【文章內容簡介】 ：江漢長江日報路28號〔圖書大世界旁〕交通狀況：交通方便開 發(fā) 商：武漢天下置業(yè)集團有限公司 銷 售 證：武開管預售[2004]196號起　　價：2858元/平方米均　　價：3100元/平方米最 高 價：3638元/平方米售樓處地址：長江日報路28號〔圖書大世界旁〕售樓電話：02765651537，65657005付款方式：一次性付款,銀行按揭，八成三十年按揭主力戶型：3室2廳（㎡）、1室1廳（㎡）、3室2廳（㎡ ）、2室2廳（㎡）占地面積：4333平方米建筑面積：28000平方米內部配套：保安系統(tǒng), 水電, 棋牌室，美容院，咖啡廳，健身房，網吧周邊配套：中、小學：天門墩中學，水湖小學，育才　　　　　商場：新世界百貨　　　　　醫(yī)院：新華醫(yī)院，兒童醫(yī)院，六醫(yī)院　　　　　其他：圖書大世界，長江日報社，圖書館，轉換層設大型空中花園［城市之光］城市之光位于漢口西北湖畔北湖西路，用地面積約21畝，總建筑面積44000余平方米。該樓盤地處金融中心，市政配套完善，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，是武漢市民購房首選之處。基本信息物業(yè)類別：普通住宅裝修狀況：毛坯建筑類別：小高層物業(yè)地址：江漢西北湖畔北湖西路開 發(fā) 商：武漢市橋口城建開發(fā)公司 銷 售 證：武開管內銷[2003]270號起　　價：2830元/平方米均　　價：3100元/平方米最 高 價：3600元/平方米銷售率情況：70%售樓處地址：馬角場側路本案現場售樓電話：02785888818付款方式：一次性付款,銀行按揭主力戶型：6室2廳 、2室2廳 占地面積：14007平方米建筑面積：44000平方米容 積 率：總 戶 數：308物業(yè)管理費：內部配套：會所, 花園, 游泳池, 網球場, 停車場, 保安系統(tǒng), 健身中心, 洗衣店, 水電［華氏儒商花園］華氏儒商花園位于武漢市香港路中段與建設大道金融街交匯處，地處武漢市金融中心黃金地段，總占地17畝，建筑面積8萬平方米；由知名地產商華氏集團投資，由武漢華氏置業(yè)發(fā)展公司分兩期開發(fā)，一期由四棟多層組成，現銷售已達80%，5分鐘生活半徑內，周邊有體育中心、金融中心、文化中心、購物中心，生活不遐外求。交通便利，離漢口火車站僅四站路，距天河機場40分鐘車程。置身華庭，放眼窗外，縱目連綿櫛比，兼享生活便利。由香格里拉、瑞通廣場、信合大廈、建銀大廈、國貿大廈、高雄大酒店……組成的武漢金融街，將令您更添豪情。基本信息物業(yè)類別：商住樓裝修狀況：毛坯建筑類別：高層物業(yè)地址：江漢香港路218號開 發(fā) 商：武漢華氏置業(yè)發(fā)展有限公司銷 售 證：武開管內銷[2003]306號起　　價：3000元/平方米均　　價：3600元/平方米最 高 價：4200元/平方米銷售率情況：75%售樓處地址：香港路218號售樓電話：85777726，85779916付款方式：八成三十年主力戶型：4室2廳（㎡）、4室2廳（㎡）、3室2廳（㎡） 占地面積：6000平方米建筑面積：70000平方米容 積 率：總 戶 數：256停 車 位：120多個物業(yè)管理費：樓層狀況：22層內部配套：花園, 停車場, 保安系統(tǒng), 水電周邊配套：中、小學：育才一小、二小，市六中等　　　　　幼兒園：育才幼兒園　　　　　商場：新世界百貨，華氏百貨，綠色春天超市，中百倉儲　　　　　銀行：商業(yè)銀行，建設銀行，中國信合，農業(yè)銀行，工商銀行，招商銀行　　　　　醫(yī)院：兒童醫(yī)院，六醫(yī)院，十一醫(yī)院，長航醫(yī)院江漢區(qū)部分住宅樓盤價格對照表（加權均價：3045元/平方米）項目名稱 建筑形態(tài) 均價（元/平方米）穗豐花園二期 小高層 2658城市星座 高層 3300沁園春二期 小（高）層 3100華氏儒商花園二期 高層 3800福星城市花園 高層 3850新華家園 高層 2900元辰國際 高層 3600金色雅園二期 多（小高）層 2500東方帝園 小高層 2700錦繡人家 小高層 2680時尚公寓 小高層 3300萬松名門 高層 3900萬豪國際 高層 5000 東一時區(qū) 高層 3300藍色天際 多（小高）層 2700周邊樓盤調查總結? 周邊在售住宅項目基本都是高層（小高層）住宅；? 規(guī)模相對較大，品質較高；? 各個項目的定位明顯不同，定位準確的項目銷售率較高，銷售情況較好；其主力戶型均為三房，面積為120135平米之間；? 周邊項目均價都在2800元/平米左右，但大環(huán)境內樓盤價格多在3400左右，銷售情況較好；? CBD一級輻射與地鐵概念成為周邊項目推廣主方向。片區(qū)消費者研究根據片區(qū)房地產需求市場客觀情況，可以將其分為如下常規(guī)三類：（1）、低端（偏低檔次物業(yè)）市場：此類市場消費者主要是首次置業(yè)者或者是拆遷換房的，購房主要為了自住。他們的身份主要是企業(yè)與事業(yè)單位一般員工（約占60%）、城區(qū)原居民（約占20%）、小工商個體戶（約占20%）。年齡區(qū)間：一般是成家時期的年輕人，少數年齡較大中年人；20—45歲；經濟能力：收入一般較穩(wěn)定但不高，個人月收入都在1000元左右，積蓄不多，首期（加裝修）能拿出5萬元左右；購房選擇地域：城市邊緣地帶或老城區(qū)環(huán)境較差區(qū)域；意向單價：15002000 元/平方米以內意向戶型：小三房與兩房為主；面積60—85㎡；總價9—18萬。購房心理：講究經濟實用戶型；便利交通；配套完全但不要求檔次；對環(huán)境無特別要求，要求有安全保障；（2）、中間（中間檔次物業(yè)）市場此類市場消費者主要是第二次置業(yè)者，主要用來自住，但有極少數用來投資。他們的身份主要是政府機關工作的一般干部（約占40%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的高級員工（約占30%）、小私營企業(yè)主和工商個體戶（約占25%）、城區(qū)原居民（約占5%）。年齡區(qū)間：一般是拖家?guī)Э诘闹心耆耍贁狄殉杉业哪贻p人；25—55歲；經濟能力：收入一般較穩(wěn)定且較高，有一定的積蓄，個人月收入都在1500元左右，家庭月收入3000元以上，首期（加裝修）能拿出10萬元左右；購房選擇地域：首選城區(qū)，其次為城市新開發(fā)地域；意向單價：20002500元/平方米左右意向戶型：三房為主，少數四房與兩房；面積100—130㎡；總價20萬—30萬。購房心理：講究實用且較為大氣戶型；便利交通；配套完全，對檔次有一定的要求；對環(huán)境無特別要求，要求有安全保障；要求物業(yè)管理但無明確概念；對房屋產權敏感等。（3）、高端（高尚物業(yè)）市場此類市場消費者主要是多次置業(yè)者，渴望終極置業(yè)物業(yè)，主要用來自住，有極少數用來投資。他們的身份主要是政府機關工作的高級干部和管理人員（約占40%）、私營企業(yè)主（約占25%）、工業(yè)企業(yè)與企事業(yè)單位的管理人員（約占25%）、工商個體戶（約占10%）。年齡區(qū)間：一般是事業(yè)有成、有一定身份與地位的人士（或其子女）；30—60歲；經濟能力：收入一般較穩(wěn)定且高，有不菲的積蓄，個人月收入（包括灰色收入）都在3000元左右，家庭月收入5000元以上，首期（加裝修）至少能拿出20萬元；購房選擇地域：首選城區(qū)中心，其次為城市新開發(fā)地域；意向單價：2500元/平方米以上；意向戶型：三房為主，少數四房與復式單位；面積主要集中在130—170㎡，少數要求170㎡以上；總價主要在30—45萬，少數可支付45萬以上；購房心理：講究實用且大氣戶型，能體現健康居家并彰顯身份；極其便利的交通；完善的小區(qū)配套，要求高尚物業(yè)檔次；優(yōu)美居住環(huán)境；安全保障；完善的物業(yè)管理；他們還普遍要求有好的鄰居、大社區(qū)和一流的服務。三、片區(qū)商業(yè)市場調研分析商鋪市場分析武漢市的商鋪發(fā)展至今可分為三代。第一代商鋪賣的是柜臺，第二代商鋪賣的是只有前門的“鋪面”，即店面，而第三代商鋪賣的卻是有前門也有后門的“精品店”。這些精品店成為今年主流的原因有三點：1）、市場商鋪資源缺乏。隨著居住區(qū)、寫字樓等的新建，除CBD、商業(yè)圈等商業(yè)熱點區(qū)域外，許多區(qū)域已經日漸成熟，但與寫字、住宅相比，配套的商業(yè)區(qū)卻供應量極小，與市場的需求量成反比。2）、隨著新建社區(qū)生活水平的提高，很多區(qū)域急需有文化特色的餐飲、休閑、娛樂、健身、服裝等精品店出現。3）、新興餐飲、文化休閑行業(yè)的興起和世界知名品牌店、連鎖機構的進入。商業(yè)投資群體分析目前投資商鋪有三類人。一類是商鋪經營者。隨著生活水平的提高，一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝、休閑行業(yè)等精品店的人越來越多。這批人是最關注商鋪的人。第二類是投資人。像投資住宅一樣，哪兒的商鋪要開始銷售，這批人消息最靈。第三類是外地人。由于較早地接受投資觀念，外地人對投資武漢商鋪的熱情表現得更高。片區(qū)市場形式概述本項目周邊集中分布著眾多大型專業(yè)賣場，如竹葉山汽車交易市場、工貿家電、國美家電、中百家電、歐亞達家具、海鮮城等，他們依仗著自身的品牌效應充分發(fā)揮其向心力的作用，吸引著武漢三鎮(zhèn)的消費者匯集于此，積極的提升了片區(qū)的知名度；另外還有許多服務于大眾生活的超市、酒樓、國際品牌連鎖美食店等，例如易初蓮花超市、正大超市、麥當勞、肯德基等已成為片區(qū)居民離不開的消費場所。片區(qū)業(yè)態(tài)分布特點1）餐飲娛樂業(yè)依然為高利潤產業(yè)。西式快餐——麥當勞、肯德雞等中式小吃——老通城、五芳齋等老字號中式快餐——永和豆?jié){、蔡林記、居風子等中式餐飲——小藍鯨、太子等2）購物休閑是當代生活的重要一環(huán)。大賣場——至少提供20個類別及2000個規(guī)格以上的產品。營業(yè)面積在2500平方米以上，其主要顧客為半徑在25分鐘路程以內的家庭消費者，其平均每次購物花費為200元以內。為吸引家庭購物，大賣場通常會提供部分增值服務或售后服務。大賣場這一業(yè)態(tài)代表：有來自美國的沃爾瑪，來自法國的家樂福，來自泰國的易初蓮花。倉儲式及會員制商店——這是在大型綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體，以提供服務和低價格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。其通常提供市場流通最快的有限商品。營業(yè)面積在40005000平方米以上，經營品種在5000—1萬種之間。其主要客戶對象為小型零售商、批發(fā)商或職業(yè)購買客戶，如公司、工廠和服務等再銷售或自身批量使用與發(fā)放。這一業(yè)態(tài)代表：來自德國的麥德龍。超級市場——采取自選銷售方式，以銷售生鮮商品、食品和向顧客捉拱日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。通常提供10個類別及5000個規(guī)格以上的商品。營業(yè)面積在1002500平方來不等。主要顧客群為半徑15分鐘行走路程以內的家庭消費者。業(yè)內代表為聯華、中百。商業(yè)利潤參考 主要商業(yè)物業(yè)價格對照表名目名稱 價格（元/平方米）福星城市花園 16000城市星座 500015800德潤大廈 13000萬達商業(yè)廣場 2700060000興城大廈 1000016000天梨豪園 9800萬松名門 20000東方帝園 1200013000安順佳園 700028000商業(yè)調查總結1）、本項目地處漢口火車站、竹葉山汽車城之間，北依發(fā)展大道，中貫以新華西路，交通便利，人流量大，具有區(qū)域商業(yè)中心的基本條件：交通、人流量、區(qū)域地段中心位置等。2）、海鮮市場、易初蓮花超市、正大超市、武漢博覽中心、麥當勞、肯德雞、工貿家電、國美家電、中百家電、歐亞達家具、今人裝飾 、中百倉儲等密集在周邊，本項目具有規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心的商業(yè)氛圍。3）、截止目前，江漢全區(qū)各類市場總數達80多家，商業(yè)街20多條，年銷售額50多個億，個體工商戶近3萬戶，私營企業(yè)1200多家，從業(yè)人員近20萬人，三產年稅收占區(qū)財政收入的比重達70%以上，本項目具有規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心的市場潛力。4）、從整體商業(yè)市場形勢來說，漢口為江城商業(yè)繁華重鎮(zhèn)，也是華中商業(yè)中心地帶。漢口商業(yè)中心地帶集中在建設大道——解放大道的國貿、武廣為代表區(qū)域，低端市場以漢正街為代表，電腦市場以前進電腦城為專業(yè)市場代表，精品街代表為萬松園國際品牌街，竹葉山的汽車交易市場，唐家墩的國美電器、工貿電器等電器專業(yè)市場……整體商業(yè)市場中心集聚在一起，而整個漢口商業(yè)中心往北、往西發(fā)展的第一站（目前的斷層線）就是本項目所處地段；漢口商業(yè)往該處滲透是發(fā)展的必然；本項目具備發(fā)展區(qū)域中心的契機。四、片區(qū)寫字樓市場調研武漢市寫字樓市場形勢概述1）、分布：武漢三鎮(zhèn)中，寫字樓主要分布于漢口和武昌。業(yè)內把寫字樓集中區(qū)域分為商業(yè)區(qū)，以及一般位于商業(yè)區(qū)附近的商務區(qū)。漢口的中心商業(yè)區(qū)是，解放大道航空路口至江漢北路路口。這附近坐落有武漢廣場、世貿廣場、泰合大廈、良友大廈等寫字樓。幾年前，商業(yè)區(qū)是寫字樓的密集地和黃金地帶，而近兩年來，這種領先地位被商務區(qū)所取代。江北商務區(qū)位于建設大道中段，從青年路至香港路一帶。目前，這里是武漢高檔寫字樓最密集的地方，該地段匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多高檔寫字樓。江南商業(yè)區(qū)位于中南商場到亞貿廣場段，商務區(qū)則在江南商業(yè)區(qū)的兩端———洪山廣場之北至徐東大街，亞貿一帶到光谷地帶。這些地區(qū)寫字樓主要分布有中商廣場、發(fā)展大廈、亞貿廣場、匯通大廈、江南大廈等。在江南板塊中，以“光谷”概念為旗幟，也匯集了一批寫字樓，如洪山創(chuàng)業(yè)中心等。江南、江北的區(qū)域地位和定位不同，其寫字樓市場也表現出不同的特點：寫字樓類型不同，客戶群也不一樣。從客戶特點看，江北寫字樓市場主要由大企業(yè)驅動，而江南寫字樓市場則主要是由中小企業(yè)以及個人驅動。江北寫字樓為金融區(qū)匯集地，客戶多為集團客戶；而江南寫字樓客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型客戶。江南區(qū)域寫字樓市場增長空間巨大。大客戶的數量有限，而中小企業(yè)數量眾多，這正是江南地區(qū)寫字樓的主要服務對象。從寫字樓的市場價格來看，江北板塊價格高于江南板塊。建設大道商務區(qū)價位最高，解放大道商業(yè)區(qū)價格次之，江南區(qū)域中南商業(yè)區(qū)和商