原楊集鎮(zhèn)機械廠地塊進行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-05-23 13:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （空白。需添加點資料） 目前，在本鎮(zhèn)購房的客戶大都是鄰近區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民及鎮(zhèn)里的老居民客戶。隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標客源。 三、 項目周邊主要物業(yè)分析 東側(cè)3棟商住樓 該項目由當?shù)貛讉€搞施工的包工頭合伙開發(fā)建設(shè)的，任何合法的手續(xù)都沒有。占地約5畝，總建筑面積3500平方米。綠化率達0%，有３棟5層，總戶數(shù)約？戶．目前１棟多層已交付使用，２棟正在建設(shè)中。 多層主力戶型為3*2，面積為100～110平方米；底層商戶面積約40平方米/套。 多層住宅10～12萬元/套，折合價格為10001200元／平方米左右。 無 銷售狀況較好，住宅已基本售完．6. 客戶分析 客戶主要是以當?shù)乩暇用窦案浇迕瘛?楊集客運站附近商住樓（需調(diào)查補充） 該項目由當?shù)貛讉€搞施工的包工頭合伙開發(fā)建設(shè)的，任何合法的手續(xù)都沒有。占地約5畝，總建筑面積3500平方米。綠化率達0%，有３棟5層，總戶數(shù)約？戶．目前１棟多層已交付使用，２棟正在建設(shè)中。 多層主力戶型為3*2，面積為100～110平方米；底層商戶面積約40平方米/套。 多層住宅10～12萬元/套，折合價格為10001200元／平方米左右。 無 銷售狀況較好，住宅已基本售完． 客戶主要是以當?shù)乩暇用窦案浇迕瘛?四、項目周邊主要物業(yè)分析 周邊的幾個樓盤，均為獨立開發(fā)的，購房者不能如期拿到產(chǎn)權(quán)證明，楊集鎮(zhèn)政府對他們的支持力度也不大。調(diào)查結(jié)果表明： 項目所在區(qū)域已成為一個大型的商住區(qū)。 項目所在區(qū)域雖然居住居民較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的商品房較少，配套設(shè)施完善的居住小區(qū)更是沒有。項目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 五、 楊集鎮(zhèn)消費者調(diào)查分析 據(jù)2008年鎮(zhèn)房屋指數(shù)報告顯示：房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為1381元/㎡，住宅平均價格為1200元/㎡，從市場形態(tài)來看，全鎮(zhèn)樓盤銷售量是上升趨勢。 目前鎮(zhèn)住宅市場供應(yīng)上，住宅面積在100㎡以下的占總量的4%，住宅面積在101—120的占總量的32%,121—140的占總量的45%,141—160的占總量的5%,161—180的占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看，100㎡—140㎡的住宅面積目前是鎮(zhèn)住宅市場上供應(yīng)的主力，市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價，是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題，根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果，購房者對購房總價格的承受能力如下：承受總價格在10萬以下的占33%，%，%，承受總價格在4050萬之間的占8%，承受總價格在50萬以上的占4%。調(diào)查結(jié)果分析，以上調(diào)查結(jié)果顯示，楊集鎮(zhèn)購房者所能承受的價格在10—15萬之間，比例占到總量的40%以上，可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的主要樓盤銷售狀況。，；住宅平均價格為1100元/平方米左右，%。2008年第四季度鎮(zhèn)樓盤銷售均價在1200元/平方米左右，且銷售情況良好。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 該項目真正的、突出于楊集鎮(zhèn)住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 （1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。 ①國家宏觀經(jīng)濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 ③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 （2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①該地塊的自然環(huán)境，在楊集鎮(zhèn)得地獨優(yōu)，其雄踞鎮(zhèn)中心； ②該地塊可作為楊集鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③該地塊總占地近60多畝，規(guī)模較大，可作為經(jīng)濟住房、高檔住房，是置業(yè)的理想地。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 （1）整個楊集鎮(zhèn)人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不斷增加，收入水平也不斷增加，加之楊集鎮(zhèn)的大規(guī)模建設(shè)《灌云縣物流園區(qū)》活動，使得整個楊集鎮(zhèn)的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。 （2）項目區(qū)域位置雄踞鎮(zhèn)中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其較楊集鎮(zhèn)同類提高了一個檔次且銷售價格接近，而且近年來，楊集鎮(zhèn)整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個楊集鎮(zhèn)的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 （3）本項目目前交通狀況很好，到時候小區(qū)的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候和《灌云
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