【正文】 計(jì)較緊湊實(shí)用，3房設(shè)計(jì)部分廚房、餐廳等功能空間設(shè)計(jì)不理想，4房設(shè)計(jì)中客廳存在部分難利用的面積，但陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)都很寬，凸出2米，在窗戶等也很注重景觀窗等設(shè)計(jì)；建 材：運(yùn)用了較好的建材，如立面用砂巖板、廣東環(huán)球通體面轉(zhuǎn)、通體馬賽克、廣東“鳳鋁”彩鋁門(mén)窗、雙層真空玻璃、鐵藝全手工鍛打欄桿；景觀木材用從東南亞一帶進(jìn)口的防腐木材波羅格；入戶門(mén)為“盼盼”防盜門(mén)；還贈(zèng)送航空鋁升晾衣架等等。目前存在的一些項(xiàng)目號(hào)召力不足，難以形成輻射力，對(duì)周邊縣市的輻射力還沒(méi)有完全形成。如停車難問(wèn)題。而隨著某城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，急切需要建立多個(gè)商圈，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)更加合理的分布，以順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展和滿足老百姓的生活需求。鏡湖區(qū)均價(jià)：4275元/平方2． 寫(xiě)字樓某寫(xiě)字樓目前在建4個(gè)、待建4個(gè)、和已建12個(gè)共20個(gè)，主要集中在城中步行街、吉和南路。不僅體現(xiàn)了某市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，同時(shí)也說(shuō)明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。3．從樓盤(pán)的層高看，某已經(jīng)進(jìn)入高層時(shí)代，正在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)群中均有高層，賣(mài)座很好的江岸明珠、長(zhǎng)江長(zhǎng)、鳳凰花園更是全高層。隨著某市大力發(fā)展鏡湖的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房?jī)r(jià)還會(huì)上揚(yáng)。某住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀通過(guò)環(huán)境、戶型、層高、設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、配套設(shè)施等提升，逐漸表現(xiàn)為環(huán)境好、市場(chǎng)旺盛，在戶型上三室二廳逐漸走向最暢銷的狀態(tài)，整體設(shè)計(jì)水平不斷提升，物業(yè)配套逐步完成，市場(chǎng)對(duì)高層的住宅更加熱衷。第三章 項(xiàng)目投資環(huán)境分析一． 某市宏觀城市發(fā)展?fàn)顩r某市整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好，%的高速迅猛增長(zhǎng),一、二、三產(chǎn)比重各自發(fā)展，逐步結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，符合發(fā)展中工業(yè)城市的發(fā)展，城市化水平進(jìn)一步提高，2005年，非農(nóng)業(yè)人口316萬(wàn)，其中市區(qū)人口達(dá)180萬(wàn)，%的速度迅速增加。6． 市政要求污水處理方式符合國(guó)家要求，并實(shí)行雨污分流，區(qū)內(nèi)所有管線均需地下設(shè)置。2． 用地性質(zhì)和強(qiáng)度商業(yè)、酒店：建筑密度：55%，容積率：,首期建設(shè)商業(yè)面積不小于10萬(wàn)平方米；商業(yè)和酒店式公寓：建筑密度：45%，容積率：4，其中純商業(yè)開(kāi)發(fā)面積所占比例不少于45%，其中首期建設(shè)商業(yè)面積不少于10萬(wàn)平米；3． 建筑設(shè)計(jì)要求退北京西路規(guī)劃道路紅線多層建筑≥15米，高層建筑≥50米，退吉和南路、石頭路、二溝路規(guī)劃多層建筑≥10米，高層建筑≥15米。某其中282畝配套工程用地已被世茂集團(tuán)以4億元的價(jià)格摘牌。依靠長(zhǎng)江的自然景觀，吉和老市場(chǎng)的商業(yè)底韻，濱江公園的資源，把原吉和市場(chǎng)改建為一個(gè)集商貿(mào)、商務(wù)、旅游、休閑、娛樂(lè)、居住六大功能為一體的綜合性城市綜合體，服飾城、美食城、娛樂(lè)城等各種商業(yè)業(yè)態(tài)引領(lǐng)健康時(shí)尚消費(fèi)，打造皖南的時(shí)尚之都、購(gòu)物天堂、休閑樂(lè)園，使之成為立足某，輻射皖南八百里皖江時(shí)尚財(cái)富的原動(dòng)力，時(shí)尚生活的發(fā)源地，成為皖南首席城市集合式商業(yè)群。②項(xiàng)目前景某 “吉和”市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展和建設(shè)已成為集服裝、鞋類、箱包、布匹、針紡織品、農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品為一體的皖南地區(qū)最大的批發(fā)、零售市場(chǎng)，輻射某周邊18個(gè)縣市,擁有2800多戶經(jīng)營(yíng)戶。名流印象”位于某城市核心商業(yè)區(qū)域，毗鄰有著某版“上海外灘”之稱的濱江公園，與中國(guó)十大步行街之一的中山路步行街，和沃爾瑪超市、僑鴻國(guó)際購(gòu)物中心及鳳凰美食街相距均不到1公里，其中中山路步行街是某乃至安徽省最聚人氣最有商業(yè)價(jià)值的步行街。項(xiàng)目周邊道路分別是貫通某中心城區(qū)南北向和東西向的商業(yè)主干道，交通便利，公交線路20余條通往市區(qū)每個(gè)角落，長(zhǎng)途汽車班線22條通達(dá)至各郊縣城鎮(zhèn)，醫(yī)院、學(xué)校、銀行、賓館、郵局等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。2003年被評(píng)為“全國(guó)服裝批發(fā)市場(chǎng)百?gòu)?qiáng)第二十四位”，通過(guò)多年的不斷發(fā)展和打拼，年收入600—700萬(wàn)元。名流印象項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將秉承某城市務(wù)實(shí)、開(kāi)放的商業(yè)精神，立足于某城市實(shí)際消費(fèi)需求和發(fā)展需求，引領(lǐng)某城市時(shí)尚先風(fēng)，“創(chuàng)新二． 項(xiàng)目總體規(guī)劃依據(jù)對(duì)某濱江地塊的人文、歷史和現(xiàn)狀分析，結(jié)合國(guó)內(nèi)外成功的濱海、濱江規(guī)劃設(shè)計(jì)的先例，某市確立以“把港口引入城市，把城市引入港口”為主題的規(guī)劃準(zhǔn)則，將分期發(fā)展計(jì)劃中的濱江地塊規(guī)劃空間定義為五個(gè)功能區(qū)，即文化娛樂(lè)區(qū)、現(xiàn)代居住區(qū)、濱江游覽區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)和城市公園區(qū)，整體交通和綠化布置各具特色。主要建設(shè)內(nèi)容包括一座五星級(jí)酒店（），一座文化藝術(shù)中心（），一條特色商業(yè)街（），一片高品質(zhì)住宅（建筑面積約37萬(wàn)平方米）單棟58層。名流印象位于整個(gè)濱江地塊的商業(yè)貿(mào)易區(qū)域范疇之內(nèi)，建成后的某其他按對(duì)等退讓原則退用地邊界線的基礎(chǔ)上，與用地周邊保留建筑的距離必須滿足日照、消防等國(guó)家規(guī)范要求。7． 配套要求按國(guó)家和我市有關(guān)規(guī)范、規(guī)定執(zhí)行。具體表現(xiàn)如下：地區(qū)生產(chǎn)總值[億元]一、二、三產(chǎn)比重城市化率+%.每年新增3萬(wàn)個(gè)城市家庭，300萬(wàn)平米的凈增住宅需求城鄉(xiāng)居民人均收入水平[元]二． 某市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析某房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策基本穩(wěn)定的情況下，市場(chǎng)剛性需求使得某市房?jī)r(jià)繼續(xù)運(yùn)行在合理軌道上，價(jià)格保持著上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，雖然上升幅度沒(méi)有以前那么快，呈“軟升”狀態(tài)。其具體內(nèi)容為：　　1．從地理位置來(lái)看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。2．從樓盤(pán)結(jié)構(gòu)和戶型來(lái)看，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。改變了多層樓盤(pán)占主導(dǎo)地位的格局。5．從樓盤(pán)環(huán)境來(lái)看，由于消費(fèi)者追求環(huán)境優(yōu)美的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，某市發(fā)展商都十分注重樓盤(pán)硬環(huán)境的美化和完善。火車站、奧體附近。　　2．業(yè)態(tài)過(guò)于集中，文化體育娛樂(lè)項(xiàng)目嚴(yán)重不足?！　?．檔次較低，購(gòu)物環(huán)境較差。三． 某市主流住宅樓盤(pán)個(gè)案調(diào)研案 名：東方海倫堡地 段：地處大礱坊片區(qū)，屬老城區(qū)改造片區(qū)。這些建材都營(yíng)造出了很高檔美觀的立面效果；配 套：周邊配套學(xué)校、醫(yī)療、菜場(chǎng)等齊全，但缺乏商業(yè)、休閑娛樂(lè)等配套。社區(qū)內(nèi)有占地1萬(wàn)平米的商業(yè)配套，引進(jìn)大型國(guó)際化品牌“好又多”超市、麥當(dāng)勞、肯德基等，方便了社區(qū)居民，但同時(shí)又使社區(qū)較嘈雜。戶型部分設(shè)計(jì)中間有較大面積浪費(fèi)，而有部分戶型設(shè)計(jì)緊湊方正，總體缺點(diǎn)是陽(yáng)臺(tái)大多為凹陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，影響采光和視野；建 材：外墻采用涂料和面磚結(jié)合，電梯為日立電梯，其它都無(wú)特殊宣傳；配 套：周邊配套借助南瑞小區(qū)的生活配套還算齊全，但交通不方便，而且周圍很多空的雜草地。規(guī) 模：占地面積21萬(wàn)平米，總建筑面積45萬(wàn)平米，屬大規(guī)模樓盤(pán)；規(guī) 劃：共規(guī)劃有70棟小高層、高層為主的住宅，分三期建設(shè)，一期規(guī)劃有6棟多層、6棟小高層、1棟高層；景 觀：景觀宣傳綠化率60％，為希臘奧韻風(fēng)情特色，以集中大面積的景觀設(shè)計(jì)體現(xiàn)其“PARK MALL”的景觀設(shè)計(jì)概念；戶型設(shè)計(jì)：一期戶型設(shè)計(jì)70－200平米，以3房為主。價(jià) 格：均價(jià)小高層28002850元/平米，多層29002950元/平米。而從總平效果圖上和沙盤(pán)模型上來(lái)看，其景觀是社區(qū)很大的一個(gè)優(yōu)勢(shì)；戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)從95－160平米，以3房為主，占65％，整體面積偏大，戶均面積達(dá)138平米，其中140多的3房占26％，160多的4房占22％。案 名：左岸生活地 段：地處鏡湖區(qū)的營(yíng)盤(pán)山路以南，北京東路以東，該片區(qū)是某的教育、文化、金融、行政中心，交通便利，生活成熟；規(guī) 模：占地面積30萬(wàn)平米，總建筑面積70多萬(wàn)平米，是一個(gè)超大規(guī)模的高檔社區(qū)，其主題宣傳語(yǔ)也是“市中心70萬(wàn)平米超大型國(guó)際化生活社區(qū)”；規(guī) 劃：規(guī)劃以小高層和高層為主，分為6大組團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)。其大部分戶型格局方正，面寬較寬，進(jìn)深較短，基本都有2個(gè)房間和1個(gè)客廳這3個(gè)主要功能空間分布南面，戶內(nèi)動(dòng)線清晰，全明設(shè)計(jì)，南北通透，很受客戶的喜歡；只有其143平米和192平米的戶型進(jìn)深較深太理想；而其窗戶設(shè)計(jì)都承襲了偉星一貫的平窗設(shè)計(jì)；建 材：社區(qū)運(yùn)用品位經(jīng)典、質(zhì)量精良的建筑材料，以達(dá)到實(shí)用性和審美性相結(jié)合，比如其外墻采用高檔面磚，局部干掛花崗巖；入戶門(mén)為高級(jí)防火防盜實(shí)心門(mén)；窗戶為高級(jí)彩色鋁合金窗，部分玻璃為雙層中空玻璃；首層大堂及電梯廳地面鋪砌高級(jí)石材或地磚拼花圖案，墻身及天花以高級(jí)石材或高級(jí)面磚、高級(jí)裝飾材料及高級(jí)燈飾配置并設(shè)部分節(jié)能感應(yīng)開(kāi)關(guān)；電梯為廣州日立電梯；各層電梯廳地面鋪砌高級(jí)石材或地磚拼花圖案，墻身以高級(jí)裝飾材料及名牌燈飾配置并設(shè)節(jié)能感應(yīng)開(kāi)關(guān)；等等。銷售情況：偉星聯(lián)華物業(yè)管理公司，在某享有很高的知名度和美譽(yù)度，也是其很大的一個(gè)優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)；配 套：從房管所備案情況來(lái)看，從其第一次開(kāi)盤(pán)至今共備案約450套，占其一期總量的約60％。戶型本身優(yōu)勢(shì)不明顯。社區(qū)內(nèi)本身配套很少，據(jù)銷售人員講會(huì)有會(huì)所設(shè)計(jì)，但具體情況尚未確定，倒是有配套紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、紅外幕簾防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)等智能化安防系統(tǒng)；另有衛(wèi)星數(shù)字電視、百兆光纖寬帶入戶、智能一卡通系統(tǒng)、社區(qū)電子信息墻和社區(qū)音樂(lè)廣播系統(tǒng)等智能化設(shè)施，這些也是該項(xiàng)目宣傳的一個(gè)重點(diǎn)；案 名：融匯錦江地 段：地處大礱坊片區(qū)，一期位于礱坊路和康復(fù)路交叉處，南臨青弋江。一期4＃、5＃地塊以礱坊路做自然分區(qū)，其中4＃地塊主要為稍顯前后錯(cuò)落的兵營(yíng)式排列結(jié)合中心的4棟點(diǎn)狀小高層，營(yíng)造出兩個(gè)中心花園和一些樓棟間的組團(tuán)花園；5＃地塊主要是4棟流線型面青弋江的視線寬廣的小高層和高層，并有約近萬(wàn)平米的集中社區(qū)商業(yè)配套。與其它樓盤(pán)單純比較的話，水景沒(méi)有東方海倫堡豐富，綠化面積也沒(méi)有平湖秋月、左岸生活等多，而奧韻康城、江城國(guó)際等項(xiàng)目在綠化上也都有其自身的特色，但會(huì)比華亭陽(yáng)光綠洲、金海龍韻等項(xiàng)目有吸引力；戶型設(shè)計(jì)：一期戶型設(shè)計(jì)從70－140平米都有，其中以90－110的三房設(shè)計(jì)為主，整體戶型設(shè)計(jì)布局緊湊，功能空間較齊全，且各空間面積恰當(dāng)合理，注重實(shí)用性和功能性，而且強(qiáng)調(diào)景觀窗戶、陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，使室內(nèi)空間與室外景觀空間的交流加強(qiáng)，戶型具有很好的景觀性；但總體戶型存在的缺點(diǎn)有進(jìn)深都在三進(jìn)深以上，戶室南北通透性不好，大部分餐廳等功能區(qū)獨(dú)立性不強(qiáng)，南向功能空間一般只有兩個(gè)，衛(wèi)生間較小等等，所以戶型也并沒(méi)有具備很獨(dú)特性的強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；建 材：建材種類較多；物 管：某融匯物業(yè)管理有限公司；價(jià) 格：一期均價(jià)3200元/平米，這個(gè)價(jià)格與緊鄰的東方海倫堡小區(qū)比較稍低，但因?yàn)闁|方海倫堡初次推盤(pán)時(shí)是某房市的高潮期，入市時(shí)機(jī)很好，后幾次推盤(pán)又有良好的工地形象做鋪墊，而融匯錦江所采用的是低開(kāi)高走的價(jià)格策略。在綠化上小區(qū)有三個(gè)各5000平米左右的集中綠地，從中還會(huì)配備些運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、游泳池等，另還有會(huì)所設(shè)計(jì)，而居委會(huì)也在社區(qū)內(nèi)。銷售情況售價(jià)租金銷售率出租率面積區(qū)間4000—8700元開(kāi)街時(shí)價(jià)格25元/㎡/月—60元/㎡/月 100%98%150平方—5000平方招商情況美食街在開(kāi)街時(shí)云集了各地的特色餐飲，主要有鳳凰美食城、耿福興、紫葡萄愷悅等大型餐飲，帶動(dòng)了其他小型餐飲的消費(fèi)量，人氣旺，經(jīng)營(yíng)狀況火爆。（二期的改造將逐漸滿足一期餐飲結(jié)構(gòu)上的不足）。地下1層，地上12層。一層底商原雙桐巷商鋪多以運(yùn)動(dòng)休閑服飾、鞋類居多，人流量較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。業(yè)態(tài)布局：酒店、服裝（男裝、女裝、）、餐飲、品牌運(yùn)動(dòng)休閑、飾品、珠寶。3）融匯中江廣場(chǎng)融匯中江廣場(chǎng)――綜合性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，位居某核心商業(yè)圈內(nèi)最后一塊商業(yè)用地，總建筑面積90980㎡（其中商業(yè)39180㎡辦公36000㎡停車15800㎡），分三期開(kāi)發(fā)。二期的銷售率達(dá)到57%，出租率尚無(wú)明確數(shù)字，鋪位面積區(qū)間在17㎡—1318㎡。一期在開(kāi)業(yè)之初，鋪面基本上全部出租完畢，但在后來(lái)的經(jīng)營(yíng)當(dāng)中由于經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)品種與步行街沒(méi)有出現(xiàn)差異化，經(jīng)營(yíng)狀況一直不理想。業(yè)態(tài)布局一期：服裝（男裝、女裝、童裝）、餐飲、休閑娛樂(lè)。3F童裝：成長(zhǎng)新天地、西瓜太郎、晴天小豬、韓國(guó)青青草、靈智卡通學(xué)生一族、童話故事、香貓、宜貝、琪比小美屋、加菲貓貴族天使、伯特利百貨、跳跳小熊、小毛蟲(chóng)、本卡拉、力果童裝、丑丑護(hù)理專家、如意寶貝、柔婷國(guó)際美容。目前已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)裝修的有：德克士快餐廳硬件配套設(shè)施：寫(xiě)字樓29層寫(xiě)字樓高度100米東區(qū)停車位121個(gè)西區(qū)停車位226個(gè)東區(qū)自動(dòng)扶梯數(shù)14部 電梯：2部觀光電梯西區(qū)自動(dòng)扶梯數(shù)16部 電梯：電梯3部 貨梯1部寫(xiě)字樓電梯數(shù)6部 貨梯1部寫(xiě)字樓配套設(shè)施監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、消防系統(tǒng)商場(chǎng)部分空調(diào)設(shè)置中央空調(diào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：水費(fèi)： ，電費(fèi)： 1元/度 物業(yè)費(fèi)：15元/㎡/月含公共照明費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)停車費(fèi)：見(jiàn)下表類型時(shí)間費(fèi)用臨時(shí)車輛0－10分鐘免10－60分鐘內(nèi)3元60分