【正文】 地上2層商業(yè)休閑、餐飲商業(yè)街區(qū)散售經(jīng)濟型酒店（經(jīng)營型）　經(jīng)濟型商務酒店產(chǎn)權(quán)式酒店散售+統(tǒng)一經(jīng)營管理商務酒店（loft）　散售寫字樓　自由分割戶型式寫字樓散售 住宅　高檔中大戶形住宅散售寫字樓（返還）南端地塊　返還住宅（返還2萬）南端地塊　返還停車場地下負二層約2200個車位　3． 項目目標群體商業(yè)定位：主要為某各大市場的主流商戶、皖南地區(qū)的品牌商戶、廠家，全國知名的品牌經(jīng)營商；住宅定位：主要為高端的都市白領、成功人士、小型科技商務公司經(jīng)營者；4． 價格定位考慮項目的推出時機，結(jié)合項目具體情況，在成功策劃包裝推廣情況，市場價格將會趨于高端。 同時，該項目也存在一些需要關(guān)注的問題：1． 項目毗連著世茂濱江的開發(fā)用地，處于鏡湖區(qū)商業(yè)核心地塊，激烈的競爭將影響該項目目標的實現(xiàn)；2． 項目開發(fā)周期較長，前期開發(fā)產(chǎn)品對后期產(chǎn)品勢必會形成一定影響，前期規(guī)劃應充分考慮各類因素，規(guī)避各類風險；3． 按詳規(guī)說明，該項目將來的區(qū)域影響力不容置疑，應注意進行有效的物業(yè)管理，提升公司形象。5. 廣告投入重點注重實際實際和務實的投放策略?？蛻舴蘸臀飿I(yè)管理，是項目可持續(xù)發(fā)展，品牌延伸的重要營銷內(nèi)容。以20072045年為測算期限。在項目主題上，突破濱江概念，不把目光局限濱江片區(qū)，放眼某未來的發(fā)展前景，打造實為城市地標性項目，強化項目規(guī)模對市場的沖擊性意義非常大，必須強化。銷售情況（商業(yè)部分）售價租金銷售率出租率面積區(qū)間綜合樓：4800~5300步行街（4號樓）：4830（一拖二）其中2號樓4層改為單身公寓：3277元/㎡31（一拖二）銷售率達90%。招商情況意向簽約商家有：百安居建材超市、速8酒店業(yè)態(tài)分布大型超市、酒店、餐飲、單身公寓項目進度目前地塊已經(jīng)平整，尚未施工建設6）小九華文化旅游商業(yè)街占地面積約27畝，㎡，功能齊全，配套設施完善，沿街設置六大特色區(qū)：景觀樓、休閑區(qū)、古玩字畫區(qū)、佛事文化區(qū)、茶樓酒肆。5）香江碧水城香港升輝國際投資集團是一家專門從事房地產(chǎn)投資開發(fā)、現(xiàn)代物流及國際貿(mào)易的大型綜合集團，而升輝置業(yè)（某）有限公司是今年7月份在蕪注冊，由香港升輝投資集團獨資成立的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)項目。用地面積39334 M2總建筑面積 M2地上建筑面積 M2其 中商業(yè)面積 M2四星級酒店酒店式公寓28073 M2SOHO辦公24502 M2地下建筑面積 M2占地面積17700 M2容積率建筑密度%綠地率20%機動車停車位910輛其中地上45輛地下865輛聯(lián)盛國際商業(yè)廣場SOHO公寓，戶型包括單間公寓、一房一廳、兩房一廳三種。項目進度工程進度已經(jīng)到地上三層，具體開盤時間未定。三期工程位于城市中心區(qū)南端，占地面積825畝，主要設計定位為生態(tài)景觀區(qū)，大部分為生態(tài)綠地及濕地保護。功能定位： 裙房4層和塔樓5層用于商業(yè)、餐飲、娛樂等，塔樓611層用于寫字樓、1226層用于酒店經(jīng)營，地下用于汽車泊位和塔樓設施用房。建筑層數(shù)為2—3F，單鋪面積為50—500平方，目前正在招商階段，物業(yè)只租不售。2． 在建項目1）鳳凰美食街二期項目A地塊位于僑鴻國際對面，占地14畝，建筑面積35000平方，主要定位為大型餐飲和寫字樓等餐飲配套項目，B地塊位于一期東面，主要建設星光燦爛大劇院，建筑面積為15000平方，內(nèi)部將建設一個可容納1200人的演藝大廳，預計2007年中旬動工，目前正在拆遷階段目前已完成80％的拆遷量。B1F—6F：大型百貨商場B1F：居家生活、數(shù)碼電子、1F：化妝品、女鞋、箱包、2F：精品女裝、3F：休閑女裝、4F：精品男裝、5F：運動休閑、童裝玩具、環(huán)球美食（入住商家有帥帥羊火鍋、滋滋樂牛排、韓金館火辣燒考、銅羅灣茶餐廳、日本料理、麻辣燙等特色餐飲）。建筑面積：1202900M2，彈性分割建筑層數(shù)：整個大樓32層，寫字樓部分720層（7120層為標準寫字間，1719為商務寫字間）。物業(yè)管理物業(yè)管理費（35元/平方/月）、工商管理費、水電費含租金內(nèi)。招商情況自2006年元旦開業(yè)以來，沃爾瑪?shù)慕?jīng)營狀況一直不錯，但店中店的經(jīng)營情況歉佳，部分店中店的業(yè)態(tài)目前在調(diào)整中（包括一層的珠寶、部分服裝專賣、二層的餐飲、電信服務網(wǎng)點等都已相繼撤柜）。3F童裝：成長新天地、西瓜太郎、晴天小豬、韓國青青草、靈智卡通學生一族、童話故事、香貓、宜貝、琪比小美屋、加菲貓貴族天使、伯特利百貨、跳跳小熊、小毛蟲、本卡拉、力果童裝、丑丑護理專家、如意寶貝、柔婷國際美容。一期在開業(yè)之初，鋪面基本上全部出租完畢，但在后來的經(jīng)營當中由于經(jīng)營業(yè)態(tài)品種與步行街沒有出現(xiàn)差異化，經(jīng)營狀況一直不理想。3）融匯中江廣場融匯中江廣場――綜合性的商業(yè)地產(chǎn)項目，位居某核心商業(yè)圈內(nèi)最后一塊商業(yè)用地，總建筑面積90980㎡（其中商業(yè)39180㎡辦公36000㎡停車15800㎡），分三期開發(fā)。一層底商原雙桐巷商鋪多以運動休閑服飾、鞋類居多，人流量較大，經(jīng)營狀況良好。（二期的改造將逐漸滿足一期餐飲結(jié)構(gòu)上的不足）。在綠化上小區(qū)有三個各5000平米左右的集中綠地，從中還會配備些運動場地、游泳池等，另還有會所設計，而居委會也在社區(qū)內(nèi)。一期4＃、5＃地塊以礱坊路做自然分區(qū)，其中4＃地塊主要為稍顯前后錯落的兵營式排列結(jié)合中心的4棟點狀小高層，營造出兩個中心花園和一些樓棟間的組團花園；5＃地塊主要是4棟流線型面青弋江的視線寬廣的小高層和高層，并有約近萬平米的集中社區(qū)商業(yè)配套。戶型本身優(yōu)勢不明顯。其大部分戶型格局方正，面寬較寬，進深較短，基本都有2個房間和1個客廳這3個主要功能空間分布南面，戶內(nèi)動線清晰，全明設計，南北通透，很受客戶的喜歡；只有其143平米和192平米的戶型進深較深太理想；而其窗戶設計都承襲了偉星一貫的平窗設計；建 材：社區(qū)運用品位經(jīng)典、質(zhì)量精良的建筑材料，以達到實用性和審美性相結(jié)合，比如其外墻采用高檔面磚，局部干掛花崗巖；入戶門為高級防火防盜實心門；窗戶為高級彩色鋁合金窗，部分玻璃為雙層中空玻璃；首層大堂及電梯廳地面鋪砌高級石材或地磚拼花圖案，墻身及天花以高級石材或高級面磚、高級裝飾材料及高級燈飾配置并設部分節(jié)能感應開關(guān)；電梯為廣州日立電梯；各層電梯廳地面鋪砌高級石材或地磚拼花圖案，墻身以高級裝飾材料及名牌燈飾配置并設節(jié)能感應開關(guān)；等等。而從總平效果圖上和沙盤模型上來看，其景觀是社區(qū)很大的一個優(yōu)勢；戶型設計：戶型設計從95－160平米，以3房為主，占65％，整體面積偏大，戶均面積達138平米，其中140多的3房占26％，160多的4房占22％。規(guī) 模：占地面積21萬平米，總建筑面積45萬平米，屬大規(guī)模樓盤；規(guī) 劃：共規(guī)劃有70棟小高層、高層為主的住宅，分三期建設，一期規(guī)劃有6棟多層、6棟小高層、1棟高層；景 觀：景觀宣傳綠化率60％，為希臘奧韻風情特色，以集中大面積的景觀設計體現(xiàn)其“PARK MALL”的景觀設計概念；戶型設計：一期戶型設計70－200平米，以3房為主。社區(qū)內(nèi)有占地1萬平米的商業(yè)配套，引進大型國際化品牌“好又多”超市、麥當勞、肯德基等，方便了社區(qū)居民，但同時又使社區(qū)較嘈雜。三． 某市主流住宅樓盤個案調(diào)研案 名：東方海倫堡地 段：地處大礱坊片區(qū)，屬老城區(qū)改造片區(qū)?！　?．業(yè)態(tài)過于集中，文化體育娛樂項目嚴重不足。5．從樓盤環(huán)境來看，由于消費者追求環(huán)境優(yōu)美的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，某市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。具體表現(xiàn)如下：地區(qū)生產(chǎn)總值[億元]一、二、三產(chǎn)比重城市化率+%.每年新增3萬個城市家庭，300萬平米的凈增住宅需求城鄉(xiāng)居民人均收入水平[元]二． 某市房地產(chǎn)市場分析某房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控政策基本穩(wěn)定的情況下，市場剛性需求使得某市房價繼續(xù)運行在合理軌道上，價格保持著上揚的態(tài)勢，雖然上升幅度沒有以前那么快，呈“軟升”狀態(tài)。其他按對等退讓原則退用地邊界線的基礎上，與用地周邊保留建筑的距離必須滿足日照、消防等國家規(guī)范要求。主要建設內(nèi)容包括一座五星級酒店（），一座文化藝術(shù)中心（），一條特色商業(yè)街（），一片高品質(zhì)住宅（建筑面積約37萬平方米）單棟58層。名流印象項目的開發(fā)將秉承某城市務實、開放的商業(yè)精神，立足于某城市實際消費需求和發(fā)展需求，引領某城市時尚先風，“創(chuàng)新項目周邊道路分別是貫通某中心城區(qū)南北向和東西向的商業(yè)主干道，交通便利，公交線路20余條通往市區(qū)每個角落，長途汽車班線22條通達至各郊縣城鎮(zhèn)，醫(yī)院、學校、銀行、賓館、郵局等配套設施一應俱全。 “吉和”市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展和建設已成為集服裝、鞋類、箱包、布匹、針紡織品、農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品為一體的皖南地區(qū)最大的批發(fā)、零售市場，輻射某周邊18個縣市,擁有2800多戶經(jīng)營戶。依靠長江的自然景觀，吉和老市場的商業(yè)底韻，濱江公園的資源，把原吉和市場改建為一個集商貿(mào)、商務、旅游、休閑、娛樂、居住六大功能為一體的綜合性城市綜合體，服飾城、美食城、娛樂城等各種商業(yè)業(yè)態(tài)引領健康時尚消費，打造皖南的時尚之都、購物天堂、休閑樂園，使之成為立足某，輻射皖南八百里皖江時尚財富的原動力，時尚生活的發(fā)源地，成為皖南首席城市集合式商業(yè)群。某6． 市政要求污水處理方式符合國家要求，并實行雨污分流，區(qū)內(nèi)所有管線均需地下設置。某住宅市場的現(xiàn)狀通過環(huán)境、戶型、層高、設計、物業(yè)管理、配套設施等提升，逐漸表現(xiàn)為環(huán)境好、市場旺盛，在戶型上三室二廳逐漸走向最暢銷的狀態(tài)，整體設計水平不斷提升，物業(yè)配套逐步完成，市場對高層的住宅更加熱衷。3．從樓盤的層高看，某已經(jīng)進入高層時代，正在開發(fā)的樓盤群中均有高層，賣座很好的江岸明珠、長江長、鳳凰花園更是全高層。鏡湖區(qū)均價：4275元/平方2． 寫字樓某寫字樓目前在建4個、待建4個、和已建12個共20個，主要集中在城中步行街、吉和南路。如停車難問題。整體戶型有很大部分采用錯層設計來營造豐富的居住空間，受到了較多消費者的喜歡；戶型布置上無太大突出特色，2房的小戶型設計較緊湊實用，3房設計部分廚房、餐廳等功能空間設計不理想，4房設計中客廳存在部分難利用的面積，但陽臺設計都很寬，凸出2米，在窗戶等也很注重景觀窗等設計；建 材：運用了較好的建材，如立面用砂巖板、廣東環(huán)球通體面轉(zhuǎn)、通體馬賽克、廣東“鳳鋁”彩鋁門窗、雙層真空玻璃、鐵藝全手工鍛打欄桿；景觀木材用從東南亞一帶進口的防腐木材波羅格；入戶門為“盼盼”防盜門；還贈送航空鋁升晾衣架等等。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃設計了3座音樂主題公園，因為其占地面積大，故景觀規(guī)劃又很大的選擇空間，景觀是江城國際的一個重要賣點；戶型設計：戶型設計從80－125平方米，以中小戶型為主，跟目標客戶群較契合。社區(qū)內(nèi)有幼兒園、小學、超市、集貿(mào)市場，另有可視對講、遠程自動抄表系統(tǒng)、地下車庫門禁刷卡系統(tǒng)等等智能安防系統(tǒng)。社區(qū)內(nèi)有配備一個臨馬路的4000平米的城市綠化花園，另有紅外線監(jiān)控、電子巡查、可視對講等智能化安防設施。這些齊全的生活配套也吸引了很大部分的高端購房者；價 格：一期幾次開盤均價從3485元/平米到3600多元/平米。在上次的房展會上有展示其部分的精裝修用的材料，目前正在做樣板房，以供春節(jié)后客戶參觀，增強實物說服力；物 管：深圳市振業(yè)物業(yè)管理公司；價 格：還未正式開盤，目前有對外公開接待客戶，公布起價為5280元/平米；銷售情況：尚未開盤，從售樓部踩盤情況來看前去客戶不多；配 套：此區(qū)域為居住小區(qū)集中區(qū)，且居住居民普遍素質(zhì)較高，其周邊生活配套齊全，學校、超市、百年居家居商城、醫(yī)院等都有，而且區(qū)汀棠公園、赭山公園、五一廣場、兩站廣場等都還比較方便。這些較大面積的綠化將為居住者帶來良好的居住環(huán)境。2002年被評為“安徽省旅游美食示范街”，2004年已通過國際ISO9001：2000質(zhì)量體系認證。其中商業(yè)部分占13605平方，寫字樓部分占29395平方?？偟膩碚f，和平整體經(jīng)營情況不佳。銷售情況一期租金售價出租率銷售率面積區(qū)間1F：602F：423F：33（使用面積）1F：29000~320002F：20000左右3F：200