【正文】 所面臨的目標消費群體相對較高；景 觀：，密度大，其景觀設(shè)計缺乏優(yōu)勢；戶型設(shè)計：戶型設(shè)計從70平米到210平米都有，但以大面積戶型為主，％，主力戶型120－170平米，戶均面積135平米。此大面積戶型設(shè)計使得主力總價會較高。戶型設(shè)計上整體通透性和私密性都不太好，公攤較大；建 材：具體建材標準尚未公開；配 套：周邊生活配套成熟。社區(qū)內(nèi)有占地1萬平米的商業(yè)配套，引進大型國際化品牌“好又多”超市、麥當勞、肯德基等，方便了社區(qū)居民，但同時又使社區(qū)較嘈雜。還配套有1000平米的運動會所；價 格：40004500元/㎡不等；銷售情況：從2003年開始就有推出戶外廣告，但因為法律問題而一直未動工開盤，前期儲備的客戶源已基本流失。2006年5月一期一標段開盤，銷售狀況良好；物 管：無；案 名：江城國際地 段：地處城南南瑞新城小區(qū)以東，屬城市新區(qū)；規(guī) 模：總建筑面積60萬平方米，屬大規(guī)模樓盤；規(guī) 劃：一期共規(guī)劃有13棟多層，17棟小高層；景 觀：元畝塘在江城國際周邊，屬于其獨占景觀資源。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計了3座音樂主題公園，因為其占地面積大，故景觀規(guī)劃又很大的選擇空間，景觀是江城國際的一個重要賣點；戶型設(shè)計：戶型設(shè)計從80－125平方米，以中小戶型為主，跟目標客戶群較契合。戶型部分設(shè)計中間有較大面積浪費，而有部分戶型設(shè)計緊湊方正，總體缺點是陽臺大多為凹陽臺設(shè)計，影響采光和視野；建 材：外墻采用涂料和面磚結(jié)合，電梯為日立電梯，其它都無特殊宣傳；配 套：周邊配套借助南瑞小區(qū)的生活配套還算齊全，但交通不方便，而且周圍很多空的雜草地。社區(qū)內(nèi)因為大規(guī)模社區(qū)有配套小學、中學，帶來較好的教育設(shè)施，還有景觀中的羽毛球場、健身場；另有紅外線報警、可視對講、門禁IC卡通行等等安防設(shè)施。總體配套較齊全；價 格：均價多層2600多元/平米，小高層2500多元/平米。目前其價格在3700元/㎡左右，屬中偏低價位；銷售情況：多層銷售情況良好，但小高層的中上樓層相對總價較高的去化困難；物 管：南京百家湖物業(yè)管理公司，在南京有一定的知名度；案 名：奧韻康城地 段：地處城南，緊鄰奧體中心，屬城市新區(qū)，但地段相比南瑞新城、江城國際等稍好。規(guī) 模：占地面積21萬平米，總建筑面積45萬平米，屬大規(guī)模樓盤；規(guī) 劃：共規(guī)劃有70棟小高層、高層為主的住宅，分三期建設(shè)，一期規(guī)劃有6棟多層、6棟小高層、1棟高層；景 觀：景觀宣傳綠化率60％，為希臘奧韻風情特色，以集中大面積的景觀設(shè)計體現(xiàn)其“PARK MALL”的景觀設(shè)計概念；戶型設(shè)計：一期戶型設(shè)計70－200平米，以3房為主。整體設(shè)計戶型方正、采光理想、動靜分明、衛(wèi)生間干濕分離、入戶門為子母門、面寬，設(shè)計較理想，戶型有較強的優(yōu)勢；建 材：建材突出宣傳其節(jié)能保溫墻體和屋頂保溫層等保溫系統(tǒng)設(shè)計，強調(diào)環(huán)保、節(jié)能、省電，門窗為雙層中空玻璃，這些建材特征是其樓盤的一個很大的特色賣點。配 套：周邊有奧體中心，其它的生活配套要借助南瑞社區(qū)的相關(guān)配套。社區(qū)內(nèi)有幼兒園、小學、超市、集貿(mào)市場，另有可視對講、遠程自動抄表系統(tǒng)、地下車庫門禁刷卡系統(tǒng)等等智能安防系統(tǒng)。價 格：均價小高層28002850元/平米，多層29002950元/平米。目前均價47004800元/㎡；銷售情況：多層銷售火爆，小高層去化一般，估計在70％，但其對外宣傳銷售率達90％以上；物 管：南京百家湖物業(yè)管理公司，在南京有一定的知名度；案 名：平湖秋月地 段：地處鏡湖區(qū)的黃山東路西洋湖畔，交通較便捷，但該地段相對有點偏；規(guī) 模：，總建筑面積19萬平米，屬中型高端樓盤；規(guī) 劃：共規(guī)劃有32棟，其中24棟多層，8棟18層的高層。此地段和樓盤品質(zhì)規(guī)劃這么大量的多層很受市場歡迎，而其高層都是臨西洋湖，有良好的自然景觀；景 觀：景觀綠化率60％，主宣傳為“市中心臨湖高尚景觀生態(tài)社區(qū)”，由香港貝爾高林環(huán)境設(shè)計公司營建，強調(diào)原有西洋湖自然景觀和社區(qū)景觀結(jié)合，布局按照“依地勢的自然走勢而建設(shè)”，從而形成錯落，并且保留了原土地上的幾十棵高大的成年喬木。但其最終的景觀方案尚未確定。而從總平效果圖上和沙盤模型上來看，其景觀是社區(qū)很大的一個優(yōu)勢；戶型設(shè)計：戶型設(shè)計從95－160平米，以3房為主，占65％，整體面積偏大，戶均面積達138平米，其中140多的3房占26％，160多的4房占22％。整體設(shè)計特色有大部分入戶子母門，部分南陽臺較寬，部分做得有弧線感，缺點是不夠方正，窗戶都為平窗設(shè)計，戶內(nèi)動線不是很清晰；建 材：承襲了偉星一貫較高標準的建材配套，營造出高品質(zhì)美觀的建筑立面效果；物 管：偉星聯(lián)華物業(yè)管理公司，在某享有很高的知名度和美譽度，也是其很大的一個優(yōu)勢賣點。價 格：均價3680元/平米；銷售情況：相對小戶型的銷售情況良好，但大戶型高總價的去化稍慢；配 套：周邊有學校、醫(yī)院、銀行、菜場等生活配套。社區(qū)內(nèi)有配備一個臨馬路的4000平米的城市綠化花園，另有紅外線監(jiān)控、電子巡查、可視對講等智能化安防設(shè)施。案 名：左岸生活地 段：地處鏡湖區(qū)的營盤山路以南，北京東路以東，該片區(qū)是某的教育、文化、金融、行政中心，交通便利，生活成熟；規(guī) 模：占地面積30萬平米，總建筑面積70多萬平米，是一個超大規(guī)模的高檔社區(qū)，其主題宣傳語也是“市中心70萬平米超大型國際化生活社區(qū)”；規(guī) 劃：規(guī)劃以小高層和高層為主，分為6大組團建設(shè)開發(fā)。其中A區(qū)共規(guī)劃有14棟小高層和高層，其中6棟11F、2棟15F、6棟18F。總平規(guī)劃上旁邊以兵營式排列，沿中心景觀水景為點狀樓，東邊臨大社區(qū)的D區(qū)的為半圍合式，總平布置較豐富，并且由此營造出良好的中心景觀區(qū)和樓棟間大面積的組團花園，并與中心花園相連呼應(yīng)，達到良好的景觀效果和寬敞的樓間距；景 觀：社區(qū)景觀綠化率達60％，由香港貝爾高林環(huán)境設(shè)計公司營建，在整個社區(qū)內(nèi)部營造出多達15萬平米的大面積景觀，注重自然風景的布景手法，運用了較大面積的水景，由大面積的中心綠化廣場和組團形式的主題休閑公園相結(jié)合，其中面積達25000平米左右的中心綠化廣場就有3個。其景觀效果圖和沙盤上的景觀給客戶以強的視覺沖擊，是該項目很重要的一個賣點；戶型設(shè)計：一期A區(qū)戶型設(shè)計從100－192平米，以3房為主，其中120－％。其大部分戶型格局方正，面寬較寬，進深較短，基本都有2個房間和1個客廳這3個主要功能空間分布南面，戶內(nèi)動線清晰，全明設(shè)計，南北通透，很受客戶的喜歡；只有其143平米和192平米的戶型進深較深太理想；而其窗戶設(shè)計都承襲了偉星一貫的平窗設(shè)計；建 材：社區(qū)運用品位經(jīng)典、質(zhì)量精良的建筑材料，以達到實用性和審美性相結(jié)合，比如其外墻采用高檔面磚，局部干掛花崗巖；入戶門為高級防火防盜實心門；窗戶為高級彩色鋁合金窗，部分玻璃為雙層中空玻璃；首層大堂及電梯廳地面鋪砌高級石材或地磚拼花圖案，墻身及天花以高級石材或高級面磚、高級裝飾材料及高級燈飾配置并設(shè)部分節(jié)能感應(yīng)開關(guān)；電梯為廣州日立電梯；各層電梯廳地面鋪砌高級石材或地磚拼花圖案，墻身以高級裝飾材料及名牌燈飾配置并設(shè)節(jié)能感應(yīng)開關(guān)；等等。該項目很注重對其高級建材標準的宣傳，在其售樓部及參展展會都有建材實物展示，獲得客戶的好評；物 管：周邊生活配套較齊全，交通便捷，教育、醫(yī)院、商貿(mào)、休閑公園、銀行等都分布周圍，而且其對面的華亭陽光綠洲即將建1萬多平米的商業(yè)配套，還招商引進大型國際化品牌“好又多”超市、麥當勞、肯德基等，為該項目提供了很好的商業(yè)配套。社區(qū)內(nèi)因為是超大規(guī)模的社區(qū)，故其自身配套齊全，有社區(qū)商業(yè)配套，還有社區(qū)會所、幼兒園，小區(qū)綠化中還有運動場、游泳池、籃球場、網(wǎng)球場等等。這些齊全的生活配套也吸引了很大部分的高端購房者；價 格：一期幾次開盤均價從3485元/平米到3600多元/平米。銷售情況：偉星聯(lián)華物業(yè)管理公司，在某享有很高的知名度和美譽度，也是其很大的一個優(yōu)勢賣點；配 套：從房管所備案情況來看，從其第一次開盤至今共備案約450套，占其一期總量的約60％。從其最近一次的開盤情況來看，其100平米多的小面積或有較好景觀的戶型就很走俏，其它大面積高總價或景觀一般的戶型去化就慢；案 名：金海龍韻地 段：地處銀湖中路路旁，是某居住小區(qū)集中區(qū)域，周邊居住人氣旺盛；規(guī) 模：總建筑面積2萬多平米，地塊很小，只有2棟樓，共120戶成品精裝修房；規(guī) 劃：規(guī)劃有2棟12層的小高層建筑。為某首個精裝修樓盤；景 觀：因地塊很小，建筑密度大，故其所剩下可做綠化的空間非常有限，目前尚未具體推出其景觀方案，但從其沙盤上來看綠化很少，這應(yīng)該也是這個項目的一個劣勢，故其對此宣傳也很少，而是著重宣傳精裝修；戶型設(shè)計：戶型設(shè)計有114平米、151平米、173平米和178平米共四種，以114平米、151平米、173平米為主。戶型整體都是入戶字母門，且入戶都有玄關(guān)設(shè)計，功能配置齊全，主臥都配有步入式更衣室，但普遍因為三進深問題戶型中部會有些功能空間是暗的，而且戶型面積大，但浪費面積也多，有些面積可實用性不墻，且動線不清晰。戶型本身優(yōu)勢不明顯。但因為其為精裝修樓盤，故其面積設(shè)計都偏大，對準某的高端消費群體，且通過精裝修后其戶型設(shè)計本身的一些缺點會被有所掩飾；建 材：因為是精裝修樓盤，所以其建材裝修方面是它社區(qū)的一個強優(yōu)勢。運用節(jié)能保溫透氣面磚，中空雙層隔音玻璃，智能中央空調(diào)溫控系統(tǒng)，戶內(nèi)入戶玄關(guān)處用高級花崗石鋪地，里面為實木地板或拋光地磚，景觀凸窗用人造石頭臺面鋪設(shè)，衛(wèi)生間、廚房和北陽臺地面用高級防滑地磚，衛(wèi)生間內(nèi)配備淋浴房、玻璃移門等潔具，廚房也有洗菜池等廚具，總之裝修配套齊全，且有幾種裝修方案供客戶選擇。在上次的房展會上有展示其部分的精裝修用的材料，目前正在做樣板房，以供春節(jié)后客戶參觀，增強實物說服力；物 管：深圳市振業(yè)物業(yè)管理公司；價 格：還未正式開盤，目前有對外公開接待客戶，公布起價為5280元/平米；銷售情況：尚未開盤，從售樓部踩盤情況來看前去客戶不多；配 套：此區(qū)域為居住小區(qū)集中區(qū)，且居住居民普遍素質(zhì)較高，其周邊生活配套齊全，學校、超市、百年居家居商城、醫(yī)院等都有，而且區(qū)汀棠公園、赭山公園、五一廣場、兩站廣場等都還比較方便。社區(qū)內(nèi)本身配套很少，據(jù)銷售人員講會有會所設(shè)計，但具體情況尚未確定，倒是有配套紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、紅外幕簾防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等智能化安防系統(tǒng)；另有衛(wèi)星數(shù)字電視、百兆光纖寬帶入戶、智能一卡通系統(tǒng)、社區(qū)電子信息墻和社區(qū)音樂廣播系統(tǒng)等智能化設(shè)施，這些也是該項目宣傳的一個重點；案 名：融匯錦江地 段：地處大礱坊片區(qū)，一期位于礱坊路和康復(fù)路交叉處，南臨青弋江。屬老城區(qū)改造片區(qū)，此地段距離市中心近，且有悠久的居住歷史，人文積淀濃厚，但因為是老城區(qū)，在城市改造上步驟滯后于其它片區(qū)，故周邊環(huán)境較破舊，其現(xiàn)代生活的相關(guān)商業(yè)、休閑、娛樂等生活配套不全，交通不夠便捷；規(guī) 模：占地面積約255畝，總建筑面積35萬平方米，屬較大型的社區(qū)，特別是在這某的老城區(qū)改造中。一期占地面積114畝，總建筑面積14萬平方米；規(guī) 劃：分兩期開發(fā)，一期共規(guī)劃有24棟建筑，其中13棟多層、9棟小高層、2棟高層。二期預(yù)計規(guī)劃以小高層、高層為主，配合部分的多層洋房設(shè)計。一期4＃、5＃地塊以礱坊路做自然分區(qū)，其中4＃地塊主要為稍顯前后錯落的兵營式排列結(jié)合中心的4棟點狀小高層，營造出兩個中心花園和一些樓棟間的組團花園；5＃地塊主要是4棟流線型面青弋江的視線寬廣的小高層和高層，并有約近萬平米的集中社區(qū)商業(yè)配套。在老城區(qū)設(shè)計有這相對較大量的多層住宅會是我們的目標客戶群體所期望的。而地塊被城市道路分為兩半也讓客戶產(chǎn)生對以后物業(yè)管理的統(tǒng)一管理和非封閉小區(qū)的憂慮；景 觀：一期為低密度、高綠化的社區(qū)，％，4＃地塊通過錯落的建筑排列營造出兩個中心花園和一些組團綠化，配合中心的水景，而5＃地塊有沿江的帶狀綠化帶。這些較大面積的綠化將為居住者帶來良好的居住環(huán)境。與其它樓盤單純比較的話，水景沒有東方海倫堡豐富，綠化面積也沒有平湖秋月、左岸生活等多，而奧韻康城、江城國際等項目在綠化上也都有其自身的特色，但會比華亭陽光綠洲、金海龍韻等項目有吸引力；戶型設(shè)計：一期戶型設(shè)計從70－140平米都有，其中以90－110的三房設(shè)計為主，整體戶型設(shè)計布局緊湊，功能空間較齊全，且各空間面積恰當合理，注重實用性和功能性，而且強調(diào)景觀窗戶、陽臺的設(shè)計，使室內(nèi)空間與室外景觀空間的交流加強，戶型具有很好的景觀性；但總體戶型存在的缺點有進深都在三進深以上，戶室南北通透性不好，大部分餐廳等功能區(qū)獨立性不強，南向功能空間一般只有兩個，衛(wèi)生間較小等等，所以戶型也并沒有具備很獨特