【文章內(nèi)容簡介】 用招商方式，特色化經(jīng)營、連鎖經(jīng)營，注重地鐵站、地下商場以及地上商業(yè)的銜接。存在的問題是很多地鐵商城的規(guī)劃欠合理，所營項目雷同，功能定位不明確。 C).廣州地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)營模式 運營中的廣州地鐵一、二號線全長 ，日均客運量 。 地鐵沿線站廳商業(yè) ，一號線各站點站廳大都設置了商業(yè)零售網(wǎng)點，但除天河西站具有一定規(guī)模和比較集中外，其它多為零星分布，主要經(jīng)營書報刊、沖印、西餅店、銀行、便利店等，進駐地鐵商業(yè)網(wǎng)點的主力商家以連鎖企業(yè)為主。 二號線與一號線站廳商鋪的經(jīng)營模式和業(yè)態(tài)種類相近。與站廳連接的地下商場或商業(yè)街經(jīng)營面積和規(guī)模較大。烈士陵園站的流行前線是主營時髦服裝、飾品及特色食肆的流行時尚地帶，吸引追慕時尚的中、大學生及潮流青年。芳村站與花地灣站間的地下商業(yè)街前段是好美居家居廣場，后段是服裝飾品購物廣場，但因位置偏僻經(jīng)營狀況較差。 廣州地鐵對站廳零星商鋪和地下商業(yè)街采用不同的經(jīng)營手法。對零星商鋪是設定業(yè)種分別招商，對規(guī)模較大達到商業(yè)街性質(zhì)的則采取整體招商的辦法，但對商鋪經(jīng)營范圍和形式有諸多限制。隨著地鐵地下商鋪商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展，初期采用招商引入商家的方式被議標方式逐步取代。 租金一般為每月 200500元 /平方米，合同期一般 35年，租金年遞增率為 6%。但各站點的連鎖報刊亭月租為 700元，租金相對較高，因此多由南方報業(yè)等有實力的企業(yè)連鎖經(jīng)營，目前這類商鋪租金有下調(diào)趨勢。 地鐵站廳商鋪出租率達 100%， 2022年全年商鋪租金收入超過 200多萬元。 主要經(jīng)驗： 引進連鎖經(jīng)營和知名商家，區(qū)分商場、商鋪的不同情況采用分別招商、整體招商相結(jié)合的方式。 但地鐵一號線興建后沿線地下商業(yè)發(fā)展并不興旺，有的業(yè)種如藥店業(yè)已關(guān)閉，究其原因主要是客流量太小、消費者尚未形成逛地鐵站商鋪的習慣以及商家經(jīng)營策略缺乏吸引力。 綜合國內(nèi)三地地鐵商業(yè)的發(fā)展來看，由于地鐵在公共交通體系中占的比率不高、規(guī)劃的不成熟、定位不清晰、發(fā)展需要消費習慣的培育、地鐵運營對安全的要求等因數(shù)，國內(nèi)的地鐵商業(yè)還處于一個萌芽狀態(tài)。 隨著地鐵網(wǎng)絡的發(fā)展，大家也都看到了所帶來的商業(yè)價值和機會；但國內(nèi)的地鐵軌道建設和地鐵商業(yè)的開發(fā)還是屬于兩個不同的開發(fā)范疇，地下商業(yè)和地面上蓋商業(yè)沒有形成良好的互補關(guān)系；經(jīng)營策略上都以引入實力較強的連鎖經(jīng)營，對商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)種類進行必要的調(diào)控，不同的分布區(qū)位采用招租、包租或自營，通過嚎商引進有實力的連鎖品牌企業(yè)，發(fā)揮他們的帶動作用，“以商引商”，吸引眾多商家進駐地鐵。 小結(jié) 第五章 案例解析 我們從前面了解到香港的購物中心中 60%都屬于地鐵上蓋物業(yè)，香港地鐵上蓋物業(yè)的建設與營運模式已非常成熟，結(jié)合其國際旅游購物中心的城市定位，地鐵與商業(yè)的完美結(jié)合使得地鐵上蓋物業(yè)的商業(yè)價值得以最大化，并帶動了周邊商業(yè)的發(fā)展。 故在此重點分析時代廣場、 IFC、太古城中心、 APM、德福廣場、又一城、郞豪坊等地鐵上蓋購物中心，希望從中體會到地鐵、人流、物業(yè)和商業(yè)的關(guān)聯(lián)。 依據(jù)購物中心的規(guī)模和主題，我們將分析的項目分成三大類： 此類購物中心由于地處核心的行政辦公中心或核心商業(yè)中心 ,除了地鐵帶來的巨大人流之外，本區(qū)域的核心地段資源也吸引了很多高質(zhì)地的本地消費人群和世界各地的旅游觀光客，香港做為購物天堂的商業(yè)價值在該區(qū)域尤其突顯，顧客半徑遍布全球。 時代廣場 和 IFC也正是充分利用了這一區(qū)域優(yōu)勢 ,以規(guī)模優(yōu)勢 (都是8萬方商業(yè) )、商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃優(yōu)勢打造香港最大型的購物中心，滿足購物、休閑餐飲、娛樂全方位的消費需求。業(yè)態(tài)組合方面更是集結(jié)了世界頂尖的一線品牌，成為高檔購物的必選場所。 第一類：城市核心商圈的大型地鐵上蓋購物中心 時代廣場、 IFC 時代廣場 項目概況： 香港銅鑼灣時代廣場座落于港島區(qū)繁盛的商業(yè)地帶 銅鑼灣區(qū)，前身是香港電車廠。 時代廣場于 1994年開業(yè)，整體建筑由兩幢分別為四十六層及三十九層高的辦公室大樓組成，其中購物中心約 84000平方米，是香港最大型的購物廣場之一；甲級寫字樓約 94000平方米，四層地庫停車場共有七百個泊車位，是銅鑼灣區(qū)最大的停車場。 時代廣場的正門入口的露天廣場是行人休憩的地方，也是舉辦大型活動的熱門場地。每年除夕的“蘋果倒數(shù)”就在這里舉行，倒數(shù)活動都能吸引數(shù)以萬計的市民和游人前來，共同慶祝新一年的來臨。 區(qū)位環(huán)境： 銅鑼灣是香港最熱鬧、中高檔購物飲食最集中的地區(qū)。這里有各類型的港式商場、日式百貨公司，而大街小巷也布滿了高中低檔大小商店及各式餐廳，是香港著名購物、娛樂、美食中心，是世界各地的觀光游客和本地白領(lǐng)的逛街熱點。 交通狀況： 時代廣場與地鐵站點并不直接相鄰，為提升商場的交通優(yōu)勢，由開發(fā)商出資，建設了專門通道與銅鑼灣站相連，使得地鐵客流可直接從地鐵通道進入時代廣場的 2樓。 商業(yè)規(guī)劃： 時代廣場購物、飲食、娛樂占 16層，廣場內(nèi)十分寬敞，有數(shù)以百計并包含許多國際知名和本地品牌的零售商店、五花八門的中外食肆及娛樂場所，以及 4間共可容納一千多人的電影院。旅游者可以體會在香港購物和飲食消閑的樂趣。 二至九樓的商店，采用百貨公司概念的開放式購物廊，每一樓層滿足訴求不同族群，讓顧客可以輕松找到合適的物品。 十至十三樓的食通天有十多間中外美食餐廳，提供吉港式、泰國式、越南式、日本式等多國風味餐廳。 香港國際金融中心區(qū)位圖 IFC國際金融中心廣場 項目概況 : 香港國際金融中心共由四部組成，其中國際金融中心商場 ifc mall約 8萬平方米。 (國際金融中心一期 1998年竣工 ,樓高 180米 ,地上39層，國際金融中心二期 ,2022年竣工 ,樓高 420米 ,為香港第三摩天樓 。四季酒店 2022年開業(yè) )，將其余三部份連接在一起。 區(qū)位環(huán)境： 位于中環(huán) Central,是香港的政經(jīng)中心及高級購物飲食地區(qū)。香港的繁榮興衰也與中環(huán)息息相關(guān)！作為香港的中心，中環(huán)就好像有數(shù)之不盡的新舊建筑、金融中心、形形色色的餐飲食肆及名人名店。中環(huán)主要劃分為三個主要地區(qū) : 皇后像廣場一帶，東起中銀大廈、遮打花園、大會堂、立法會大樓至西面的天星碼頭及郵政總局。 皇后大道中的置地廣場、蘭桂芳、行人電梯、蘇豪區(qū)等大街小巷。 交易廣場、香港站、國際金融中心及港外線碼頭。 交通狀況： 國際金融中心位于交通樞紐中心地帶 ,香港地鐵中環(huán)站可與機場快線同站換乘 , 中心設有市區(qū)預辦登機手續(xù)設施，游客可在此辦理登機及行李托運手續(xù) ,前往赤臘角國際機場僅需 23分鐘。地鐵則連接香港所有主要地區(qū)和往返深圳的九廣鐵路，只要穿越中心冷氣開放的連接通道，便可搭乘各種交通工具，包括天星小輪、多個離島線碼頭、中環(huán)巴士總站及的士站，交通非常便捷。 業(yè)態(tài)規(guī)劃： ifc mall為香港中環(huán)加入消閑購物新元素，為全新中環(huán)商業(yè)核心注入新潮氣。作為最領(lǐng)導潮流的購屋商場，國際金融中心內(nèi)有超過 200家國際頂尖品牌商戶；‘ palace ifc’5 個銀幕的大型影院； 14萬平方尺平臺花園及露天食肆。 此類購物中心都處于區(qū)域商業(yè)中心或區(qū)域的交通樞紐集散中心，區(qū)域內(nèi)外人群都依賴它的交通便捷功能出入，使這些購物中心也成為該區(qū)域的的主要組成部份和代表。 APM、郞豪坊 規(guī)模都在 5萬平方左右，都是主題非常鮮明的購物中心的，吸引的是本地年輕、時尚的消費群體，特別是郎豪坊的天梯、回轉(zhuǎn)購物廊、數(shù)碼天幕等突破性的時尚建筑設計元素，成為旺角地區(qū)的時尚消費地標。 第二類：區(qū)域商業(yè)中心的大型地鐵上蓋購物中心 — APM、 郞 豪坊、又一城 APM 項目概況： APM商場位于九龍觀塘地鐵上蓋，是香港的一個大型購物商場，總面積達58800平方米，共 11層，是東九龍區(qū)的大型旗艦商場。 APM商場名稱的由來，是將 AM(上午 )和 PM(下午 )融合起來，即打造 24小時購物消費場所，與商場提倡的夜間休閑概念互相呼應。 區(qū)位環(huán)境： 香港的 APM Mall是新鴻基地產(chǎn)于東九龍發(fā)展的旗艦商場，位于九龍觀塘。APM Mall是一個以年輕人為主要目標客戶群體，以“品味生活志”和“潮流時尚體驗”為概念的大型商場，同時，該 Mall也是香港首個開創(chuàng)“夜行概念” (夜間休閑 )的商場。 由于目前香港和上海等內(nèi)地大都市的商場通常只營業(yè)到晚上 10點，新鴻基地產(chǎn)特別把 APM定位為一個店鋪營業(yè)時間特長的商場，讓顧客不再受時間束縛，盡情購物休閑，并把口號定為“ Play more， Sleep less”( 玩多點，睡少點 )。 交通狀況： 地鐵觀塘線在該段為地面輕軌，觀塘站設有人行天橋與商場直接相連。商場地面設有巴士中轉(zhuǎn)站，商場還設有四條冷