【文章內(nèi)容簡介】 三、項目市場定位分析 （一）項目整體定位京南大城生態(tài)宜居新城鎮(zhèn)新中心環(huán)北京經(jīng)濟圈首席宜居地（二）項目客戶定位本項目體量大，開發(fā)周期長，伴隨項目的不斷成熟和區(qū)域的不斷發(fā)展，目標客群會呈現(xiàn)不斷升級和擴大的趨勢。根據(jù)同類型區(qū)域的發(fā)展案例分析，項目自開發(fā)起三年內(nèi)的主力客群包括以下五類：地緣剛性需求、周邊剛性需求、被動遷徙需求、被動養(yǎng)老需求、初期投資需求。項目開發(fā)3年后，地緣剛性需求逐漸減少，周邊剛性需求升級，遷徙需求和養(yǎng)老需求由被動轉(zhuǎn)向主動，投資需求逐步擴大，改善型需求呈現(xiàn)，項目主力客群將演變?yōu)椋褐鲃舆w徙需求、改善需求、廣泛投資需求。四、項目價格定位分析伴隨項目的開發(fā)進程，區(qū)域價值受到諸多利好影響將穩(wěn)步提升，在規(guī)劃設計時必須考慮區(qū)域的迅猛發(fā)展，產(chǎn)品設計具備前瞻性，為項目順暢的價格提升和階段性價格突破提供產(chǎn)品保障。目前區(qū)域商品住宅售價為元/建筑平米，依照空格鎮(zhèn)現(xiàn)階段的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)價值將保持1015%的慣性增長；高速空格段、快速路通車及周邊其他重大利好的實現(xiàn)將為項目帶來2030%的節(jié)點性增長。因此我們預計本區(qū)域未來23年可實現(xiàn)與區(qū)域同等價值，35年可實現(xiàn)與燕郊區(qū)域同等價值，510年可成為大北京經(jīng)濟圈重要生態(tài)居住配套區(qū)。結(jié)合項目的開發(fā)特點和區(qū)域發(fā)展進程，項目可以實現(xiàn)小幅度，多頻次，與重大利好緊密結(jié)合的價格提升過程，其中慣例性月度漲幅不超過3%，工程節(jié)點性漲幅不超過5%，重大利好性漲幅不超過10%。時間 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 銷售任務 3 7 8 銷售均價 環(huán)比增幅 % % % % % % % % % 如果高速未能通車，區(qū)域發(fā)展緩慢，項目售價將很難突破元/平米，此時項目總貨值縮減為億元，實現(xiàn)均價元/平米。五、項目銷售計劃分析我們依據(jù)一下工程進度條件進行銷售排期，單位為萬平米。1) 3月12萬平米工程開工；2) 6月13萬平米開工；3) 力爭年10月全面開工；4) 開工3個月后出正負零；5) 開工12個月后竣工；6) 開工18個月后入??；7) 春節(jié)期間停工。項目開盤，清盤，銷售周期全長個月，月均任務量萬平米。項目底完成超過的去化，剩余在現(xiàn)房階段沖擊最大化利潤。如果未能通車，區(qū)域發(fā)展緩慢，勢必影響項目銷售速度，為等待利好，預計項目銷售周期將增加個月。以季度計算銷售量年第二季度僅一個銷售月、年為尾盤階段，其他季度銷售任務均制定高任務指標，形成熱銷季度。時間 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 銷售任務 3 7 8 六、銷售周期與推盤順序計劃分析第六章 項目總投資估算與資金來源一、項目總投資估算（一）項目概況 單位：平方米項目總計定位住宅商業(yè)地下車庫用地面積總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積（二）總投資估算二、項目資金投入三、投資計劃與資金籌措（一）投資計劃 （二）資金籌措四、資金來源與運用第七章 項目投資效益評價一、財務指標 根據(jù)收入預測和投資計劃，財務分析如下：（一）收入測算可銷售房屋建筑面積銷售均價收入預測（二）銷售稅金及附加費、土地增值稅（三）總成本費用測算項目結(jié)轉(zhuǎn)的投資成本銷售稅金及附加費土地增值稅（四）利潤及凈利潤測算計算關(guān)系稅前利潤=經(jīng)營收入成本稅金及附加土增稅所得稅=利潤總額25%（暫定）；凈利潤=稅前利潤所得稅計算結(jié)果稅前利潤=萬元凈利潤=萬元評價指標總投資利潤率=利潤總額/項目總投資= %總投資凈利潤率=凈利潤/項目總投資= %（五）結(jié)論二、盈虧平衡分析三、敏感性分析（一）銷售收入敏感性分析（二）成本敏感第八章 結(jié)論房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具備合法開發(fā)“城市化改造項目”的資質(zhì)，公司組織架構(gòu)明確合理，公司資金運轉(zhuǎn)正常。城市化改造項目處于國家對房地產(chǎn)市場的重拳調(diào)控及環(huán)北京經(jīng)濟圈的大力發(fā)展雙重政策影響下，項目機會與風險并存。城市化改造項目以造城為主旨，力圖打造京南生態(tài)宜居新城及鎮(zhèn)新中心開發(fā)思路明確，符合項目用地及區(qū)位特性，定位準確。針對城市化改造項目一期l 樂觀估計：項目正式開盤起個月內(nèi)售罄，實現(xiàn)均價元/平米，實現(xiàn)總銷售額億元；l 悲觀估計：項目正式開盤起個月內(nèi)售罄，實現(xiàn)均價元/平米，實現(xiàn)總銷售額億元；針對城市化改造項目一期，預計總投資額為：億元，以中間估計計算，可實現(xiàn)凈利潤億元，總投資凈利潤率為%。 螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂