【文章內(nèi)容簡介】 長23%和25%；現(xiàn)代物流中心列入省“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，一批物流項目開工建設(shè)。截至2007年，二、三產(chǎn)業(yè)占全市生產(chǎn)總值的比重達到88%。服務(wù)業(yè)從行業(yè)內(nèi)部的發(fā)展情況看，傳統(tǒng)三產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定，如交通運輸和商業(yè)，比重稍有降低；而房地產(chǎn)開發(fā)、金融、旅游、信息、咨詢、社區(qū)服務(wù)等新興行業(yè)發(fā)展迅速。特別是某某擁有優(yōu)美的自然旅游景觀資源和豐富的人文景觀資源，在旅游經(jīng)濟的帶動下，服務(wù)業(yè)又有很大的發(fā)展?jié)摿?。第二產(chǎn)業(yè)是拉動國民經(jīng)濟增長的主要力量，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，而加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，對于優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增加就業(yè)、增加地方財政收入和居民收入，有著直接和顯著的作用，從而擴大內(nèi)需。因而，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為整個城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。同時，第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的增加，意味著某某市中小型企業(yè)的發(fā)展，隨著他們的經(jīng)濟實力和總體數(shù)量的不斷提高，為某某市房地產(chǎn)市場提供了更廣泛類型的客戶群。優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)專題介紹5．1現(xiàn)代物流優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢是某某做大現(xiàn)代物流業(yè)的前提條件。某某市地處半島中部，膠濟鐵路中段，是省“一體兩翼”發(fā)展的交通樞紐，具有發(fā)展物流業(yè)得天獨厚的區(qū)位與交通優(yōu)勢。2007年，物流業(yè)作為某某三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一，越來越受到某某市的重視，并成為加快推進服務(wù)業(yè)提升的重要發(fā)展途徑。，被列入省“十一五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，總投資20億元的港天保稅物流中心項目開工建設(shè)，益都鋼材物流園近期投入使用，哈韋斯特物流中心、廣東歐浦鋼鐵物流落戶某某，天保電子商務(wù)網(wǎng)上交易平臺成立。近年來，全市流通服務(wù)業(yè)得到長足發(fā)展，流通設(shè)施日趨完善，流通規(guī)模得到擴大，流通結(jié)構(gòu)明顯改善，建設(shè)了一批規(guī)模較大、檔次較高的綜合型商品大市場和功能較為完善的專業(yè)批發(fā)市場，全市有各類商品交易市場十余個，其中大華機動車交易市場是江北最大的摩托車批發(fā)市場，農(nóng)機批發(fā)、副食品批發(fā)、水產(chǎn)品干貨批發(fā)、譚坊瓜菜批發(fā)等市場都形成了一定規(guī)模。各類專業(yè)批發(fā)市場的蓬勃興起為物流業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。發(fā)展物流業(yè)，提高某某市在省“一體兩翼”中的地位，放大了在“一體”中的社會經(jīng)濟發(fā)展承載功能，提升了在“兩翼”中的聯(lián)結(jié)功能，同時也成為某某經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長點。5．2旅游業(yè)某某市名勝薈萃，風(fēng)光秀麗，是著名的歷史文化名城。云門山、駝山、玲瓏山、仰天山、偶園、范公亭、博物館等，以其優(yōu)美的自然風(fēng)光，眾多的歷史人文景觀，吸引著成千上萬的中外游客。某某市將獨具特色的文化資源和得天獨厚的旅游資源有機結(jié)合，突出“古、青”特色，建設(shè)古州，充分挖掘整合某某歷史文化和民俗風(fēng)情，以“古”為底色，以改造提升為重點，整合古街、古寺、古庭院等古跡，做大“古城文化”，全力打造“佛國壽山，古州福地”城市文化品牌，規(guī)劃建設(shè)了“四片、十一園、十二館”?！八钠?，一是古城文化片區(qū)。以老城區(qū)為中心，以范公亭公園、偶園、真教寺、清真寺等為主要景點，以燦爛的古州文化為主題，占地40平方公里；二是佛壽文化片區(qū)。以城南云駝玲風(fēng)景區(qū)為中心，以甲子文化生態(tài)園、東夷文化生態(tài)園、龍興寺等為主要景點，以文化體驗、修身養(yǎng)性為主題，占地60平方公里；三是山地森林生態(tài)休閑片區(qū)。以西南山區(qū)為中心，以仰天山、唐賽兒寨、八喜谷為主要景點，以綠色生態(tài)、休閑度假為主題，占地600平方公里；四是彌河生態(tài)休閑旅游片區(qū)。沿城東彌河兩岸，以黃樓花卉博覽園、農(nóng)家樂、白鷺洲、華東保育院和華東局指揮部為主要景點，占地260平方公里?！笆粓@”就是以某某歷史文化為主線，充分保護和挖掘某某的遺址遺存和民俗風(fēng)情，建設(shè)十一個不同朝代風(fēng)貌的，散落城區(qū)的，折射歷史的遺址公園、花園小區(qū)、生態(tài)園區(qū)?！笆^”是依托各個朝代留下的遺址遺跡，深入挖掘某某的歷史遺存，規(guī)劃建設(shè)9個博物館，加上城市規(guī)劃展覽館、科技館和新圖書館。已經(jīng)有龍興寺修復(fù)、九龍澗景觀公園、東夷文化生態(tài)園、甲子文化生態(tài)園等重點旅游項目在建。2007年，某某市接待中外游客320萬人次。某某市的特有歷史文化、自然風(fēng)光、花卉產(chǎn)業(yè)等，已形成某某獨具特色的旅游資源，旅游業(yè)已經(jīng)成為某某經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一，旅游業(yè)的發(fā)展對城市地產(chǎn)宣傳有著重要意義。5．3花卉苗木業(yè)某某是花木之鄉(xiāng)，素有“東方花都”、“仙客來之鄉(xiāng)”之稱，花卉產(chǎn)業(yè)是某某的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。從上世紀八十年代初開始，某某花卉開始進入產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段。經(jīng)過二十年快速發(fā)展，目前已經(jīng)形成了黃樓花卉博覽園、城區(qū)花卉種植觀賞區(qū)、王府街道花卉種植區(qū)、王墳鎮(zhèn)花卉苗木區(qū)、云門山花卉種植區(qū)“一園四區(qū)”的生產(chǎn)格局。全市建起了黃樓花卉集中種植基地、云門山大花蕙蘭基地、王府街道蘭花基地、譚坊高檔綠化苗木基地、城區(qū)花卉盆景基地、王墳苗木樹樁基地、東夏綠化苗木基地、邵莊果樹苗木基地八大基地。全市花卉苗木種植面積10萬畝，其中花卉面積5萬畝，品種1000多個，花卉生產(chǎn)專業(yè)戶15000多戶，（盆），銷售收入18億元。，在全國設(shè)立了160余處銷售點，銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國20多個?。ㄊ?、自治區(qū)），是江北最大的花卉生產(chǎn)、集散地。花卉產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了旅游、服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已成為某某農(nóng)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)?；ú?001年至2003年，先后舉辦了某某花卉交易會和第三屆省花卉博覽會。2004年開始，持續(xù)舉辦中國（某某）花卉博覽交易會。歷屆花博會期間，300多萬人次參觀交易，吸引了韓國、日本、香港、臺灣等國家和地區(qū)的100多家知名花木企業(yè)落戶某某，花木交易量年增30%以上。花博會的召開取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益，“某某花卉”品牌效應(yīng)越來越顯著,花博會被評為全省“社會文化活動知名品牌”,被濰坊市政府列入“三大節(jié)會”之一，并入選2005年中國節(jié)慶五十強?；ú罱ㄆ鹉衬郴ɑ茏呦蛉珖褪澜绲慕涣髌脚_。2007年，某某市又成功取得2009中國第七屆花卉博覽會承辦權(quán)，“七博會”是全國最高級別花卉盛會，被譽為花卉世界“奧林匹克”，將明顯提高某某市的城市品牌知名度。某某將以“七博會”為契機推出15 條以上以花卉旅游為主題的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游線路，聚集更多的人氣和商機。同時，工業(yè)招商、商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)也將隨著“七博會”聚集的人氣和商機而快速發(fā)展。為辦好“七博會”，某某市開工建設(shè)一系列配套工程，國家、省、濰坊市和某某市的投入將在50億元以上，匯集巨大的人流、物流、信息流、資金流，可以說一次花博會就能把整個城建帶動起來，極大地增強了城市的承載功能和輻射能力?！捌卟钡恼匍_，對某某市花卉產(chǎn)業(yè)乃至社會各項事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生推動作用，推向更高層次發(fā)展。居民收入與消費水平分析目前某某市人均GDP已高于2000美元，按照國際經(jīng)驗，人均GDP超過1000美元，消費結(jié)構(gòu)向發(fā)展型、享受型升級，過去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需品，居民消費結(jié)構(gòu)升級。從居民收入水平來看，2007年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11050元，年均增長了10%，居民收入水平升級。，消費潛力升級。某某市2007年居民收入水平增幅很大，近五年的社會消費品零售總額和人均可支配收入持續(xù)增長，固定資產(chǎn)投資猛增，房地產(chǎn)市場需求潛力旺盛。居住水平分析通過調(diào)查，某某近年城市化進程速度較快，某某居民的居住水平有了較大的改善，據(jù)統(tǒng)計2007年某某城鎮(zhèn)居民人均居住面積已超過25平方米。超過濰坊市“十一五”計劃中提出的“人均建筑面積23平方米”的標(biāo)準(zhǔn)。從住宅指標(biāo)看，某某今后房地產(chǎn)開發(fā)的重要概念就是品質(zhì)和性價比的提高。所以下一步某某市的房地產(chǎn)開發(fā)，如果只建設(shè)簡單的房屋，會缺乏市場潛力；而營造居住理念、引領(lǐng)居住潮流、追求舒適化、人性化的住宅將獨領(lǐng)風(fēng)騷。小結(jié)：通過宏觀經(jīng)濟分析可以發(fā)現(xiàn)，目前某某市良好的經(jīng)濟發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在拉動城市經(jīng)濟建設(shè)、改善城市居住環(huán)境的同時，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強大的內(nèi)在支撐，城市規(guī)劃及時地確定未來城市的發(fā)展方向，為房地產(chǎn)的發(fā)展儲備了足夠的土地資源，而人口的增長和居民收入增加為房地產(chǎn)提供了足夠的需求，未來幾年某某市的房地產(chǎn)迎來發(fā)展的高峰期。通過目前某某市住宅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，未來綜合性大盤將成為主流產(chǎn)品，別墅和高端住宅將成為亮點，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)從宏觀方面來看已經(jīng)具備了比較完整的條件。第二部分 某某市房產(chǎn)市場分析研究一、城市房地產(chǎn)發(fā)展進程某某市房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展可以說是從2005年后開始的。2005年之前，某某雖然有一些房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房上市，但企事業(yè)單位的公房在這部分商品房中仍占有一定的比例，購買商品房的消費者也主要以自住為主，可見某某的商品房開發(fā)面積與市場需求基本吻合，達到了供需平衡。因此，2005年6月份國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對某某的房地產(chǎn)業(yè)影響甚小，沒有進入門檻限制。2005年后，隨著一手房市場中企事業(yè)單位的公房占有的比例越來越小，面向社會各階層的商品房銷售開始如火如荼的推向了市場。同時，某某的城市化進程的加快，某某的大規(guī)模舊城改造，以及提出的建設(shè)現(xiàn)代化中級城市的奮斗目標(biāo)，更加加速了某某的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康的發(fā)展。據(jù)初步統(tǒng)計，目前某某市區(qū)內(nèi)規(guī)模較大的住宅小區(qū)有20多處，2006年某某市僅市區(qū)房屋施工總面積中，住宅用房的面積超過了50萬平方米，比2005年增加了20%以上。而某某的房價卻不僅沒有下降反而呈現(xiàn)上升趨勢，截至2006年年底，某某城區(qū)的一手房平均房價已達2000元/平方以上，比2005年年底增長20%以上。這充分說明某某的經(jīng)濟增長，帶動了房地產(chǎn)市場繁榮。2006年后，某某房地產(chǎn)市場全面放開，市場開發(fā)進一步活躍。一批全國知名房地產(chǎn)商開始進駐某某，盛世東方、九州名座、北城花園等新型住宅區(qū)相繼開工建設(shè)。隨著眾多省內(nèi)外的開發(fā)商的進駐，新鮮、先進的理念對某某房地產(chǎn)的發(fā)展開始產(chǎn)生影響。中都財富廣場在2007年吸引了某某人的眼球。中國華通集團對某某人來說非常陌生，當(dāng)他們高調(diào)進入某某的時候，更多的人是持懷疑態(tài)度。但是，隨著中都財富廣場的日漸崛起，越來越多的某某人開始關(guān)注中都，關(guān)注這個灌注著國際理念的中央商務(wù)區(qū)的成長。相比中都財富廣場，青都國際可以說是靜悄悄地成長。該項目總建筑面積１２萬平方米，由涉外五星級國際酒店、國際花園、國際步行街組團而成?？梢灶A(yù)見的是，不遠的將來，青都國際將成為南陽河畔一大景觀標(biāo)志。與青都國際一步之遙，盛世東方自從２００７年３月份通過拍賣獲得土地，時間相隔僅僅９個月，２４棟、７５０戶、南北兩個區(qū)的樓房已經(jīng)全部封頂。隨著某某現(xiàn)在的城市化進程的加快和交通環(huán)境的改善，某某面向的購房者將不僅僅是某某，例如云門山花園的購房者中，淄博，東營的購房者眾多，某某的住房環(huán)境和消費水平等吸引了這些外地的購房者。未來某某的房地產(chǎn)市場還是非常樂觀，隨著市政府等方面招商引資力度的加大以及城鄉(xiāng)人民收入的增加，某某2008年的房地產(chǎn)市場將會更加活躍。二、土地供應(yīng)分析目前，國家已形成較為完善的土地供應(yīng)政策體系，總的來說就是提高土地資源的市場配置度，逐步縮小劃撥用地比例，擴大土地的有償使用范圍。今后對國家機關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地要逐漸實行有償使用，對于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅，及供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者，必須實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。土地供應(yīng)須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，出讓價格不得低于國家最低限價，某某市的工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)為144元/平方米?；鶞?zhǔn)地價測算范圍內(nèi)，出讓價格不得低于基準(zhǔn)地價的70%。國土資源部門統(tǒng)計資料顯示：2005年某某市用于招拍掛出讓的土地為255畝，2006年為578畝，2007年為1037畝，合計1870畝。土地供應(yīng)來源分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。最嚴格的土地管理政策決定了每年分配的新增用地指標(biāo)非常少。2007年，分配給某某市的農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地指標(biāo)只有200畝。國家實行節(jié)約集約用地原則，所以鼓勵充分挖掘、利用存量建設(shè)用地。2007年，某某市結(jié)合礦山資源整合、治理，在邵莊鎮(zhèn)峱山、杏木山區(qū)域治理廢棄礦山2000多畝，進行儲備用于峱山經(jīng)濟發(fā)展區(qū)工業(yè)項目區(qū)。因此，受用地指標(biāo)限制，今后某某城區(qū)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有出讓土地供應(yīng)量將大幅減少。在這種形勢下，只有勢力雄厚的開放商能夠獲得稀缺的用地指標(biāo)進行商業(yè)開發(fā)，項目將具有較大的經(jīng)濟效益。通過近三年土地供應(yīng)情況來看，進入2006年后，由于某某城市化進程加快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，外地開發(fā)公司開始紛紛進駐某某，土地供應(yīng)量成倍增加，2007年土地供應(yīng)量接近前三年之和。這也顯示著某某房產(chǎn)業(yè)將進入快速發(fā)展階段。三、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)開發(fā)管理部門統(tǒng)計資料顯示，近三年內(nèi)某某的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐年遞增趨勢：；；。由此可以看出，2005年、2006年在國家新出臺的一系列調(diào)控措施作用下，某某市房地產(chǎn)投資規(guī)模平穩(wěn)增長，投機、投資性購房減少，整個房地產(chǎn)市場運行基本平穩(wěn)。進入2007年以來，受整體市場的回轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)重新活躍，房地產(chǎn)投資及開發(fā)規(guī)模增加，新開盤、開發(fā)數(shù)量增加，某某房地產(chǎn)市場空前繁榮。市場形勢的驟然升溫，除宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長、居民購房需求旺盛的影響外，政府舊城改造等政策起到了拉動作用。根據(jù)某某市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r的綜合分析，預(yù)計