【文章內(nèi)容簡介】 性的強競爭力；建 材：建材種類較多；物 管：某融匯物業(yè)管理有限公司；價 格：一期均價3200元/平米，這個價格與緊鄰的東方海倫堡小區(qū)比較稍低，但因為東方海倫堡初次推盤時是某房市的高潮期，入市時機很好，后幾次推盤又有良好的工地形象做鋪墊，而融匯錦江所采用的是低開高走的價格策略。一期的均價已經(jīng)超過某房地產(chǎn)市場均價100多元/平米，所面對的客戶群體也是中端或稍偏上的；銷售情況：通過戶外廣告牌、房展會、電視、報紙廣告、各類活動作了形象公開。從2005年11月30日戶外廣告牌公開以來至今，參加登記客戶較多，但這些客戶普遍都是需求70－100平米的小戶型；配 套：周邊配套學(xué)校、醫(yī)療、菜場等齊全，但缺乏商業(yè)、休閑娛樂等配套。一期社區(qū)內(nèi)自身配備1萬多平米的集中商業(yè)配套，即彌補了周邊商業(yè)配套不足的缺陷，也可以為社區(qū)營造出一些特色的商業(yè)。在綠化上小區(qū)有三個各5000平米左右的集中綠地，從中還會配備些運動場地、游泳池等，另還有會所設(shè)計，而居委會也在社區(qū)內(nèi)。其它更細的配套尚未確定。從這些現(xiàn)有的規(guī)劃、配套等來看，錦江社區(qū)是一個均好性較強的社區(qū)，但獨特賣點不多不強，集中商業(yè)配套是社區(qū)較亮點的，但有利的同時也有為社區(qū)帶來嘈雜和不便物業(yè)管理等問題是客戶所憂慮的；四． 某市主流商業(yè)地產(chǎn)個案調(diào)研1． 已建項目1）鳳凰美食街一期項目某鳳凰美食街一期由原新蕪區(qū)政府投資8000余萬元，全長666米，于2001年9月建成開街，建筑面積38000平方米，經(jīng)營商家70余戶，日均接待上萬人次。2002年被評為“安徽省旅游美食示范街”，2004年已通過國際ISO9001：2000質(zhì)量體系認證。銷售情況售價租金銷售率出租率面積區(qū)間4000—8700元開街時價格25元/㎡/月—60元/㎡/月 100%98%150平方—5000平方招商情況美食街在開街時云集了各地的特色餐飲，主要有鳳凰美食城、耿福興、紫葡萄愷悅等大型餐飲，帶動了其他小型餐飲的消費量，人氣旺，經(jīng)營狀況火爆。菜系以徽菜、湘菜、粵菜、杭幫菜、川菜為主，經(jīng)營戶多是本地商家，不僅帶動了某餐飲的消費導(dǎo)向，而且外地人到某也把鳳凰美食街作為一個旅游景點，消費場所。由于美食街的餐飲結(jié)構(gòu)相對單一多以中餐為主，而僑鴻國際商城、沃爾瑪?shù)拿朗硰V場（以時尚餐飲為主）相繼開業(yè)，吸引了一部分原來到美食街消費的人群，經(jīng)營狀況較以前比較相對降低，據(jù)調(diào)查，鳳凰美食街缺乏能夠帶動人氣的大型餐飲，美食廣場。但根據(jù)目前的建筑結(jié)構(gòu)已經(jīng)無法滿足大型餐飲的面積需求。（二期的改造將逐漸滿足一期餐飲結(jié)構(gòu)上的不足）。業(yè)態(tài)分布休閑娛樂、餐飲、美容美發(fā)、特色餐飲、商業(yè)服務(wù)物業(yè)管理全免2）和平大廈和平大廈（和平國際大酒店）位于某市中山路步行街與鏡湖路之間?？傆玫?900㎡，建筑面積為43000㎡。其中商業(yè)部分占13605平方，寫字樓部分占29395平方。地下1層，地上12層。位于某市黃金地段，環(huán)境優(yōu)雅。，以高檔專賣為主，并將引入大量國際及國內(nèi)知名品牌，大大奠定了步行街在某市的商貿(mào)中心地位，進一步提升某的消費檔次。銷售情況租金售價出租率銷售率面積區(qū)間商鋪租金： 1F：180—3002F：80 ~ 1203F：60 ~70（建筑面積）1F：330002F：148003F：8800寫字樓銷售價格（精裝修）：63007300（均價6500元）商業(yè)部分60%商業(yè)銷售率90%寫字樓銷售率24%商鋪面積：41㎡—324㎡寫字樓面積：48㎡—300㎡共66套招商情況自2006年12月份開業(yè)以來，雖然與步行街相鄰，但人氣略顯不足。一層底商原雙桐巷商鋪多以運動休閑服飾、鞋類居多，人流量較大，經(jīng)營狀況良好。二三樓由于人氣不足，經(jīng)營狀況不佳，目前已有部分不知名品牌商家已經(jīng)撤場。導(dǎo)致這種情況發(fā)生的原因，可能是經(jīng)營品牌檔次不高造成，和平僅有的一家茶餐廳嘉佳旺經(jīng)營情況不錯（入口靠近雙桐巷）?？偟膩碚f，和平整體經(jīng)營情況不佳。業(yè)態(tài)布局：酒店、服裝（男裝、女裝、）、餐飲、品牌運動休閑、飾品、珠寶。1F：服裝、珠寶、專賣店主要品牌店：李寧、通靈、茵寶、紅蜻蜓、36金利來、富貴鳥、森馬、美特斯邦威、斯龍牛仔等、愷撒米奴、諾基亞手機專賣、與狼共舞、鐵獅東尼。2F：服裝、餐飲主要品牌店：九牧王、杉杉、金利來，富貴鳥、康培爾、ITAT、波斯登、嘉佳旺等。3F服裝、數(shù)瑪專賣主要品牌店：宏圖三包等物業(yè)管理㎡/月，商鋪物業(yè)費3元/㎡/月含公共照明費，地下停車位300元/月/個。3）融匯中江廣場融匯中江廣場――綜合性的商業(yè)地產(chǎn)項目，位居某核心商業(yè)圈內(nèi)最后一塊商業(yè)用地，總建筑面積90980㎡（其中商業(yè)39180㎡辦公36000㎡停車15800㎡），分三期開發(fā)?？偼顿Y近3億元人民幣，由7幢商鋪樓群，1幢船形29層高檔寫字樓組成。融匯中江廣場緊鄰某中山路步行街，西臨長江、南濱青弋江，俯視鏡湖公園與長江自然生態(tài)景觀，東、北兩面承接城市繁華地帶，坐踞CBD核心旺地，擁有中山路步行街、新百大廈的良好商業(yè)氛圍及便利的城市交通，身兼多重不可復(fù)制的先天優(yōu)勢，最炙手可熱的商業(yè)位置和最得天獨厚的自然風(fēng)光同具一身，蘊蓄了一種獨特而深厚的商業(yè)潛力。銷售情況一期租金售價出租率銷售率面積區(qū)間1F：602F：423F：33（使用面積）1F：29000~320002F：20000左右3F：20000左右（套內(nèi)面積）65%100%23㎡—912㎡二期租金售價出租率銷售率面積區(qū)間1F：54632F：48513F：3039（使用面積）1F：29000~320002F：20000左右3F：20000左右（套內(nèi)面積）/57%17㎡—1318㎡三期租金售價出租率銷售率面積區(qū)間/////據(jù)調(diào)查得知，一期的銷售率達到100%，出租率達到65%，鋪位面積區(qū)間在23㎡—912㎡。二期的銷售率達到57%，出租率尚無明確數(shù)字，鋪位面積區(qū)間在17㎡—1318㎡。招商情況自2005年元旦開業(yè)以來，經(jīng)營情況一直不佳，除幾家品牌店外（如：麥當(dāng)勞、七匹狼、九牧王、才子、柒牌等），其余商家由于生意差經(jīng)常轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，頻率很高。位于四樓的中江閣酒店已經(jīng)停業(yè)。另，據(jù)調(diào)查得知，由于鋪面租金偏高，人氣不足，經(jīng)營情況不佳等因素，已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓難、轉(zhuǎn)租難等問題。一期在開業(yè)之初，鋪面基本上全部出租完畢，但在后來的經(jīng)營當(dāng)中由于經(jīng)營業(yè)態(tài)品種與步行街沒有出現(xiàn)差異化，經(jīng)營狀況一直不理想。目前一期有很多的經(jīng)營戶在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，租金也在原來的基礎(chǔ)上下調(diào)了40%。據(jù)到二期的招商部了解，預(yù)計今年5月1日開街，目前出租率已經(jīng)達到了40%？靠近一期青山街段。據(jù)現(xiàn)場觀察，目前為止，只有德克士快餐廳一家在裝修，其余鋪面均未裝修，從而，反映出二期的招商沒有招商人員所講的那么理想。業(yè)態(tài)布局一期：服裝（男裝、女裝、童裝）、餐飲、休閑娛樂。1F男裝：七匹狼、九牧王、才子、柒牌等，餐飲：麥當(dāng)勞。2F女裝：勁爆時尚服飾、朗婷兒、天恩專賣、秋水伊人、貝蒂、梵迪婭、BqJoJ、千秋琪、小葉十字繡、九秀、外貿(mào)專賣、B＆LW、ANDOREN、歌笛等。3F童裝：成長新天地、西瓜太郎、晴天小豬、韓國青青草、靈智卡通學(xué)生一族、童話故事、香貓、宜貝、琪比小美屋、加菲貓貴族天使、伯特利百貨、跳跳小熊、小毛蟲、本卡拉、力果童裝、丑丑護理專家、如意寶貝、柔婷國際美容。5F休閑娛樂：東方帝豪音樂酒吧主力店：東方帝豪音樂酒吧、麥當(dāng)勞、七匹狼、九牧王、才子、柒牌、二期：招商業(yè)態(tài)主要有：品牌服飾、飾品專賣、大型連鎖店、美容美發(fā)、鞋帽箱包、手繪服飾、鮮花果飲、電腦美甲、主題玩具、軍品服飾、情調(diào)小屋、漫畫茶吧等。一層主要以品牌服飾為主、二層以女性服飾、飾品為主、三層以美食、休閑娛樂為主、四、五層意向為家電賣場、或娛樂休閑場所。商場內(nèi)部做露天休息吧。目前已經(jīng)進場裝修的有：德克士快餐廳硬件配套設(shè)施：寫字樓29層寫字樓高度100米東區(qū)停車位121個西區(qū)停車位226個東區(qū)自動扶梯數(shù)14部 電梯：2部觀光電梯西區(qū)自動扶梯數(shù)16部 電梯：電梯3部 貨梯1部寫字樓電梯數(shù)6部 貨梯1部寫字樓配套設(shè)施監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、消防系統(tǒng)商場部分空調(diào)設(shè)置中央空調(diào)收費標(biāo)準(zhǔn)：水費： ，電費： 1元/度 物業(yè)費：15元/㎡/月含公共照明費、中央空調(diào)費停車費：見下表類型時間費用臨時車輛0－10分鐘免10－60分鐘內(nèi)3元60分鐘－3小時5元3－6小時內(nèi)10元6－12小時內(nèi)15元12－24小時內(nèi)20元24小時以上對應(yīng)其標(biāo)準(zhǔn)階段累計辦理月卡車輛白天月卡150元/輛/月夜間月卡300元/輛/月全天月卡450元/輛/月會員制年卡車輛全天年卡按5000元/輛/年收費4）深國投商業(yè)中心項目地塊位于中山北路與銀湖南路交匯處，占地20000平方米，負一層至四層建筑面積59000平方米，營業(yè)面積近38000平方米，項目總投資23000萬元，由新加坡嘉德置地集團和深圳國際信托投資有限公司聯(lián)合投資建設(shè)。銷售情況售價租金銷售率出租率面積區(qū)間不銷售一層150元/平方/月 加扣點選擇其一兩者取高二層上限300~400元/㎡/月 下限保底150~200元/㎡/月扣點25%（營業(yè)款）三層上限200~300元/㎡/月 下限保底100元/㎡/月 扣點25%（營業(yè)款）不銷售整體出租率75510~434㎡（使用面積）由于一層和四層是屬于嘉信茂廣場的，目前租金一層是一層150元/平方/月 加扣點選擇其一兩者取高，四層未知。二層和三層是沃爾瑪整體租用的，由其自行出租，租期為兩年，所以目前租金以原租金計算。一層的原租金為480元/平方/月，現(xiàn)調(diào)整為150元/平方/月。招商情況自2006年元旦開業(yè)以來，沃爾瑪?shù)慕?jīng)營狀況一直不錯，但店中店的經(jīng)營情況歉佳，部分店中店的業(yè)態(tài)目前在調(diào)整中（包括一層的珠寶、部分服裝專賣、二層的餐飲、電信服務(wù)網(wǎng)點等都已相繼撤柜）。經(jīng)營狀況較好的有KFC、圣迪奧、來來永和豆?jié){等。四層新入住的店有糖果KTV、美食廣場。業(yè)態(tài)布局： 1F：主要業(yè)態(tài)是以餐飲、服裝專賣店主要品牌店：KFC、圣迪奧、來來永和豆?jié){、韓都燒烤、生活幾何、蘭色天空、班尼路等。2F：大型賣場和飾品、箱包、專賣店。主要品牌店：沃爾瑪超市、愛情癢吧、啊呀呀、KFC、霧里香茶莊等。3F：大型賣場和飾品、兒童天地、家居飾品、美容美發(fā)主要品牌店：阿里郎、譚木匠、創(chuàng)意時尚等。4F：餐飲、休閑娛樂入住品牌：糖果KTV、美食尚。物業(yè)管理物業(yè)管理費（35元/平方/月）、工商管理費、水電費含租金內(nèi)。5）某僑鴻國際僑鴻國際集團投資開發(fā)的某華僑地塊項目位于某市中山北路與申元街的交匯處，緊鄰鳳凰美食街和沃爾瑪超市。項目占地面積約5萬平方米，總建筑面積約24萬平方米，是一個集高檔購物中心、超五星酒店、高級寫字樓及園林式住宅的綜合性房地產(chǎn)項目。該項目分為兩個地塊，其中1號地塊擬建一座總建筑面積達15萬平方米，高度達32層的地標(biāo)性商業(yè)綜合大廈——“僑鴻國際商城”。大廈中將誕生某市第一座超五星級酒店及大型百貨商場、高檔商住公寓、甲級辦公樓，另有餐飲、休閑、娛樂、健身配套。大廈建成后將成為某市新的地標(biāo)性建筑，形成某市CBD的核心部分。僑鴻國際商城于2005年5月開工，預(yù)計2008年3月建成。功能定位：辦公、寫字樓（7—20層）房屋結(jié)構(gòu)：框架剪力墻。建筑面積：1202900M2，彈性分割建筑層數(shù)：整個大樓32層，寫字樓部分720層（7120層為標(biāo)準(zhǔn)寫字間，1719為商務(wù)寫字間）。2號地塊將興建一座皇家園林式住宅小區(qū)——“僑鴻國際鳳凰花園”，由6幢1725層的高層住宅和部分商業(yè)配套組成。小區(qū)于2005年5月開工，預(yù)計2007年5月交付。小區(qū)建成后，非機動車位將達到800個，地下機動車位將達到309個，充分營造人車分流的安全居住環(huán)境；住戶可從車庫直達電梯廳。銷售情況（商業(yè)部分）售價租金銷售率出租率面積區(qū)間/商場租金采用營業(yè)額20%22%扣點方式，/商場部分95%1202900M2招商情況僑鴻國際商城是繼新百、商之都之后的第三家入住某的大型商場，整個商場定位為中高端消費，入住商家達到95%，這些商家基本上都是從南京引進過來的。另，僑鴻皇冠假日酒店將入住僑鴻國際商城。業(yè)態(tài)布局： 包括超五星級酒店及大型百貨商場、高檔商住公寓、甲級辦公樓，另有餐飲