【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 持股 68%（其中福州正榮 33%）。信托計(jì)劃存續(xù)期，項(xiàng)目公司原股東將所持68%的股權(quán)質(zhì)押給我司，我司實(shí)際完全控制項(xiàng)目公司。 信托計(jì)劃優(yōu)先級(jí)分兩類，優(yōu)先級(jí) A類 15000 萬(wàn)元；優(yōu)先級(jí) B 類 20200 萬(wàn)元，資金用途 用于繳納土地出讓金，付款時(shí)間 為 明年 2月 和 4月 ， 剩余 億元用于項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā) 建設(shè) 費(fèi)用 。 信托計(jì)劃次級(jí) 億元 ,由股東正榮（福州）置業(yè)對(duì)項(xiàng)目公司股東借款債權(quán)認(rèn)購(gòu)。 信托計(jì)劃期限優(yōu)先級(jí) A類為 1 年，優(yōu)先級(jí) B類為 2年，優(yōu)先級(jí) B 類滿一年可以提前結(jié)束，項(xiàng)目公司在滿足如下條件的前提下，可全部或部分結(jié)束該期信托計(jì)劃： 提前 2 個(gè)月申請(qǐng)并經(jīng)我公司同意； 該期次優(yōu)先級(jí) B類 信托單位存續(xù)期限已經(jīng)滿 12 個(gè)月；在項(xiàng)目公司償還該期信托計(jì)劃標(biāo)的債權(quán)相應(yīng)份額及利息后，該期信托計(jì)劃全部或部分提前結(jié)束。 信托期限內(nèi)，由項(xiàng)目公司向我司償還標(biāo)的債權(quán)本金及利息 (若有 )，同時(shí)受托人依據(jù)其合法持有的項(xiàng)目公司股權(quán)分取股權(quán)紅利。如遇標(biāo)的債權(quán)的本金及利息（若有 ）與項(xiàng)目公司的股權(quán)分紅不足以償還本信托計(jì)劃優(yōu)先級(jí)受益人預(yù)期信托利 12 益（含信托資金本金及預(yù)期收益）的情況，則由次級(jí)受益人無(wú)條補(bǔ)足與差額相等的次級(jí)資金。福建正榮集團(tuán)有限公司（正榮集團(tuán)）及其實(shí)際控制人 歐宗榮 夫婦 、歐國(guó)強(qiáng) 夫婦 ， 正榮（福州）置業(yè)發(fā)展有限公司為項(xiàng)目公司的標(biāo)的債權(quán)償還義務(wù)和次級(jí)受益人的補(bǔ)足義務(wù)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。優(yōu)先級(jí)受益人實(shí)現(xiàn)預(yù)期信托利益后，我司以屆時(shí)信托財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)狀向次級(jí)信托受益人分配，從而實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的清算分配。 全部?jī)?yōu)先級(jí)受益人實(shí)現(xiàn)預(yù)期信托利益后，四川信托以屆時(shí)信托財(cái)產(chǎn)的原狀方式向原股東分配信托利益，從 而實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的清算分配。 付息方式為每半年付息一次，信托收益每半年支付一次。 二、 信托計(jì)劃要素 （ 1） 信托規(guī)模 ： 7億 元 （優(yōu)先級(jí) 資金 ，次級(jí) 債權(quán) ） （ 2） 期限： 優(yōu)先級(jí) A類 12個(gè)月， 優(yōu)先級(jí) B類 2億元 24個(gè)月（若項(xiàng)目公司提前全部或部分償還債務(wù)，則信托全部或部分提前終止）。 （ 3） 資金的來(lái)源： 優(yōu)先級(jí) 分期募集，由合格投資者認(rèn)購(gòu)；次級(jí) 項(xiàng)目公司 股 東 以其擁有的對(duì) 項(xiàng)目公司 股東借款 債權(quán)認(rèn)購(gòu)。 （ 4） 信托保管銀行： 銀行股份有限公司 （ 5） 資金使用賬戶、銷售回款賬戶 ：開(kāi)戶行為 **銀 行 。 （ 6） 融資總成本： 【 14】 %/年（受益人收益不超過(guò) 【 】 % /年；信托報(bào)酬不低于 【 2】 % /年 。發(fā)行費(fèi)用 【 】 %/年；保管費(fèi) 【 】 %/年） （ 7） 付息方式：每半年 和 債務(wù) 到期 時(shí) （ 8） 優(yōu)先級(jí)收益支付方式：每半年付收益一次 （ 9） 占用凈資本： 525萬(wàn)元 （ 10） 資金用途：向 項(xiàng)目 公司 進(jìn)行股權(quán)投資 ， 向項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)投資，用于繳納 正榮平潭項(xiàng)目 地塊剩余土地出讓金 ，剩余資金 用于項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)建設(shè) 。 （ 11） 還款來(lái)源： 項(xiàng)目銷售收入 ，補(bǔ)充還款來(lái)源為項(xiàng)目公司申請(qǐng)的開(kāi)發(fā)貸款和股東代償資金 。 13 （ 12） 提前還款：在滿足如下條件的前提下，項(xiàng)目公司可 提前 2個(gè)月 申請(qǐng)?zhí)崆叭炕虿糠謨斶€每期信托本金及收益； 該期次優(yōu)先級(jí) B類 信托單位存續(xù)期限已滿 12個(gè)月； 資金歸集比例達(dá)到信托 B類資金的 30%， 項(xiàng)目公司申請(qǐng)部分還款的還款比例至少在該期信托優(yōu)先級(jí) B類 資金 30%（含）以上。 （ 13） 退出方式： 信托計(jì)劃到期時(shí)，由 項(xiàng)目 公司 償還 剩余 投資本息 ，信托計(jì)劃結(jié)束。 （ 14） 增信措施： [1] 福建正榮集團(tuán) 有限公司、 集團(tuán)實(shí)際控制人歐宗榮 夫婦 、歐國(guó)強(qiáng) 夫婦以及正榮（福州）置業(yè)發(fā)展有限公司 為 償還本信托計(jì)劃次級(jí)債務(wù)本息承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保，以及為項(xiàng)目公司在償還的次級(jí)債務(wù)本息不足以支付優(yōu)先受益人預(yù)期信托利益（包括信托資金本金及預(yù)期收益）時(shí)承擔(dān)補(bǔ)足義務(wù)； [2] 項(xiàng)目公司股權(quán)控制：我司受讓 項(xiàng)目公司 32%股權(quán)， 項(xiàng)目公司 其他股東以其持有的 項(xiàng)目公司 68%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保，我公司實(shí)際控制項(xiàng)目公司 100%股權(quán)； [3] 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng) 管理控制： 在項(xiàng)目公司章程中約定： (1)四川信托向項(xiàng)目公司派駐一名董事成員，所委派的董事具有一票否決權(quán)； (2)項(xiàng)目公司對(duì)外投融資、對(duì)外擔(dān)保等重大事項(xiàng)，須報(bào)公司董事會(huì)審批同意； (3)項(xiàng)目公司原股東承諾，非經(jīng)四川信托同意，在信托存續(xù)期間不將其所持的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予第三方；（ 4）原股東承諾其向四川信托披露的項(xiàng)目公司負(fù)債及或有負(fù)債情況完全真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，否則應(yīng)承擔(dān)由此給四川信托造成的一切損失； (5)股東會(huì)決議應(yīng)取得四川信托同意方為通過(guò)。 項(xiàng)目公司的所有證照及印鑒，包括但不限于公司公章、財(cái)務(wù)章、合同專用章、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、 稅務(wù)登記證、 開(kāi)戶許可證、網(wǎng)銀密鑰等 由四川信托指派人員管理；項(xiàng)目公司銀行賬戶預(yù)留四川信托指定人員個(gè)人印鑒 ；項(xiàng)目公司每日付款額度超過(guò)四川信托指派人員授權(quán)范圍的需要經(jīng)四川信托審批同意。 14 項(xiàng)目公司應(yīng)有完善的財(cái)務(wù)管理制度，按照每個(gè)季度或月度制定用款計(jì)劃，經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)后按照用款計(jì)劃申請(qǐng)用款。 項(xiàng)目公司應(yīng)有完善的印鑒管理制度，經(jīng)董事會(huì)同意后對(duì)公司各類用印事務(wù)，嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。 [4] 項(xiàng)目公司 在 平潭 項(xiàng)目 土地證辦理完成后 15 個(gè)工作 日內(nèi) 追加土地抵押，在信托存續(xù)期間如需辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款時(shí)， 我司配合項(xiàng)目公司將 土地解押 ，如取得開(kāi)發(fā)貸銀行許可， 項(xiàng)目 公司需配合我司 辦理第二順位抵押 。 [5] 上述增信措施全部辦理強(qiáng)制執(zhí)行的公證； [6] 資金歸集 A類歸集期為 1個(gè)月 歸集 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 剩余信托資金歸集比例 信托計(jì)劃存續(xù)期最后一個(gè)月最后一 日 30% 信托計(jì)劃存續(xù)期 最后一個(gè)月第 25 日 30% 信托計(jì)劃存續(xù)期最后一個(gè)月第 20日 20% 信托計(jì)劃存續(xù)期最后一個(gè)月第 10日 20% B 類信托資金歸集期為 3 個(gè)月，第 22 個(gè)月 5%。第 23 個(gè)月 25%，第24 個(gè)月 70%。上述歸集的資金不視為提前還款。若項(xiàng)目公司資金歸集比例達(dá)到 30%，則項(xiàng)目公司可申請(qǐng)?zhí)崆皟斶€相應(yīng)本息，提前還款比例不得低于優(yōu)先級(jí) B類資金的 30%，若項(xiàng)目公司未能按上表進(jìn)行資金歸集，則由本信托計(jì)劃 列 后受益人履行資金補(bǔ)足義務(wù)。否則，我公司可采取以下一種或幾種措施： （ 1） 行使抵 /質(zhì)押權(quán)； （ 2） 要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任； （ 3） 以項(xiàng)目公司股東身份制定 平潭 項(xiàng)目 銷售方案， 我司享有項(xiàng)目銷售降價(jià)權(quán) ， 提交項(xiàng)目公司股東會(huì)，其他股東應(yīng)予以配合審批通過(guò)后實(shí)施。 在資金歸集計(jì)劃的各時(shí)間點(diǎn)，若保證金賬戶內(nèi)的資金余額已達(dá) 15 到該時(shí)間點(diǎn)的最低資金歸集比例要求，可不再歸集。 [7] 信托資金使用監(jiān)管： 項(xiàng)目公司 在 銀行開(kāi)立資金使用賬戶，該賬戶用于接收信托資金，項(xiàng)目公司 按季向我公司上報(bào)資金使用計(jì)劃，經(jīng)我公司審批后，列入計(jì)劃內(nèi)的資金使用再經(jīng) 監(jiān)管 銀行審批即可支付，但報(bào)批計(jì)劃外部分，另需我公司審批同意后方可支付。 三、 交易結(jié)構(gòu) 圖 資金認(rèn)購(gòu) 債權(quán)認(rèn)購(gòu) 參與項(xiàng)目管理 股權(quán)投資 持有債權(quán) 連帶擔(dān)保 四、 項(xiàng)目概況 基本情況介紹 正榮山田 (平潭 )置業(yè)發(fā)展有限公司于 2020 年 11 月 22日 成立 股東的出資數(shù)額、出資方式和出資時(shí)間如下： 股東姓名或名稱 認(rèn)繳情況 實(shí)繳情況 出資 數(shù)額 出資 方式 持股比例（％） 出資數(shù)額 出資方式 出資時(shí)間 正榮（福州）置業(yè)發(fā)展有限公司 5,100萬(wàn)元 貨幣 51% 5,100萬(wàn)元 貨幣 福建海博股權(quán)投資中心（有限合伙） 2,000萬(wàn)元 貨幣 20% 2,000萬(wàn)元 貨幣 正榮集團(tuán) 、 實(shí)際控制人、福州正榮 四川信托 正榮平潭項(xiàng)目 集合信托 計(jì)劃 優(yōu)先 億 次級(jí) 億 項(xiàng)目公司 合格投資者 福州正榮 派出董事、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管 股權(quán)質(zhì)押、土地抵押 16 山田林業(yè)開(kāi)發(fā)（福建）有限公司、平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司 聯(lián)合 于 2020年 9月 27日經(jīng)掛牌，競(jìng)得位于如意路北側(cè)、天大山東路東側(cè)的 2020G007號(hào)地塊，面積為 86217 平方米（ 畝）的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。 2020 年 11約 28 日通過(guò)共同與平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)環(huán)境與國(guó)土資源局簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式，項(xiàng)目公司受讓該項(xiàng)土地 使用權(quán) 。 根據(jù)土地成交確認(rèn)書(shū)以及 編號(hào)為 “嵐綜實(shí)土讓 [2020]7 號(hào)”的 土地出讓合同顯示： 原競(jìng)得人土地使用權(quán) 為平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司 和山田林業(yè)開(kāi)發(fā)（福建）有限公司 ，后根據(jù)《土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》約定 正榮山田 (平潭 )置業(yè)發(fā)展有限公司 作為受讓 人承擔(dān)原競(jìng)得人的權(quán)利義務(wù) 。 正榮平潭項(xiàng)目宗地出讓面積 86,217 平方米，總建筑面積 344,934 平方米，土地用途居住、商業(yè)，成交價(jià)為 463,550, 元。約定付款時(shí)間為 2020 年11 月 14 日之前支付 231,775,000 元， 2020 年 2 月 12 日之前支付 139,065,000元。 2020 年 4月 28 日前支付 92,710,000 元。 土地出讓金已繳納 231,775,000 元，剩余需合計(jì)支付 231,775,000 元。 項(xiàng)目總投 162,790 萬(wàn)元，其中自有資金 4 億元 元，銀行 貸款 3億元 、 信托 貸款 億 元，其他為銷售 轉(zhuǎn) 投款。 土地情況列表 信托優(yōu)先級(jí)資金 億元，其中 億 元 用于 項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)建設(shè) ，剩下 福建匯源國(guó)際商務(wù)會(huì)展有限公司 1,000萬(wàn)元 貨幣 10% 1,000萬(wàn)元 貨幣 福州遠(yuǎn)啟投資管理有限公司 1,000萬(wàn)元 貨幣 10% 1,000萬(wàn)元 貨幣 周笑華 500萬(wàn)元 貨幣 5% 500萬(wàn)元 貨幣 翟 煒 200萬(wàn)元 貨幣 2% 200萬(wàn)元 貨幣 胡連榮 200萬(wàn)元 貨幣 2% 200萬(wàn)元 貨幣 合計(jì) 10,000萬(wàn)元 17 億元 用于支付 剩余土地出讓金 ，支付時(shí)間 為 2020 年 2月和 4 月 。 2020到 2020 年平潭土地成交明細(xì) 地塊編號(hào) 土地位置 出讓面積（㎡） 建筑面積（㎡） 土地用途 規(guī)劃指標(biāo) 出讓年限 已付出讓金 （萬(wàn)元） 未付出讓金（萬(wàn)元） 容積率 建筑密度 嵐綜實(shí)土讓2020G007號(hào) 如意路北側(cè)、天大山東路東側(cè) 86,217 344,934 商住 1到 小于30% 商業(yè) 40年 居住 70年 23, 23, 18 平潭 2020 年土地成交總面積為 萬(wàn)㎡，金井灣以 萬(wàn)㎡排名第一， 潭城排名第二，出讓規(guī)模為 萬(wàn)㎡， 2020 年平潭土地供應(yīng)達(dá)到了頂峰。 2020 年 平潭 土地成交較少，土地性質(zhì)為商服用地 ， 可比性不大。 項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)情況 節(jié)點(diǎn)名稱 完成 時(shí)間 市場(chǎng)定位 20201231 總平規(guī)劃報(bào)批 2020228 土地證辦理 2020330 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理 2020510 建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理 2020530 建筑工程施工許可證 2020630 取得《商品房預(yù)售許可證》 2020930 主體結(jié)構(gòu)封頂 2020226 竣工驗(yàn)收 /移交物業(yè) 2017330 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ? 2020 年 5月 14 日，國(guó)務(wù)院正式下發(fā)《關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見(jiàn)》），標(biāo)志著海西建設(shè)從區(qū)域戰(zhàn)略上升為國(guó)家戰(zhàn)略，為地處海西“橋頭堡”的平潭加快發(fā)展提供了前所未有的戰(zhàn)略機(jī)遇。國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》提出，“在現(xiàn)有海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步探索在福建沿海有條件的島嶼設(shè)立兩岸合作的海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，實(shí)行更加優(yōu)惠的政策”。根據(jù)這一精神，福建省委、省 政府在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，于 7月底召開(kāi)的省委八屆六次全會(huì)上正式作出了設(shè)立福州（平潭）綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)的決定，提出積極探索開(kāi)展兩岸區(qū)域合作，建立兩岸更加緊密合作交流的區(qū)域平臺(tái)，努力把平潭建設(shè)成為探索兩岸合作新模式的示范區(qū)和海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)科學(xué)發(fā)展 的先行區(qū)。 平潭區(qū)位圖： 19 20 當(dāng)前，兩岸關(guān)系站在新的歷史起點(diǎn)上，呈現(xiàn)出和平發(fā)展的良好勢(shì)頭，兩岸大交流局面正在形成，兩岸交往制度化和機(jī)制化建設(shè)有序推進(jìn)。在這新形勢(shì)下，在平潭建設(shè)兩岸交流合作綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)，對(duì)促進(jìn)兩岸交流合作向更廣范圍、更大規(guī)模、更高層次邁進(jìn)，推動(dòng)兩岸關(guān)系和平發(fā)展具有重要意義。 根據(jù)平潭經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 2020 年平潭經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)各方面調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示 2020 年平潭經(jīng)濟(jì)增速全省第一，城鎮(zhèn)居