營(yíng)銷(xiāo)方案匯總25(編輯修改稿)
2025-05-23 07:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)值之間的平衡關(guān)系；通過(guò)增加產(chǎn)品形象價(jià)值的市場(chǎng)策略增加產(chǎn)品的整體價(jià)值。 B1層除26套剩余房源之外，所有B1層地下室均未推向市場(chǎng)。作為本地住宅產(chǎn)品的特殊組成部分之一，B1層在本案的拓展中其實(shí)將扮演至關(guān)重要的角色。 本地市場(chǎng)普遍存在一個(gè)觀點(diǎn)，即，沒(méi)有地下室的房子是殘缺的，沒(méi)有地下室的家是不完整的。拋開(kāi)本案前期銷(xiāo)售情況不談，結(jié)合本案剩余房源中D型房的功能障礙，是可以將B1層的“儲(chǔ)藏間”功能彌補(bǔ)進(jìn)D型房中的。另外，B1層亦可以和底層復(fù)式組合形成三復(fù)式房間。對(duì)于復(fù)雜的市場(chǎng)需求而言，這無(wú)異于提供了一個(gè)新產(chǎn)品，從單個(gè)產(chǎn)品和整體項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)型結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這種產(chǎn)品策略都是極其有利的。 B1層與D型組合的結(jié)果，在完善產(chǎn)品功能之外還可起到調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格的作用。例如，將B1層價(jià)格定在一個(gè)較低的水平線上，組合后的“B1層+D型房”的總價(jià)將低于本案已售三室兩廳兩衛(wèi)的總價(jià)；底層復(fù)式通過(guò)與B1層組合，也可以變相調(diào)低現(xiàn)有銷(xiāo)售價(jià)格。建議：B1層單獨(dú)銷(xiāo)售，單獨(dú)定價(jià)，靈活應(yīng)用其戶型配比功能。 底層復(fù)式——轉(zhuǎn)變戶型功能 將該戶型的功能由“住宅”擴(kuò)大為“商住兩用、居家辦公一體化”。 在將該戶型作為商住單位銷(xiāo)售的同時(shí)，規(guī)避該戶型與其他商住物業(yè)在硬件和配套方面的單純對(duì)比，強(qiáng)化本案的品牌形象對(duì)其“展現(xiàn)企業(yè)魅力，提升企業(yè)形象”的商務(wù)功能，使其成為“淄博首席商務(wù)別墅”。 該戶型既可單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)，也可根據(jù)市場(chǎng)需求連通B1層增加面積和樓層，滿足不同的市場(chǎng)。通過(guò)上述兩種方式，吸納一部分中小型企業(yè)，擴(kuò)大市場(chǎng)范圍，突破產(chǎn)品障礙。 頂層復(fù)式——實(shí)現(xiàn)豪宅價(jià)值針對(duì)該戶型曾經(jīng)以“空中別墅”的豪宅定位推廣過(guò)，卻沒(méi)有深入地推廣、做透該概念的“功能實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位”情況，對(duì)該戶型精裝修后再銷(xiāo)售?；蛘邔?duì)購(gòu)買(mǎi)該戶型的客戶提供免費(fèi)的精裝修方案，將其豪宅的定位通過(guò)裝修內(nèi)容和裝修風(fēng)格落到實(shí)處，令客戶感到該戶型的豪宅份量，從現(xiàn)實(shí)功能上突破心理障礙。 價(jià)格策略 將B1層地下室作為本案的價(jià)格調(diào)節(jié)器根據(jù)淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格水平和本案的高檔定位，我司認(rèn)為B1層作為本案的重要功能性結(jié)構(gòu)(而非決定項(xiàng)目發(fā)展的核心內(nèi)容)，其銷(xiāo)售定價(jià)應(yīng)該與本案均價(jià)保持一定差距，以本地市場(chǎng)上地下室物業(yè)價(jià)格作為參照標(biāo)準(zhǔn)并作調(diào)整。通過(guò)調(diào)查，本地地下室物業(yè)售價(jià)在400~800元/m178。不等。經(jīng)過(guò)計(jì)算調(diào)整，我司認(rèn)為本案地下室物業(yè)的均價(jià)應(yīng)在900~1000元/m178。之間為宜。均價(jià)超過(guò)1000元/m178。將增加B1層面向一期業(yè)主的銷(xiāo)售阻力，而低于900元/m178。又將從整體上削弱本案的高檔形象。故，我司建議，B1層地下室面積以均價(jià)900~1000元/m178。單獨(dú)銷(xiāo)售，并根據(jù)不同區(qū)域按照30~50元/m178。的級(jí)差水平靈活調(diào)整價(jià)格。 底層復(fù)式原則上與B1層組合銷(xiāo)售，利用后者調(diào)低名義單價(jià)在參考貴司提供的頂層復(fù)式的3800元/m178。銷(xiāo)售均價(jià)，結(jié)合上述論述和市場(chǎng)調(diào)查分析，我司認(rèn)為底層復(fù)式均價(jià)應(yīng)以不超過(guò)3800元/m178。為宜，而通過(guò)組合銷(xiāo)售將可使底層復(fù)式樓的名義單價(jià)降低，并使其實(shí)際單價(jià)保持在該水平上。假設(shè)單獨(dú)銷(xiāo)售：底層320m178。，實(shí)際單價(jià)3800元/m178。，總價(jià)=3800320=1216000元地下室150m178。，實(shí)際單價(jià)1000元/m178。，總價(jià)=1501000=150000元假設(shè)組合銷(xiāo)售：底層+地下室總價(jià)=1366000元，底層+地下室總面積=470m178。即名義單價(jià)=1366000/470= 2906元由此可知，組合銷(xiāo)售后的底層復(fù)式價(jià)格在名義上由3800元/m178。下調(diào)到了2906元/m178。而參考我司提交的《淄博市商住及辦公物業(yè)調(diào)研報(bào)告》數(shù)據(jù)，該價(jià)格在本地市場(chǎng)上已經(jīng)處于較高的水平，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多、市場(chǎng)空間擁擠。建議貴司根據(jù)市場(chǎng)事實(shí)靈活調(diào)整該實(shí)際單價(jià)。 D型房應(yīng)在保持原銷(xiāo)售價(jià)格基礎(chǔ)上適當(dāng)給予100~200元/m178。的優(yōu)惠，或者通過(guò)組合B1層銷(xiāo)售，在總面積增加的情況下調(diào)低名義單價(jià)。 頂層復(fù)式“空中別墅”在操持原銷(xiāo)售價(jià)格的前提下，提供價(jià)值可觀的精裝修或精裝修方案，變相調(diào)價(jià)。由于該部分價(jià)值必須能夠
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