【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 加倍注意，銷(xiāo)售尾期項(xiàng)目剩余的房屋都是樓層不佳或存在其他缺陷的房子，可以降低宣傳力度，通過(guò)降低銷(xiāo)售價(jià)格的方法加以促銷(xiāo)。進(jìn)一步回籠資金，達(dá)到預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)。本小區(qū)的綜合性能上佳，屬于中高端樓盤(pán)，但地處望城區(qū)，屬于長(zhǎng)沙郊區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相比市內(nèi)區(qū)來(lái)說(shuō)較為微弱，為了取得市場(chǎng)認(rèn)同，本項(xiàng)目采用低開(kāi)高走的銷(xiāo)售策略。先以低于周?chē)葯n次樓盤(pán)項(xiàng)目的價(jià)格，吸引客戶(hù)上門(mén)了解本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，盡快在先期積累一定數(shù)量的客戶(hù)，形成良好的市場(chǎng)氛圍，搶占市場(chǎng)先機(jī)。然后根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)程度適時(shí)的進(jìn)行提價(jià)，逐步推出高于市場(chǎng)價(jià)格的主力價(jià)格，營(yíng)造出不斷升值的趨勢(shì)和氛圍，利用購(gòu)置房地產(chǎn)項(xiàng)目“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”和心理給遲疑不決的客戶(hù)造成一定緊迫感，以促使其下決心交易。同時(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)的宣傳和推廣，提高項(xiàng)目形象，吸引更多客戶(hù)的注意和意向。第五章 項(xiàng)目投資估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資總額是指從籌建、施工直至建成交付使用的全部建設(shè)費(fèi)用，本項(xiàng)目根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、設(shè)計(jì)參數(shù)、概算指標(biāo)、材料的當(dāng)?shù)厥袃r(jià)、現(xiàn)場(chǎng)預(yù)測(cè)情況以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)行政規(guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等依據(jù)，進(jìn)行合理的投資估算。在計(jì)算土地費(fèi)和建安工程費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，結(jié)合長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)厍闆r，將單位指標(biāo)估算法和近似工程量估算法結(jié)合使用；在計(jì)算建設(shè)工程其他費(fèi)和開(kāi)發(fā)期間費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，使用了投資比例法；在計(jì)算市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)時(shí)使用了單元法。 見(jiàn)附表51 見(jiàn)附表52 見(jiàn)附表53 見(jiàn)附表54 見(jiàn)附表55 見(jiàn)附表56 見(jiàn)附表57 見(jiàn)附表58 見(jiàn)附表59 見(jiàn)附表510第六章 資金籌措及償還計(jì)劃安排方案一： ，其中單位自有資金30000萬(wàn)元，從銀行貸款10000萬(wàn)元。方案二：，其中單位自有資金30000萬(wàn)元，從銀行貸款10000萬(wàn)元。 具體投資計(jì)劃與資金籌措情況見(jiàn)附表61本項(xiàng)目工程采取到期本金利息累計(jì)一次付清的還款付息方式，所借款從支用之日算起，每期只計(jì)息不付息，到期本金利息累計(jì)一次付清。兩套方案均在2017年向建設(shè)銀行借款10000萬(wàn)元，%，2017年應(yīng)計(jì)利息為360萬(wàn)元，。具體借款還本付息估算表見(jiàn)附表62第七章 銷(xiāo)售收入估算由于長(zhǎng)沙地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在壟斷情況，各個(gè)企業(yè)之間充分競(jìng)爭(zhēng)；近年來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)暴漲暴跌的情況；本次可行性研究收集了大量本項(xiàng)目周邊的房產(chǎn)信息，作了充分的比較分析?；谝陨锨闆r，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售單價(jià)確定可以采用市場(chǎng)比較法。比較內(nèi)容權(quán)重（%）時(shí)代傾城玫瑰園瑪麗的花園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12 區(qū)域位置15 外部環(huán)境15 社區(qū)景觀15 立面設(shè)計(jì)15 房型設(shè)計(jì)10 配套設(shè)施10 主題提煉8 合計(jì)100 將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項(xiàng)目的參考定價(jià)：以時(shí)代傾城為參考：5800元/㎡ =㎡以玫瑰園為參考：4200元/㎡=4137元/㎡以瑪麗的花園為參考：4400元/㎡=4158元/㎡三個(gè)參考樓盤(pán)的權(quán)重相等，所以本案價(jià)格=（+4137+4158）/3=4132元/㎡。據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目的定價(jià)應(yīng)在4132元/㎡左右，這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)現(xiàn)狀得出的數(shù)據(jù)。在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，本報(bào)告建議項(xiàng)目初期定價(jià)應(yīng)略低，所以方案一中住宅開(kāi)盤(pán)均價(jià)為4050元/㎡，方案二中31層住宅開(kāi)盤(pán)均價(jià)為4000元/㎡，12層小洋樓開(kāi)盤(pán)均價(jià)為4200元/㎡。方案一：本項(xiàng)目建成后，將擁有12棟21層的板樓，住宅可售建筑面積為239856平方米，按均價(jià)4050元/平方米出售；地下停車(chē)位為2016個(gè)，按照55000元/個(gè)銷(xiāo)售。方案二： 本項(xiàng)目建成后，將擁有4棟12層的洋房小高層，可銷(xiāo)售建筑面積為31264平方米，按均價(jià)4200元/平方米出售；7棟31層的高房住宅樓，可銷(xiāo)售建筑面積為206556平方米，按均價(jià)4000元/平方米出售；地下停車(chē)位為1928個(gè)，按照55000元/個(gè)銷(xiāo)售。 詳情見(jiàn)附表71 結(jié)合長(zhǎng)沙市及望城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、本項(xiàng)目的定位及優(yōu)劣勢(shì)等因素，進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，制訂出了本項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃。方案一：2017年4月開(kāi)始預(yù)售，直至年本年年底，將銷(xiāo)售21層住宅樓的60%，地下停車(chē)位的50%；2018年整年銷(xiāo)售21層住宅樓的40%，地下停車(chē)位的50%；方案二： 2017年4月開(kāi)始預(yù)售，直至年本年年底，將銷(xiāo)售31層住宅樓的60%，12層住宅樓的70%，地下停車(chē)位的50%；2018年整年銷(xiāo)售31層住宅樓的40%，12層住宅樓的30%，地下停車(chē)位的50% 詳情見(jiàn)附表72 詳情見(jiàn)附表73 詳情見(jiàn)附表74 詳情見(jiàn)附表75 詳情見(jiàn)附表76方案一： ， 萬(wàn)元，土地增值稅0萬(wàn)元，。 方案二： ， 萬(wàn)元，土地增值稅0萬(wàn)元， 萬(wàn)元。第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 見(jiàn)附表81 見(jiàn)附表82 見(jiàn)附表83 見(jiàn)附表84 見(jiàn)附表85贏利能力主要考察投資項(xiàng)目的贏利水平，是反映項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行性的基本指標(biāo)。投資項(xiàng)目的贏利能力分析，應(yīng)當(dāng)考察擬建項(xiàng)目建成投產(chǎn)后是否有贏利、贏利多少。項(xiàng)目的贏利能力分析主要考察項(xiàng)目各年度投資贏利能力，以及項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)的贏利水平。盈利能力反映了一個(gè)公司或企業(yè)獲取利潤(rùn)、資金的本領(lǐng)。方案一：全部投資現(xiàn)金流量：投資利潤(rùn)率：% 　 靜態(tài)投資回收期： 內(nèi)部收益率：% 　　　動(dòng)態(tài)投資回收期：2年　　　　　　　　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：￥自有資金現(xiàn)金流量：投資利潤(rùn)率：%　　　　靜態(tài)投資回收期： 內(nèi)部收益率：% 　　　動(dòng)態(tài)投資回收期：　　　　　　　　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：￥　方案二： 全部投資現(xiàn)金流量：投資利潤(rùn)率：% 　 靜態(tài)投資回收期： 內(nèi)部收益率：% 　　　動(dòng)態(tài)投資回收期：　　　　　　　　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：￥　自有資金現(xiàn)金流量：投資利潤(rùn)率：% 　 靜態(tài)投資回收期： 內(nèi)部收益率：% 　　　動(dòng)態(tài)投資回收期：　　　　　　　　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：￥ 　綜合以上分析：本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和較好的經(jīng)濟(jì)效益，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)值13%，且全部投資和自有資金投資凈現(xiàn)值均大于0，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上和經(jīng)濟(jì)上是可行的。本項(xiàng)目的兩套方案都是短期償還借款，借款期為2年，第二年年初借款，第三年年末還本付息，符合金融部門(mén)借款償還期限要求；兩套方案的償債能力指標(biāo)計(jì)算如下所示，利息備付率、償債備付率、借款還款期、資產(chǎn)負(fù)債率各項(xiàng)指標(biāo)均正常；且累計(jì)盈余資金大于0。說(shuō)明財(cái)務(wù)狀況良好，項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)。方案一：利息備付率=息稅前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利息＝＝償債備付率＝（息稅前利潤(rùn)加折舊和攤銷(xiāo)－所得稅）/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額　　　　　＝＝借款還款期=償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計(jì)的期數(shù)－開(kāi)始的期數(shù)+（當(dāng)期　　償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額）＝3－2+（）＝資產(chǎn)負(fù)債率＝期末負(fù)債總額/期末資產(chǎn)總額＝10360/=方案二：利息備付率=息稅前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利息＝＝償債備付率＝（息稅前利潤(rùn)加折舊和攤銷(xiāo)－所得稅）/當(dāng)期應(yīng)還本付息金額　　　　?。剑浇杩钸€款期=償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計(jì)的期數(shù)－開(kāi)始的期數(shù)+（當(dāng)期　　償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額）＝3－2+（）＝資產(chǎn)負(fù)債率＝期末負(fù)債總額/期末資產(chǎn)總額＝10360/=第九章 項(xiàng)目不確定性分析　　項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)反映了項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)越低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越大；反之，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越小。　　盈虧平衡點(diǎn)=總成本費(fèi)用/(總銷(xiāo)售收入－增值稅－土地增值稅)方案一： 盈虧平衡點(diǎn)=（－－0）＝%，%時(shí)，項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡；%時(shí)，項(xiàng)目就可以盈利；%時(shí)，項(xiàng)目會(huì)處于虧損狀態(tài)。%的盈虧平衡點(diǎn)來(lái)看，該方案有一定的市場(chǎng)適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。方案二： 盈虧平衡點(diǎn)＝（－－0）＝%，與方案一接近，也有一定的市場(chǎng)適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力?！　? 敏感度系數(shù)表示技術(shù)方案經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)不確定因素的敏感程度，就是用評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化率除以不確定因素的變化率。此次分析全部資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值這一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格和投資成本這兩個(gè)不確定因素的敏感程度。計(jì)算公式如下：敏感度系數(shù)SAF=（△A/A）/（△F/F）△A/A：評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)比率，如凈現(xiàn)值FNPV或內(nèi)部收益率FIRR?！鱂/F：不確定因素的變化率，如建設(shè)投資、工期等。SAF0 表示評(píng)價(jià)指標(biāo)與不確定性因素同方向變化；SAF0表示評(píng)價(jià)指標(biāo)與不確定性因素反方向變化。︱SAF︱越大，表明評(píng)價(jià)指標(biāo)A對(duì)于不確定性因素F越敏感；反之，則不敏感。方案一：圖91 方案一敏感性分析銷(xiāo)售價(jià)格SAF=((Y5Y0)/Y0)/5%=(()/11575)/5%=投資成本SAF=((y5y0)/y0)/5%=(()/11575)/5%= 方案二：圖92　方案二敏感性分析銷(xiāo)售價(jià)格SAF=((Y5Y0)/Y0)/5%=(()/10363)/5%=5投資成本SAF=((y5y0)/y0)/5%=(()/10363)/5%= 　　敏感性分析表見(jiàn)附表91方案一：由敏感度分析中的函數(shù)可知，當(dāng)凈現(xiàn)值等于零時(shí)，即Y（售價(jià)）= 52669x +11575＝0，則x（售價(jià)）＝%，%為可行區(qū)間；Y（成本） =43710x + 11575＝0，則x（成本）＝%，%為可行區(qū)間。方案二：由敏感度分析中的函數(shù)可知，當(dāng)凈現(xiàn)值等于零時(shí)，即Y（售價(jià)） = 51863x + 10363＝0，則x（售價(jià)）＝%，%為可行區(qū)間；Y（成本） = 44171x + 10363＝0，則x（成本）＝%，%為可行區(qū)間。方案一：由敏感度分析的結(jié)果可知，，所以銷(xiāo)售價(jià)格的敏感度更高，則銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)凈現(xiàn)值的影響更大。方案二：由敏感度分析的結(jié)果可知，銷(xiāo)售價(jià)格的敏感度系數(shù)為5，所以銷(xiāo)售價(jià)格的敏感度更高，則銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)凈現(xiàn)值的影響更大。 （1） 稅后利潤(rùn)及利潤(rùn)率比選項(xiàng)方案一方案二稅后利潤(rùn)年全部投資利潤(rùn)率%%年自有資金利潤(rùn)率%%年自有資金凈利率%%方案一的稅后利潤(rùn)和投資利潤(rùn)率均高于方案二， 所以在此方面方案一優(yōu)于方案二。（2） 財(cái)務(wù)指標(biāo)比選項(xiàng)方案一方案二全部資金內(nèi)部收益率%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 靜態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期 方案一中的內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期均高于方案二，所以在此方面方案一優(yōu)于方案二。（3）盈虧平衡 項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)越低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越大；反之，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越小。%，%。方案一的抗風(fēng)險(xiǎn)能力略高于方案二。（4） 敏感性比選項(xiàng)方案一方案二銷(xiāo)售價(jià)格敏感度系數(shù)5銷(xiāo)售價(jià)格的降幅區(qū)間%投資成本敏感度系數(shù)投資成本的增幅區(qū)間%% 方案一的銷(xiāo)售價(jià)格敏感度系數(shù)、投資成本敏感度系數(shù)均低于方案二，方案二較方案二在銷(xiāo)售價(jià)格、投資成本兩個(gè)變量方面比方案一更為敏感；且方案一的銷(xiāo)售價(jià)格降幅區(qū)間和投資成本增幅區(qū)間均大于方案二，則說(shuō)明方案一的適應(yīng)力強(qiáng)于方案二。因此在此方面方案一優(yōu)于方案二。結(jié)論：方案一在各方面均優(yōu)于方案二，所以建議選擇方案一進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范（1） 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱(chēng)為購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低，由此給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于近幾年長(zhǎng)沙的物價(jià)上漲幅度較大，所以通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)較大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，所以該項(xiàng)目面臨一定的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。（2） 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與需求也在不斷變化。由于之前的房子存在一定的積壓數(shù)量，國(guó)家正在倡導(dǎo)房地產(chǎn)去庫(kù)存，長(zhǎng)沙也存在這種情況。所以本項(xiàng)目主要的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在于銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。這將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，與此同時(shí)這也將定性為公司決策層的決策失誤，對(duì)于公司的名聲和日后的發(fā)展會(huì)帶來(lái)消極影響。（3） 管理風(fēng)險(xiǎn) 由于該項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要進(jìn)行一系列的大大小小的決策，所以可能會(huì)因?yàn)橥顿Y者決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善而導(dǎo)致項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)不能達(dá)到預(yù)期的效果，從而使本項(xiàng)目在