【文章內(nèi)容簡介】 喜慶大市場： 位于昌樂縣新昌路，距離傳統(tǒng)商業(yè)中心“佳樂家”超市 600 米， 2號樓沿街商鋪（現(xiàn)已結(jié)構(gòu)封頂）共 1000 余平方米新昌路沿街商鋪，現(xiàn)開始針對餐飲娛樂行業(yè)對外招商。 整個項目外立面以明清時期的江南建筑風(fēng)格為主， 產(chǎn)品品風(fēng)格及業(yè)態(tài)上與本項目相近，具有較強(qiáng)的可比性，商鋪銷售均價 約計 ： 4800 元 /㎡ 永康路商業(yè)街： 為 昌樂餐飲、娛樂比較集中的一條商業(yè)街，現(xiàn)已正常營業(yè)，位置相對也比較偏，在產(chǎn)品的業(yè)態(tài)規(guī)劃中與本項目存在 水印江南美食街營銷推廣方案 16 一定的可比性和參照性，通過市場調(diào)研此商鋪的銷售均價 約計 ： 2800 元 /㎡。 億豐五金機(jī)電建材城： 位于 昌樂縣 寶昌路與 309 國道交叉口，位置比較偏僻，周邊商業(yè)氛圍 冷淡 ， 功能定位 較單一，但交通條件比較優(yōu)越，屬于在售項目，與本案同在一條南北交通大道上， 與本項目相比，雖無直接競爭態(tài)勢，但對于投資客戶來講， 該項目 招商資源相對豐富、投資風(fēng)險相對降低、投資回報期為 10 年， 回報率相對較高， 目前 商鋪銷售均價約計： 3400 元 /㎡ 。 因銷售策略及運(yùn)營策略等因素，根據(jù)項目 CSW 系統(tǒng)定價法則測算，該項目實(shí)際銷售價格高出市場價格比率約計 20%左右。該項目回款實(shí)際 銷售均價約計： 2720 元 /㎡ 。 這 四 個項目雖在產(chǎn)品形式、規(guī)模上與本項目有一定的差異，但從項目的定位及產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位上無可避免地在推出時構(gòu)成競爭，因此該項目的價格對本案的定價具有一定的指導(dǎo)意義。 （ 2）預(yù)算方 法： ? 說明： 本方法利用房地產(chǎn)評估中的修正比較法為基礎(chǔ)工具，按照現(xiàn)實(shí)狀況下和本項目具有較強(qiáng)可比性且銷售良好的案例以及參照未來可能對本項目構(gòu)成競爭的樓盤預(yù)估價，作為被市場認(rèn)同的價格標(biāo)準(zhǔn)，通過本項目與案例存在的各項差異性進(jìn)行系數(shù)修正從而得出本案的價格預(yù)算。 物業(yè)價值主要體現(xiàn)在地塊價值和產(chǎn)品價值兩部分，整體比較項目分為地塊和產(chǎn)品條件兩部分， 按照通常的價值標(biāo)準(zhǔn)這兩種的權(quán)重值各占 50%。 ? 基本公式 [本案土地條件各系數(shù)之和247。系數(shù)地塊權(quán)重（ 50%） +本案產(chǎn)品條件各項系數(shù)之和247。產(chǎn)品權(quán)重（ 50%） ] 247。 [案例土地條件各系數(shù)之和247。系數(shù)地塊權(quán)重（ 50%） +案例產(chǎn)品條件各項系數(shù)之和247。產(chǎn)品權(quán)重（ 50%） ]=本案的對比修正值 本案的對比修正值案例價格 =對比價格 各個案例對比價格之和 /案例數(shù) =預(yù)測價格 水印江南美食街營銷推廣方案 17 （ 3）項目價格預(yù)測 名稱 條件 藍(lán)寶石商業(yè)廣場 喜慶百盛大市場 永康路商業(yè)街 億豐五金機(jī)電城 本案 權(quán)重 土地價值 區(qū)域位置 9 7 8 3 4 50% 交通條件 9 8 9 7 7 周邊配套 9 7 8 3 4 自然條件 8 6 5 6 9 規(guī)劃前景 8 8 7 8 8 區(qū)域便利性 8 7 8 6 4 對外輻射性 8 6 9 7 2 商業(yè)氛圍 9 6 9 2 1 產(chǎn)品比較 產(chǎn)品規(guī)劃 8 8 4 7 9 50% 產(chǎn)品品質(zhì) 9 8 4 6 6 投資回報 8 6 7 9 4 業(yè)態(tài)規(guī)劃 7 6 5 5 5 綜合性價比 8 7 6 5 7 與 藍(lán)寶石商業(yè)廣場的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 5 50%]247。 [（ 9+9+9+8+8+8+8+9）247。 850%+(8+9+8+7+8)247。 5 50%]≈ 與喜慶百盛大市場的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 5 50%]247。 [（ 7+8+7+6+8+7+6+6）247。 8 50%+(8+8+6+6+7) 水印江南美食街營銷推廣方案 18 247。 5 50%]≈ 與永康路商業(yè)街的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 5 50%]247。 [（ 8+9+8+5+7+8+9+9）247。 8 50%+(4+4+7+5+6)247。 5 50%]≈ 與 億豐五金機(jī)電建材城 的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 5 50%]247。 [（ 3+7+3+6+8+6+7+2）247。 850%+(7+6+9+5+5)247。 5 50%]≈ 按照 藍(lán)寶石商業(yè)廣場（商業(yè)部分） 5500 元 /平方米計算： 5500 =3685（元 /平方米） 按照喜慶百盛大市場（商業(yè)部分） 4800 元 /平方米計算： 4800元 =3744（元 /平方米） 按照永 康路商業(yè)街 2800 元 /平方米計算： 2800元 =2212（元 /平方米） 按照 億豐五金機(jī)電建材城 2720 元 /平方米計算： 2720元 =2747（元 /平方米） 本項目商業(yè)平均銷售單價：（ 3685+3744+2212+2747）247。 4=3097（元 /平方米） 租金收益法： （ 1）街區(qū)租金及業(yè)態(tài)統(tǒng)計分析： 水印江南美食街營銷推廣方案 19 水印江南美食街營銷推廣方案 20 街道 路段 主要業(yè)態(tài) 面積區(qū)間（㎡） 租金（元 /天 /㎡） 利民街 （ 228 套） 新昌路 — 文化路 電器、家居、眼鏡 60200 — 文化路 — 方山路 機(jī)電、餐飲、副食 20300 — 方山路 — 永康路 機(jī)電、副食、飼料 30300 — 永康路 — 建設(shè)路 機(jī)電、美容美發(fā)、副食 30300 — 新昌路 — 寶昌路 服飾、金融、攝影 60200 — 寶昌路 — 西環(huán)路 機(jī)電、餐飲、副食 30200 — 方山路 （ 193 套） 北首 — 轉(zhuǎn)盤 機(jī)電、餐飲、家居 20120 — 轉(zhuǎn)盤 — 孤山街 機(jī)電、餐飲、副食 60400 — 孤山街 — 恒安街 餐飲、機(jī)電、藥材 15250 — 恒安街 — 昌盛街 機(jī)電、娛樂、餐飲 15300 — 恒安街 （ 80 套） 新昌路 — 文化路 餐飲、娛樂、機(jī)電 30300 — 文化路 — 方山路 餐飲、美容美發(fā)、娛樂 30400 — 方山路 — 大沂路 家居、日用百貨、餐飲 12300 — 新昌路 — 寶昌路 餐飲、花卉、茶樓 10400 — 永康路 （ 55 套） 利民街 — 孤山街 美容美發(fā)、餐飲、 門診 1025 — 孤山街 — 恒安街 娛樂、餐飲、日用百貨 15400 — 文化路 （ 115 套） 利民街 — 孤山街 日用百貨、副食、餐飲 70200 — 孤山街 — 恒安街 餐飲、娛樂、電子 15500 — 孤山街 （ 159 套） 文化路 — 方山路 通訊、副食、餐飲 20120 方山路 — 永康路 餐飲、保健、美容美發(fā) 20200 — 新昌路 （ 294 套） 站前街 — 利民街 服飾、副食、餐飲 20300 — 利民街 — 孤山街 服飾、鞋類、家紡 1550 — 孤山街 — 恒安街 機(jī)電、廚具、婚紗攝影 2080 — 恒安街 — 昌盛街 服飾、家紡、燈飾 3080 — 商業(yè)步行街 站前街 — 利民街 服飾、美容美發(fā)、攝影 2060 — 水印江南美食街營銷推廣方案 21 （ 210 套） 利民街 — 孤山街 餐飲、娛樂、家居 40160 — 寶昌路 （ 183 套） 新城街 — 站前街 娛樂、餐飲、機(jī)電 30400 — 站前街 — 利 民街 餐飲、機(jī)電、娛樂 20300 — 利民街 — 恒安街 餐飲、娛樂、機(jī)電 20250 — 昌盛街 （ 39 套） 雅居園沿街 副食、餐飲 20160 — 站前街 （ 187 套） 寶昌路 — 新昌路 機(jī)電、建材、日用百貨 10150 — 新昌路 — 方山路 建材、種業(yè)、機(jī)電 3070 — 小結(jié)： 通過以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出新昌路、利民街的商鋪數(shù)量最多，也是商業(yè)氛圍最濃的兩條主干道。餐飲、娛樂比較集中的街道是方山路、永康路、寶昌路 。 寶昌路多為自建房，租金相對偏低，大約 — 元 /天 *㎡，但是介于本項目所處地理位置毗鄰建 西 湖公園，周邊環(huán)境優(yōu)美；本項目功能定位比較明確 —— 水印江南美食街，且量身式定做、訂單式開發(fā)，結(jié)合市場調(diào)研及餐飲行業(yè)的特點(diǎn) ， 加之聯(lián)合各相關(guān)專業(yè)公司，一同打造該項目，我們認(rèn)為 本項目開街后的租金價格 可 暫定 至 元 /天 /㎡， 一般來講，商鋪可以在 12 年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達(dá)到 8%，好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到 15%以上。 當(dāng)然不同的商鋪情況也不同。 下面按照靜態(tài)的租金回報進(jìn)行 計算 ，假設(shè)按回報年限為 年。 公式： 購買商鋪 單 價 =年租金收入 投資回收年限 本項目商業(yè)平均銷售單價： 元 /㎡ /天 365 ≈ 2738（元 /平方米） 備注：此方法是按照靜態(tài)的租金回報方式進(jìn)行測算，租金回報是隨著市場的發(fā)展而呈現(xiàn)遞增的趨勢，回報周期隨著租金的遞增而不斷的縮短，預(yù)計本項目 12 年左右收回投資不成問題。若本項目 后期運(yùn)營及 經(jīng)營狀況非常良好，回報周期將會更短。 水印江南美食街營銷推廣方案 22 ： 序號 項 目 面積 （平方米） 單方價格 （元／平方米） 總價 （萬元） 備 注 一、開發(fā)成本 1 土地費(fèi)用 15740 65萬 /畝 2 前期開發(fā)費(fèi) 15740 場地平整 15740 人防費(fèi) 15740 勘察、設(shè)計費(fèi) 15740 項目招投標(biāo)費(fèi) 15740 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、綠化 15740 30 4 城市配套費(fèi) 15740 200 4 建安費(fèi) 15740 950 5 管理費(fèi) 15740 項目管理費(fèi) 15740 項目質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 15740 6 不可預(yù)計費(fèi) 15740 40 開發(fā)成本合計 1586 二、銷售費(fèi)用 1 銷售及推廣費(fèi)用 15740 2 財務(wù)費(fèi)用 15740 3% 水印江南美食街營銷推廣方案 23 銷售期成本合計 各項稅費(fèi) 15740 252 總成本 三種定價方法的相互關(guān) 系： 一般來說，對于一個開發(fā)周期為 1 年的商品商業(yè)開發(fā)項目，其目標(biāo)成本利潤率大體 為 15%~45%， 本項目假設(shè) 按照 45%的 成本利潤率計算 ，該項目的平均銷售單價為： 公式： 成本費(fèi)用利潤率 =利潤總額 /成本費(fèi)用總額 100% 銷售單價 =（ 利潤總額 +成本費(fèi)用總額 ） /總建筑面積 利潤總額 =4