【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 28 人 管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理 共 2 人 客戶服務(wù)中心 5 人 事務(wù)助理 4 人 財(cái)務(wù) 1 人 17 員工管理 人才是 CPM 最寶貴的財(cái)富。公司始終把尊重員工、培養(yǎng)員工、充分發(fā)揮員工的積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為客戶提供最佳的物業(yè)管理服務(wù) 。 優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才并合理地予以配置，同時(shí)極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。 CPM 在人員管理實(shí)踐中，總結(jié)、形成了自己的風(fēng)格，比較突出的做法是： （一） 嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人 把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅(jiān)決不進(jìn)。在公司里，經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正己。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹隆?倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中作出了明確的規(guī)定，并通過(guò)量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入的工作態(tài)度。 注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電”。公司還要求物業(yè)管理經(jīng)理人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過(guò)程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔，按比例 7:3 的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于 創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。 18 （二） 競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵(lì)人 員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們?cè)诹炕芾?、成本管理和?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。 堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗，并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、 待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。通過(guò)綜合考評(píng)，實(shí)行員工隊(duì)伍每年 10%換崗、首數(shù) 5%提薪和末數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。 （三） 以企業(yè)文化感召人，留住人 由企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的 CPM 企業(yè)文化是公司重要的無(wú)形資產(chǎn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)動(dòng)員工隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合作力。我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對(duì)公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作的不足。幾年來(lái)， CPM 凝聚 了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊(duì)伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為 CPM 發(fā)展作 出了重要的貢獻(xiàn)。 19 第三章 管理費(fèi)收支測(cè)算和物質(zhì)裝備 一、 物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)武漢數(shù)碼港物業(yè)管理招標(biāo)文件有關(guān)規(guī)定，通過(guò) 對(duì) 項(xiàng)目實(shí)地考察和專業(yè)測(cè)算， CPM 對(duì)本項(xiàng)目 收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為： 塔樓住宅部分管理費(fèi)為人民幣 元 /平方米月 ， 塔 樓寫字樓部分管理費(fèi)為人民幣 元 /平方米月 ， 裙樓商業(yè)部分管理費(fèi)為人民幣 元 /平方米月。 本體維修金按武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例執(zhí)行。 如按大廈 100%使用率計(jì)算，全年管理 費(fèi)合計(jì) 收 入 萬(wàn)元 。 如按裙樓 75%使用率計(jì)算，全年管理費(fèi)合計(jì) 收入 萬(wàn)元 。 二、 管理費(fèi)收支盈虧測(cè)算 測(cè)算說(shuō)明： 1．全年純管理費(fèi)收入 萬(wàn)元，是按 100%的入住率測(cè)算，未考慮大廈空置面積 ； 2．全年管理費(fèi)支出為 萬(wàn)元； 3．電梯、空調(diào)、采暖等大型設(shè)備的用水、用電按武漢市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主分?jǐn)偅? 4．本預(yù)算按建設(shè)部關(guān)于公共性服務(wù)收費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定及武漢數(shù)碼港指定服務(wù)項(xiàng)目測(cè)算； 5．管理處收取的管理費(fèi)僅用于 《支出測(cè)算明細(xì)表》所列的管理成本項(xiàng)目； 6．如管理費(fèi)收支有盈余，盈余 部分將轉(zhuǎn)入下一年度作為儲(chǔ)備金。 收支測(cè)算表 表 管理費(fèi)收支測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 年計(jì)（按 100%使用率） 一 收入 3,264, 1 寫字樓 / m28000 m212 768, 2 住宅樓 / m232020 m212 576, 3 商業(yè)樓 / m220200 m212 1,920, 二 支出 3,262, 1 工資福利 詳見《支出測(cè)算明細(xì)表》 769, 2 辦公費(fèi) 詳見《支出測(cè)算明細(xì)表》 157, 3 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi) 詳見《支出測(cè)算明細(xì)表》 938, 4 清潔綠化費(fèi) 詳見《支出測(cè)算明細(xì)表》 594, 5 護(hù)管費(fèi)用 詳見《支出測(cè)算明細(xì)表》 19, 6 不可預(yù)見費(fèi) 3,264,8% 261, 7 管理者酬金 3,264,10% 326, 8 營(yíng)業(yè)稅金及附加 3,264,6% 195, 三 盈余 1, 備注 :公 用水電費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂? 表 寫字樓、住宅樓、商業(yè)樓管理費(fèi)用測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元） 住宅樓 寫字樓 商業(yè)樓 備注 系數(shù) 金額（元） 系數(shù) 金額（元） 系數(shù) 金額（元） 1 工資福利 769, 18% 138, 31% 238, 51% 392, 2 辦公費(fèi) 157, 18% 28, 31% 48, 51% 80, 3 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi) 938, 18% 160, 19% 175, 63% 602, 電梯空調(diào)分別核算 4 清潔綠化費(fèi) 594, 38% 225, 30% 178, 32% 190, 5 護(hù)管費(fèi)用 19, 40% 7, 13% 2, 47% 9, 6 不可預(yù)見費(fèi) 783, 5% 39, 18% 141, 77% 603, 7 管理者酬金 8 營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi) 9 合計(jì) 600, 784, 1,777, 10 測(cè)算結(jié)果 元 / 元 / 元 / 測(cè)算結(jié)果 =測(cè)算金額/面積 /12 支出測(cè)算明細(xì)表 表 管理費(fèi)支出測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 計(jì)算式 (按月計(jì) ) 月支出 (元 ) 年支出 (元 ) 一 工資福利 64, 769, 1 管理處經(jīng)理 1人 35001 3, 42, 2 管理處經(jīng)理助理 1人 20201 2, 24, 3 財(cái)務(wù)人員 1人 15001 1, 18, 4 事務(wù)助理 4人 12004 4, 57, 5 工程主管 1人 18001 1, 21, 6 專業(yè)工程師 2人 16002 3, 38, 7 班長(zhǎng) 1人 14001 1, 16, 8 水電工 12人 120012 14, 172, 9 空調(diào)工 1人 12001 1, 14, 10 護(hù)管主管 1人 12001 1, 14, 11 護(hù)管班長(zhǎng) 4人 10004 4, 48, 12 護(hù)管員 28人 80028 22, 268, 13 福利費(fèi) 工資總額的 21% 5300021% 11, 133, 二 辦公費(fèi) 13, 157, 1 培訓(xùn)費(fèi) 按每人 30元 /月 5730 1, 20, 2 交通運(yùn)輸費(fèi) 汽油 400元 /月，維修、保管及保險(xiǎn)費(fèi) 400元 /月 8001 9, 3 通訊費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi) 電話 5200元 /月，手機(jī) 2200元 /月、 2100元 /月， CALL機(jī) 440元 /月，網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi) 400元 /月 5200+2200+2100 +440+400 2, 26, 4 書報(bào)資料費(fèi) 綜合測(cè)算 6, 5 辦公用品、低值易耗品攤銷 綜合測(cè)算 1, 1, 20, 6 服裝費(fèi) 管理員冬裝 1套，每套 600元，管理員、維修人員夏、秋裝各 2套，每套 80元，另維修人員平均夾克 1套，每套 100元；護(hù)管員平均冬裝 1套，每套 250元，夏、秋裝各 2套，每套80元，其它配備 200元。服裝兩年更換一次。 [60010+80424 +10014+(200+804 +200） 33]/24 19, 7 社區(qū)文化及宣傳費(fèi) 綜合測(cè)算 24, 8 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 按 稅務(wù)法規(guī)對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的有關(guān)規(guī)定估算 6,000元 /年 6, 9 物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件費(fèi) 按三年升級(jí)更換一次計(jì)算 20200/（ 312） 6, 10 宿舍租金 按 1房 1廳，每月 500元 500 6, 11 第三者責(zé)任險(xiǎn) 綜合測(cè)算 1, 1, 12, 三 公用水電 1 公用水電 根據(jù)實(shí)際用量和建筑面積分?jǐn)? 四 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi) 包括電梯、空調(diào)、采暖、二次供水等大型設(shè)備用水 用電 78, 938, 1 電梯維保 扶梯按 1500元 /臺(tái) 月， 20臺(tái) 客梯按 2600元 /臺(tái) 月， 5臺(tái) 貨梯按 1000元 /臺(tái) 月， 2臺(tái) 150020+26005 +10002 45, 540, 2 消防設(shè)施保養(yǎng) 按 /平方米 年 60000/12 2, 30, 3 供配電及照明系統(tǒng)保養(yǎng) 高低壓柜、變壓器維?？?10000元 /年，發(fā)電機(jī)維?？?2500元 /年，電路及開關(guān)改造維護(hù)款 6000元 /年，照明燈具更換款 40000元 /年 (10000+2500+6000 +40000)/12 4, 58, 4 空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng) 主機(jī)保養(yǎng)按 24000元 /臺(tái) 年 240002/12 4, 48, 5 空調(diào)系統(tǒng)水質(zhì)處理 綜合測(cè)算 48000/12 4, 48, 6 空調(diào)管路維護(hù)保養(yǎng) 綜合測(cè)算 40000/12 3, 40, 7 樓宇智能系統(tǒng)