【文章內(nèi)容簡介】 持，協(xié)助搞好“窗口”服務；(5)完成企業(yè)和部門領導交辦的其他任務。[案例四]租戶欠繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳去年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費由王小姐承擔。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費，物業(yè)公司不應再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費？[案例分析]根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務合同提供物業(yè)管理服務后，有權按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費。對業(yè)主來說，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務后，有義務按約定支付相應的物業(yè)費。在房屋出租期間，房東應將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據(jù)房東和房客對物業(yè)費繳付的具體約定向有關義務人收取物業(yè)費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔連帶責任。若租賃合同對物業(yè)費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔的，物業(yè)費應當由房東承擔。根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費是有法律依據(jù)的，因為你要承擔連帶責任。當然，在繳完欠付的物業(yè)費后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究她相應的違約責任。[解決方法]物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應與業(yè)主溝通，說明上述觀點，以求得業(yè)主的理解。同時，還應提請業(yè)主了解在房屋對外租賃時，應到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現(xiàn)。[相關法規(guī)制度]1．城市房屋租賃管理辦法第一章 總 則 第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋租賃當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。 第三條 房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應遵守本辦法。 承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。 第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。 第五條 房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。 第六條 有下列情形之一的房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有權證的； （二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）權屬有爭議的； （五）屬于違法建筑的； （六）不符合安全標準的； （七）已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的； （八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的； （九）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 第七條 住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。 第八條 國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。 省、自治區(qū)建設行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。 市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。 第二章 租賃合同 第九條 房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同，租賃合同應當具備以下條款； （一）當事人姓名或者名稱及住所； （二）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況； （三）租賃用途； （四）租賃期限； （五）租金及交付方式； （六）房屋修繕責任； （七）轉(zhuǎn)租的約定； （八）變更和解除合同的條件； （九）違約責任； （十）當事人約定的其他條款。 第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前３個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。 第十一條 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。 出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃合同 住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。 第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同； （一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的； （二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的； （三）當事人協(xié)商一致的。 因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。 第三章 租賃登記 第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。 答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。 第十四條 房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后３０日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 第十五條 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件： （一）書面租賃合同； （二）房屋所有權證書； （三）當事人的合法證件； （四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。 第十六條 房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。 縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。 第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。 第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應當向原發(fā)證機關申請補發(fā)。 第四章 當事人的權利和義務 第十九條 房屋租賃當事人按照租賃合同的約定，享有權利，并承擔相應的義務。 出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。 第二十條 出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。 第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。 第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。 第二十三條 承租人應當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。 因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。 第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償； （一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的； （二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的； （三）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的； （四）拖欠租金累計六個月以上的； （五）公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的； （六）租用承租房屋進行違法活動的； （七）故意損壞承租房屋的； （八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。 第二十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有士地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。 第五章 轉(zhuǎn)租 第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 第二十七條 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。 第二十八條 房屋轉(zhuǎn)租，應當訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。 第二十九條 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的