房地產(chǎn)管理局侵權(quán)損害賠償糾紛案(編輯修改稿)
2025-05-28 00:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！痹摋l規(guī)定對被拆遷人的權(quán)利作了相應(yīng)的限制，對承租人的利益明確予以保護。根據(jù)上述規(guī)定，對存在租賃關(guān)系的房屋進行拆遷需要三方達成拆遷補償安置協(xié)議，原告顯系拆遷補償安置協(xié)議簽訂的主體。被告房管局與被告開發(fā)公司簽訂《徐州市直管公房拆遷產(chǎn)權(quán)退賠協(xié)議書》違反了上述規(guī)定，根據(jù)合同相對性原則，兩被告簽訂的《拆遷產(chǎn)權(quán)退賠協(xié)議書》的賠償方式及賠償標(biāo)準(zhǔn)對原告并不產(chǎn)生約束力。被告開發(fā)公司僅憑與本案另一被告達成的“直管公房產(chǎn)權(quán)退賠協(xié)議書”就將原告王勝玲承租房屋強行拆除，直接損害了原告王勝玲對其承租房屋所享有的占有、使用、收益及相應(yīng)的處分權(quán)。既然侵權(quán)的事實已經(jīng)成立，那么，作為直接侵權(quán)人的被告開發(fā)公司應(yīng)對其侵權(quán)行為應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！吨腥A人國共和國民法通則》第一百三十四條，對于侵權(quán)人對他人所造成的損害，所應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的方式以列舉式的形式予以明確，這包括返還財產(chǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失等內(nèi)容。原告王勝玲提供的衛(wèi)生許可證、個體工商戶營業(yè)執(zhí)照等證件的頒發(fā)時間均在被告開發(fā)公司實施拆遷之前，且原告與被告房管局簽訂的房屋租賃合同中載明該房為營業(yè)用房。綜合分析以上證據(jù)，能夠證實原告王勝玲承租的房屋的性質(zhì)為營業(yè)用房。考慮原告王勝玲原承租房屋地處市中心地區(qū)，有較高的商業(yè)價值，被拆除的房屋在客觀上也無法返還原物及恢復(fù)原狀的客觀實際，原告的損失，可以參照拆遷時同地段的房產(chǎn)市場價值，扣除被告開發(fā)公司支付給公有房的管理單位房管局的價款，其剩余部分可視為原告租賃公有房屋因被告的違法拆遷所產(chǎn)生的損失。參照徐拆辦(1996)第12號《關(guān)于調(diào)整、補充拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)的報告》規(guī)定 “營業(yè)房的補償標(biāo)準(zhǔn)為按建筑面積每平方補償不低于2000元，最高不超過6000元”，結(jié)合徐州市房價持續(xù)不斷上漲，被告開發(fā)公司的侵權(quán)行為發(fā)生在2001年，被告開發(fā)公司已按每平方1100元支付給公有房的管理單位房管局的客觀實際，綜合衡量上述因素，本院酌定被告開發(fā)公司按每平方5000元賠償原告損失為宜?！ τ谠嬉蟊桓骈_發(fā)公司賠償營業(yè)損失的問題。在被告開發(fā)公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任后，原告的該項訴訟請求系對損失的重復(fù)計算，綜上所述，徐州市泉山區(qū)人民法院依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條、第一百三十四條、參照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第十三條第二款之規(guī)定判決：一、本判決生效后十五日內(nèi)，被告徐州市泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告王勝玲損失246400元(5000元/平方米)。二、駁回原告王勝玲的其他訴訟請求。案件受理費6610元、其他訴訟費2060元，合計8670元，由被告徐州市泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)?！ ”桓骈_發(fā)公司不服一審判決，向徐州市中級人民法院提起上訴，二審期間，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人達成協(xié)議：被告開發(fā)公司支付原告王勝玲房屋補償款246000元。一審訴訟費由開發(fā)公司承擔(dān)8000元，原告承擔(dān)670元，二審費用由被告開發(fā)公司承擔(dān)?！ 驹u析】 本案引起值得思索探討的問題集中在以下兩個方面：一、在拆遷人、被拆遷人與房屋承租人未達成房屋拆遷安置補償協(xié)議的情況下，房屋承租人訴至人民法院，如何正確界定人民法院的司法管轄權(quán)? 正確理解最高人民法院法釋(2005)9號的批復(fù)精神系解決本問題的關(guān)鍵。對該批復(fù)的理解及“補償安置爭議”的理解不能僅限于文義解釋，更不能作擴張解釋和縮限解釋，而應(yīng)當(dāng)把(2005)9號批復(fù)與國務(wù)院2001年制定的《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱01年《條例
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