【正文】 天二、交通條件XX是華東地區(qū)主要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。第二節(jié) 建設(shè)條件一、自然條件地形地貌XX地形以平原為主，零散分布著低山、殘丘。二、輔助配套設(shè)施工程輔助配套設(shè)施用房650m 2，主要為冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房，均為單層磚混結(jié)構(gòu)；多功能廣場(chǎng)、室外停車(chē)場(chǎng)等室外工程；給排水、強(qiáng)弱電、暖通、消防等配套公用工程；物流配送中心及超市所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)及辦公用具等?！锊捎矛F(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進(jìn)的物流管理技術(shù)。面對(duì)飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，特別是我國(guó)即將加入WTO，機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)將迅速進(jìn)入和擴(kuò)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力必將經(jīng)受相當(dāng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。可以預(yù)見(jiàn)，隨著進(jìn)一步深化社會(huì)分工和擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，我國(guó)的物流業(yè)尤其是第三方23 / 195物流業(yè)存在著廣闊的發(fā)展前景。（3）外資企業(yè)大舉進(jìn)入帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由于長(zhǎng)期以來(lái)重生產(chǎn)、輕流通，加上 歷史形成的條塊分割與“ 大而全 ”、 “小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國(guó)企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費(fèi)難計(jì)其數(shù)。據(jù)此計(jì)算，XX市區(qū)超市型商品性消 。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè)集中之地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有XX八佰伴商貿(mào)中心有限公司、XX新世界百貨有限公司、XX百盛商貿(mào)有限公司、XX第一百貨集團(tuán)有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山路商業(yè)區(qū)商廈林立，購(gòu)物設(shè)施集中，使得中山路近年來(lái)一直成為XX市及其周邊地區(qū)消費(fèi)者心中理想的購(gòu)物場(chǎng)所。 圍繞富民強(qiáng) 市的總要求， “十五”時(shí)期XX市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是：國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展， 綜合實(shí)力和市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)一步增強(qiáng)；基本建立起比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活 質(zhì)量有較大的改善，過(guò)上比較富裕的生活。2022年全市人均城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出6975元，比上%，%。解放后，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長(zhǎng)足發(fā)展。一旦突破了這一“ 物流瓶頸 ”，建立高效快速的物流配送體系， 真正滿(mǎn)足在線用戶(hù)低成本、高質(zhì)量的服務(wù)需求，股份公司的電子商務(wù)將會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。三、XX商業(yè)大廈股份有限公司發(fā)展的需要XX商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營(yíng)，成功躋身于全國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在XX省同行業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益排名中位居前列。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。1992年7月，我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù)》的文件，11 / 195批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個(gè)城市和5個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。表13 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)值 備 注一 主要技術(shù)指標(biāo)1 總用地面積 m2 474002 總建筑面積 m2 48620物流配送中心及超市大樓m2 47970其中超市賣(mài)場(chǎng)面積12022m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積16000m 2 輔助配套設(shè)施用房 m2 650包括冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房3 建筑密度　 　　　　　　　　% 4 容積率 8 / 195續(xù)上表序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)值 備 注5 綠化率 % 306 建設(shè)周期 年 17 勞動(dòng)定員 人 800二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 19300資金來(lái)源全部為股票上市募集資金 固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元 17650 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 16509 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 60918 正常年10 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1593 正常年11 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 53214 正常年12 經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 52060 正常年13 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6111 正常年14 所得稅 萬(wàn)元 2022 正常年15 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 4094 正常年16 未分配利潤(rùn) 萬(wàn)元 3480 正常年17 投資利潤(rùn)率 % 18 投資利稅率 % 19 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 9 / 195 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 　 　 評(píng)價(jià)基準(zhǔn)8% 所得稅前 萬(wàn)元 36663 所得稅后 萬(wàn)元 21551自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 23160 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期1年 所得稅后 年 含建設(shè)期1年自有資金投資回收期 年 含建設(shè)期1年盈虧平衡點(diǎn)(生產(chǎn)能力)% 三、存在的問(wèn)題及建議項(xiàng)目的建設(shè)投資、運(yùn)行成本和經(jīng)營(yíng)收入對(duì)本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第二版） ；5 / 195國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào)[2022]999號(hào)《關(guān)于XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》 ；股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購(gòu)協(xié)議；專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的土地評(píng)估報(bào)告及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；股東大會(huì)關(guān)于同意募集資金投向的決議；國(guó)家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料；國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料；研究過(guò)程中實(shí)際調(diào)查及收集的其它資料；1XX市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五” 規(guī)劃；1項(xiàng)目單位委托XX省工程咨詢(xún)中心編制可行性研究報(bào)告的委托合同；四、可行性報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容本報(bào)告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前XX商業(yè)大廈股份有限公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對(duì)建設(shè)XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“ 以零售百 貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營(yíng)為 主體， 以物流配送為重點(diǎn)，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。近兩年來(lái)，股份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總額在XX省零售市場(chǎng)均排在首位。股份公司擁有營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米，員工1050余人，是XX市名牌商店、XX省文明單位、全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨示范點(diǎn)，利潤(rùn)總額4339萬(wàn)元。2 / 195（3）銷(xiāo)售品種主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷(xiāo)售品種有洗化用品、服裝、 紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工 藝品、五金材料、汽車(chē)等。表12 　　股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況表3 / 195項(xiàng) 目 1998年末 1999年末 2022年末總資產(chǎn)（萬(wàn)元） 21547 24430 27519資產(chǎn)負(fù)債 率（% ） 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元） 60308 80082 85679主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（萬(wàn)元） 9366 11561 11345凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 1859 2766 2868凈資產(chǎn)收益率（ %） 股份公司對(duì)外股權(quán)投資情況目前，股份公司共有13家對(duì)外投資參股公司，其中除XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、XX 商業(yè) 大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、 XX東方藥業(yè)有限公司外， 其余10家均為股份公司控股企業(yè)。建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實(shí)現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實(shí)施的主要建設(shè)項(xiàng)目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使XX商業(yè)大廈股份有限公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷(xiāo)售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。（所得稅后，含建設(shè)期） ，符合投資回收的期限要求，能夠按時(shí)收回投資。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過(guò)信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。XX在商貿(mào)流通業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃也明確提出：要建立全國(guó)性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場(chǎng)，要發(fā)展大配送、大賣(mài)場(chǎng)、大連銷(xiāo)，形成立足XX，面向華東、輻射長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國(guó)際市場(chǎng)連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場(chǎng)體系。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)約購(gòu)買(mǎi)時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國(guó)家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。國(guó)際知名的 連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼XX八佰伴、三陽(yáng)百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳 樂(lè)福等國(guó)際大型超市也將陸續(xù)亮相XX。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，更能有效降低商品流通總成本；通過(guò)完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷(xiāo)售客戶(hù)連接成一體，將物流與信息流有機(jī)結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時(shí)可利用POS、ECR等手段全面掌握市場(chǎng)需求信息、庫(kù)存信息，建立商品供應(yīng)保障體系，13 / 195從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。未來(lái)的物流配送中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)體系的物流業(yè)務(wù)，滿(mǎn)足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開(kāi)發(fā)社會(huì)化物流配送服務(wù)，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿(mǎn)足下游客戶(hù)日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)” 的物流需求，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展成為XX市乃至蘇南、華東地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo)。%，增幅比全省平。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，國(guó)內(nèi)生 產(chǎn)總值由1995年的761億元增加到2022年的1200億元，% ；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由1995 年的17751元增加到2022年的27653元，社會(huì)主義市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制初步建立。比%。根據(jù)對(duì)XX市區(qū)居民的超市型商品性消費(fèi)支出總量的分析看，XX市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總量很大，具有 較大的消費(fèi)潛力。對(duì)未來(lái)10年進(jìn)行預(yù)測(cè)：假%，每5年物流成本占GDP 的比重下降2%，即 %，2022年中國(guó)物流成本占GDP比% ，則20222022這十年我國(guó)物流成本占GDP %；我國(guó)第三方物流在物流市場(chǎng)上的比例前五年（20222022）按照國(guó)際平均數(shù)1/3 左右計(jì)算，后五年按照1/2計(jì)算，則未來(lái)十年第三方物流在物流市場(chǎng)上的比例算術(shù)平均值為。（2）客戶(hù)對(duì)服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢(shì)提供的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（4）加入WTO帶來(lái)的市 場(chǎng)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目的配送對(duì)象見(jiàn)圖31?！锞哂形锪髋渌偷纳鐣?huì)化服務(wù)功能，成為華東地區(qū)有較大影響力的專(zhuān)業(yè)性物流配送基地之一。本 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和 輔助配套設(shè)施工程，詳細(xì)內(nèi)容參見(jiàn)本報(bào)告第七章“工程技 術(shù)方案” 。根據(jù)初步方案，本項(xiàng)目用地—廣瑞路18號(hào)（土地面積21,）、廣瑞路14號(hào)（土地面積25,）擬分別采取收購(gòu)、租賃方式獲取。太湖總面積2250平方公里，東西寬56公里，南北長(zhǎng)68公里，平均水深2米；京杭運(yùn)河，全長(zhǎng)1794公里，河床寬30—90米。31 / 195航空XX市距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里，距XX機(jī)場(chǎng)20公里（該機(jī)場(chǎng)主要服務(wù)于國(guó)內(nèi)航線）。32 / 195三、項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施條件道路建設(shè)地所在區(qū)域有交通型主干道廣瑞路、錫滬路，兩條道路紅線寬度均為35m ，四車(chē)道，混凝土路面，質(zhì)量較高。電訊建設(shè)地屬XX電信局四分局市話服務(wù)范圍，電話交換方式為數(shù)字程控式，區(qū)域內(nèi)目前的裝機(jī)容量完全可以滿(mǎn)足正常經(jīng)營(yíng)、生活需要。他 們既向上游訂購(gòu)產(chǎn)品，又向下游的 貿(mào)易伙伴供應(yīng)產(chǎn)品。綜合物流配送中心綜合物流配送中心是將兩種以上不同類(lèi)型的物流中心集約在一起，成為一個(gè)有綜合職能和高效率的物流設(shè)施，最常見(jiàn)的是公路、 鐵路、港口、航空管道運(yùn)輸站相互之間集約在一起形成綜合物流配送中心，其主要功能包括運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、包裝、流通加工、物流信息處理等。關(guān)于自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)面積需求測(cè)算參見(jiàn)表61。本項(xiàng)目擬建物流配送中心及超市大樓中包括配送及倉(cāng)儲(chǔ)面積16000m 2，其中普通倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)13000m 自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)區(qū)3000m 2。根據(jù)對(duì)外配送地區(qū)的情況分別考慮箱式貨車(chē)的配備，城外安排10噸車(chē)12輛。其中，自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)是用高層貨架儲(chǔ)存貨物，以巷道堆垛起重機(jī)存取貨物，并通過(guò)周?chē)难b卸搬運(yùn)設(shè)備，自動(dòng)進(jìn)行出入庫(kù)存取作業(yè)的倉(cāng)庫(kù)。管理信息則為配送中心完成這43 / 195些功能提供有力的支持和保證。系統(tǒng)采用客戶(hù)服務(wù)器體系結(jié)構(gòu)，它的特點(diǎn)是數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器直接根據(jù)工作站傳來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行加工規(guī)范，將處理后所得結(jié)果數(shù)據(jù)由網(wǎng)絡(luò)傳送回客戶(hù)端，這種前后端的分離，使處理盡可能向被處理數(shù)據(jù)靠攏， 從而使網(wǎng)絡(luò)交通量降低，相應(yīng)時(shí)間縮短，提高系 統(tǒng)性能，減輕對(duì)網(wǎng)絡(luò)帶寬的要求。在建 設(shè)配送中心時(shí)不僅要達(dá)到信息流的現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要實(shí)現(xiàn)部分物流調(diào)和的自動(dòng)化，在物流的特殊關(guān)口、特殊部位，例如入庫(kù)、出庫(kù)、 檢測(cè)、物品的合流等處提供一種方便、快捷的檢測(cè)手段，以保證物流傳送過(guò)程中不產(chǎn)生瓶頸問(wèn)題，因此需安裝條碼設(shè)備、物流 檢測(cè)傳感器、傳輸設(shè)備控制器等。本項(xiàng)目物流配送中心采用國(guó)際條碼標(biāo)準(zhǔn)，建立一整套物流條碼標(biāo)準(zhǔn)體系，大力推進(jìn)物流條碼的應(yīng)用和發(fā)展。46 / 195硬件Hardware操作系統(tǒng)支撐平臺(tái)進(jìn)貨管理配送需求門(mén)店信息管理商品庫(kù)存管理配貨配載運(yùn)力管理決策支持財(cái)務(wù)管理商業(yè)信息公開(kāi)發(fā)布應(yīng)用系統(tǒng)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù) 公共信息數(shù)據(jù)庫(kù) 數(shù)據(jù)庫(kù)圖63 信息系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)示意 圖從系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)圖可以看出，系統(tǒng)具有充分的開(kāi)放性，既能滿(mǎn)足物流配送中心的發(fā)展需要，又從技術(shù)上充分考 慮了不同層次的信息要求；不但促進(jìn)了網(wǎng)上電子商務(wù)的發(fā)展，而且可以為社會(huì)用 戶(hù)提供信