著低山、殘丘。東