原楊集鎮(zhèn)機(jī)械廠地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-23 13:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （空白。需添加點(diǎn)資料） 目前，在本鎮(zhèn)購(gòu)房的客戶(hù)大都是鄰近區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民及鎮(zhèn)里的老居民客戶(hù)。隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤(pán)知名度的提高，來(lái)此置業(yè)的市內(nèi)客戶(hù)，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶(hù)（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。 三、 項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 東側(cè)3棟商住樓 該項(xiàng)目由當(dāng)?shù)貛讉€(gè)搞施工的包工頭合伙開(kāi)發(fā)建設(shè)的，任何合法的手續(xù)都沒(méi)有。占地約5畝，總建筑面積3500平方米。綠化率達(dá)0%，有３棟5層，總戶(hù)數(shù)約？戶(hù)．目前１棟多層已交付使用，２棟正在建設(shè)中。 多層主力戶(hù)型為3*2，面積為100～110平方米；底層商戶(hù)面積約40平方米/套。 多層住宅10～12萬(wàn)元/套，折合價(jià)格為10001200元／平方米左右。 無(wú) 銷(xiāo)售狀況較好，住宅已基本售完．6. 客戶(hù)分析 客戶(hù)主要是以當(dāng)?shù)乩暇用窦案浇迕瘛?楊集客運(yùn)站附近商住樓（需調(diào)查補(bǔ)充） 該項(xiàng)目由當(dāng)?shù)貛讉€(gè)搞施工的包工頭合伙開(kāi)發(fā)建設(shè)的，任何合法的手續(xù)都沒(méi)有。占地約5畝，總建筑面積3500平方米。綠化率達(dá)0%，有３棟5層，總戶(hù)數(shù)約？戶(hù)．目前１棟多層已交付使用，２棟正在建設(shè)中。 多層主力戶(hù)型為3*2，面積為100～110平方米；底層商戶(hù)面積約40平方米/套。 多層住宅10～12萬(wàn)元/套，折合價(jià)格為10001200元／平方米左右。 無(wú) 銷(xiāo)售狀況較好，住宅已基本售完． 客戶(hù)主要是以當(dāng)?shù)乩暇用窦案浇迕瘛?四、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 周邊的幾個(gè)樓盤(pán)，均為獨(dú)立開(kāi)發(fā)的，購(gòu)房者不能如期拿到產(chǎn)權(quán)證明，楊集鎮(zhèn)政府對(duì)他們的支持力度也不大。調(diào)查結(jié)果表明： 項(xiàng)目所在區(qū)域已成為一個(gè)大型的商住區(qū)。 項(xiàng)目所在區(qū)域雖然居住居民較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱(chēng)得上高品質(zhì)的商品房較少，配套設(shè)施完善的居住小區(qū)更是沒(méi)有。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤(pán)較少，還沒(méi)有真正成型的致命品牌。 五、 楊集鎮(zhèn)消費(fèi)者調(diào)查分析 據(jù)2008年鎮(zhèn)房屋指數(shù)報(bào)告顯示：房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為1381元/㎡，住宅平均價(jià)格為1200元/㎡，從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看，全鎮(zhèn)樓盤(pán)銷(xiāo)售量是上升趨勢(shì)。 目前鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)供應(yīng)上，住宅面積在100㎡以下的占總量的4%，住宅面積在101—120的占總量的32%,121—140的占總量的45%,141—160的占總量的5%,161—180的占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，100㎡—140㎡的住宅面積目前是鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力，市場(chǎng)接受程度最高。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題，根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下：承受總價(jià)格在10萬(wàn)以下的占33%，%，%，承受總價(jià)格在4050萬(wàn)之間的占8%，承受總價(jià)格在50萬(wàn)以上的占4%。調(diào)查結(jié)果分析，以上調(diào)查結(jié)果顯示，楊集鎮(zhèn)購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在10—15萬(wàn)之間，比例占到總量的40%以上，可見(jiàn)是主要購(gòu)買(mǎi)力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況。，；住宅平均價(jià)格為1100元/平方米左右，%。2008年第四季度鎮(zhèn)樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)在1200元/平方米左右，且銷(xiāo)售情況良好。 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 該項(xiàng)目真正的、突出于楊集鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 （1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 ①?lài)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 ③置業(yè)意識(shí)——古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①該地塊的自然環(huán)境，在楊集鎮(zhèn)得地獨(dú)優(yōu)，其雄踞鎮(zhèn)中心； ②該地塊可作為楊集鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地； ③該地塊總占地近60多畝，規(guī)模較大，可作為經(jīng)濟(jì)住房、高檔住房，是置業(yè)的理想地。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) （1）整個(gè)楊集鎮(zhèn)人口眾多，外來(lái)人口也較多，而且私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不斷增加，收入水平也不斷增加，加之楊集鎮(zhèn)的大規(guī)模建設(shè)《灌云縣物流園區(qū)》活動(dòng)，使得整個(gè)楊集鎮(zhèn)的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開(kāi)工。 （2）項(xiàng)目區(qū)域位置雄踞鎮(zhèn)中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其較楊集鎮(zhèn)同類(lèi)提高了一個(gè)檔次且銷(xiāo)售價(jià)格接近，而且近年來(lái)，楊集鎮(zhèn)整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè)楊集鎮(zhèn)的潛在購(gòu)買(mǎi)力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 （3）本項(xiàng)目目前交通狀況很好，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見(jiàn)的，項(xiàng)目在這個(gè)時(shí)候和《灌云
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