【文章內(nèi)容簡介】 、防霉、防盜”辦法等。還要研究資料如何為我們的管理和服務(wù)發(fā)揮它的使用價值。名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A． 規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文B． 建筑許可證、投資許可證、開工許可證C． 拆遷安置資料工程技術(shù)資料A． 紅線圖、總平面圖B． 地質(zhì)勘察報告、竣工報告、圖紙會審報告C． 工程合同、工程預決算D． 工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算單E． 竣工圖：①單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖②消防、燃氣、智能化等工程及地下管網(wǎng)圖F． 房屋消防、燃氣竣工驗收證明書G． 鋼材、水泥等主管材料的質(zhì)量保證書H． 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I． 供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗合格證書，供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料J． 砂漿、混凝土試塊、試壓報告K． 綠化工程竣工圖L． 其它技術(shù)資料事務(wù)管理資料住戶資料A． 住戶入住資料（購房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修申請、驗房表、費用托收協(xié)議等）B． 住戶家庭人員檔案C． 住戶家庭維修檔案事務(wù)資料A．事務(wù)值班表 (入)物品登記表 裝修資料A. 裝修申請表(附圖紙)維修資料A. 治安交通管理資料A. 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B. 查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶C. 物質(zhì)搬運放行記錄、緊急事件處理記錄D. 車輛管理記錄、車輛詳細資料、車位使用協(xié)議設(shè)備管理資料A． 公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄B． 各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄C． 設(shè)備分承包維修保養(yǎng)記錄D． 設(shè)備檢查記錄社區(qū)文化資料A． 活動計劃實施方案、總結(jié)記錄B． 社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄C． 傳媒報道D． 活動室等設(shè)施使用情況員工管理資料A． 員工個人資料、聘用合同B． 員工業(yè)績考核及獎罰記錄C． 員工培訓計劃及實施記錄D． 員工培訓考核記錄E． 員工外出考評及參加演練記錄F． 員工住戶及內(nèi)務(wù)管理記錄表業(yè)主反饋資料A． 服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表B． 業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄C． 業(yè)主投訴及處理記錄表行政文件資料A． 管理處主任值班及督察記錄B． 政府部門文件C． 物業(yè)公司及主管領(lǐng)導部門文件D． 管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件E． 管理處榮譽一覽表F． 管理處接待來訪參觀記錄表業(yè)主管委會資料A．籌備成立文件B成立后運行文件（五）人員培訓綜合事務(wù)部匯總，制度整體培訓計劃公司管理目標培訓重點內(nèi)容各部門專業(yè)培訓計劃發(fā)現(xiàn)問題入職培訓再培訓合格否自我開發(fā)脫 產(chǎn)在職合格否辭退公司領(lǐng)導高級管理人員專職教師 社會知名人士公司培訓教室職業(yè)學校工作現(xiàn)場教材教具主管級管理人員技工保安員保潔員綠化工其它人員轉(zhuǎn)崗培訓升職培訓培訓效果評估總結(jié)經(jīng)驗，建立檔案培訓員場地準備實施培訓方式NONOYESYES不理想培訓工作流程好崗位培訓服務(wù)工作要靠人去做，企業(yè)間的競爭說到底也是人的競爭，因此最大限度地開發(fā)人力資源是我們的立足之本。在人才培訓上，我們的思路是：首先是把好選人關(guān)，要挑選真正熱愛服務(wù)工作、有責任心、助人為樂的敬業(yè)人員，在這里比學歷更重要的是品質(zhì)、比能力更重要的是精神。培訓的內(nèi)容上將分成新員工入職培訓、職業(yè)素質(zhì)培訓和崗位專業(yè)技能培訓。（六）消防工作消防安全是關(guān)系到千家萬戶的生命財產(chǎn)，是管理中一項極其重要的內(nèi)容。其指導方針是：預防為主，防消結(jié)合。在向住用戶不斷宣傳教育的同時，實行全員消防員制，在員工中牢固樹立“隱患險于明火、防范勝于救災、責任重于泰山”的意識。另外，我們還制定消防應急處理流程，以備不時之需。正 常 狀 態(tài)值班人員發(fā)現(xiàn)火警報 警值班中心接到報警保安查詢公司領(lǐng)導管理處領(lǐng)導管理處義務(wù)消防員現(xiàn)場指揮中心搶救組，必要時求助120疏散組支援組通訊保障安全保衛(wèi)火勢被控制直至撲滅善后工作恢復工作復 查協(xié)助救火組織疏散其它緊急措施向119求助，引導消防車到現(xiàn)場通知確為火警可以自救火勢過大消防應急處理流程第四章、收支預算（一）附近同類樓盤管理費收取標準附近樓盤多層房元/平方米小高層元/平方米高層元/平方米物管公司招商海月自管山水情家園未定蔚藍海岸自管藍月灣畔自管藍色精典普樂康文德福祥融海洋之心中海西海岸萬氣象青春家園自管京光海景自管（二）預計營業(yè)收入市場導向定價是作為我們暫行收費標準的制定依據(jù)。根據(jù)育德家園樓盤的素質(zhì)和周邊相類似樓盤的價格比照，；；幼兒園管理費:；，上述管理費的收費標準擬報區(qū)物價主管部門審核備案。開發(fā)商撥給管理處商業(yè)用房按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的第二十條為：總建筑面積3‰，約為158M2(按《南山區(qū)2001年房屋指導租金》商鋪租金約為50元/M2月)。小區(qū)業(yè)主委員會成立后，現(xiàn)定的或報批的暫行收費標準轉(zhuǎn)為基準收費標準。收費單價的浮動幅度為上下20%。受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托而提供的專項服務(wù)或特約服務(wù)，需要收費的，由物業(yè)管理公司與委托人協(xié)商確定?？罩梅繑M由物業(yè)管理公司管理，由開發(fā)建設(shè)單位按一定的物業(yè)管理費比例繳納空置房的管理費。若開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司出租或出售的另行協(xié)商。若按最低收費標準年收入為：（1） 多層房： 12月=（2） 小高層： 12月=（3） 商 鋪： （）12月=（4） 幼兒園： 2400M212月=（5） 商業(yè)用房租賃費:（按法規(guī)為建筑面積的3‰，約158M2，暫按一半計核）（80M250元/月12月）70%=（6） 共用車位泊車費：地下專用車位泊車費：126個200元/位12月=302400元/年地面共用車位泊車費：144個120元/月12月=207360元/年（7） 其它收入：（主要指有償服務(wù)） 約2000元/年合計:注：出售車庫停車位的前提是停車場的建設(shè)費用未曾攤?cè)胭彿靠顑?nèi)。共用泊車位的收費標準將為：車庫車位：400元/月；露天車位：200元/月；臨時保管：首2小時5元，第3小時開始加收：2元/小時，一天內(nèi)收費不逾20元。收費標準與收入的對照表收費項目收費情況年最低收入年最高收入備注多層管理費1)2)小高層管理費1)2)商鋪管理費1)2)商鋪總面積減管理處用商鋪面積幼兒園管理費1)2)商業(yè)用房租賃費（30%還購款）1)80M22)月租標準：50元/M2月車位管理費1)部份專用車位2)全部共用車位車庫專用泊車費：200元/月；地面共用泊車費:120元/月。其它收入見《有償服務(wù)收費標準》指有償服務(wù)合計第一年全年收入全額的70%第二年全年收入全額的80%第三年全年收入全額的95%空置等原因估算:第一年收入：（全額的70%）（按最低收費標準）第二年收入:（全額的80%）第三年收入:（全額的95%）（三）預計經(jīng)營成本（1）人工費用 745416元/年 員工工資：共36人。主任：4000元/月1名12月=48000元/年社區(qū)主管：3200元/月1名12月=38400元/年財務(wù)：2800元/月1名12月=33600元/年戶管員：2200元/月1名12月=26400元/年維修主管：2500元/月1名12月=30000元/年水電工：1300元/月1名12月=15600元/年電工：1200元/月1名12月=14400元/年電梯電工：1300元/月1名12月=15600元/年值班電工：1200元/月3名12月=43200元/年保安主管：1500元/月1名12月=18000元/年保安員：1000元/月15名12月=180000元/年環(huán)境主管：1500元/月1名12月=18000元/年綠化工：1200元/月1名12月=14400元/年清潔工：900元/月7名12月=75600元/年合計：571200元/年員工保險：工資總額的15% 85680元/年福利基金：工資總額的14% 79968元/年培訓、教育經(jīng)費：% 8568元/年（2）辦公費用 36750元/年交通費：（400元/月） 4800元/年通訊費：（二臺電話，其中一臺熱線服務(wù)電話。300元/臺月） 7200元/年辦公低耗品、設(shè)備保養(yǎng)：（年） 6500元/年制服費：（36人350元/年） 12600元/年廣告、宣傳、書報費：（250元/月） 3000元/年其它業(yè)務(wù)費用：（招待費為營業(yè)收入的5‰） 6000元/年折舊費：（約按5萬元投入，10年分攤） 500元/年（3）公共設(shè)施日常維修費用 28393元/年維修費:管理用房維修保養(yǎng)（400M21元/年） 400元/年室外道路維修（4903M21元/年） 4903元/年化糞池清理維護（約10座300元/座年） 3000元/年污、水檢查井清理維護（264個20元/個年） 5280元/年停車場所維護（270個12M2/1元/M2年） 3240元/年戶外燈（280盞10元/盞年） 2800元/年樓道燈（462盞10元/盞年） 4620元/年標示牌、宣傳欄、圍欄養(yǎng)護： 1000元/年蓄水池維護消毒：（21個150元/個年） 3150元/年（4）環(huán)境管理費用 74810元/年綠化費（20433M2） 12260元/年垃圾清運費（20桶160元/桶月12月） 38400元/年消殺費（52500M2） 5250元/年清潔工具、損耗、清潔用品： 14400元/年綠化用水 2000元/年洗滌用水 2500元/年（5）機電設(shè)備維修