【文章內(nèi)容簡介】 （），分四塊，（6600平米）、（1344平米）、（）、（5690平米）。建筑面積34578平方米，公建54平方米。總居住戶數(shù)286戶，規(guī)劃總居住人口1128人，，綠化覆蓋率34%。%。 我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，規(guī)劃、開發(fā)安居小區(qū)，致力于為在咸陽市工作的員工提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 整個小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 ；　　溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解 ； 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 ；　　溫馨來自情感的交流、理智的選擇，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。 （1）供水 在規(guī)劃小區(qū)附近有市政上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 （2） 雨水、污水排放 市政現(xiàn)有現(xiàn)狀的雨水管線和污水管線，可以就進(jìn)排入。 （3）供熱 擬采取集中供熱方式解決。 （4）供電 擬采用開閉站引電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室?？紤]留有余地，變壓器總?cè)萘繛?000千伏安。 （5） 供氣 目前天然氣主管道鋪設(shè)已經(jīng)技術(shù)論證，正在逐步為各小區(qū)安裝。本項(xiàng)目由已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站，通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 （6）電信 本項(xiàng)目擬由市電信局解決。 項(xiàng)目總投資 。其中：流動資金 萬元。 ；；；總建筑面積34578平方米；；公共建筑面積54平方米； ；居住居數(shù) 286戶 ；； 容積率 ；；綠化率 34% ；住宅棟數(shù) 6棟；平均層數(shù) 6層 ；；%；；%。符合陜西省建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（2007年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)》規(guī)定的：人均建筑面積不大于24平米；；；綠地率34%38%。房屋銷售利潤率小于3%。 考慮到小區(qū)建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如場坪、娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于縣城的規(guī)劃與發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會效益。 第二章 市場預(yù)測 從2009年12月起，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心將對陜西省房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研，以月度對當(dāng)月陜西省房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況進(jìn)行收集、調(diào)查、統(tǒng)計(jì)分析，立足中、微觀市場運(yùn)行動態(tài)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時結(jié)合陜西省地理特征，覆蓋陜北、陜南、關(guān)中區(qū)域的研究原則，選取西安、咸陽、寶雞、銅川、榆林、渭南、漢中、安康、商洛、延安等十個典型城市進(jìn)行分析、研究，通過對各城市當(dāng)月在售樓盤的均價走勢，以及分城市各城區(qū)、各物業(yè)的市場需狀況及運(yùn)行特征，對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行現(xiàn)狀及熱點(diǎn)現(xiàn)象提出專業(yè)性分析，并對未來市場發(fā)展提出預(yù)警預(yù)測，推動陜西省房地產(chǎn)市場的理性、健康發(fā)展服務(wù)。　　2009年，中華人民共和國成立60周年，中國的房地產(chǎn)從1978年改革開放開始，已經(jīng)走過30個年頭。陜西的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從西安市南關(guān)地區(qū)1982年將十幢新建高層住宅樓全部向市民出售算起，也已歷時近三十年。在中國人眼里，12年是一個輪回，而對于房地產(chǎn)業(yè)來說，十年則意味著一個階段的調(diào)整。陜西房地產(chǎn)雖然起步比沿海等地晚，但也取得了翻天覆地的巨變，從西安首先起步，一路艱難前行，迄今已蔚為壯觀，按照十年一個階段來劃分，剛好劃分為三個階段：一是從1982年至1992年的分房福利化階段，二是從1992年2002年住房市場化階段，三是從2002年至今房地產(chǎn)市場品質(zhì)化階段。通過三十年三個階段的發(fā)展完成了從居者有其屋到居者優(yōu)其屋的一個轉(zhuǎn)變，經(jīng)歷了從追求生存居住到舒適居住再到文化居住的歷程。 一、陜西房地產(chǎn)發(fā)展歷程　?。ㄒ唬?、住房福利化階段（1982年——1992年）　　1978年改革開放以來，百廢待興。因“文革”造成的城鎮(zhèn)住房建設(shè)稀少的矛盾也日益突出，百姓處于一個追求生存居住的階段。解決住房問題曾成為落實(shí)黨的干部政策和知識分子政策的一項(xiàng)重要內(nèi)容。福利分房制度是當(dāng)時最基礎(chǔ)的房地產(chǎn)制度，“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”是這個階段的主要表現(xiàn)?！　∽杂?jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入市場經(jīng)濟(jì)后，我國逐漸取消了福利分房。1998年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》文件出臺，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。標(biāo)志著住房福利化的徹底結(jié)束?！　。ǘ?、住房市場化階段（1992年——2002年）　　雖然1998年我國才取消了福利分房的制度。但是從1992年鄧小平南巡講話開始，中國房地產(chǎn)就開始了市場化進(jìn)程，從住宅商品化到房改的實(shí)施，從土地?zé)o償劃撥使用到掛牌出讓，十年的演變，十年的發(fā)展，形成了目前中國房地產(chǎn)業(yè)的一片波瀾壯闊的景象。陜西房地產(chǎn)業(yè)也同步正式進(jìn)入商品市場的運(yùn)作領(lǐng)域，從解決生存需要進(jìn)入到了舒適居住的階段。借用一句話概括為：“居有屋，住有家，身修使天下治；改有章，易有轍，家齊則中國興?！薄　‰S著國家住房制度的深入改革以及住房市場化的迅速發(fā)展，使得陜西省的商品房市場得到了極大的促進(jìn)。2002年更是有長足的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)也由上世紀(jì)90年代初全省200余家發(fā)展到2002年僅西安市就600多家。從GDP考量，陜西房地產(chǎn)業(yè)也已成為支撐陜西本地經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。這個時間段的陜西省房地產(chǎn)市場集起步、發(fā)展、上升為一體，完成了從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展， 　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)市場品質(zhì)化階段（2002年至今）　　從2000年開始西部大開發(fā)的實(shí)施，使得西部重鎮(zhèn)的陜西省得到了極大的機(jī)遇，借著開發(fā)的東風(fēng)，地產(chǎn)也蓬勃的發(fā)展。而2002年的西咸一體化，伴隨著政府各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運(yùn)行以及市場環(huán)境的持續(xù)改良，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也隨之漸入佳境。在西安房地產(chǎn)業(yè)的帶動下，陜西省的房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展的順風(fēng)順?biāo)?。雖然03年07年經(jīng)歷了一個政策的調(diào)整、以及08年09年的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，陜西省房地產(chǎn)發(fā)展的增速減緩，但是房地產(chǎn)市場的品質(zhì)化卻有所提升。而伴隨著09年天水——關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶的誕生，陜西省房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來了發(fā)展的高峰?！　‰S著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們對高品質(zhì)生活的追求日漸提高。這個十年是陜西省房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)整中穩(wěn)步前行的過程，也是“從居住有其屋到居者優(yōu)其屋”的過程，這個過程主要就是對房地產(chǎn)品質(zhì)化的要求，品質(zhì)化包括房地產(chǎn)的現(xiàn)代化、品牌化、以及文化居住、差異化、細(xì)化等等多方面的綜合。2002年至今不但開發(fā)企業(yè)的觀念有所轉(zhuǎn)變，置業(yè)者的理念也有所進(jìn)步，這個階段開發(fā)企業(yè)從最初單純的住宅商品化到現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場化程度深化，也有了更多的產(chǎn)品可供消費(fèi)者選擇，住宅、公寓、別墅、TOWNHOUSE以及越來越細(xì)分的產(chǎn)品類型就是一種居住“優(yōu)化”的表現(xiàn)，提升項(xiàng)目自身的品質(zhì)已經(jīng)成為市場的核心競爭力。而購房者的觀念也有所調(diào)整，以前人們僅僅將房子作為居住的場所，而現(xiàn)在房產(chǎn)已經(jīng)成為投資置業(yè)的價值體現(xiàn)，對項(xiàng)目的品質(zhì)有了更為確切的認(rèn)識。不論是房企還是置業(yè)者對項(xiàng)目的品質(zhì)化、性價比等最為看重，品質(zhì)化成為近十年陜西房地產(chǎn)市場最主要的體現(xiàn)。而伴隨著外地知名品牌房企相繼入駐陜西省，更是加劇了品質(zhì)化房地產(chǎn)競爭。 二、陜西省房地產(chǎn)發(fā)展特征　?。ㄒ唬?、陜西省房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平穩(wěn)　　陜西房地產(chǎn)的整體健康發(fā)展程度很高，對市場的反應(yīng)能力也很好，價格水平比較穩(wěn)定。以西安市為例，（西安是陜西省省會，西安的房地產(chǎn)業(yè)在全省的房地產(chǎn)業(yè)占有的比例在60%以上，是陜西省房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。）從陜西的樓市價格來看，目前在全國屬中等水平。以省會西安為例，大致低檔住宅為每平方米5000元，中檔住宅為每平方米7000元，高檔住宅為每平方米一萬至一萬五千元千元。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的2009年第11月西安市商品房價格為5429元/㎡，與北京、上海、深圳等一線城市的價格有著較大的差距，與二線城市中的南京、重慶等也有著一道難關(guān)的距離。其他城市的房地產(chǎn)市場是突飛猛漲的，而西安的房地產(chǎn)市場是循序漸進(jìn)的，穩(wěn)中有升的，市場很平穩(wěn)。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資旺　　西安市2009年住宅建設(shè)計(jì)劃，西安市2009年開工建設(shè)的住宅總面積將超過1000萬平方米，是西安歷史上最大規(guī)模的年度住宅開發(fā)量。建成后，以戶均建筑面積為100平方米計(jì)算，也至少可滿足10萬戶家庭的居住需求。如此建筑規(guī)模，反映了陜西房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大開發(fā)實(shí)力，說明了房地產(chǎn)投資旺盛?！　。ㄈ﹦傂孕枨髲?qiáng)勁，市場需求潛力較大　　2009年11月，%，%。，11月總銷量與08年單季度基本持平。自1992年以來，西安房地產(chǎn)業(yè)從市場初步啟動到相對高速發(fā)展以來，今年110月西安樓市銷量已超18年歷年的全年總量，而11月更是創(chuàng)下歷年西安樓市單月成交量新高。數(shù)據(jù)表明了購房者的置業(yè)熱情，也說明了剛性需求的強(qiáng)勁，而伴隨著陜西省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口的逐漸增多，陜西省房地產(chǎn)市場的需求潛力較大?！　。ㄋ模╆兾魇》康禺a(chǎn)價格呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢　　從1999年開始至今10年的房地產(chǎn)價格調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，陜西省房地產(chǎn)銷售價格也在逐年攀升，上漲速度逐年增加，從1999年到2002年，房地產(chǎn)銷售價格的上漲速度保持在百分之一點(diǎn)多，之后波動上升，%的增幅，08年雖然受到國際金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)銷售價格的上漲速度卻再次提高，%。與此同時，08年，%。消費(fèi)需求、投資需求、供給緊張以及房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加都會導(dǎo)致我省房地產(chǎn)價格繼續(xù)上揚(yáng)。在嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策下，近期內(nèi)房地產(chǎn)價格增長速度會有所回落，但回落幅度不會太大；從長期看，房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢?！　。ㄎ澹┚幼摹坝小钡健皟?yōu)”　　從1999年到2008年的十年間，，而與92年的人均住房面積不到10平方米相比，翻了近一倍。市場在從“有”到“優(yōu)”，購房者置業(yè)也在從單純買房到選擇一種生活方式?！　。┒址拷灰资袌霾粔蚧钴S　　二手房市場的迅速拓展，對盡快緩解無房戶住房需求，盤活陜西整個房地產(chǎn)業(yè)一級市級都有著積極意義。然而，陜西的二手房市場發(fā)展卻相對滯后。以西安市為例，其二手房市場2002年啟動，當(dāng)年交易量不足40萬平方米。經(jīng)過７年的發(fā)展，截至2009年11月，有了長足的進(jìn)步，依然有著較大的差距，大致比例為7：1。而上海、廣州等城市二手房交易量已超過了新建房屋交易量，南京、武漢等城市新建商品房與二手房交易的比率基本相當(dāng)。一個發(fā)展合理的房地產(chǎn)市場，新建商品房與二手房交易的比率應(yīng)大致在1:1左右。而陜西二手房交易市場的發(fā)展?fàn)顩r，則表明陜西房地產(chǎn)市場仍存在著較大的結(jié)構(gòu)性缺陷，二手房市場不夠活躍，有待進(jìn)一步的加強(qiáng)。　?。ㄆ撸┳》勘Ｕ现贫热蕴幱谕晟七^程　　住宅保障制度不僅對于陜西以至對我國而言均處于一個完善的過程。當(dāng)前我國的住房保障制度尚處在建設(shè)的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。隨著國內(nèi)各地逐漸加大對各類政策保障性住房的建設(shè)力度，之前的情況將有所改觀，未來的受惠群體較逐漸向中等收入人群過度，而隨著經(jīng)驗(yàn)的積累，其操作性逐漸得到改善?！　。ò耍┱咧脐兾魇〉禺a(chǎn)快速發(fā)展　　從西部大開發(fā)、到西咸一體化、再到西部金三角（西安、成都、重慶）、以至最近的天水——關(guān)注經(jīng)濟(jì)帶，一系列利好政策的實(shí)施以及將要實(shí)施都對陜西省的房地產(chǎn)市場有著積極促進(jìn)的作用. 三、陜西房地產(chǎn)市場典型城市房地產(chǎn)發(fā)展分析西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心通過對十個典型城市的調(diào)研分析，按照各個城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模以及發(fā)展?jié)摿Φ牟煌凑障鄳?yīng)的比重得出陜西省整體普通住宅的均價為4297元/㎡。從圖上可以看出，西安普通住宅均價最高，超過5000元/㎡，屬于第一梯隊(duì)；榆林、延安、咸陽的普通住宅均價在30004000元/㎡之間，屬于第二梯隊(duì)；而寶雞、銅川、渭南、漢中、安康普通住宅均價在20003000元/㎡之間，屬于第三梯隊(duì)；商洛的普通住宅均價1951元/㎡，是十個城市中均價最低的一個城市?！　。ㄒ唬┪靼玻?181元/㎡）　　西安作為二線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展從1992年起步，經(jīng)過1992－1999 年的起步、調(diào)整上升期，到2000－2002 年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展期，經(jīng)歷了2003－2007的政策調(diào)整、快速提升期，再到2008年—2009年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整期。一路走來，已經(jīng)走過17個年頭，西安房地產(chǎn)市場長期以來表現(xiàn)為穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，即便在多年來全國一線城市房價伴隨著政策的調(diào)控大起大落時也是如此。在2009年西安樓市更是較為火爆，創(chuàng)造了新的歷史記錄。目前，西安在售項(xiàng)目個數(shù)為529個，是陜西省房地產(chǎn)市場的支柱城市，商品房供應(yīng)面積占全省比例的60%左右。均價在09年上漲幅度尤大，已經(jīng)“破五”目前為5181元/㎡，高于其他九個城市的均價最低也在2000元/㎡以上?！　√卣鳎骸　》康禺a(chǎn)開發(fā)量多年以30%以上速度增長　　商品房銷售市場交投活躍，市場需求空間較大　　“穩(wěn)中有升”是西安房價的長期表現(xiàn)　　住宅物業(yè)成為商品房市場絕對主體　　城市規(guī)劃建設(shè)與房地產(chǎn)發(fā)展形成“互哺”，房地產(chǎn)助推西安城市化進(jìn)程　　(二)咸陽（3143元/㎡）　　從2002年開始，伴隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在西咸一體化發(fā)展戰(zhàn)略的帶動下，咸陽市房地產(chǎn)市場快速起步并深入運(yùn)行，尤其2005年后市場發(fā)展加速，整體市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局。不過咸陽城區(qū)面積相對有限，目前咸陽商品房市場供應(yīng)集中于城內(nèi)以及城南西咸共建區(qū)，城北、城東及城西相對偏少。同時從城市地理來看，南為渭河，北邊為塬以及高速公路阻斷，整體房地產(chǎn)開發(fā)空間受到一定限制，目前市場在售項(xiàng)目為60個左右，均價為3342元/㎡?！　√卣鳎骸　『暧^經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，帶動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展　　房地產(chǎn)市場供需兩旺，價格穩(wěn)升　　房地產(chǎn)市場趨于縱深化發(fā)展　　產(chǎn)品理念較為傳統(tǒng)，呈現(xiàn)扁平化特征　　（三）寶雞（2268元/