【文章內容簡介】 ：江漢長江日報路28號〔圖書大世界旁〕交通狀況：交通方便開 發(fā) 商：武漢天下置業(yè)集團有限公司 銷 售 證：武開管預售[2004]196號起　　價：2858元/平方米均　　價：3100元/平方米最 高 價：3638元/平方米售樓處地址：長江日報路28號〔圖書大世界旁〕售樓電話：02765651537，65657005付款方式：一次性付款,銀行按揭，八成三十年按揭主力戶型：3室2廳（㎡）、1室1廳（㎡）、3室2廳（㎡ ）、2室2廳（㎡）占地面積：4333平方米建筑面積：28000平方米內部配套：保安系統(tǒng), 水電, 棋牌室，美容院，咖啡廳，健身房，網吧周邊配套：中、小學：天門墩中學，水湖小學，育才　　　　　商場：新世界百貨　　　　　醫(yī)院：新華醫(yī)院，兒童醫(yī)院，六醫(yī)院　　　　　其他：圖書大世界，長江日報社，圖書館，轉換層設大型空中花園［城市之光］城市之光位于漢口西北湖畔北湖西路，用地面積約21畝，總建筑面積44000余平方米。該樓盤地處金融中心，市政配套完善，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，是武漢市民購房首選之處?；拘畔⑽飿I(yè)類別：普通住宅裝修狀況：毛坯建筑類別：小高層物業(yè)地址：江漢西北湖畔北湖西路開 發(fā) 商：武漢市橋口城建開發(fā)公司 銷 售 證：武開管內銷[2003]270號起　　價：2830元/平方米均　　價：3100元/平方米最 高 價：3600元/平方米銷售率情況：70%售樓處地址：馬角場側路本案現場售樓電話：02785888818付款方式：一次性付款,銀行按揭主力戶型：6室2廳 、2室2廳 占地面積：14007平方米建筑面積：44000平方米容 積 率：總 戶 數：308物業(yè)管理費：內部配套：會所, 花園, 游泳池, 網球場, 停車場, 保安系統(tǒng), 健身中心, 洗衣店, 水電［華氏儒商花園］華氏儒商花園位于武漢市香港路中段與建設大道金融街交匯處，地處武漢市金融中心黃金地段，總占地17畝，建筑面積8萬平方米；由知名地產商華氏集團投資，由武漢華氏置業(yè)發(fā)展公司分兩期開發(fā)，一期由四棟多層組成，現銷售已達80%，5分鐘生活半徑內，周邊有體育中心、金融中心、文化中心、購物中心，生活不遐外求。交通便利，離漢口火車站僅四站路，距天河機場40分鐘車程。置身華庭，放眼窗外，縱目連綿櫛比，兼享生活便利。由香格里拉、瑞通廣場、信合大廈、建銀大廈、國貿大廈、高雄大酒店……組成的武漢金融街，將令您更添豪情?；拘畔⑽飿I(yè)類別：商住樓裝修狀況：毛坯建筑類別：高層物業(yè)地址：江漢香港路218號開 發(fā) 商：武漢華氏置業(yè)發(fā)展有限公司銷 售 證：武開管內銷[2003]306號起　　價：3000元/平方米均　　價：3600元/平方米最 高 價：4200元/平方米銷售率情況：75%售樓處地址：香港路218號售樓電話：85777726，85779916付款方式：八成三十年主力戶型：4室2廳（㎡）、4室2廳（㎡）、3室2廳（㎡） 占地面積：6000平方米建筑面積：70000平方米容 積 率：總 戶 數：256停 車 位：120多個物業(yè)管理費：樓層狀況：22層內部配套：花園, 停車場, 保安系統(tǒng), 水電周邊配套：中、小學：育才一小、二小，市六中等　　　　　幼兒園：育才幼兒園　　　　　商場：新世界百貨，華氏百貨，綠色春天超市，中百倉儲　　　　　銀行：商業(yè)銀行，建設銀行，中國信合，農業(yè)銀行，工商銀行，招商銀行　　　　　醫(yī)院：兒童醫(yī)院，六醫(yī)院，十一醫(yī)院，長航醫(yī)院江漢區(qū)部分住宅樓盤價格對照表（加權均價：3045元/平方米）項目名稱 建筑形態(tài) 均價（元/平方米）穗豐花園二期 小高層 2658城市星座 高層 3300沁園春二期 ?。ǜ撸?3100華氏儒商花園二期 高層 3800福星城市花園 高層 3850新華家園 高層 2900元辰國際 高層 3600金色雅園二期 多（小高）層 2500東方帝園 小高層 2700錦繡人家 小高層 2680時尚公寓 小高層 3300萬松名門 高層 3900萬豪國際 高層 5000 東一時區(qū) 高層 3300藍色天際 多（小高）層 2700周邊樓盤調查總結? 周邊在售住宅項目基本都是高層（小高層）住宅；? 規(guī)模相對較大，品質較高；? 各個項目的定位明顯不同，定位準確的項目銷售率較高，銷售情況較好；其主力戶型均為三房，面積為120135平米之間；? 周邊項目均價都在2800元/平米左右，但大環(huán)境內樓盤價格多在3400左右，銷售情況較好；? CBD一級輻射與地鐵概念成為周邊項目推廣主方向。片區(qū)消費者研究根據片區(qū)房地產需求市場客觀情況，可以將其分為如下常規(guī)三類：（1）、低端（偏低檔次物業(yè)）市場：此類市場消費者主要是首次置業(yè)者或者是拆遷換房的，購房主要為了自住。他們的身份主要是企業(yè)與事業(yè)單位一般員工（約占60%）、城區(qū)原居民（約占20%）、小工商個體戶（約占20%）。年齡區(qū)間：一般是成家時期的年輕人，少數年齡較大中年人；20—45歲；經濟能力：收入一般較穩(wěn)定但不高，個人月收入都在1000元左右，積蓄不多，首期（加裝修）能拿出5萬元左右；購房選擇地域：城市邊緣地帶或老城區(qū)環(huán)境較差區(qū)域；意向單價：15002000 元/平方米以內意向戶型：小三房與兩房為主；面積60—85㎡；總價9—18萬。購房心理：講究經濟實用戶型；便利交通；配套完全但不要求檔次；對環(huán)境無特別要求，要求有安全保障；（2）、中間（中間檔次物業(yè)）市場此類市場消費者主要是第二次置業(yè)者，主要用來自住，但有極少數用來投資。他們的身份主要是政府機關工作的一般干部（約占40%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的高級員工（約占30%）、小私營企業(yè)主和工商個體戶（約占25%）、城區(qū)原居民（約占5%）。年齡區(qū)間：一般是拖家?guī)Э诘闹心耆耍贁狄殉杉业哪贻p人；25—55歲；經濟能力：收入一般較穩(wěn)定且較高，有一定的積蓄，個人月收入都在1500元左右，家庭月收入3000元以上，首期（加裝修）能拿出10萬元左右；購房選擇地域：首選城區(qū)，其次為城市新開發(fā)地域；意向單價：20002500元/平方米左右意向戶型：三房為主，少數四房與兩房；面積100—130㎡；總價20萬—30萬。購房心理：講究實用且較為大氣戶型；便利交通；配套完全，對檔次有一定的要求；對環(huán)境無特別要求，要求有安全保障；要求物業(yè)管理但無明確概念；對房屋產權敏感等。（3）、高端（高尚物業(yè)）市場此類市場消費者主要是多次置業(yè)者，渴望終極置業(yè)物業(yè)，主要用來自住，有極少數用來投資。他們的身份主要是政府機關工作的高級干部和管理人員（約占40%）、私營企業(yè)主（約占25%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的管理人員（約占25%）、工商個體戶（約占10%）。年齡區(qū)間：一般是事業(yè)有成、有一定身份與地位的人士（或其子女）；30—60歲；經濟能力：收入一般較穩(wěn)定且高，有不菲的積蓄，個人月收入（包括灰色收入）都在3000元左右，家庭月收入5000元以上，首期（加裝修）至少能拿出20萬元；購房選擇地域：首選城區(qū)中心，其次為城市新開發(fā)地域；意向單價：2500元/平方米以上；意向戶型：三房為主，少數四房與復式單位；面積主要集中在130—170㎡，少數要求170㎡以上；總價主要在30—45萬，少數可支付45萬以上；購房心理：講究實用且大氣戶型，能體現健康居家并彰顯身份；極其便利的交通；完善的小區(qū)配套，要求高尚物業(yè)檔次；優(yōu)美居住環(huán)境；安全保障；完善的物業(yè)管理；他們還普遍要求有好的鄰居、大社區(qū)和一流的服務。三、片區(qū)商業(yè)市場調研分析商鋪市場分析武漢市的商鋪發(fā)展至今可分為三代。第一代商鋪賣的是柜臺，第二代商鋪賣的是只有前門的“鋪面”，即店面，而第三代商鋪賣的卻是有前門也有后門的“精品店”。這些精品店成為今年主流的原因有三點：1）、市場商鋪資源缺乏。隨著居住區(qū)、寫字樓等的新建，除CBD、商業(yè)圈等商業(yè)熱點區(qū)域外，許多區(qū)域已經日漸成熟，但與寫字、住宅相比，配套的商業(yè)區(qū)卻供應量極小，與市場的需求量成反比。2）、隨著新建社區(qū)生活水平的提高，很多區(qū)域急需有文化特色的餐飲、休閑、娛樂、健身、服裝等精品店出現。3）、新興餐飲、文化休閑行業(yè)的興起和世界知名品牌店、連鎖機構的進入。商業(yè)投資群體分析目前投資商鋪有三類人。一類是商鋪經營者。隨著生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝、休閑行業(yè)等精品店的人越來越多。這批人是最關注商鋪的人。第二類是投資人。像投資住宅一樣，哪兒的商鋪要開始銷售，這批人消息最靈。第三類是外地人。由于較早地接受投資觀念，外地人對投資武漢商鋪的熱情表現得更高。片區(qū)市場形式概述本項目周邊集中分布著眾多大型專業(yè)賣場，如竹葉山汽車交易市場、工貿家電、國美家電、中百家電、歐亞達家具、海鮮城等，他們依仗著自身的品牌效應充分發(fā)揮其向心力的作用，吸引著武漢三鎮(zhèn)的消費者匯集于此，積極的提升了片區(qū)的知名度；另外還有許多服務于大眾生活的超市、酒樓、國際品牌連鎖美食店等，例如易初蓮花超市、正大超市、麥當勞、肯德基等已成為片區(qū)居民離不開的消費場所。片區(qū)業(yè)態(tài)分布特點1）餐飲娛樂業(yè)依然為高利潤產業(yè)。西式快餐——麥當勞、肯德雞等中式小吃——老通城、五芳齋等老字號中式快餐——永和豆?jié){、蔡林記、居風子等中式餐飲——小藍鯨、太子等2）購物休閑是當代生活的重要一環(huán)。大賣場——至少提供20個類別及2000個規(guī)格以上的產品。營業(yè)面積在2500平方米以上，其主要顧客為半徑在25分鐘路程以內的家庭消費者，其平均每次購物花費為200元以內。為吸引家庭購物，大賣場通常會提供部分增值服務或售后服務。大賣場這一業(yè)態(tài)代表：有來自美國的沃爾瑪，來自法國的家樂福，來自泰國的易初蓮花。倉儲式及會員制商店——這是在大型綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體，以提供服務和低價格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。其通常提供市場流通最快的有限商品。營業(yè)面積在40005000平方米以上，經營品種在5000—1萬種之間。其主要客戶對象為小型零售商、批發(fā)商或職業(yè)購買客戶，如公司、工廠和服務等再銷售或自身批量使用與發(fā)放。這一業(yè)態(tài)代表：來自德國的麥德龍。超級市場——采取自選銷售方式，以銷售生鮮商品、食品和向顧客捉拱日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。通常提供10個類別及5000個規(guī)格以上的商品。營業(yè)面積在1002500平方來不等。主要顧客群為半徑15分鐘行走路程以內的家庭消費者。業(yè)內代表為聯華、中百。商業(yè)利潤參考 主要商業(yè)物業(yè)價格對照表名目名稱 價格（元/平方米）福星城市花園 16000城市星座 500015800德潤大廈 13000萬達商業(yè)廣場 2700060000興城大廈 1000016000天梨豪園 9800萬松名門 20000東方帝園 1200013000安順佳園 700028000商業(yè)調查總結1）、本項目地處漢口火車站、竹葉山汽車城之間，北依發(fā)展大道，中貫以新華西路，交通便利，人流量大，具有區(qū)域商業(yè)中心的基本條件：交通、人流量、區(qū)域地段中心位置等。2）、海鮮市場、易初蓮花超市、正大超市、武漢博覽中心、麥當勞、肯德雞、工貿家電、國美家電、中百家電、歐亞達家具、今人裝飾 、中百倉儲等密集在周邊，本項目具有規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心的商業(yè)氛圍。3）、截止目前，江漢全區(qū)各類市場總數達80多家，商業(yè)街20多條，年銷售額50多個億，個體工商戶近3萬戶，私營企業(yè)1200多家，從業(yè)人員近20萬人，三產年稅收占區(qū)財政收入的比重達70%以上，本項目具有規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心的市場潛力。4）、從整體商業(yè)市場形勢來說，漢口為江城商業(yè)繁華重鎮(zhèn)，也是華中商業(yè)中心地帶。漢口商業(yè)中心地帶集中在建設大道——解放大道的國貿、武廣為代表區(qū)域，低端市場以漢正街為代表，電腦市場以前進電腦城為專業(yè)市場代表，精品街代表為萬松園國際品牌街，竹葉山的汽車交易市場，唐家墩的國美電器、工貿電器等電器專業(yè)市場……整體商業(yè)市場中心集聚在一起，而整個漢口商業(yè)中心往北、往西發(fā)展的第一站（目前的斷層線）就是本項目所處地段；漢口商業(yè)往該處滲透是發(fā)展的必然；本項目具備發(fā)展區(qū)域中心的契機。四、片區(qū)寫字樓市場調研武漢市寫字樓市場形勢概述1）、分布：武漢三鎮(zhèn)中，寫字樓主要分布于漢口和武昌。業(yè)內把寫字樓集中區(qū)域分為商業(yè)區(qū)，以及一般位于商業(yè)區(qū)附近的商務區(qū)。漢口的中心商業(yè)區(qū)是，解放大道航空路口至江漢北路路口。這附近坐落有武漢廣場、世貿廣場、泰合大廈、良友大廈等寫字樓。幾年前，商業(yè)區(qū)是寫字樓的密集地和黃金地帶，而近兩年來，這種領先地位被商務區(qū)所取代。江北商務區(qū)位于建設大道中段，從青年路至香港路一帶。目前，這里是武漢高檔寫字樓最密集的地方，該地段匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多高檔寫字樓。江南商業(yè)區(qū)位于中南商場到亞貿廣場段，商務區(qū)則在江南商業(yè)區(qū)的兩端———洪山廣場之北至徐東大街，亞貿一帶到光谷地帶。這些地區(qū)寫字樓主要分布有中商廣場、發(fā)展大廈、亞貿廣場、匯通大廈、江南大廈等。在江南板塊中，以“光谷”概念為旗幟，也匯集了一批寫字樓，如洪山創(chuàng)業(yè)中心等。江南、江北的區(qū)域地位和定位不同，其寫字樓市場也表現出不同的特點：寫字樓類型不同，客戶群也不一樣。從客戶特點看，江北寫字樓市場主要由大企業(yè)驅動，而江南寫字樓市場則主要是由中小企業(yè)以及個人驅動。江北寫字樓為金融區(qū)匯集地，客戶多為集團客戶；而江南寫字樓客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型客戶。江南區(qū)域寫字樓市場增長空間巨大。大客戶的數量有限，而中小企業(yè)數量眾多，這正是江南地區(qū)寫字樓的主要服務對象。從寫字樓的市場價格來看，江北板塊價格高于江南板塊。建設大道商務區(qū)價位最高，解放大道商業(yè)區(qū)價格次之，江南區(qū)域中南商業(yè)區(qū)和商