【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 喜慶大市場(chǎng)： 位于昌樂縣新昌路，距離傳統(tǒng)商業(yè)中心“佳樂家”超市 600 米， 2號(hào)樓沿街商鋪（現(xiàn)已結(jié)構(gòu)封頂）共 1000 余平方米新昌路沿街商鋪，現(xiàn)開始針對(duì)餐飲娛樂行業(yè)對(duì)外招商。 整個(gè)項(xiàng)目外立面以明清時(shí)期的江南建筑風(fēng)格為主， 產(chǎn)品品風(fēng)格及業(yè)態(tài)上與本項(xiàng)目相近，具有較強(qiáng)的可比性，商鋪銷售均價(jià) 約計(jì) ： 4800 元 /㎡ 永康路商業(yè)街： 為 昌樂餐飲、娛樂比較集中的一條商業(yè)街，現(xiàn)已正常營業(yè)，位置相對(duì)也比較偏，在產(chǎn)品的業(yè)態(tài)規(guī)劃中與本項(xiàng)目存在 水印江南美食街營銷推廣方案 16 一定的可比性和參照性，通過市場(chǎng)調(diào)研此商鋪的銷售均價(jià) 約計(jì) ： 2800 元 /㎡。 億豐五金機(jī)電建材城： 位于 昌樂縣 寶昌路與 309 國道交叉口，位置比較偏僻，周邊商業(yè)氛圍 冷淡 ， 功能定位 較單一，但交通條件比較優(yōu)越，屬于在售項(xiàng)目，與本案同在一條南北交通大道上， 與本項(xiàng)目相比，雖無直接競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，但對(duì)于投資客戶來講， 該項(xiàng)目 招商資源相對(duì)豐富、投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低、投資回報(bào)期為 10 年， 回報(bào)率相對(duì)較高， 目前 商鋪銷售均價(jià)約計(jì)： 3400 元 /㎡ 。 因銷售策略及運(yùn)營策略等因素，根據(jù)項(xiàng)目 CSW 系統(tǒng)定價(jià)法則測(cè)算，該項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格高出市場(chǎng)價(jià)格比率約計(jì) 20%左右。該項(xiàng)目回款實(shí)際 銷售均價(jià)約計(jì)： 2720 元 /㎡ 。 這 四 個(gè)項(xiàng)目雖在產(chǎn)品形式、規(guī)模上與本項(xiàng)目有一定的差異，但從項(xiàng)目的定位及產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位上無可避免地在推出時(shí)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，因此該項(xiàng)目的價(jià)格對(duì)本案的定價(jià)具有一定的指導(dǎo)意義。 （ 2）預(yù)算方 法： ? 說明： 本方法利用房地產(chǎn)評(píng)估中的修正比較法為基礎(chǔ)工具，按照現(xiàn)實(shí)狀況下和本項(xiàng)目具有較強(qiáng)可比性且銷售良好的案例以及參照未來可能對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤預(yù)估價(jià)，作為被市場(chǎng)認(rèn)同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，通過本項(xiàng)目與案例存在的各項(xiàng)差異性進(jìn)行系數(shù)修正從而得出本案的價(jià)格預(yù)算。 物業(yè)價(jià)值主要體現(xiàn)在地塊價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值兩部分，整體比較項(xiàng)目分為地塊和產(chǎn)品條件兩部分， 按照通常的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)這兩種的權(quán)重值各占 50%。 ? 基本公式 [本案土地條件各系數(shù)之和247。系數(shù)地塊權(quán)重（ 50%） +本案產(chǎn)品條件各項(xiàng)系數(shù)之和247。產(chǎn)品權(quán)重（ 50%） ] 247。 [案例土地條件各系數(shù)之和247。系數(shù)地塊權(quán)重（ 50%） +案例產(chǎn)品條件各項(xiàng)系數(shù)之和247。產(chǎn)品權(quán)重（ 50%） ]=本案的對(duì)比修正值 本案的對(duì)比修正值案例價(jià)格 =對(duì)比價(jià)格 各個(gè)案例對(duì)比價(jià)格之和 /案例數(shù) =預(yù)測(cè)價(jià)格 水印江南美食街營銷推廣方案 17 （ 3）項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè) 名稱 條件 藍(lán)寶石商業(yè)廣場(chǎng) 喜慶百盛大市場(chǎng) 永康路商業(yè)街 億豐五金機(jī)電城 本案 權(quán)重 土地價(jià)值 區(qū)域位置 9 7 8 3 4 50% 交通條件 9 8 9 7 7 周邊配套 9 7 8 3 4 自然條件 8 6 5 6 9 規(guī)劃前景 8 8 7 8 8 區(qū)域便利性 8 7 8 6 4 對(duì)外輻射性 8 6 9 7 2 商業(yè)氛圍 9 6 9 2 1 產(chǎn)品比較 產(chǎn)品規(guī)劃 8 8 4 7 9 50% 產(chǎn)品品質(zhì) 9 8 4 6 6 投資回報(bào) 8 6 7 9 4 業(yè)態(tài)規(guī)劃 7 6 5 5 5 綜合性價(jià)比 8 7 6 5 7 與 藍(lán)寶石商業(yè)廣場(chǎng)的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 5 50%]247。 [（ 9+9+9+8+8+8+8+9）247。 850%+(8+9+8+7+8)247。 5 50%]≈ 與喜慶百盛大市場(chǎng)的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 5 50%]247。 [（ 7+8+7+6+8+7+6+6）247。 8 50%+(8+8+6+6+7) 水印江南美食街營銷推廣方案 18 247。 5 50%]≈ 與永康路商業(yè)街的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 5 50%]247。 [（ 8+9+8+5+7+8+9+9）247。 8 50%+(4+4+7+5+6)247。 5 50%]≈ 與 億豐五金機(jī)電建材城 的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 5 50%]247。 [（ 3+7+3+6+8+6+7+2）247。 850%+(7+6+9+5+5)247。 5 50%]≈ 按照 藍(lán)寶石商業(yè)廣場(chǎng)（商業(yè)部分） 5500 元 /平方米計(jì)算： 5500 =3685（元 /平方米） 按照喜慶百盛大市場(chǎng)（商業(yè)部分） 4800 元 /平方米計(jì)算： 4800元 =3744（元 /平方米） 按照永 康路商業(yè)街 2800 元 /平方米計(jì)算： 2800元 =2212（元 /平方米） 按照 億豐五金機(jī)電建材城 2720 元 /平方米計(jì)算： 2720元 =2747（元 /平方米） 本項(xiàng)目商業(yè)平均銷售單價(jià)：（ 3685+3744+2212+2747）247。 4=3097（元 /平方米） 租金收益法： （ 1）街區(qū)租金及業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)分析： 水印江南美食街營銷推廣方案 19 水印江南美食街營銷推廣方案 20 街道 路段 主要業(yè)態(tài) 面積區(qū)間（㎡） 租金（元 /天 /㎡） 利民街 （ 228 套） 新昌路 — 文化路 電器、家居、眼鏡 60200 — 文化路 — 方山路 機(jī)電、餐飲、副食 20300 — 方山路 — 永康路 機(jī)電、副食、飼料 30300 — 永康路 — 建設(shè)路 機(jī)電、美容美發(fā)、副食 30300 — 新昌路 — 寶昌路 服飾、金融、攝影 60200 — 寶昌路 — 西環(huán)路 機(jī)電、餐飲、副食 30200 — 方山路 （ 193 套） 北首 — 轉(zhuǎn)盤 機(jī)電、餐飲、家居 20120 — 轉(zhuǎn)盤 — 孤山街 機(jī)電、餐飲、副食 60400 — 孤山街 — 恒安街 餐飲、機(jī)電、藥材 15250 — 恒安街 — 昌盛街 機(jī)電、娛樂、餐飲 15300 — 恒安街 （ 80 套） 新昌路 — 文化路 餐飲、娛樂、機(jī)電 30300 — 文化路 — 方山路 餐飲、美容美發(fā)、娛樂 30400 — 方山路 — 大沂路 家居、日用百貨、餐飲 12300 — 新昌路 — 寶昌路 餐飲、花卉、茶樓 10400 — 永康路 （ 55 套） 利民街 — 孤山街 美容美發(fā)、餐飲、 門診 1025 — 孤山街 — 恒安街 娛樂、餐飲、日用百貨 15400 — 文化路 （ 115 套） 利民街 — 孤山街 日用百貨、副食、餐飲 70200 — 孤山街 — 恒安街 餐飲、娛樂、電子 15500 — 孤山街 （ 159 套） 文化路 — 方山路 通訊、副食、餐飲 20120 方山路 — 永康路 餐飲、保健、美容美發(fā) 20200 — 新昌路 （ 294 套） 站前街 — 利民街 服飾、副食、餐飲 20300 — 利民街 — 孤山街 服飾、鞋類、家紡 1550 — 孤山街 — 恒安街 機(jī)電、廚具、婚紗攝影 2080 — 恒安街 — 昌盛街 服飾、家紡、燈飾 3080 — 商業(yè)步行街 站前街 — 利民街 服飾、美容美發(fā)、攝影 2060 — 水印江南美食街營銷推廣方案 21 （ 210 套） 利民街 — 孤山街 餐飲、娛樂、家居 40160 — 寶昌路 （ 183 套） 新城街 — 站前街 娛樂、餐飲、機(jī)電 30400 — 站前街 — 利 民街 餐飲、機(jī)電、娛樂 20300 — 利民街 — 恒安街 餐飲、娛樂、機(jī)電 20250 — 昌盛街 （ 39 套） 雅居園沿街 副食、餐飲 20160 — 站前街 （ 187 套） 寶昌路 — 新昌路 機(jī)電、建材、日用百貨 10150 — 新昌路 — 方山路 建材、種業(yè)、機(jī)電 3070 — 小結(jié)： 通過以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出新昌路、利民街的商鋪數(shù)量最多，也是商業(yè)氛圍最濃的兩條主干道。餐飲、娛樂比較集中的街道是方山路、永康路、寶昌路 。 寶昌路多為自建房，租金相對(duì)偏低，大約 — 元 /天 *㎡，但是介于本項(xiàng)目所處地理位置毗鄰建 西 湖公園，周邊環(huán)境優(yōu)美；本項(xiàng)目功能定位比較明確 —— 水印江南美食街，且量身式定做、訂單式開發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研及餐飲行業(yè)的特點(diǎn) ， 加之聯(lián)合各相關(guān)專業(yè)公司，一同打造該項(xiàng)目，我們認(rèn)為 本項(xiàng)目開街后的租金價(jià)格 可 暫定 至 元 /天 /㎡， 一般來講，商鋪可以在 12 年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達(dá)到 8%，好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到 15%以上。 當(dāng)然不同的商鋪情況也不同。 下面按照靜態(tài)的租金回報(bào)進(jìn)行 計(jì)算 ，假設(shè)按回報(bào)年限為 年。 公式： 購買商鋪 單 價(jià) =年租金收入 投資回收年限 本項(xiàng)目商業(yè)平均銷售單價(jià)： 元 /㎡ /天 365 ≈ 2738（元 /平方米） 備注：此方法是按照靜態(tài)的租金回報(bào)方式進(jìn)行測(cè)算，租金回報(bào)是隨著市場(chǎng)的發(fā)展而呈現(xiàn)遞增的趨勢(shì)，回報(bào)周期隨著租金的遞增而不斷的縮短，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目 12 年左右收回投資不成問題。若本項(xiàng)目 后期運(yùn)營及 經(jīng)營狀況非常良好，回報(bào)周期將會(huì)更短。 水印江南美食街營銷推廣方案 22 ： 序號(hào) 項(xiàng) 目 面積 （平方米） 單方價(jià)格 （元／平方米） 總價(jià) （萬元） 備 注 一、開發(fā)成本 1 土地費(fèi)用 15740 65萬 /畝 2 前期開發(fā)費(fèi) 15740 場(chǎng)地平整 15740 人防費(fèi) 15740 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 15740 項(xiàng)目招投標(biāo)費(fèi) 15740 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、綠化 15740 30 4 城市配套費(fèi) 15740 200 4 建安費(fèi) 15740 950 5 管理費(fèi) 15740 項(xiàng)目管理費(fèi) 15740 項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 15740 6 不可預(yù)計(jì)費(fèi) 15740 40 開發(fā)成本合計(jì) 1586 二、銷售費(fèi)用 1 銷售及推廣費(fèi)用 15740 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 15740 3% 水印江南美食街營銷推廣方案 23 銷售期成本合計(jì) 各項(xiàng)稅費(fèi) 15740 252 總成本 三種定價(jià)方法的相互關(guān) 系： 一般來說，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為 1 年的商品商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體 為 15%~45%， 本項(xiàng)目假設(shè) 按照 45%的 成本利潤(rùn)率計(jì)算 ，該項(xiàng)目的平均銷售單價(jià)為： 公式： 成本費(fèi)用利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /成本費(fèi)用總額 100% 銷售單價(jià) =（ 利潤(rùn)總額 +成本費(fèi)用總額 ） /總建筑面積 利潤(rùn)總額 =4