地產(chǎn)智庫豪宅會所研究(編輯修改稿)
2025-05-26 05:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 樂部模式 集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部 俱樂部式經(jīng)營 獨(dú)立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用 年費(fèi) 作為進(jìn)入性門檻，同時享受部分免費(fèi)項(xiàng)目 重點(diǎn)項(xiàng)目 為主要盈利點(diǎn)，定期舉辦 特色活動 ，階段性增加消費(fèi)頻次 城市圈層文化成熟 ，甚至有獨(dú)立俱樂部形式出現(xiàn)， 上流社會有聚集活動的傾向 具有特殊資源的項(xiàng)目，如高爾夫等 北京棕櫚泉國際公寓 酒店式的開放經(jīng)營模式 大型酒店式豪華會所，提供國際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù) 完全酒店式經(jīng)營， 對管理方提出較高要求 酒店由專業(yè)公司獨(dú)立經(jīng)營，會所運(yùn)營依托酒店 項(xiàng)目所在地適于休閑度假或商務(wù)中心區(qū)，有酒店需求 ； 企業(yè)集團(tuán)有實(shí)力和能力運(yùn)作 廣州珠江帝景 大而專的封閉經(jīng)營模式 大型高檔社區(qū)會所 半封閉式運(yùn)營 部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分以收費(fèi)形式經(jīng)營 外包為主，結(jié)合自營，基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求 社區(qū)規(guī)模大 ，自有常住人口多，客戶基數(shù)大， 基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求 深圳海月花園 小而精的半封閉經(jīng)營模式 以集中滿足核心群體需求為主的小型高檔社區(qū)會所 半封閉式運(yùn)營 與物管完全獨(dú)立分開經(jīng)營管理 外包為主，結(jié)合自營 經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻 適應(yīng)性強(qiáng) ，一般豪宅均可采用，體現(xiàn)檔次的同時，降低運(yùn)營的風(fēng)險 成都金林半島 國內(nèi)豪宅會所 成功經(jīng)營 3大原則 [ ] Luxury club39。s success in 曾經(jīng)會所作為豪宅的一個重要賣點(diǎn)，而今早已成為燙手的山芋使其欲罷不能。 在投入運(yùn)營后會所卻并未如開發(fā)商所愿成為后期穩(wěn)定收益的經(jīng)營項(xiàng)目，相反長期的虧損使得開發(fā)企業(yè)叫苦不迭。 如果直接出售給商業(yè)機(jī)構(gòu)，很有可能因?yàn)闊o法控制其引進(jìn)的業(yè)態(tài)而造成經(jīng)營項(xiàng)目與豪宅身份不匹配，導(dǎo)致業(yè)主不滿。 如果堅(jiān)持繼續(xù)經(jīng)營，這個“黑洞”也可能因?yàn)椴煌５耐度刖S護(hù)費(fèi)用而變成“無底洞”。 也有一些開發(fā)企業(yè)希望能夠聘請到成功的專業(yè)機(jī)構(gòu)代為經(jīng)營，但紛亂的市場環(huán)境使其無法確定應(yīng)該向哪家會所管理公司拋出橄欖枝。 京城的豪宅會所，如果按照目前的經(jīng)營情況估算，應(yīng)該有 90%是在生存線邊緣徘徊，真正能實(shí)現(xiàn)盈利的不足 10%。 —— 世聯(lián)地產(chǎn)北京公司策劃總監(jiān)譚雙江 國內(nèi)豪宅會所的現(xiàn)狀 豪宅會所必須對外經(jīng)營 但要堅(jiān)持內(nèi)外有別 ?茂華集團(tuán)廣華軒會所 （老小區(qū)會所的代表），盡管身在小區(qū)內(nèi)部，但以其教育和健康主題形成輻射周邊地區(qū)的能力。 ?棕櫚泉會所 （俱樂部社區(qū)會所代表），盡管身在中高檔小區(qū)的內(nèi)部，但以自組團(tuán)隊(duì)自營而成功，也成為北京會所典范之一。 ?亮馬橋外交公寓會所 （開放性會所代表，又名“官舍”），將封閉性社區(qū)會所打開，是成功將社區(qū)公益需求與商業(yè)經(jīng)營要求良好結(jié)合的榜樣之一。 其實(shí)，上述會所涵蓋的是京城目前經(jīng)營比較成功的會所，但無論任何一家，都 不排斥對外經(jīng)營。因?yàn)闀绕涫菚T制的豪宅會所想要盈利，外界收入是不可或缺的重要組成部分。 分析北京豪宅會所成功案例 我們發(fā)現(xiàn)： 住區(qū)業(yè)主的穩(wěn)定消費(fèi)是會所收支平衡的保障，作為加分項(xiàng)的“非住區(qū)會員”收入則是從平衡成功過渡到盈利的強(qiáng)勁推動力。 不僅在會籍管理上做到了內(nèi)外有別，還在定期舉辦的會所活動中也堅(jiān)持了這一原則。 ?比如在 7月 28日到 8月 28日，針對非會員策劃了“暢享夏日 優(yōu)惠無極限”的活動，只要在百仁府消費(fèi)滿 500元即可獲得 100元代金券；而針對會員，則組織了養(yǎng)生講座、交友活動和藝術(shù)展等。既讓會員感到高出一籌的服務(wù)水準(zhǔn)，從而獲得精神上的愉悅和滿足，也讓非會員人士得以享受豪宅會所的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并為后期經(jīng)營積累了潛在客戶。 ?因此，開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃會所經(jīng)營業(yè)態(tài)及方式時，萬不可憑空臆斷，為了實(shí)現(xiàn)“封閉小區(qū)”的“高端理想”而屏蔽掉擁有巨大消費(fèi)潛力的住區(qū)外人士。至于對外界會員的身份把控、格調(diào)定位，則可以參考星河灣四季會和棕櫚泉國際俱樂部的方式，以“高收費(fèi)門檻”進(jìn)行初步篩選。如果這樣還不放心，加入“學(xué)歷驗(yàn)證”也不乏是一種好方法。 豪宅會所中內(nèi)外兼修代表 Naga上院會所 —— 百仁府 豪宅會所萬不可交與 物業(yè)公司托管 ?在會所經(jīng)營方面，大多數(shù)開發(fā)商將會所交給物業(yè)公司管理，這無疑會加大會所后期收益的風(fēng)險。對此譚雙江認(rèn)為，“對于豪宅來說，再好、再專業(yè)的物業(yè)管理公司也只是在收取固定的管理費(fèi)用后，為住區(qū)業(yè)主提供管家式服務(wù)的。好一點(diǎn)的物業(yè)公司可以通過服務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利，稍差一點(diǎn)的甚至連收支都無法達(dá)到平衡。讓這樣的服務(wù)性公司來實(shí)現(xiàn)會所的經(jīng)營收益，顯然是不現(xiàn)實(shí)和不科學(xué)的?！? ?縱觀國內(nèi)豪宅會所的成功經(jīng)營者，大多是由專業(yè)會所機(jī)構(gòu)或酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營管理的。但也并不是說一定要聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)，只要有專業(yè)人員搭建經(jīng)營班底，這樣的效果也是可以實(shí)現(xiàn)的。 縱觀北京豪宅會
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