【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 （一）項(xiàng)目整體定位京南大城生態(tài)宜居新城鎮(zhèn)新中心環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈首席宜居地（二）項(xiàng)目客戶定位本項(xiàng)目體量大，開發(fā)周期長(zhǎng)，伴隨項(xiàng)目的不斷成熟和區(qū)域的不斷發(fā)展，目標(biāo)客群會(huì)呈現(xiàn)不斷升級(jí)和擴(kuò)大的趨勢(shì)。根據(jù)同類型區(qū)域的發(fā)展案例分析，項(xiàng)目自開發(fā)起三年內(nèi)的主力客群包括以下五類：地緣剛性需求、周邊剛性需求、被動(dòng)遷徙需求、被動(dòng)養(yǎng)老需求、初期投資需求。項(xiàng)目開發(fā)3年后，地緣剛性需求逐漸減少，周邊剛性需求升級(jí)，遷徙需求和養(yǎng)老需求由被動(dòng)轉(zhuǎn)向主動(dòng)，投資需求逐步擴(kuò)大，改善型需求呈現(xiàn)，項(xiàng)目主力客群將演變?yōu)椋褐鲃?dòng)遷徙需求、改善需求、廣泛投資需求。四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析伴隨項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，區(qū)域價(jià)值受到諸多利好影響將穩(wěn)步提升，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮區(qū)域的迅猛發(fā)展，產(chǎn)品設(shè)計(jì)具備前瞻性，為項(xiàng)目順暢的價(jià)格提升和階段性價(jià)格突破提供產(chǎn)品保障。目前區(qū)域商品住宅售價(jià)為元/建筑平米，依照空格鎮(zhèn)現(xiàn)階段的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)價(jià)值將保持1015%的慣性增長(zhǎng)；高速空格段、快速路通車及周邊其他重大利好的實(shí)現(xiàn)將為項(xiàng)目帶來2030%的節(jié)點(diǎn)性增長(zhǎng)。因此我們預(yù)計(jì)本區(qū)域未來23年可實(shí)現(xiàn)與區(qū)域同等價(jià)值，35年可實(shí)現(xiàn)與燕郊區(qū)域同等價(jià)值，510年可成為大北京經(jīng)濟(jì)圈重要生態(tài)居住配套區(qū)。結(jié)合項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)和區(qū)域發(fā)展進(jìn)程，項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)小幅度，多頻次，與重大利好緊密結(jié)合的價(jià)格提升過程，其中慣例性月度漲幅不超過3%，工程節(jié)點(diǎn)性漲幅不超過5%，重大利好性漲幅不超過10%。時(shí)間 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 銷售任務(wù) 3 7 8 銷售均價(jià) 環(huán)比增幅 % % % % % % % % % 如果高速未能通車，區(qū)域發(fā)展緩慢，項(xiàng)目售價(jià)將很難突破元/平米，此時(shí)項(xiàng)目總貨值縮減為億元，實(shí)現(xiàn)均價(jià)元/平米。五、項(xiàng)目銷售計(jì)劃分析我們依據(jù)一下工程進(jìn)度條件進(jìn)行銷售排期，單位為萬平米。1) 3月12萬平米工程開工；2) 6月13萬平米開工；3) 力爭(zhēng)年10月全面開工；4) 開工3個(gè)月后出正負(fù)零；5) 開工12個(gè)月后竣工；6) 開工18個(gè)月后入??；7) 春節(jié)期間停工。項(xiàng)目開盤，清盤，銷售周期全長(zhǎng)個(gè)月，月均任務(wù)量萬平米。項(xiàng)目底完成超過的去化，剩余在現(xiàn)房階段沖擊最大化利潤(rùn)。如果未能通車，區(qū)域發(fā)展緩慢，勢(shì)必影響項(xiàng)目銷售速度，為等待利好，預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售周期將增加個(gè)月。以季度計(jì)算銷售量年第二季度僅一個(gè)銷售月、年為尾盤階段，其他季度銷售任務(wù)均制定高任務(wù)指標(biāo)，形成熱銷季度。時(shí)間 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 銷售任務(wù) 3 7 8 六、銷售周期與推盤順序計(jì)劃分析第六章 項(xiàng)目總投資估算與資金來源一、項(xiàng)目總投資估算（一）項(xiàng)目概況 單位：平方米項(xiàng)目總計(jì)定位住宅商業(yè)地下車庫用地面積總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積（二）總投資估算二、項(xiàng)目資金投入三、投資計(jì)劃與資金籌措（一）投資計(jì)劃 （二）資金籌措四、資金來源與運(yùn)用第七章 項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)指標(biāo) 根據(jù)收入預(yù)測(cè)和投資計(jì)劃，財(cái)務(wù)分析如下：（一）收入測(cè)算可銷售房屋建筑面積銷售均價(jià)收入預(yù)測(cè)（二）銷售稅金及附加費(fèi)、土地增值稅（三）總成本費(fèi)用測(cè)算項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的投資成本銷售稅金及附加費(fèi)土地增值稅（四）利潤(rùn)及凈利潤(rùn)測(cè)算計(jì)算關(guān)系稅前利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入成本稅金及附加土增稅所得稅=利潤(rùn)總額25%（暫定）；凈利潤(rùn)=稅前利潤(rùn)所得稅計(jì)算結(jié)果稅前利潤(rùn)=萬元凈利潤(rùn)=萬元評(píng)價(jià)指標(biāo)總投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資= %總投資凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資= %（五）結(jié)論二、盈虧平衡分析三、敏感性分析（一）銷售收入敏感性分析（二）成本敏感第八章 結(jié)論房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具備合法開發(fā)“城市化改造項(xiàng)目”的資質(zhì)，公司組織架構(gòu)明確合理，公司資金運(yùn)轉(zhuǎn)正常。城市化改造項(xiàng)目處于國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重拳調(diào)控及環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈的大力發(fā)展雙重政策影響下，項(xiàng)目機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。城市化改造項(xiàng)目以造城為主旨，力圖打造京南生態(tài)宜居新城及鎮(zhèn)新中心開發(fā)思路明確，符合項(xiàng)目用地及區(qū)位特性，定位準(zhǔn)確。針對(duì)城市化改造項(xiàng)目一期l 樂觀估計(jì)：項(xiàng)目正式開盤起個(gè)月內(nèi)售罄，實(shí)現(xiàn)均價(jià)元/平米，實(shí)現(xiàn)總銷售額億元；l 悲觀估計(jì)：項(xiàng)目正式開盤起個(gè)月內(nèi)售罄，實(shí)現(xiàn)均價(jià)元/平米，實(shí)現(xiàn)總銷售額億元；針對(duì)城市化改造項(xiàng)目一期，預(yù)計(jì)總投資額為：億元，以中間估計(jì)計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)億元，總投資凈利潤(rùn)率為%。 螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿蒞薂裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿袆羅膆莂蠆袁芅蒄襖螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂節(jié)蒈蚅羈芁薀薈襖芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅蒞薁螈肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿罿薈裊肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂肅羋薆螈膂